Mi a baj a 2%-os ingatlanadóval?

A személyi jövedelemadóról szóló törvény 14. cikkének (a 2024. évi földtörvény 243. cikkével módosított és kiegészített) 1. záradéka szerint földhasználati jog átruházása esetén az adóköteles jövedelmet a földár-táblázatban szereplő földár alapján számítják ki.

Adószakértők útmutatást adnak az adófizetési eljárásokról - Fotó: TTD

A Pénzügyminisztérium által vizsgált két módszer az adóköteles jövedelem alapján történő számítás (egyenlő az eladási ár mínusz az átruházott ingatlannal kapcsolatos összes költség), illetve az általános adókulcs alkalmazása a teljes átruházási árra.

Amennyiben létezik olyan adatbázis, amely pontosan meghatározza az ingatlanok vételárát és az ingatlanok átruházásával kapcsolatos költségeket, az ingatlanok átruházásából származó személyi jövedelemadó beszedésének módszerét alkalmazzák, amelyet az adókulcs képlete (javasolt 20%) szorozva az adóköteles jövedelemmel számítanak ki.

Azokban az esetekben, amikor az ingatlan vételára és az ingatlan átruházásával kapcsolatos költségek nem határozhatók meg, a személyi jövedelemadót az ingatlan teljes átruházási árának és a 2%-os adókulcsnak a szorzata alapján kell meghatározni.

Az adópolitikákban differenciálni kell az ingatlanok használatának célja szerint, alacsonyabb adókulcsokat alkalmazva a termelési és üzleti célú földterületekre, hogy ösztönözzük a hatékony földhasználatot, értéket teremtve a társadalom számára.

Az adórendszernek még mindig számos hiányossága van

2024. augusztus 1-jétől (a 2024. évi földtörvény hatálybalépésétől) az ingatlan-átruházásból származó személyi jövedelemadó beszedése a következő két esetre oszlik:

Háztartások és magánszemélyek földhasználati jogának átruházásából származó jövedelem esetén a személyi jövedelemadót a földár-táblázatban szereplő földár és a 2%-os adókulcs szorzata alapján számítják ki.

Vagyis, ha csak a földhasználati jogok kerülnek átruházásra (házak vagy építmények nélkül a telken), az állam nem a szerződésben bejelentett árat fogja alapul venni, mint korábban, hanem a Tartományi Népi Bizottság által évente kiadott földárlistát fogja alapul venni az adó kiszámításakor. Ez a 2024-es földtörvény új szabályozása, amelynek célja, hogy csökkentse azt a helyzetet, amikor az emberek szándékosan alábecsülik a földárakat az adókötelezettségek csökkentése érdekében.

Lakóházakhoz és telken végzett építési munkákhoz kapcsolódó földhasználati jogok átruházásából származó jövedelem esetében az ingatlan-átruházásból származó adóköteles jövedelmet az átruházási ár minden alkalommal 2%-os adókulccsal szorzott értékeként kell meghatározni.

A 92/2015/TT-BTC körlevél 17. cikke értelmében az átruházási ár minden egyes alkalommal az átruházási szerződésben az átruházás időpontjában feltüntetett ár.

Abban az esetben, ha a földátruházási szerződés nem tartalmazza a föld árát, vagy az átruházási szerződésen szereplő földár alacsonyabb, mint a Tartományi Népi Bizottság által előírt ár, a földátruházási ár a Tartományi Népi Bizottság által az átruházás időpontjában a földről szóló törvény rendelkezései szerint előírt ár.

Mindkét fenti esetben az átruházónak az ingatlan teljes értékének 2%-át kitevő adót kell fizetnie (az állami áron vagy a felek által megállapított áron), függetlenül attól, hogy az eladó nyereséget vagy veszteséget termel-e.

Egyszerű beszedési módszer, de könnyű túlszámlázni

Először is, a személyi jövedelemadót lényegében csak a költségek levonása után keletkezett jövedelem (nyereség) után vetik ki, de valójában a teljes tranzakciós érték után szedik be, ami könnyen túlbeszedéshez vezethet. Az embereknek akkor is adót kell fizetniük, ha veszteségesen értékesítenek, ami frusztráló és ésszerűtlen.

Másodszor, a Tartományi Népi Bizottság földárlistájának alkalmazása kizárólag a földhasználati jogok átruházása esetén nem tükrözi helyesen a piaci értéket, ami csökkenti a polgári jogi tranzakciók tárgyalását.

Harmadszor, az ingatlanok teljes értékére kivetett 2%-os adókulcs meglehetősen magas, ami pénzügyi terhet jelent, és arra készteti sok ingatlanátruházót, hogy a ténylegesnél alacsonyabb szerződéses árakat deklaráljon (kétáras tranzakciók), ami költségvetési veszteségeket okoz és csökkenti a piaci átláthatóságot.

Csökkentsd az adókulcsot 1% alá, jó?

Ezt a helyzetet figyelembe véve a Pénzügyminisztérium javaslata, miszerint a nyereségre (a bevétel mínusz a teljes költség) 20%-os adókulcsot alkalmazzanak, ha teljes körű információ áll rendelkezésre, vagy ha a költségek nem határozhatók meg, a teljes transzferárra vetítve 2%-os adókulcsot tartsanak fenn. Ez a megközelítés segít fokozatosan megközelíteni a személyi jövedelemadó jellegét, miközben a jelenlegi vietnami adógazdálkodási körülményekhez is illeszkedik.

Az adószámítási módszer megújítása mellett azonban az adókulcs kiigazítását is meg kell fontolni. Ha általános adókulcsot alkalmaznak a teljes transzferárra, az adókulcsot 2%-ról 1% alá kell csökkenteni, vagy progresszív adókulcsot kell meghatározni az ingatlan értéke alapján, hogy csökkentsék az emberekre háruló pénzügyi terheket.

Az ingatlan-átruházásból származó személyi jövedelemadó kiszámítási módszerének kidolgozásakor biztosítani kell a méltányosság, az ésszerűség, valamint az állam adógazdálkodási követelményei és az emberek tényleges lehetőségei közötti egyensúly elveinek érvényesülését.

További információ Vissza a témákhoz

Vissza a témához

MSc. NGO GIA HOANG (KERESKEDELMI JOG TUDOMÁNYI KAR, HO CHI MINH-VÁROSI JOGI EGYETEM)

Forrás: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm