Ho Si Minh-város betiltja a földek felosztását és eladását: A földárak várhatóan emelkedni fognak, de valószínűleg nem fognak "lázasan" emelkedni.

Miért tiltja Ho Si Minh-város a földterületek felosztását és eladását?

Ho Si Minh-város Népi Bizottsága nemrégiben kiadta a 83/2024. számú, október 21-én hatályba lépett határozatot, amely kimondja, hogy az egész területen ingatlanprojektek és lakásépítési beruházási projektek befektetői nem ruházhatják át a projektben található műszaki infrastruktúrával együtt a földhasználati jogokat szervezetekre és magánszemélyekre házak építése céljából. Ez a szabályozás kizárja azokat az eseteket, amikor a befektetők célja Ho Si Minh-város településein, városaiban és kerületeiben történő földterület-áttelepülés.

Így Ho Si Minh-város tiltja a földterületek felosztását és eladását szervezetek és magánszemélyek számára saját házak építésére irányuló projektekben, beleértve Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi és Can Gio mind az öt kerületét.

Ho Si Minh-város Építési Minisztériuma korábban azzal magyarázta a telkek felosztásának és eladásának tilalmát, hogy a város egy olyan projektet dolgoz ki, amelynek célja a 2021 és 2030 közötti időszakban kerületekbe, vagyis Ho Si Minh-város alá tartozó városokba való befektetés és azok építése. 2030-ra a kerületek az infrastruktúra-építésbe való befektetésre fognak összpontosítani, hogy Ho Si Minh-város alá tartozó városokká váljanak.

A kereskedelmi lakásépítési beruházási projektek közötti megkülönböztetés elkerülése és a szabályozások egységes alkalmazása érdekében a Ho Si Minh-városban működő ingatlanprojekt-befektetőknek a szabályozásoknak megfelelően kell befektetniük a teljes lakásépítésbe, majd le kell folytatniuk a földhasználati jogok, a háztulajdonjogok és a földhöz kapcsolódó egyéb vagyontárgyak szervezetekre és magánszemélyekre történő átruházására vonatkozó eljárásokat. Ez a szabályozás kivételt képez azokra az ingatlanprojektekre, amelyek célja a telek áttelepítése olyan községekben, városokban és kerületekben, amelyek megfelelnek a szabályozás szerinti feltételeknek.

Így a város egész területén a telkek felosztását és értékesítését tiltó szabályozás célja az állami lakásgazdálkodás egységesítése és a projektbefektetők felelősségének növelése, biztosítva a műszaki infrastruktúra és a szociális infrastruktúra építésébe történő szinkron beruházásokat; elkerülve azt a helyzetet, hogy az emberek engedély nélkül, engedély nélkül vagy az építészeti irányításra vonatkozó szabályok biztosítása nélkül építkezzenek. Az Építési Minisztérium úgy véli, hogy a telkek felosztásának és értékesítésének tilalma a teljes területen szükséges.

Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke elmondta, hogy a fenti magyarázat nem egyeztethető össze a 2023-as ingatlanüzleti törvény rendelkezéseivel és a gyakorlati helyzettel. Mivel a projekt még mindig egy projekt. Jelenleg Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi és Can Gio 5 kerülete még mindig kerületek, nem pedig Ho Si Minh-város kerületei vagy városai.

A 2023. évi Ingatlankereskedelmi Törvény és a 2023. évi Lakásügyi Törvény rendelkezései szerint ez az 5 kerület továbbra is abban az esetben van, ha „a fennmaradó területeken a Tartományi Népi Bizottság a helyi adottságok alapján határozza meg azokat a területeket, ahol a projektbefektetők földhasználati jogokat és műszaki infrastruktúrát ruházhatnak át magánszemélyekre saját házak építése céljából”. Ezenkívül továbbra is nagyon nagy az igény azok között, akik a fenti 5 kerületben projektekben földhasználati jogokat és műszaki infrastruktúrát szeretnének átruházni saját házak építése céljából.

Ezért azt javasolta, hogy Ho Si Minh-város Népi Bizottsága vizsgálja felül és módosítsa a szabályozást a községekben eladó telkek felosztása érdekében, kizárva a Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi és Can Gio 5 kerületében található városokat, és ne a lakásépítési projektekbe történő befektetés céljából árverésre bocsátott földhasználati jogok esetében.

Ezzel a nézettel egyetértve Dinh Minh Tuan ingatlanszakértő, a Batdongsan.com.vn déli régiójának igazgatója elmondta, hogy a városiasodáshoz lakosokat kell vonzani, jó infrastruktúrába kell befektetni, és vonzó ingatlanárakat kell biztosítani. Ahhoz, hogy egy kerület Ho Si Minh-város alá tartozó kerületekké vagy városokká váljon, az embereknek választaniuk kell az adott területen, és el kell fogadniuk, hogy messzebbre menjenek az olcsóbb ingatlanárakért.

