Melengkapi metode surplus dalam menentukan harga tanah

Melanjutkan program kerja, pada pagi hari tanggal 30 Agustus, para anggota DPR yang purnawaktu menyampaikan pendapatnya terhadap Rancangan Undang-Undang Pertanahan (perubahan). Keterangan foto

Suasana konferensi. Foto: Doan Tan/VNA

Membedakan proyek akses lahan

Melaporkan beberapa isu utama terkait penerimaan, penjelasan, dan revisi rancangan undang-undang tersebut, Ketua Komite Ekonomi Majelis Nasional, Vu Hong Thanh, mengatakan bahwa ini adalah rancangan undang-undang yang besar dengan cakupan regulasi yang luas, konten yang sulit dan rumit, serta sangat memengaruhi kehidupan masyarakat dan kegiatan pembangunan sosial-ekonomi. Proses penerimaan dan revisi masih menuai banyak perbedaan pendapat. Isi rancangan undang-undang tersebut hanyalah usulan awal untuk meminta pendapat dari para anggota penuh waktu Majelis Nasional, dan berbagai lembaga belum menyepakati rencana terbaik untuk merevisi rancangan undang-undang tersebut.

Terkait dengan pemulihan tanah bagi pembangunan sosial ekonomi untuk kepentingan nasional dan umum, banyak pendapat yang menyebutkan bahwa ketentuan dalam rancangan undang-undang yang memuat daftar perkara di mana Negara mengambil alih tanah bersifat kaku, tidak mencerminkan secara utuh, dan tidak mengatasi secara mendasar kekurangan-kekurangannya.

Menurut Ketua Komite Ekonomi, pengaturan mengenai pencantuman kasus-kasus pemulihan lahan untuk pembangunan sosial-ekonomi bagi kepentingan nasional dan publik memiliki keunggulan dalam hal kejelasan, kemudahan pemantauan, dan kemudahan penerapan. Namun, kelemahan pencantuman proyek dan pekerjaan pemulihan lahan yang terlalu spesifik dan rinci adalah sulitnya memastikan kelengkapan dan keutuhannya. Dalam diskusi tersebut, terdapat pendapat bahwa pendekatan pencantuman kasus saat ini belum memperjelas pentingnya proyek dan pekerjaan tersebut sesuai dengan semangat Pasal 54 Konstitusi.

Hal ini merupakan ketentuan penting dalam Undang-Undang Pertanahan, yang menuntut kehati-hatian yang tinggi, pertimbangan yang matang, memastikan kelembagaan penuh Resolusi No. 18-NQ/TW dan kepatuhan terhadap ketentuan Konstitusi 2013 untuk menetapkan secara jelas, menghindari penafsiran yang berbeda, yang menyebabkan kesulitan dalam praktik. Dalam kasus pemulihan tanah untuk pembangunan sosial-ekonomi, untuk kepentingan nasional dan publik, disepakati dengan kasus-kasus di mana Negara memulihkan tanah untuk mengatur perbedaan nilai tambah dari tanah karena perubahan dalam perencanaan, investasi infrastruktur, menyelaraskan kepentingan antara Negara - masyarakat - investor dan kasus pemulihan tanah untuk memastikan kondisi untuk melaksanakan proyek investasi penggunaan tanah, dari mana proyek investasi akan menciptakan sumber pendapatan baru untuk anggaran negara, membawa manfaat keseluruhan bagi seluruh rakyat dan masyarakat. Bagi orang-orang yang tanahnya dipulihkan, Negara harus melakukan kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali sesuai dengan peraturan. Semua opsi memerlukan penelitian lebih lanjut, klarifikasi, dan revisi untuk memastikan peraturan yang jelas, masuk akal, dan layak.

Terkait kasus lelang untuk memilih investor pelaksana proyek yang menggunakan lahan, Ketua Komite Ekonomi menyampaikan bahwa Undang-Undang Lelang Tahun 2013 dan Keputusan Pemerintah No. 25/2020/ND-CP yang merinci pelaksanaan sejumlah pasal dalam Undang-Undang Lelang mengenai pemilihan investor juga membedakan dua kelompok proyek investasi yang melakukan lelang untuk memilih investor pelaksana proyek. Proyek-proyek tersebut adalah: Proyek investasi yang menggunakan lahan untuk membangun perumahan komersial, proyek komersial-jasa, proyek multiguna, dan kompleks multiguna untuk keperluan bisnis. Proyek wajib menyelenggarakan lelang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan khusus dan peraturan perundang-undangan tentang sosialisasi.

Dengan demikian, undang-undang lelang yang berlaku saat ini hanya membatasi proyek yang menggunakan lahan untuk membangun perumahan komersial; proyek komersial dan jasa; proyek multiguna, kompleks multiguna untuk keperluan bisnis sebagai proyek akses lahan untuk lelang. Proyek produksi lainnya mencakup proyek pemanfaatan lahan dan proyek non-penggunaan lahan, sebagaimana ditentukan oleh undang-undang khusus. Perlu diatur secara tegas dalam Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen) mengenai kasus lelang untuk memilih investor yang menggunakan lahan, tetapi perlu dibedakan secara jelas antara proyek yang utamanya mengakses lahan dan proyek yang lahannya merupakan "turunan".

Pelajari dengan saksama metode penentuan harga tanah.

Selain itu, beberapa pendapat menyatakan bahwa ketentuan dalam Rancangan Undang-Undang tentang "metode penilaian tanah berdasarkan asas pasar" kurang jelas; kepentingan Negara, investor, dan masyarakat harus diselaraskan. Dengan menggabungkan pendapat para anggota DPR, Rancangan Undang-Undang ini mengubah ketentuan dalam pasal dan klausul pada Bagian 2, Bab XI tentang dasar penentuan, informasi masukan, dan metode penetapan harga tanah untuk lebih spesifik melembagakan persyaratan dalam Resolusi No. 18-NQ/TW tentang "memiliki mekanisme dan metode penetapan harga tanah berdasarkan asas pasar". Keselarasan kepentingan Negara, badan usaha, dan masyarakat diwujudkan melalui kebijakan preferensial, yang menarik investasi sesuai dengan ketentuan undang-undang tentang penanaman modal dan ketentuan undang-undang tentang perpajakan terkait. Beberapa pendapat menyarankan ketentuan yang lebih spesifik tentang metode penetapan harga tanah dan prinsip penetapan harga tanah. Beberapa pendapat menyatakan bahwa Rancangan Undang-Undang ini mengatur opsi yang paling menguntungkan bagi anggaran negara, tetapi tidak secara jelas mendefinisikan apa yang "paling menguntungkan". Beberapa pendapat menyarankan untuk tidak menetapkan metode penilaian tanah dalam rancangan Undang-Undang. Beberapa pendapat tidak setuju dengan usulan penghapusan metode surplus. Dengan menggabungkan pendapat para anggota Dewan Perwakilan Rakyat, rancangan Undang-Undang ini diamandemen dengan tujuan menambahkan pengaturan yang jelas dalam Pasal 158 Pasal 4 tentang isi metode penilaian tanah; menghapus pengaturan tentang pemilihan metode berdasarkan asas "paling menguntungkan bagi anggaran negara", menggantinya dengan pengaturan tentang kasus penerapan untuk setiap metode spesifik; mengintegrasikan metode deduksi ke dalam metode perbandingan, yang tidak lagi menjadi metode penilaian independen. Namun, isi metode-metode tersebut telah berubah dibandingkan dengan ketentuan hukum yang berlaku saat ini dalam Keputusan Pemerintah No. 44/2014/ND-CP tanggal 15 Mei 2014 yang mengatur harga tanah.

Rancangan Undang-Undang ini melengkapi metode surplus sebagai salah satu metode penetapan harga tanah dan melengkapi ketentuan terkait mengenai asas dan syarat penerapannya. Namun, syarat penerapan metode ini telah dipersempit dibandingkan dengan ketentuan undang-undang yang berlaku. Ketentuan tersebut sedang diubah dan ditambah secara serentak dalam rancangan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 44/2014/ND-CP, yang masih menuai banyak perbedaan pendapat. Oleh karena itu, ketentuan dalam Undang-Undang tentang metode penetapan harga tanah berdasarkan ketentuan tersebut bukanlah pengesahan ketentuan dalam peraturan perundang-undangan yang telah diimplementasikan secara konsisten dalam praktik.

Ketua Panitia Ekonomi juga meminta kepada Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup untuk terus berkoordinasi dengan instansi terkait guna mengkaji secara saksama metode penetapan harga tanah serta kasus dan syarat permohonan, menjelaskan secara saksama, mengklarifikasi isi, mengkaji ulang isi yang akan ditetapkan dalam Undang-Undang guna menjamin stabilitas dan kelayakan peraturan, serta melembagakan semangat Resolusi No. 18-NQ/TW.

Menurut VNA

Sumber