„Új szereplő” az ingatlanpiacon

Az „új szereplő” nem egy vállalat, hanem inkább az a politika, amelynek célja az emberek vásárlóerejének megfelelő lakáskínálat megteremtése. Ha jól hajtják végre, a közeljövőben megváltoztathatja az ingatlanpiac ésszerűtlen helyzetét.

Thang Long Green City szociális lakóövezet, Kim Chung új városi övezetben, Hanoiban - Fotó: B.NGOC

Az „új szereplőnek” sok „java” van a kezében. Vagyis minden településen konkrét célokat kell kitűzni a szociális lakások építésére az 1 millió szociális lakás céljának elérése érdekében; minta modelleket kell kidolgozni a tömeges építéshez és a profit növeléséhez, hogy ösztönözzék a vállalkozásokat a szociális lakások építésére.

Márciusban létre kell hoznunk egy nemzeti lakásépítési alapot, és számos intézkedéssel próbáljuk megszüntetni a jogi problémákkal küzdő ingatlanprojektek nehézségeit...

Forrás: Építésügyi Minisztérium - Grafikák: T.DAT

Szomorú valóság: a lakásárak folyamatosan emelkednek

A lakások iránti kereslet túl magas, míg a kínálat korlátozott, főként a közép-, felső- és luxus kereskedelmi lakásprojektekből, ami messze meghaladja a lakásárakat a valós értékük felett.

Tuoi Tre NHS Trung Van szociális lakásprojektben (Nam Tu Liem kerület, Hanoi) vezetett nyilvántartásai szerint hatalmas különbség van a szociális lakások és az ugyanabban az épületben található kereskedelmi lakások eladási ára között.

Míg a Hanoi Építési Minisztérium 2023 májusában a Trung Van épületében található szociális lakások eladási árát körülbelül 19,5 millió VND/ ^m2 -ben hirdette ki, a kereskedelmi apartmanalap (a projektben található lakások teljes számának körülbelül 20%-a) eladási ára 60-70 millió VND/ ^m2 .

Ugyanabban a projektben, ugyanolyan infrastruktúrával és építési minőséggel a kereskedelmi lakások eladási ára háromszorosa a szociális lakások eladási árának.

Hasonlóképpen, a Hanoi Építési Minisztérium 2025 februárjában bejelentette az Udic Ecotower Ha Dinh szociális lakásprojekt eladási árát (amelynek építését az Udic Infrastructure Development Investment Corporation nemrég kezdte meg a Hanoi Thanh Tri kerületében, Tan Trieu községben, a Ha Dinh új városi területén található 1-es számú telken), amely körülbelül 25 millió VND/ ^m2 , a bérleti díj 150 000 VND/ ^m2 /hó, a lízing-vételár pedig 390 000 VND/ ^m2 /hó volt.

Eközben a szomszédos, azonos társadalmi infrastruktúrával és közlekedési kapcsolatokkal rendelkező területeken, mint például az Eco Green City, a D3 Vinaconex 2 épület, a QMS To Huu és a The Charm An Hung, található kereskedelmi lakások eladási ára 55-75 millió VND/ ^m2 között van hirdetve.

A fenti helyzet a jelenlegi lakáspiac hiányosságait mutatja. Az állam által ellenőrzött szociális lakások ára (a befektető 10%-os profitmarzsával) az átlagos és alacsony jövedelműek többsége számára megfizethető szinten marad (körülbelül 20-25 millió VND/ ^m2 ), míg a kereskedelmi ingatlanok ára (a szűkösség miatt) a projekttulajdonosok kínálati árától függ, amely abnormális szintre emelkedik (55-75 millió VND/ ^m2 -ről), annak ellenére, hogy a lakások minősége nem sokat változik.

A folyamatosan emelkedő lakásárak helyzete a változatlan vagy akár leromlott felszereltségű, 5-10 éve használt lakások árait is 1,5-2-szeresére emeli 2024-re.

NHS Trung Van szociális lakóövezet (Nam Tu Liem, Hanoi) - Fotó: BN

Sok eladó lakás, vajon tovább fognak emelkedni az árak?!

A kormány felkérte az illetékes minisztériumokat és ágazatokat, hogy 2025 márciusáig fejezzék be egy nemzeti lakásalap létrehozását, amely jelentősen növelné a szociális lakások és az alacsony költségű kereskedelmi lakások kínálatát, amelyek a közepes és alacsony jövedelműek, valamint az ipari parkokban dolgozók többségének jövedelmét elégítik ki.

Sok szakértő úgy véli, hogy egy nemzeti lakásépítési alap létrehozása, valamint a szociális lakások fejlesztését elősegítő megoldások sorozata segíteni fog a megfizethető lakások kínálatának növelésében az elkövetkező időszakban, ezáltal átalakítva a lakáspiacot és csökkentve az ingatlanárakat az elkövetkező években.

Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének elnöke elmondta, hogy egy nemzeti lakásalap létrehozása hosszú távon piaci stabilitást teremt, és kielégíti az emberek minimális lakhatási igényeit, de időbe telik, mire lakáskínálat alakul ki.

Rövid távon azonban a nemzeti lakásépítési alap létrehozásáról szóló információk bizalmat keltenek a piacon, a munkavállalók és az alacsony jövedelműek pedig el fogják hinni, hogy lesznek megfizethető lakások, amelyeket meg lehet vásárolni.

Dr. Nguyen Quang Tuyen docens, a Hanoi Jogi Egyetem alelnöke szerint a kormány helyesen azonosította az ingatlanpiac hiányosságát, miszerint a kínálat túl alacsony a kereslethez képest. Korábban az állam csak politikákat adott ki, de a kínálat növekedése a befektetőktől függött, így nem volt forrás az alacsony költségű, lakosságnak értékesíthető lakásokra.

A kormány most éves szociális lakásokra szánt forrásokat különít el a települések között; ha szigorúan végrehajtják, a kínálat minden bizonnyal növekedni fog. Ezt a megoldást számos ország is alkalmazza.

„A megoldások hatással lesznek és szabályozni fogják a piacot, csökkentve a kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiányt. Fontos szigorú végrehajtásuk. Ugyanakkor átláthatóvá kell tenni a piacot, teljes körű ingatlanadatrendszerrel kell rendelkezni, tudni kell, hogy egy személynek hány háza van, és olyan szabályozási eszközöket kell használni, mint az ingatlanadó” – hangsúlyozta Tuyen úr.

Bérlők költöztetik a bútorokat egy lakóházba a Le Van Luong utcában, Nha Be kerületben, Ho Si Minh-városban - Fotó: TU TRUNG

Ho Si Minh-város szociális lakásmegtakarítási alap létrehozását javasolja

A 2021 és 2030 közötti időszakban legalább 1 millió szociális lakás építését célzó beruházási projekt szerint Ho Si Minh-város célja közel 70 000 szociális lakás fejlesztése 2030-ig. Ebből 2021 és 2025 között mintegy 26 000, 2026 és 2030 között pedig mintegy 44 000 lakás épül.

A megvalósításhoz szükséges tőkéhez számos módszerre van szükség, beleértve a szociális lakásvásárlásra jogosultak mozgósítását a tőlük származó bérlevonások révén, amire nincs végrehajtási mechanizmus.

Ezért a (szingapúri modellhez hasonló) szociális lakásmegtakarítási alap létrehozására irányuló kutatás célja a társadalmi erőforrások maximalizálása, a rászorulók lakhatásra szánt pénzügyi megtakarításainak tudatosítása, valamint e csoport és a projektek konkrét területeinek kezelése.

A Ho Si Minh-város Népi Bizottsága azt javasolta, hogy a kormány engedélyezze egy helyi Szociális Lakásmegtakarítási Alap létrehozását. A kormány jóváhagyása után a Városi Népi Bizottság a Pénzügyminisztériummal és az Építésügyi Minisztériummal együttműködve egységesíti majd ezt a működési modellt.

Lásd a szingapúri modellt

Dr. Pham Phuong Nam, a Vietnami Nemzeti Mezőgazdasági Egyetem Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Karának előadója elmondta, hogy sürgősen létre kell hozni egy nemzeti lakásalapot, amelynek célja az alacsony költségű lakások fejlesztése a nagyvárosokban, hogy megteremtsük a feltételeket az alacsony jövedelmű emberek számára, hogy legyen hol lakniuk. Az alapfejlesztési modell a szingapúri Központi Biztosítási Alapra (CPF) utalhat.

Ezt az alapot 1955-ben hozták létre, és főként szociális lakásokhoz nyújtott kölcsönökre használják. Létrehozásakor a hozzájárulás mértéke a havi fizetés 10%-a volt (alkalmazottonként és munkáltatónként 5%). Jelenleg a munkáltatóknak, az alacsony jövedelmű alkalmazottaknak és a köztisztviselőknek havi fizetésüket 17%/hó, illetve 20%/hó mértékben kell befizetniük a CPF-be. A CPF a ház értékének akár 90%-áig nyújt kölcsönt nagyon alacsony kamatlábbal, 25-30 éves részletekben fizetve.

A CPF mellett a Szingapúri Lakásügyi és Fejlesztési Tanács alacsony jövedelmű lakásvásárlóknak is nyújt jelzáloghiteleket, amelyek a lakás értékének 80%-ával egyenértékűek, legfeljebb 55 év futamidőre, levonva a hitelfelvevő életkorát, vagy 30 évre, attól függően, hogy melyik következik be előbb.

Ezenkívül ahhoz, hogy az emberek megvásárolhassák a házaikat, a kormánynak hiteleket kell nyújtania, hogy az embereknek havi jövedelmük kevesebb mint 20%-át kelljen költeniük lakásvásárlásra. A magán lakáshiteleket kereskedelmi bankok és más pénzügyi intézmények nyújtják.

Az ingatlanpiac szabályozása, az ingatlanárak emelkedésének megfékezése és a spekuláció korlátozása érdekében a szingapúri kormány számos hatékony intézkedést alkalmazott, mint például a lakásvásárlások maximális hitelfutamidejének csökkentése, a hitelértékek korlátozása, az ingatlanvásárlókra kivetett adók emelése...

Lakáspiac-fejlesztési politikájának sikere Szingapúrt a világ egyik legmagasabb lakástulajdonlási aránnyal rendelkező országává tette (jelenleg több mint 90%).

„Az államnak különösen fontos szerepe van. Különösen fontos a megfizethető lakhatás fejlesztésére vonatkozó speciális szabályozások haladéktalan kiadása, a végrehajtás, az ellenőrzés és a végrehajtási folyamat során felmerülő problémák gyors megoldása.”

„A magánbefektetőket, azaz befektetőket is ösztönözni kell arra, hogy részt vegyenek a lakásépítési alap fejlesztésében, konkrét támogatási politikákkal, különösen pénzügyi és földpolitikával” – mondta Nam úr.

Forrás: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm