Khawatir dengan daftar harga tanah baru di Kota Ho Chi Minh

Orang-orang khawatir

Diperkirakan mulai 1 Agustus, Kota Ho Chi Minh akan menerbitkan daftar harga tanah baru, yang akan disesuaikan kenaikannya dari 5 kali lipat menjadi 20-30 kali lipat dibandingkan daftar harga tanah saat ini, tergantung wilayahnya. Khususnya, distrik-distrik terpencil seperti Can Gio, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be... mengalami kenaikan harga paling tinggi.

Daftar perkiraan harga tanah di beberapa jalan di Distrik 1.

Ibu Nguyen Thi Huyen (Distrik Binh Thanh) terkejut dengan berita bahwa Kota Ho Chi Minh memiliki draf untuk menerbitkan daftar harga tanah baru dan menerapkannya pada awal Agustus. Ia baru mengetahuinya beberapa hari yang lalu melalui teman-temannya. Ibu Huyen dan temannya membeli sebidang tanah di Cu Chi, sebagian merupakan lahan perumahan, sisanya adalah lahan untuk tanaman tahunan. Keluarganya berencana untuk menambah lahan perumahan, lalu memisahkan kepemilikan tanah.

Dengan informasi daftar harga tanah di Cu Chi yang tiba-tiba meningkat tajam, Ibu Huyen khawatir karena ia tidak memiliki rencana keuangan. Jika dihitung berdasarkan rencana harga tanah yang baru, ia mungkin kehilangan ratusan juta VND untuk mendapatkan tanah hunian.

Seperti Ibu Huyen, Ibu Tran Thi Anh (Kecamatan Hoc Mon) khawatir daftar harga tanah yang baru telah meningkat berkali-kali lipat dibandingkan harga saat ini. Keluarganya tinggal di tanah leluhur, belum mengubah peruntukan lahan, dan belum membagi tanah. Sudah lama, ia dan suaminya tinggal bersama orang tua mereka, tetapi karena tidak memiliki cukup uang, mereka belum dapat menyelesaikan prosedur pemisahan buku, mendapatkan buku merah, dan belum mengubah peruntukan lahan. Jika pemerintah kota tiba-tiba menerapkan harga tanah yang baru, Ibu Anh khawatir keluarganya akan kesulitan mengelola keuangan dan memisahkan buku.

Selain itu, Ibu Anh juga ingin menunda penerapan daftar harga tanah baru untuk beberapa waktu lagi agar masyarakat dapat terbiasa dan menghitung pilihan yang tepat.

Ibu Anh dan Ibu Huyen adalah dua kasus yang terdampak langsung oleh daftar harga tanah yang baru. Menurut Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup (TN&MT) Kota Ho Chi Minh, daftar harga tanah yang baru akan memengaruhi 12 kelompok subjek. Kelompok yang paling sedikit terdampak adalah kasus pemukiman kembali. Daftar harga tanah yang telah disesuaikan akan memastikan kesamaan harga tanah tertentu dan konsisten dengan harga pasar.

Sebelas kelompok subjek yang tersisa akan terdampak langsung. Dua di antaranya, yang paling terdampak adalah rumah tangga dan individu yang diakui hak guna lahan dan perubahan tujuan guna lahan.

Harga tanah di banyak jalan di wilayah pusat Kota Ho Chi Minh telah meningkat sekitar 5 kali lipat dibandingkan dengan daftar harga saat ini (Ilustrasi: Hai Long).

Namun, Departemen berpendapat bahwa kasus penggunaan lahan yang stabil sebelum 15 Oktober 1993 tidak perlu membayar retribusi penggunaan lahan. Jika luas lahan melebihi batas, daftar harga tanah tahun 2005 akan dipungut.

Kasus-kasus pemanfaatan lahan yang tersisa akan dipertimbangkan berdasarkan asal dan waktu pemanfaatan lahan untuk mendapatkan tarif pemungutan yang sesuai. Dalam rancangan peraturan perundang-undangan tentang pemungutan retribusi penggunaan lahan dan sewa lahan yang akan segera diterbitkan Pemerintah , tarif pemungutan berdasarkan waktu adalah 10% hingga 50% dari daftar harga lahan yang telah disesuaikan. Selain itu, pengguna lahan yang termasuk dalam keluarga penerima manfaat, orang-orang berprestasi, dan rumah tangga miskin akan dibebaskan dari retribusi penggunaan lahan sesuai dengan peraturan Pemerintah.

Apakah daftar harga tanah yang baru akan meningkatkan harga perumahan?

Bapak Vo Hong Thang, Direktur Layanan Konsultasi dan Pengembangan Proyek, DKRA Group, mengatakan bahwa daftar harga tanah rancangan dibandingkan dengan kerangka harga tanah telah meningkat 5-30 kali lipat, tetapi harga saat ini mendekati 70% dari harga pasar. Banyak orang salah paham bahwa daftar harga tanah adalah pajak yang harus dibayar ketika mengubah fungsi lahan menjadi lahan hunian, padahal itu tidak benar.

Pajak tersebut akan memiliki koefisien penyesuaian dan metode penghitungan pajak, jadi kita perlu menunggu lebih banyak keputusan dan surat edaran dari badan pengelola negara untuk menghitung secara akurat biaya yang harus dikeluarkan masyarakat akibat perubahan tujuan penggunaan lahan, kata Thang.

