A jövedelem és az ingatlanárak közötti különbség egyre szélesebb.
Ha összehasonlítjuk az egy főre jutó jövedelem növekedési ütemét és a lakásárak növekedési ütemét a 2014-2025 közötti időszakban, láthatjuk, hogy a különbség egyre nagyobb. Az átlagjövedelem havi 4,11 millió VND-ről havi 8,3 millió VND-ra nőtt, ami megduplázódást jelent, és körülbelül évi 6,4%-os átlagos növekedési ütemnek felel meg.
Eközben az átlagos lakásár 25 millió VND/m2-ről 75,5 millió VND/m2-re, azaz háromszorosára emelkedett, több mint 12%-os éves növekedési ütemmel. Hanoiban az átlagos házár még most is meghaladja a 80 millió VND/m2-t. Így a házárak csaknem kétszer olyan gyorsan emelkednek, mint a jövedelem növekedési üteme.
A 2025 közepi statisztikák szerint egy átlagos lakás ára jelenleg 27,3-szorosa egy család éves jövedelmének. Ez a lakásár-jövedelem index (P/I = 27,3). Más szóval, ha egy család semmit sem költ, és minden jövedelmét házvásárlásra fordítja, akkor körülbelül 27 évbe telik, mire elegendő pénzre tesz szert; ha pedig a jövedelmük 1/3-át részletfizetésre költik házvásárlásra, ez az idő közel 80 évre tolódik ki. A jelenlegi jövedelmi szint mellett a letelepedés álma a legtöbb fizetést kereső, köztük a köztisztviselők számára ezért egyre elérhetetlenebb.
Nguyễn Quốc Hiep, a GP.Invest igazgatótanácsának elnöke elmondta, hogy az ingatlanárak az egekbe szöknek.
A Hanoi Rádió és Televízió által december 4-én szervezett „Az ingatlanpiac egészséges és fenntartható fejlődéséért” című fórumon Nguyễn Quốc Hiep, a GP.Invest igazgatótanácsának elnöke elmondta, hogy az egekbe szökő lakásárak nemcsak a vásárlók számára jelentenek akadályt, hanem potenciális kockázatot jelentenek az egész gazdaságra nézve is. Az ingatlanpiac csak akkor tekinthető „egészségesnek és fenntarthatónak”, ha az eladási ár olyan szinten marad, amelyet a közepes jövedelműek is elérhetnek részletfizetéssel.
Jelenleg a legtöbb befektetőnek továbbra is banki hiteltőkére kell támaszkodnia. Az Állami Bank statisztikái szerint 2025 szeptemberének végére az ingatlanpiacra fektetett hiteltőke összege 19%-kal nőtt, a fennálló adósságállomány meghaladta a 4 millió milliárd VND-t, ami a teljes rendszer teljes fennálló adósságának 24%-át teszi ki. Eközben a 2025 harmadik negyedévére vonatkozó adatok azt mutatták, hogy az ingatlanügyletek aránya 13%-kal csökkent, amelyből csak a lakások száma 15%-kal csökkent, a készletek pedig növekednek.
Az elemzők szerint, ha az árak túl magasra emelkednek, miközben a tranzakciók száma csökken, a rossz hitelek, a piac „befagyásának” és a befektetők pénzforgalmának zavarainak kockázata átterjedhet a bankrendszerre. Az ingatlanár-buborék nyomása ezért nem korlátozódik egyetlen piacra, hanem szorosan összefügg a pénzügyi biztonsággal és a makrogazdasági stabilitással.
A Fórumon a vélemények számos hiányosságra mutattak rá: spekulációra, áremelkedésre, a kínálat manipulálására, a szociális lakáspolitikákból való haszonszerzésre és az egyenlőtlen szegmensszerkezetre. Sokan kerülnek abba a helyzetbe, hogy „nem elég gazdagok ahhoz, hogy kereskedelmi lakásokat vásároljanak, de nem elég szegények ahhoz, hogy szociális lakásokat vásároljanak”.
Az intézmények tökéletesítése, a hitelek ellenőrzése, a reálkínálat növelése
Nguyễn Quốc Hiep, a GP.Invest igazgatótanácsának elnöke elmondta, hogy ahhoz, hogy az ingatlanpiac egészségesen fejlődjön, az állami szerveknek szinkron módon kell részt venniük az ingatlanvállalatok földterületeire, hiteleire és adóira vonatkozó rendszer és politikák kiigazításában.
A kormány a közelmúltban számos konkrét mechanizmus és politika kísérleti megvalósítására összpontosított a szociális lakások fejlesztésének előmozdítása érdekében, azzal a céllal, hogy 2030-ra 1 millió lakást építsenek . Az Országgyűlés és a kormány számos „nyitott” mechanizmussal rendelkezett a kínálat növelése és a nagyvárosokban található régi lakások felújításának akadályainak elhárítása érdekében. Ezek a politikák hozzájárultak az ingatlanpiac kínálatának javításához.
A helyi önkormányzatokban azonban a végrehajtás még mindig lassú, ezért minden szinten szorosabb hatósági ellenőrzésre és felügyeletre van szükség; különösen a közigazgatási eljárásokat kell valóban lerövidíteni, miközben továbbra is foglalkozni kell az ingatlanpiac jogi szempontból történő „megnyitását” célzó mechanizmusokkal.
Egy másik jelentős szűk keresztmetszet a földár szintje. Jelenleg a várhatóan egyes településeken kiadandó földárlista magasabb, egyes helyeken akár több tucatszorosa is lehet az 5 évvel ezelőtti árszintnek. Ez az egyik közvetlen oka a lakásárak emelkedésének. A GP.Invest igazgatótanácsának elnöke szerint a földárlista összeállításakor konkrétan meg kell határozni a projektek földárát (a pénzügyi kötelezettségek és beruházási tervek kiszámításának alapjaként), valamint a személyek közötti tranzakciók kereskedelmi földárát, ezáltal megfelelő kiigazítási mechanizmust biztosítva, és nem a földköltségeket a lakásvásárlók végső terhévé téve.
Tran Hong Nguyen asszony, a Nemzetgyűlés Jogi és Igazságügyi Bizottságának alelnöke szerint tökéletesíteni kell a föld-, lakás- és ingatlanüzletágra vonatkozó jogi keretet.
Tran Hong Nguyen asszony, a Nemzetgyűlés Jogi és Igazságügyi Bizottságának alelnöke elmondta, hogy a piaci szokatlan fejlemények alapos kezeléséhez először is tökéletesíteni kell a föld-, lakás- és ingatlanüzletág jogi keretét. Jelenleg a 2024-es földtörvényt, a lakástörvényt és az ingatlanüzletágról szóló törvényt irányító dokumentumok sorozatát hajtjuk végre. Ez egy lehetőség arra, hogy betömjük a jogi hiányosságokat a földárverések, a projektek licitálása, a földfelosztás és -értékesítés, az ingatlanközvetítés és a kínálat ellenőrzése terén. Minél világosabb a törvény, annál nehezebb manipulálni a piacot.
Az Országgyűlés Jogi és Igazságügyi Bizottságának alelnöke hangsúlyozta, hogy a jogsértések egyértelmű azonosításához az ellenőrző, vizsgáló és büntetőeljárási szerveknek következtetéseket kell levonniuk, ha jogsértésre utaló jelek vannak. Azonban a rövid időn belül ismétlődő nagy áringadozások, amelyek a tervezés, az infrastrukturális beruházási politikák vagy a nagyszabású projektek előtt álló területeken koncentrálódnak, olyan jelek, amelyek arra kényszerítik az államot, hogy különleges felügyeletet gyakoroljon.
A jogszabályok tökéletesítése mellett kulcsfontosságúnak tekinthető a tervezési információk, a földhasználati tervek, a projektek előrehaladásának, a projektek jogszerűségének és a tranzakciós árak nyilvánosságra hozatala. Egy nemzeti földadatbázis, lakásadatbázis és elektronikus tranzakciós rendszer kiépítése eszköz lesz az állam hatékony gazdálkodásának elősegítésére, miközben megelőzi a csalásokat és jelentősen korlátozza a „hullámkeltő” és árfelfújó tevékenységeket.
Egy másik fókuszpont a valós kínálat fejlesztése, különösen a valós lakhatási igényeket kielégítő szegmensé. Az ingatlantípusokat az egyes szegmensekben az emberek igényeihez kell igazítani. Amikor a piac csak a spekulatív keresletre támaszkodik, az ingatlan könnyen válhat a vagyonfelhalmozás csatornájává vagy az adásvétel eszközévé, ami változást hoz, buborékokat okozva és könnyen manipulálhatóvá. Ezért elő kell mozdítani a szociális és kereskedelmi lakások fejlesztését megfelelő áron, miközben meg kell reformálni a beruházási és földhasználati eljárásokat a projektek megvalósítási idejének lerövidítése érdekében. Amikor a kínálat növekszik, a piacnak több feltétele lesz a stabilizációra.
A küldöttek megvitatták és megvitatták az egészséges és fenntartható ingatlanpiac megoldásait.
A hitelpolitikával kapcsolatban a fórumon elhangzott elemzés szerint sok bank nagy tőkekifizetéseket fogad el magas ingatlanértékelésű földhitelekre épülő projektekhez, ami a földárak további emelkedését okozza. A befektetési célú ingatlanvásárlók változó kamatlábbal vehetnek fel hitelt, de az árak gyors emelkedése miatt továbbra is elfogadják a magas kamatlábakat, ami spirális hatást kelt: minél magasabb az ár, annál erősebb a spekuláció, annál több hitel áramlik az ingatlanpiacra.
Néhány hitelintézet még nem tesz egyértelmű különbséget a lakáscélú és a beruházási célú hitelek között, aminek következtében a kiemelt tőkeforrás nem igazán a valós lakásszükségletekre irányul. Számos vélemény javasolja, hogy a bankoknak külön kellene választaniuk a lakásvásárlási és a beruházási célú lakásvásárlási hitelek kritériumait; figyelembe kellene venniük az ingatlanvállalatok tőkebiztonsági mutatóját, korlátozni kellene azokat a projekteket, amelyek túl sokat vesznek fel a saját tőkéhez képest; ugyanakkor alaposabban tanulmányozni kellene a vállalati kötvények kibocsátásának kritériumait, hogy a befektetőket arra kényszerítsék, hogy alaposan mérlegeljék a tőkebevonást.
A fórumon elhangzott elemzésből látható, hogy az ingatlanpiacon tapasztalható „abnormális” jelenség kezelése nem támaszkodhat egyetlen intézkedésre. A piac csak akkor igazán egészséges és fenntartható, ha az intézmények átláthatóak, a hitelek elosztása ésszerű, az adatok átláthatóak, a kínálat jelentősen megnő, és a spekulációt kellően erős jogi és pénzügyi eszközökkel kontrollálják. Ekkor a letelepedés álma már nem elérhetetlen.
Forrás: https://vtv.vn/trung-binh-mot-gia-dinh-khong-chi-tieu-gi-mat-hon-27-nam-moi-mua-duoc-nha-100251204134836008.htm
Hozzászólás (0)