Hilangkan peraturan wajib untuk transaksi real estat melalui lantai perdagangan

Melanjutkan program Sidang ke-25, pada sore hari tanggal 24 Agustus, di Gedung DPR/MPR , Badan Musyawarah Nasional (Banmus) menyampaikan pendapat mengenai penjelasan, penerimaan, dan revisi Rancangan Undang-Undang tentang Usaha Properti (perubahan).

Dalam laporannya pada rapat tersebut, Ketua Komite Ekonomi Vu Hong Thanh mengatakan, "Menanggapi pendapat para anggota Dewan Perwakilan Rakyat, Rancangan Undang-Undang tentang Usaha Properti (revisi) telah ditinjau ruang lingkup pengaturannya bersama dengan Rancangan Undang-Undang tentang Pertanahan (revisi), Rancangan Undang-Undang tentang Perumahan (revisi), dan undang-undang terkait. Rancangan Undang-Undang ini memastikan tidak ada tumpang tindih atau konflik dalam ruang lingkup pengaturan, sekaligus memastikan konsistensi dan sinkronisasi sistem hukum. Rancangan Undang-Undang ini direvisi ke arah pendefinisian ruang lingkup pengaturan yang jelas, termasuk usaha properti, hak dan kewajiban badan usaha dan individu yang menjalankan usaha properti, pengaturan pasar properti, dan pengelolaan usaha properti oleh negara.

Ketua Komite Ekonomi, Vu Hong Thanh, mengatakan bahwa RUU tersebut telah menambahkan ketentuan mengenai kasus-kasus yang tidak termasuk dalam Undang-Undang Usaha Properti, guna memastikan kesesuaian dengan ruang lingkup RUU tersebut. Terkait konsep "usaha properti", RUU tersebut telah merevisi konsep usaha properti dengan arah: Memperjelas jenis-jenis usaha properti; menambahkan materi tentang pelaksanaan pengalihan proyek properti dan usaha jasa properti; mempertahankan frasa "untuk tujuan mencari keuntungan" agar konsisten dengan konsep usaha yang diatur dalam Undang-Undang Perusahaan.

Ketua Komite Ekonomi Majelis Nasional, Vu Hong Thanh, menyampaikan laporan tersebut. Foto: Doan Tan/VNA

Ketua Komite Ekonomi, Vu Hong Thanh, mengatakan bahwa banyak pendapat menyarankan untuk tidak mewajibkannya, tetapi hanya mendorong transaksi properti melalui lantai perdagangan properti. Beberapa pendapat sepakat untuk mengatur jenis transaksi properti melalui lantai perdagangan properti.

Komite Tetap Komite Ekonomi menemukan bahwa ringkasan praktis implementasi Undang-Undang tentang Bisnis Properti Tahun 2014 menunjukkan bahwa lantai perdagangan properti saat ini tidak menjamin transparansi dan keamanan hukum transaksi karena lantai perdagangan properti merupakan penerima manfaat dalam hubungan transaksi. Kewajiban untuk melakukan transaksi melalui lantai perdagangan properti tidak sesuai dengan sistem hukum yang berlaku, menghambat hak atas kebebasan berbisnis, berpotensi berisiko memanfaatkan ketentuan hukum untuk memonopoli dan mengganggu pasar, serta tidak menjamin terlaksananya tugas membangun pasar properti yang sehat, aman, dan berkelanjutan.

Menanggapi pendapat para anggota Dewan Perwakilan Rakyat, Rancangan Undang-Undang ini telah direvisi dengan arahan sebagai berikut: Menghapus ketentuan wajib transaksi properti melalui bursa properti pada Bab VII Rancangan Undang-Undang ini untuk menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi investor dan nasabah dalam memilih metode transaksi secara bebas; melengkapi Pasal 8 Pasal 7 Rancangan Undang-Undang tentang Kebijakan Negara di Bidang Investasi dan Bisnis Properti, yang menyatakan bahwa "Negara mendorong badan usaha dan perseorangan untuk melakukan transaksi jual beli, pengalihan, sewa-menyewa, penyewaan rumah, pekerjaan konstruksi, dan hak guna lahan melalui bursa properti".

Rancangan Undang-Undang ini mengusulkan dua opsi untuk simpanan dalam bisnis perumahan dan proyek konstruksi masa depan.

Opsi 1: Peraturan "Investor proyek properti hanya diperbolehkan menerima uang jaminan sesuai perjanjian dengan klien apabila proyek tersebut memiliki desain dasar yang telah dinilai oleh instansi pemerintah dan investor memiliki salah satu dokumen hak guna tanah. Perjanjian uang jaminan harus mencantumkan dengan jelas harga jual, harga beli rumah, dan pekerjaan konstruksi, dan jumlah uang jaminan tidak boleh melebihi 10% dari harga jual, harga beli rumah, dan pekerjaan konstruksi."

Opsi 2: Peraturan “Investor proyek properti hanya diperbolehkan menerima uang muka dari nasabah apabila rumah dan bangunannya telah memenuhi syarat layak usaha dan telah melakukan transaksi sesuai dengan ketentuan dalam Undang-Undang ini”.

Komite Tetap Komite Ekonomi memilih opsi 1 karena ketika desain dasar dinilai oleh lembaga konstruksi khusus, legalitas proyek akan cukup jelas bagi pembeli. Perusahaan lebih proaktif dalam rencana bisnis mereka, menyelesaikan desain konstruksi setelah desain dasar.

Menurut Komite Tetap Komite Ekonomi, tingkat penerimaan simpanan perlu diatur pada tingkat yang wajar untuk memastikan bahwa tujuan simpanan bukan untuk bisnis real estat menerima simpanan sebagai saluran mobilisasi modal.

Jika suku bunga deposito terlalu tinggi, hal tersebut tidak akan menghalangi pelaku usaha properti yang tidak kompeten untuk berpartisipasi di pasar, sehingga meningkatkan risiko perampasan modal, penipuan, dan perampasan aset nasabah (masyarakat). Jika suku bunga deposito terlalu rendah, hal tersebut tidak akan efektif dalam mengikat tanggung jawab para pihak yang berpartisipasi, dan pihak-pihak yang terlibat mungkin bersedia melanggar komitmen dan menerima kerugian dari deposito tersebut.

Oleh karena itu, RUU tersebut menetapkan bahwa tingkat bunga deposito maksimum adalah 10% dari harga jual atau harga sewa beli. Selain itu, RUU tersebut melengkapi ketentuan bahwa para pihak harus mencantumkan secara jelas harga jual atau harga sewa beli dalam perjanjian deposito, yang membantu mengikat tanggung jawab dan memastikan penandatanganan kontrak.

Menurut Panitia Tetap Komite Ekonomi, untuk Opsi 2, membolehkan penagihan deposito apabila "rumah atau pekerjaan konstruksi telah memenuhi semua syarat untuk dapat mulai beroperasi dan telah melakukan transaksi sesuai dengan ketentuan Undang-Undang ini", tidak lagi memiliki makna deposito tetapi pada hakikatnya akan menjadi pembayaran kontrak sesuai dengan kemajuan.

Sebelumnya, pada Sidang ke-5, Majelis Nasional membahas dan memberikan tanggapan terhadap Rancangan Undang-Undang tentang Usaha Properti (revisi). Berdasarkan pendapat para anggota Majelis Nasional, Komite Tetap Komite Ekonomi memimpin dan berkoordinasi dengan badan penyusun ( Kementerian Konstruksi ) serta instansi dan organisasi terkait untuk mempelajari, menyerap, dan menjelaskan rancangan undang-undang tersebut. Bersamaan dengan itu, seminar diselenggarakan untuk berkonsultasi dengan para ahli, pengelola, dan pihak-pihak yang terdampak oleh rancangan undang-undang tersebut guna mendapatkan landasan teori dan praktik yang lebih lengkap untuk menyempurnakan rancangan undang-undang tersebut.

Rancangan Undang-Undang tersebut setelah diserap dan direvisi memuat 10 bab dan 84 pasal, dengan pengurangan 9 pasal dan penambahan 1 pasal dibandingkan dengan rancangan Undang-Undang yang diajukan kepada Majelis Permusyawaratan Rakyat pada masa sidang ke-5.

Menurut VNA/Surat Kabar Tin Tuc

Sumber