Amikor azonban ebben az 5 kerületben betiltják a telkek felosztását és eladását, a lakásárak közötti különbség a külső kerületekhez képest nem lesz túl magas, ami megnehezítené az emberek számára a migráció melletti döntést. Ezért Tuan úr úgy véli, hogy a projekt célját nehéz lesz elérni 2030-ra.

A fenti szakértő azt javasolta, hogy Ho Si Minh-városnak jelenleg mérlegelnie kellene a felkészülési terveket, korlátoznia kellene az ingatlanárakat befolyásoló döntések meghozatalát, vagy ha vannak ilyenek, akkor egy ütemtervet kellene kidolgoznia a hatás fokozatos csökkentésére. Ugyanakkor, ha Ho Si Minh-város betiltja a földterületek felosztását és eladását, akkor azt betilthatja egyes erősen urbanizált területeken, például a városközpontokban. A ritkán lakott, távoli területeken nem szabad sietni.

Ho Si Minh-város betiltja a telkek felosztását és eladását az egész területen, beleértve 5 külvárosi kerületet is (Illusztráció: Nam Anh).

A telek- és lakótelkek árai várhatóan meredeken emelkedni fognak, de valószínűleg nem fognak "lázasan" emelkedni.

A szakértők aggódnak amiatt, hogy a Ho Si Minh-városban a földterületek felosztását és eladását tiltó szabályozás jelentős hatással lehet a piacra, mivel ezzel egy időben új földárlistát is kiadnak. A lakótelkek és a felosztott telkek ára meredeken emelkedni fog. Ezzel párhuzamosan az infrastrukturális projektek kártérítési és területtisztítási árai is emelkedhetnek.

Dinh Minh Tuan úr azt mondta, hogy a földterületek felosztásának és eladásának betiltása még szűkösebbé teszi Ho Si Minh-városban a már így is szűkös földkínálatot, és beszűkül az emberek lehetősége a külvárosokba költözésre.

Azt mondta, hogy azoknak, akik lakótelkké szeretnének alakítani földet, több pénzt kell majd költeniük az új földárlista hatása miatt, így nehezebb lesz ezt megtenniük. A földterületek felosztásának és értékesítésének korlátozása a földterületek és a lakótelkek árának emelkedését fogja okozni az elkövetkező időszakban. A piaci árak emelkedése fordított irányban módosítja az éves földárlistát, ami hatással lesz az állami beruházási infrastrukturális projektek területtisztításának költségeire, növelve a becsült költségeket.

Ezenkívül ez a szabályozás azt is előírja, hogy a kis projektfejlesztési egységek rendelkezzenek elegendő kapacitással a megvalósításhoz: házak építéséhez, építkezés befejezéséhez, közművekkel a termékek értékesítéséhez. A megnövekedett inputköltségek megnehezítik számukra az alacsony árú termékek értékesítését. A megnövekedett árak, amelyek korlátozzák a vásárlókat, „szellem” városi területek kialakulásához vezethetnek.

Általánosságban úgy véli, hogy a földterületek felosztását és eladását tiltó szabályozás segíteni fog csökkenteni a lakásvásárlók jogi kockázatait. Jelenleg azonban a szabályozás nem biztos, hogy megfelel a valóságnak, amikor a piac éppen egy nehéz időszakon ment keresztül. Az emberek kevésbé érdeklődnek a földterületek iránt, így a piac stagnál. Alkalmazása esetén az ingatlanárak emelkedése megnehezíti majd a központi terület elnéptelenedésének és Ho Si Minh-város külterületeinek urbanizációjának céljának elérését.

Vo Hong Thang úr, a DKRA Csoport vezérigazgató-helyettese azonban Ho Si Minh-város helyes döntését támogatva kijelentette, hogy a földfelosztás betiltása számos probléma megoldásában segít a városnak. Ha a befektetőknek megengedik, hogy válogatás nélkül osszák fel és adják el a földeket, az tönkreteheti a tervezést. Különösen akkor, ha a városnak nagyszabású, több száz hektáros területre van szüksége a projektekhez, de a földfelosztásnál elakad.

Thang úr szerint a földtermékek főként a befektetők számára hasznosak, akik profitorientáltan vásárolhatnak és értékesíthetnek, nagyon kevés a valódi vevő. Ezért a felosztott földeket nem használják gyakran, az urbanizáció szintje alacsony, ami erőforrás-pazarláshoz vezet.

Azt is elismerte, hogy a telkek felosztásának és eladásának betiltása potenciálisan növelheti a telkek és lakótelkek árát a szűkös kínálat miatt. A jelenlegi déli földpiac azonban alacsony likviditással rendelkezik, és az állam megfelelő irányítási politikákkal rendelkezik, így nem valószínű, hogy földláz alakulna ki.

A befektetők nyugodtan kereshetnek megfelelő termékeket Ho Si Minh-város más külvárosi piacain, mint például Binh Duong, Long An , Ba Ria - Vung Tau... Az igazi vásárlók számos jó lehetőség közül választhatnak, például elérhető másodlagos termékek; telkek, meglévő sorházak a szabad lakóövezetekben; lakások – tette hozzá.

Forrás: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm