A földárak meghatározása: Még az ellenőrzés is nehéz

Október 18-án Hanoiban került megrendezésre a „Gazdasági fellendülés és fejlődés előmozdítása: Kulcspontok és az állami ellenőrzés szerepe” című fórum. A fórum egyik fontos témája a „Földgazdálkodás és földárak – hiányosságok a gyakorlatban és az állami ellenőrzési tevékenységekben” volt, melynek elnöke Ha Thi My Dung, az állami számvevőszék helyettese és Le Minh Ngan természeti erőforrásokért és környezetvédelmi miniszterhelyettes volt.

A Fórumon nemcsak az ingatlanbefektetők képviselői "panaszkodtak" a nehézségekre, hanem néhány nagyobb tartomány és város is osztozott azokban a nehézségekben, amelyekkel ezek a hatóságok szembesültek.

Ezért a Műhely várhatóan „azonosítja” a földárak meghatározásával kapcsolatos nehézségeket és problémákat, és ezek alapján megoldási javaslatokat tesz az Állami Számvevőszékkel együtt.

„Földgazdálkodás és földértékelés – A gyakorlatból és az állami ellenőrzési tevékenységekből származó hiányosságok” – Ha Thi My Dung, az állami számvevőszék helyettese és Le Minh Ngan természeti erőforrásokért és környezetvédelmi miniszterhelyettes elnökletével. Fotó: Hoang Tu

A tartományoknak és a városoknak is nehézséget okoz a földárak meghatározása.

A workshopon a Hanoi Népi Bizottság elmondta, hogy az ügynökség az utóbbi időben alaposan végrehajtotta a decentralizációt és a felhatalmazást a járási szintű Népi Bizottságok kezdeményezőkészségének növelésére a földszerzésben; a területek megtisztításában; a kártérítés és az áttelepítés alapjául szolgáló konkrét földárak meghatározásában; a földszerzéssel, kártérítéssel, támogatással, áttelepítéssel és a városban megvalósuló állami beruházási projektek (3-as és 4-es körgyűrű projektek; vasúti projektek stb.) megvalósításával kapcsolatos problémák gyors megoldásában.

A Hanoi Városi Népi Bizottság a gyakorlatban úgy értékeli, hogy nem helyénvaló a lakóingatlanok árának alkalmazása a földbérleti díjak meghatározására azon közszolgáltató egységek esetében, amelyek a 2014. május 15-i 44/ND-CP kormányrendelet 3. szakaszának d) pontja rendelkezései szerint pénzügyi autonómiára váltottak.

Eközben a Khanh Hoa Tartományi Népi Bizottságnak is gondjai vannak a korábbi projektek földárainak meghatározásában elkövetett „hibák kijavításával”.

A Khanh Hoa Tartományi Népi Bizottság megjegyezte, hogy a földértékelés a föld értékének pénzben kifejezett becslése egy meghatározott használati célra, egy meghatározott időpontban. A földértékelés fontos szerepet játszik a gazdaságban, valamint az állam földgazdálkodási tevékenységeiben.

A földhasználati díjak, földbérleti díjak, kártérítések és áttelepítési támogatások beszedését szolgáló konkrét földárak meghatározása mellett Khanh Hoa tartománynak a Központi Ellenőrző Bizottság és a Kormányzati Felügyelőség következtetései szerint a szabálysértésekkel küzdő projektek orvoslása érdekében is meg kell határoznia a földárakat. Ez egy új, speciális és nagyon nehéz feladat a tartomány konkrét földárainak meghatározása szempontjából.

Ez az ügynökség megosztotta a konkrét földárak meghatározásának munkáját a szabálytalan projektek leküzdésére, valamint a földhasználati díjak beszedésére irányuló projekteket. A Tartományi Pártbizottság Állandó Bizottsága és a Tartományi Népi Bizottság szorosan irányította a munkát, de a munka továbbra is lassú, és a következő problémák miatt nem teljesítette a kitűzött feladatok követelményeit: A tervezési kiigazítások, a földhasználat szerkezetének és formájának változásai miatt a projekteknek újra kell meghatározniuk a földárakat; Problémák vannak a beruházásokkal, földterületekkel, építési tervezéssel, részletekkel, földtípusokkal kapcsolatos jogi dokumentumokkal; Nincsenek adatok a piaci földárakról,...

A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium Tervezési és Földvagyon-fejlesztési Osztálya úgy értékelte, hogy a földár-keretrendszert és a földár-táblázatot a szabályozásoknak megfelelően, a piacon szokásos földárak figyelembevételével állították össze.

A 2013-as földtörvény végrehajtását összefoglaló 19-NQ/TW számú határozat összefoglaló eredményei alapján azonban kiderül, hogy a földárakra vonatkozó számos jogszabályi rendelkezés a gyakorlatban már nem volt hatékony, ami számos korlátozást tárt fel, például a földárak meghatározásának számos olyan módszerét, amelyek nem alkalmasak a földhasználati jogok piacának tényleges információs körülményeire, és nem alkalmasak a földárak állami kezelésére a hiányos földár-adatbázis összefüggésében;

A befektetők "panaszkodnak" a nehézségekre

A workshopon felszólalva Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke értékelte a „földár-meghatározás” jelenlegi állapotát a 2013-as földtörvény rendelkezései szerinti „konkrét földárak meghatározása” érdekében.

A „Gazdasági fellendülés és fejlődés előmozdítása: szűk keresztmetszetek és az állami ellenőrzés szerepe” fórum keretében megrendezett „Földgazdálkodás és földárak – hiányosságok a gyakorlatban és az állami ellenőrzési tevékenységekben” című workshop résztvevői. Fotó: Hoang Tu.

Le Hoang Chau úr szerint a 2013-as földtörvény és a 44/2014/ND-CP rendelet „5 földértékelési módszert” és a „földértékelési módszerek alkalmazását” írta elő, de ezek nem teljesek, nem konkrétak, nem tükrözik a gyakorlati helyzetet, egyes rendelkezések nem igazán „szabványosak”, például a „kivonási módszer” előírása, miközben ez csak az „összehasonlító módszer” egy számítási technikája; vagy nem írta elő a „tömeges földértékelési módszert”, miközben a valóságban az állam a „tömeges földértékelési módszert” alkalmazta a „földárkeret” vagy a „földár-tábla” építési földáraira; vagy a „földár-korrekciós együttható módszerét” csak azokra a projektekre alkalmazta, ahol a telkek értéke a „földár-tábla” szerint kevesebb, mint 30; 20; 10 milliárd VND, de nem alkalmazta azokra a projektekre, ahol a telkek értéke magasabb.

A „földértékelési módszerek” alkalmazása nem ad megbízható eredményeket. Például ugyanazon földértékelési tanácsadó egység ugyanazon projektje két különböző „földértékelési módszert” alkalmaz a „földár meghatározására”, ami gyakran két különböző eredményt ad, körülbelül 20%-os eltéréssel; vagy két földértékelési tanácsadó egység ugyanazon „földértékelési módszer” alkalmazásával végzett projektje két nagyon eltérő eredményt ad.

Chau úr egy Binh Thuan tartománybeli városi projektet említett példának, ahol az első állami ügynökség 900 milliárd VND-ra értékelte a földet, a második állami ügynökség megvizsgálta és 1800 milliárd VND-ra értékelte a földet, a harmadik állami ügynökség pedig újra megvizsgálta és több mint 3000 milliárd VND-ra értékelte a földet.

Mivel a földárak meghatározása sok befektető számára megnehezíti a helyzetet, Le Hoang Chau úr kiemelte az Állami Számvevőszék rendkívül fontos szerepét a „földárak meghatározása, a földárak felmérése, a földárakról való döntéshozatal” ellenőrzésében, a „konkrét földárak meghatározása a földhasználati díjak és a földet használó projektek bérleti díjainak kiszámításához, valamint a nyilvános pénzügyi információk, a közvagyon vagy a közpénzügyek kezelésével és felhasználásával, a közvagyonnal, a jogszabályok betartásával, valamint a közpénzügyek és a közvagyon kezelésének és felhasználásának hatékonyságával kapcsolatos pénzügyi jelentések pontosságának és hitelességének értékelésében és megerősítésében”.

Még az auditálás is problémás.

Az I. számú Állami Ellenőrzési Régió elmondta, hogy jelenleg a szabályozás szerint 5 földértékelési módszer létezik. Az ellenőrzési gyakorlat azt mutatja, hogy: a települések főként az összehasonlító módszert alkalmazzák a fajlagos földárak kiszámítására a földek kompenzációjakor; a többletmódszert a földértékeléshez a tervezési területeken; a jövedelemmódszert a mezőgazdasági földek értékelésében és a földár-korrekciós együttható módszerét a kis, alacsony értékű földterületek esetében.

Sok településen késik a konkrét földárak meghatározása. A földhasználati díjak beszedéséhez szükséges földárak jóváhagyásának időpontja gyakran jóval később van, mint a földkiosztás időpontja. Vannak olyan projektek, amelyek 2-3 évig tartottak földár-jóváhagyás nélkül.

Sok esetben a földárakat nem igazítják ki időben, vagy nem igazították ki, amikor olyan tervezési kiigazításra kerül sor, amely befolyásolja a földárakat, vagy amikor az 5 éves földbérleti díj stabilizációs ciklus véget ér. A földértékelés késedelme ahhoz vezet, hogy a földhasználati díjak nem kerülnek időben be az állami költségvetésbe.

Az ellenőrzések során kiderült, hogy számos projekt esetében a földárakat nem megfelelően értékelték – jóval alacsonyabban, mint az aukciós ár vagy az értékeléskor érvényes piaci referenciaár. Sok esetben az eltérő, összehasonlítható eszközök kiválasztása, a különböző tényezők nem megfelelő számszerűsítésével és kiigazításával kombinálva csökkentette az értékelt földterület értékét.

Vannak olyan projektek, amelyek az értékelési időponttól távol eső időpontban választanak ki összehasonlítható eszközöket, de nem veszik figyelembe azt a tényezőt, hogy az összehasonlító árat az értékelési időpontbeli szinthez igazítják. Sok projekt az összehasonlítható eszközök árinformációit a közjegyzői irodában kötött adásvételi szerződés szerint veszi alapul, ami nem garantálja a szerződésben szereplő árinformációk megbízhatóságát és pontosságát a tényleges tranzakciós árhoz képest.

Ezenkívül számos, az értékelésbe bevont tényezőnek nincs egyértelmű alapja, vagy nem a valóságnak megfelelően határozzák meg, mint például: a befektetési ráta, a kihasználtsági arány, a befektető standard profitrátája, az értékesítési költséghányad, a cash flow diszkont együttható...

Az I. régió állami ellenőrzése értékelte a gyakorlatot, és rámutatott a fejlesztési beruházási költségek többletmódszerrel történő meghatározásának nehézségeire és hiányosságaira a földterületek értékelése során. Az ellenőrzés kimutatta, hogy a települések között nincs következetesség: egyes településeket a beruházási arány, más településeket a részletes becslés alapján határoztak meg; egyes települések előzetes számításokat végeztek, és részletes elszámolást kértek.

Az állami számvevőszék szerepe

Dr. Vu Dinh Anh úgy értékelte, hogy az általános földértékelés és különösen a földértékelési módszerek az állami ellenőrzés egyik legfontosabb ellenőrzési tárgyát képezik az utóbbi időben.

E tartalom ellenőrzésének szorosan követnie kell a földár-keretrendszer eltörléséről szóló központi határozat követelményeit (a 96/2019/ND-CP rendeletben meghatározott földár-keretrendszer képezi az alapját a települések számára a 2020–2024-es időszakra vonatkozó földárlisták kiadásához), rendelkeznie kell a földárak piaci elvek szerinti meghatározására szolgáló mechanizmusokkal és módszerekkel, valamint meg kell határoznia a földárak meghatározásáért felelős szerv funkcióit, feladatait és felelősségi körét.

Ennek megfelelően a központi kormányzat kidolgozza a települések ellenőrzésére és felügyeletére vonatkozó kritériumokat és eljárásokat a földár-táblázatok elkészítésekor. A Tartományi Népi Tanácsok döntenek a földárakról, ellenőrzik és felügyelik azok végrehajtását.

„Az Állami Számvevőszék ellenőrzi a földértékelést, a földértékelési tanács függetlenségét, a földértékelési tanácsadó szervezetek kapacitását, az értékbecslők kapacitását és etikáját, valamint a nyilvánosság és az átláthatóság biztosítására vonatkozó szabályozások betartását, mint például: Közterületi földárak, kötelező tranzakciók tőzsdéken keresztül, bankokon keresztüli fizetés, készpénzmentesség;…” - Dr. Vu Dinh Anh véleményezte az Állami Számvevőszék szerepét a földárak meghatározásában.

Forrás: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html