5 hal yang perlu diperhatikan saat membeli tanah untuk menghindari "kehilangan uang dan kesehatan"

(Dan Tri) - Transaksi pengalihan hak guna tanah mengandung banyak risiko hukum bagi nonprofesional.

Pasal 45 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 Pasal 1 menyebutkan bahwa setiap orang, badan, dan/atau badan usaha berhak mengalihkan hak guna tanah apabila memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:

- Memiliki sertifikat hak atas tanah, hak milik atas rumah, dan benda lain yang melekat pada tanah, kecuali: Pewarisan hak atas tanah, alih fungsi tanah pertanian dalam rangka penggabungan tanah, tukar-menukar, hibah hak atas tanah kepada Negara, permukiman masyarakat; Badan usaha dengan modal penanaman modal asing yang menerima pengalihan proyek properti sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang usaha properti;

- Rumah tangga perorangan yang belum diberikan buku merah tetapi memenuhi syarat untuk mendapatkan buku merah diperbolehkan untuk mengalihkan hak guna tanah, menyewakan, menyewakan kembali hak guna tanah, dan memberikan kontribusi modal dengan menggunakan hak guna tanah untuk melaksanakan proyek.

- Tanah tidak dalam sengketa atau sengketa tersebut telah diselesaikan oleh instansi negara yang berwenang, putusan atau keputusan pengadilan, putusan arbitrase atau putusan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap;

- Hak guna usaha atas tanah tidak dapat dirampas atau dilakukan tindakan lain untuk menjamin terlaksananya putusan pengadilan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang penegakan hukum perdata;

- Selama masa pemanfaatan lahan;

- Hak guna tanah tidak tunduk pada tindakan darurat sementara sebagaimana ditentukan dalam undang-undang.

Berdasarkan ketentuan di atas, maka dalam melakukan transaksi pengalihan hak guna tanah, para pihak perlu memperhatikan 5 hal.

Verifikasi informasi penjual

Saat membeli tanah, pembeli perlu mengetahui apakah penjual berhak menjual tanah tersebut. Terdapat dua kasus di mana hak pengalihan tanah dapat dilaksanakan: Orang yang namanya tercantum dalam sertifikat atau orang yang berwenang melaksanakan hak pengalihan (harus memiliki perjanjian kuasa yang sah).

Kedua, apakah tanah yang akan dijual merupakan harta bersama atau harta terpisah? Jika merupakan harta bersama suami istri, pengalihannya harus disetujui oleh kedua belah pihak.

Jika properti tersebut dimiliki bersama oleh banyak orang, buku merah harus mencatat nama lengkap orang-orang yang berbagi hak guna tanah. Dalam hal ini, jika seluruh bidang tanah dialihkan dan terdapat banyak orang yang berbagi hak guna tanah, persetujuan dari semua orang yang namanya tercantum dalam buku wajib diberikan.

Apakah tanah itu memiliki buku merah?

Pasal 45 Undang-Undang Pertanahan 2024 menetapkan bahwa pengalihan hak atas tanah wajib disertai Buku Merah (kecuali untuk kasus-kasus yang disebutkan di atas). Dengan demikian, jika pihak yang mengalihkan hak atas tanah tidak termasuk dalam pengecualian di atas, maka ia tidak berhak mengalihkan hak atas tanah.

Apakah bidang tanahnya sedang direncanakan atau tidak?

Berdasarkan Pasal 4, Pasal 76 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, jika bidang tanah tersebut telah memiliki rencana tata ruang yang diumumkan secara publik, tetapi belum memiliki rencana tata ruang tahunan tingkat kabupaten, pengguna tanah dapat tetap memanfaatkannya dan menjalankan hak-haknya sebagaimana ditentukan. Dalam hal ini, penjual tetap dapat mengalihkan hak guna tanah.

Pada kasus 2, bidang tanah tersebut dalam perencanaan rencana tata ruang tahunan tingkat kabupaten, maka hak-hak pemakai tanah masih dapat dilaksanakan sampai ada keputusan untuk melakukan reklamasi atau mengubah peruntukan tanah sesuai rencana, tetapi belum dapat dibangun rumah, bangunan sosial, maupun pohon tahunan baru.

Untuk mengetahui informasi mengenai bidang tanah seperti perencanaan, status hukum..., pembeli dapat mengajukan permohonan informasi tanah mengenai bidang tanah yang hendak dibelinya.

Iklan penjualan tanah (Foto: IT).

Catatan saat melakukan deposit saat membeli dan menjual tanah

Nilai hak guna tanah terus meningkat, sehingga ketika pengalihan hak, para pihak seringkali sepakat untuk menyetorkan uang muka. Uang muka merupakan langkah pengamanan untuk menyelesaikan atau melaksanakan kontrak. Untuk menghindari risiko, para pihak perlu menghadirkan saksi saat membuat kontrak penyetoran, atau melakukan notaris atau sertifikasi untuk menghindari sengketa.

Notaris kontrak pengalihan hak guna tanah

Pasal 3 ayat 27 Undang-Undang Agraria dan Tata Ruang Tahun 2024 mengamanatkan agar perjanjian pengalihan, hibah, hipotek, dan penyertaan modal yang menggunakan hak atas tanah, hak guna usaha, dan benda yang melekat pada tanah dibuatkan akta notaris atau akta notaris, kecuali yang dimaksud pada huruf b ayat ini.

Dengan demikian, kecuali dalam kasus di mana satu atau lebih pemindah merupakan organisasi bisnis real estat, notaris atau sertifikasi tidak diperlukan.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm