Október 18-án Hanoiban került megrendezésre a „Gazdasági fellendülés és fejlődés előmozdítása: Szűk keresztmetszetek és az állami ellenőrzés szerepe” című fórum. A fórum egyik fontos témája a „Földgazdálkodás és földértékelés – Hiányosságok a gyakorlatban és az állami ellenőrzési tevékenységekben” volt, melynek elnöke Ha Thi My Dung főellenőr-helyettes és Le Minh Ngan természeti erőforrásokért és környezetvédelmi miniszterhelyettes volt.
A Fórumon nemcsak az ingatlanfejlesztők képviselői panaszkodtak a nehézségekre, hanem számos nagyobb tartomány és város is megosztotta azokat az akadályokat, amelyekkel illetékes hatóságaik szembesülnek.
Ezért a workshop várhatóan azonosítja a földárak meghatározásának nehézségeit és akadályait, majd megoldási javaslatokat tesz az Állami Számvevőszékkel együttműködve.
„Földgazdálkodás és földértékelés – Hiányosságok a gyakorlatban és az állami ellenőrzési tevékenységekben”, Ha Thi My Dung főellenőr-helyettes és Le Minh Ngan természeti erőforrásokért és környezetvédelmi miniszterhelyettes elnökletével. Fotó: Hoang Tu.
A tartományok és a városok is nehézségekkel küzdenek a földárak meghatározása során.
A workshopon a Hanoi Népi Bizottság kijelentette, hogy az utóbbi időben alaposan végrehajtotta a decentralizációt és a hatáskörök delegálását, növelve a járási szintű Népi Bizottságok proaktív szerepét a földszerzésben; a területek megtisztításában; a kártalanítás és az áttelepítés alapjául szolgáló konkrét földárak meghatározásában; valamint a földszerzéssel, kártalanítással, támogatással, áttelepítéssel és a városban megvalósuló állami beruházási projektek (3-as és 4-es körgyűrű projektek; vasúti projektek stb.) megvalósításával kapcsolatos akadályok gyors megoldásában.
A gyakorlati tapasztalatok alapján a Hanoi Városi Népi Bizottság úgy ítéli meg, hogy nem helyénvaló a lakóingatlanok árait alkalmazni a földbérleti díjak meghatározására azon közszolgáltató egységek esetében, amelyek – a 2014. május 15-i 44/ND-CP kormányrendelet 3. szakasz d) pontjában foglaltak szerint – pénzügyi autonómiára tértek át.
Eközben Khanh Hoa tartomány Népi Bizottsága is nehézségekbe ütközik számos korábbi projekt földárának meghatározásakor elkövetett „hibák kijavítása” során.
Khanh Hoa tartomány Népi Bizottsága megjegyezte, hogy a földértékelés a föld pénzbeli értékének becslése egy meghatározott célra, egy adott időpontban. A földértékelés kulcsfontosságú szerepet játszik a gazdaságban, valamint az állam földgazdálkodási tevékenységeiben.
A földhasználati díjak, a földbérleti díjak és a tartományban történő áttelepítésért járó kártérítések beszedése céljából meghatározott földárak meghatározása mellett Khanh Hoa tartománynak a Központi Ellenőrző Bizottság és a Kormányzati Felügyelőség által megállapított projektekben előforduló szabálytalanságok orvoslása érdekében is meg kell határoznia a földárakat. Ez egy új, különleges és nagyon nehéz feladat a tartomány földár-meghatározási munkájában.
Ez az ügynökség megosztotta, hogy a szabálytalanságokkal küzdő projektek kijavítására és a földhasználati díjak beszedésére irányuló projektek meghatározásának munkáját a Tartományi Párt Állandó Bizottsága és a Tartományi Népi Bizottság szorosan felügyelte, de a munka továbbra is lassú, és az akadályok miatt nem felel meg a feladat követelményeinek: A módosított tervezésű, a szerkezetében és a földhasználati formákban megváltozott projektek esetében a földárak újraértékelését kell elvégezni; akadályok merülnek fel a beruházásokkal, a földterületekkel, az építési tervezéssel, a részletekkel és a földtípusokkal kapcsolatos jogi dokumentumokkal kapcsolatban; hiányoznak a piaci földárakra vonatkozó adatok stb.
A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium Földtervezési és Fejlesztési Osztálya úgy értékelte, hogy a földár-keretrendszert és a földár-táblázatot a szabályozásoknak megfelelően dolgozták ki, figyelembe véve az uralkodó piaci földárakat.
A 19-NQ/TW számú határozat felülvizsgálatának és a 2013. évi földtörvény végrehajtásának felülvizsgálatának eredményei azonban azt mutatják, hogy a földárakra vonatkozó törvény egyes rendelkezései a gyakorlatban már nem hatékonyak, ami bizonyos korlátokat is feltár, például azt, hogy a földárak meghatározásának egyes módszerei nem felelnek meg a földhasználati jogokkal kapcsolatos piaci információk tényleges körülményeinek, és nem alkalmasak a földárak állami kezelésére egy hiányos földár-adatbázis összefüggésében;
A befektetők nehézségekre panaszkodnak.
A szemináriumon felszólalva Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke, értékelést adott a 2013-as földtörvényben előírt „földértékelés” jelenlegi állapotáról, amelynek célja a „konkrét földárak meghatározása”.
A „Gazdasági fellendülés és fejlődés előmozdítása: szűk keresztmetszetek és az állami ellenőrzés szerepe” fórum keretében megrendezett „Földgazdálkodás és földértékelés – Hiányosságok a gyakorlatban és az állami ellenőrzési tevékenységekben” című workshop résztvevői. Fotó: Hoang Tu.
Le Hoang Chau úr szerint a 2013-as földtörvény és a 44/2014/ND-CP rendelet „5 földértékelési módszert” és „földértékelési módszerek alkalmazását” ír elő, de ezek hiányosak, nem elég konkrétak, és nem illeszkednek szorosan a gyakorlati helyzethez. Egyes szabályozások nem igazán „szabványosak”, például a „levonási módszer” rendelkezése, amikor ez csupán az „összehasonlító módszer” számítási technikája; vagy a „tömeges földértékelési módszerek” rendelkezésének hiánya, miközben a gyakorlatban az állam „tömeges földértékelési módszereket” alkalmazott a földárak meghatározására a „földár-keretrendszerben” vagy a „földár-táblázatban”; vagy a „földár-korrekciós együttható módszer” alkalmazása csak azokra a projektekre vonatkozik, ahol a telek értéke a „földár-tábla” szerint 30, 20 vagy 10 milliárd VND alatt van, és nem azokra a projektekre, ahol a telek értéke magasabb.
A „földértékelési módszerek” alkalmazása nem mindig garantál megbízható eredményeket. Például, ha ugyanazt a projektet ugyanaz a földértékelési tanácsadó cég értékeli, de két különböző „földértékelési módszert” alkalmaz a „földárak meghatározására”, az gyakran két különböző eredményt hoz, amelyek körülbelül 20%-os eltéréssel rendelkeznek. Hasonlóképpen, ha két különböző földértékelési tanácsadó cég ugyanazt a „földértékelési módszert” alkalmazza a „földárak meghatározására”, az is két nagyon eltérő eredményt fog produkálni.
Chau úr példaként egy Binh Thuan tartománybeli városfejlesztési projektet hozott fel, ahol az első állami ügynökség 900 milliárd VND-ra értékelte a földet, egy második állami ügynökség megvizsgálta és 1800 milliárd VND-ra értékelte, majd egy harmadik állami ügynökség újra megvizsgálta és több mint 3000 milliárd VND-ra értékelte.
Mivel a földárak meghatározása sok befektető számára nehézkesnek bizonyul, Le Hoang Chau úr hangsúlyozta az Állami Számvevőszék kulcsfontosságú szerepét a „földár-meghatározás, a földár-értékelés és a földárral kapcsolatos döntéshozatal” folyamatának ellenőrzésében. Ez magában foglalja „a földhasználati projektek földhasználati díjainak és földbérleti díjainak kiszámításához szükséges konkrét földárak meghatározását”, valamint „a közpénzügyek és a közvagyon kezelésével és felhasználásával kapcsolatos nyilvános pénzügyi információk, közvagyon vagy pénzügyi jelentések pontosságának és valóságtartalmának értékelését és ellenőrzését, a jogszabályok betartását, valamint a közpénzügyek és a közvagyon kezelésének és felhasználásának hatékonyságát”.
Még az auditálási folyamat is nehézségekbe ütközik.
Az Állami Számvevőszék I. régiója szerint jelenleg öt módszer létezik a földértékelésre. Az ellenőrzési gyakorlat azt mutatja, hogy: a települések főként az összehasonlító módszert alkalmazzák a fajlagos földárak kiszámítására a földek kompenzálásakor; a többletmódszert a tervezett területeken a földek értékelésére; a jövedelmi módszert a mezőgazdasági földek értékelésére; és a földár-korrekciós együttható módszerét a kis, alacsony értékű földterületek esetében.
Sok településen késedelmet tapasztalnak a konkrét földárak meghatározásában; a földhasználati díjak beszedéséhez szükséges földárak jóváhagyásának ideje gyakran jóval később van, mint a földkiosztás ideje, egyes projektek pedig 2-3 évig is eltarthatnak földár-jóváhagyás nélkül.
Sok esetben a földárakat nem, vagy nem időben igazítják ki, amikor a tervezési kiigazítások befolyásolják a földárakat, vagy amikor az 5 éves földbérleti ár stabilizációs időszaka véget ér. A földértékelés késedelme ahhoz vezet, hogy a földhasználati bevételeket nem sikerül időben befizetni az állami költségvetésbe.
Az ellenőrzések kimutatták, hogy számos projekt esetében a telekárak értékelése nem megfelelő volt – jelentősen alacsonyabb, mint a nyertes ajánlati ár vagy az értékelés időpontjában érvényes piaci referenciaár. Sok esetben az eltérő, összehasonlítható ingatlanok kiválasztása, valamint a megkülönböztető tényezők nem megfelelő mennyiségi korrekciója a telek becsült értékének csökkenéséhez vezetett.
Néhány projekt az értékelési dátumtól távol eső időpontban választ ki hasonló ingatlanokat, de az összehasonlítható árat nem igazítja az értékelési dátum piaci szintjéhez. Sok projekt közjegyzői irodákban kötött adásvételi szerződésekből szerzi be az összehasonlítható ingatlanok árinformációit, ami nem garantálja a szerződéses ár megbízhatóságát és pontosságát a tényleges tranzakciós árhoz képest.
Ezenkívül az értékelésbe bevont számos tényezőnek nincs egyértelmű alapja, vagy a valóságtól eltérően határozzák meg őket, mint például: a befektetési költség, a kihasználtsági arány, a befektető által megcélzott profitráta, az értékesítési költséghányad, a cash flow diszkontrátája stb.
Az Állami Számvevőszék I. régiójának gyakorlati tapasztalatokra vonatkozó értékelése nehézségeket és hiányosságokat tárt fel a fejlesztési beruházási költségek többletmódszerrel történő meghatározásában a földterületek értékelése során. Az ellenőrzés a települések közötti egységesség hiányát tárta fel: egyes települések beruházási költségbecsléseket, mások részletes költségbecsléseket; és megint mások előzetes számításokat, majd részletes végleges elszámolásokat alkalmaznak.
Az Állami Számvevőszék szerepe
Dr. Vu Dinh Anh úgy értékelte, hogy az általános földértékelés, és különösen a földértékelési módszerek az Állami Számvevőszék egyik legfontosabb ellenőrzési célpontjai voltak az utóbbi időben.
E tartalom ellenőrzésének szorosan be kell tartania a földár-keretek eltörléséről szóló központi határozat követelményeit (a 96/2019/ND-CP rendeletben meghatározott földár-keretrendszer jelenleg az alapja a települések számára a 2020–2024-es időszakra vonatkozó földár-táblázatok kiadásához), a földárak piaci elvek szerinti meghatározására szolgáló mechanizmusok és módszerek létrehozását, valamint a földárak meghatározásával megbízott szervek funkcióinak, feladatainak és felelősségi körének meghatározását.
Ennek megfelelően a központi kormányzat kritériumokat és eljárásokat fog megállapítani a települések ellenőrzésére és felügyeletére a földárak kidolgozása során. A Tartományi Népi Tanácsok döntenek a földárak végrehajtásáról, ellenőrzik és felügyelik azt.
„Az Állami Számvevőszék ellenőrzi a földértékelési munkát, a földértékelési tanácsok függetlenségét, a földárakat meghatározó tanácsadó szervezetek kapacitását, az értékbecslők hozzáértését és etikáját, valamint az átláthatóságot biztosító szabályozások betartását, mint például: a földárak nyilvános közzététele, a kötelező tőzsdei tranzakciók, a bankokon keresztüli fizetések és a készpénzmentes tranzakciók;…” - Dr. Vu Dinh Anh ismertette nézeteit az Állami Számvevőszék földárak meghatározásában betöltött szerepéről.
[hirdetés_2]
Forrás
Hozzászólás (0)