Secara keseluruhan, Bapak Thang menilai bahwa daftar harga tanah yang baru memengaruhi dua kelompok. Bagi masyarakat, daftar harga tanah yang baru memengaruhi pajak konversi lahan, tetapi kenaikannya hanya 0,5 hingga 1 kali lipat, tergantung wilayahnya.

Bagi pelaku bisnis, daftar harga tanah yang baru meningkatkan biaya pembersihan lahan dan kompensasi karena semakin mendekati harga pasar. Biaya penggunaan lahan meningkat, dan pajak serta biaya terkait akan meningkat. Faktor-faktor ini membentuk harga jual properti dan harganya akan terus meningkat di masa mendatang.

Namun, di sisi positifnya, ia mengatakan bahwa daftar harga tanah yang baru menunjukkan efektivitas Undang-Undang Pertanahan 2024 yang akan segera berlaku, membantu mempersingkat waktu pelaksanaan proyek hukum dan mengatasi hambatan hukum. Terutama dalam hal ganti rugi dan pembebasan lahan, ketika mendekati pasar, akan lebih mudah bagi pelaku usaha untuk bernegosiasi dengan masyarakat.

Kedua, perhitungan biaya penggunaan lahan telah diselesaikan. Bahkan jika biaya penggunaan lahan meningkat, hal ini akan mempersingkat waktu pelaksanaan proyek hukum, dan bisnis akan menghemat biaya keuangan.

Bapak Thang berharap ketiga undang-undang yang akan segera berlaku ini akan menyelesaikan permasalahan hukum terkait proyek dan mempersingkat waktu perizinan proyek, sehingga pelaku usaha dapat menghemat biaya keuangan dan biaya manajemen bisnis. Kedua jenis biaya ini akan dihemat, yang akan "menyeimbangkan" biaya penggunaan lahan, sehingga mengurangi kenaikan harga properti.

Ia juga menilai penerapan daftar harga tanah baru per 1 Agustus merupakan upaya Badan Pengelola Negara untuk segera menerapkan peraturan perundang-undangan terkait properti. Pemendekan ini akan mempercepat proses pemulihan pasar. Tentu saja, ketika Badan Pengelola Negara menerbitkan draf, surat edaran, dan keputusan panduan, pasar akan bereaksi beragam.

Ia yakin bahwa lembaga-lembaga negara akan melakukan penyesuaian yang tepat untuk memfasilitasi penerapan praktis. Umpan balik multidimensi diperlukan, yang menunjukkan minat para pelaku pasar.

Para ahli mengatakan harga real estat akan meningkat ketika harga tanah meningkat (Ilustrasi: Trinh Nguyen).

Pada konferensi pers baru-baru ini, pemimpin Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup menjelaskan penerapan langsung daftar harga tanah baru mulai 1 Agustus.

Bapak Nguyen Toan Thang, Direktur Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa Undang-Undang Pertanahan 2024 yang akan segera diberlakukan, menetapkan bahwa daftar harga tanah yang dikeluarkan oleh Komite Rakyat provinsi sesuai dengan undang-undang lama akan tetap berlaku hingga akhir tahun 2025. Jika diperlukan, Komite Rakyat provinsi akan memutuskan untuk menyesuaikan daftar harga tanah tersebut dengan kondisi aktual di wilayah tersebut.

Berdasarkan peraturan ini, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh menganggap daftar harga tanah tahun 2020 sudah tidak sesuai lagi. Selain itu, perlu dikeluarkan harga tanah pemukiman kembali sesuai dengan undang-undang pertanahan yang baru.

Oleh karena itu, pada awal Juli, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh menugaskan Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup untuk memimpin dan berkoordinasi dengan berbagai departemen, cabang, dan pemerintah daerah guna menyusun daftar harga tanah yang telah direvisi. Daftar harga tanah yang baru tidak akan lagi memiliki koefisien penyesuaian, melainkan hanya kerangka harga tunggal dan akan mencakup harga tanah pemukiman kembali sesuai dengan undang-undang pertanahan yang baru.

Ketika ditanya apakah kenaikan harga tanah akan meningkatkan harga properti, Bapak Nguyen Toan Thang mengatakan bahwa informasi tersebut tidak benar. Menurut Bapak Thang, dasar penyusunan daftar harga tanah didasarkan pada data pasar dan basis harga tanah, yang selama bertahun-tahun diperoleh dari Departemen Pajak Kota Ho Chi Minh, Kantor Pendaftaran Tanah Kota Ho Chi Minh.

Daftar harga draf ini merupakan pembaruan dari data transaksi aktual, dan Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh telah menyesuaikannya dan tidak akan menaikkan harga properti. Sebaliknya, harga tersebut mencerminkan harga transaksi yang sebenarnya di kota tersebut. Selain itu, Departemen juga menyatakan bahwa harga tanah yang diajukan kepada Komite Rakyat Kota adalah sekitar 70% dari harga pasar saat ini.

Seorang perwakilan dari Departemen Ekonomi Pertanahan (Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh) menambahkan bahwa daftar harga tanah yang baru tidak memengaruhi biaya input proyek, sehingga tidak meningkatkan harga properti. Selain itu, harga properti beroperasi sesuai hukum penawaran dan permintaan, bukan karena daftar harga tanah ini yang naik atau turun.

Untuk kasus di mana orang menyerahkan prosedur tanah sebelum 1 Agustus tahun ini, seorang perwakilan dari Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup mengatakan bahwa lembaga tersebut akan menerapkan daftar harga tanah pada saat menerima dokumen lengkap.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm