Blokir spekulasi lahan, proyek "ditangguhkan"

Mulai 1 Agustus 2024, proyek-proyek yang terlambat akan dibatalkan tanpa kompensasi. Peraturan ini akan menciptakan "pembersihan" investor, mencegah spekulasi lahan, dan menangani proyek-proyek yang "ditangguhkan".

Proyek IFC One Saigon (Distrik 1, Kota Ho Chi Minh) setelah 17 tahun masih belum selesai.

Langkah-langkah tegas untuk menghentikan spekulasi tanah dan proyek-proyek yang "ditangguhkan"

Terletak di "tanah emas" tepat di sudut jalan Ham Nghi - Ton Duc Thang (Distrik 1, Kota Ho Chi Minh), proyek IFC One Saigon (sebelumnya Saigon One Tower) masih belum selesai setelah periode singkat dimulainya kembali pembangunan yang ramai.

Dibangun di atas lahan seluas 6.672 m², dengan skala 5 ruang bawah tanah, 3 lantai teknis, dan 41 lantai, IFC One Saigon mulai dibangun 17 tahun yang lalu. Namun, setelah 5 tahun pelaksanaan yang lamban, pada tahun 2011, proyek ini resmi dihentikan pembangunannya. Setelah beberapa kali pergantian kepemilikan, IFC One Saigon belum dapat diselesaikan. Proyek ini telah berkali-kali disebut dalam daftar proyek yang merusak citra kota.

Di seberang Pasar Ben Thanh (HCMC), tepat di stasiun metro No. 1 yang ramai, terdapat blok beton kasar bernama One Central Saigon (sebelumnya dikenal sebagai The Spirit of Saigon). Kompleks ini terdiri dari pusat komersial, perkantoran, apartemen, apartemen mewah, dan hotel bintang 6, dengan total luas lahan lebih dari 8.500 m². Terletak di Ben Thanh Quadrangle, lokasi prima tepat di pusat Distrik 1 dengan 4 fasad. Proyek ini juga telah berganti pemilik, tetapi belum selesai.

Demikian pula, Proyek Lancaster Lincoln (Distrik 4) yang diinvestasikan oleh Trung Thuy Lancaster Company Limited dimulai pada tahun 2017, tetapi setelah pembangunan bawah tanah, proyek tersebut "tidak aktif". Sementara itu, Proyek D-One Saigon (Distrik Go Vap) milik Perusahaan DHA telah disetujui pada tahun 2016, tetapi hingga saat ini masih berupa lahan kosong.

Salah satu poin baru UU Agraria dan Tata Ruang Tahun 2024 adalah penerapan sanksi terhadap proyek yang melakukan alih fungsi lahan, mengakui hak guna usaha, dan menerima pengalihan hak guna usaha. Sementara dalam UU sebelumnya, sanksi pencabutan izin hanya berlaku terhadap proyek yang dialokasikan lahan atau lahan sewa.

Ini hanyalah beberapa kasus proyek yang telah "ditangguhkan" selama bertahun-tahun di Kota Ho Chi Minh. Undang-Undang Pertanahan tahun 2013 menetapkan bahwa setelah proyek disetujui untuk kebijakan investasi, proyek tersebut memiliki jangka waktu 12 bulan untuk dilaksanakan, atau 24 bulan jika diperpanjang. Jika jangka waktu ini tidak dilaksanakan, proyek akan dibatalkan. Namun, membatalkan proyek-proyek ini bukanlah hal yang mudah, terutama ketika perusahaan telah melakukan investasi dasar di lahan tersebut.

Undang-Undang Pertanahan 2024 (berlaku mulai 1 Agustus 2024) memiliki banyak peraturan yang lebih ketat. Misalnya, proyek investasi yang tidak digunakan selama 12 bulan berturut-turut sejak tanggal serah terima, atau yang progres pemanfaatan lahannya terlambat 24 bulan dari progres yang tercatat dalam keputusan investasi, akan dibatalkan.

Apabila lahan tidak dimanfaatkan atau terlambat dari jadwal, investor diberikan perpanjangan waktu maksimal 24 bulan dan wajib membayar tambahan uang kepada Negara. Setelah masa perpanjangan, apabila lahan masih belum dimanfaatkan, Negara akan mengambil alih lahan tersebut tanpa kompensasi atas tanah, aset yang melekat pada lahan, dan biaya investasi atas lahan tersebut.

Perlu memperhitungkan kasus “force majeure”

Pemulihan proyek yang tertunda untuk memulihkan sumber daya lahan memang sangat diperlukan, tetapi menurut para ahli, kasus-kasus force majeure, seperti proses hukum yang memakan waktu bertahun-tahun, perlu dipertimbangkan. Sebab, perusahaan sendiri juga ingin menyelesaikan proses hukum sesegera mungkin agar dapat memulai konstruksi, penjualan, dan memulihkan modal.

Berbicara kepada wartawan Surat Kabar Dau Tu, Bapak Angus Liew, Ketua Dewan Direksi Gamuda Land Vietnam, menilai bahwa pengaturan reklamasi lahan untuk proyek yang tidak dilaksanakan setelah masa perpanjangan berakhir dalam Undang-Undang Pertanahan 2024 bertujuan untuk menghindari pemborosan sumber daya lahan. Namun, dalam beberapa kasus, masa perpanjangan bisa lebih lama, seperti selama pandemi Covid-19.

Berdasarkan pengalaman bisnisnya, Bapak Le Huu Nghia, Direktur Jenderal Le Thanh Construction Company Limited, mengatakan bahwa pada kenyataannya, terdapat banyak kasus force majeure. Misalnya, perusahaan tidak dapat melaksanakan proyek karena lambatnya prosedur yang berkaitan dengan pihak berwenang. Oleh karena itu, menurut Bapak Nghia, peraturan perundang-undangan yang mengatur Undang-Undang Pertanahan perlu melengkapi dan memperjelas hal ini, jika tidak, dalam banyak kasus, perusahaan akan "dihancurkan secara tidak adil".

“Begitu kami menyerahkan dokumen proyek, kami harus menuliskan timeline-nya. Namun, setelah investasi disetujui, kami tetap tidak bisa langsung melaksanakannya karena proses pengurusan izin investasi dan prosedur lainnya memakan waktu bertahun-tahun,” ujar Bapak Nghia.

Poin pembuka bagi badan usaha yang ingin melanjutkan pelaksanaan proyek ketika kemajuannya terlambat adalah bahwa Undang-Undang tersebut menetapkan kondisi untuk pelaksanaan yang lambat karena alasan force majeure seperti bencana alam, serangan musuh, dan jika dapat dibuktikan bahwa proyek tertunda karena kesalahan otoritas yang berwenang atau kesalahan para pelaksana tugas publik, proyek tersebut tidak akan dibatalkan. Namun, badan usaha juga merekomendasikan agar dalam peraturan perundang-undangan, terdapat peraturan yang lebih rinci dan sanksi khusus bagi individu dan organisasi yang secara tidak langsung menyebabkan proyek terlambat dari jadwal.

Seiring dengan pengetatan peraturan dalam Undang-Undang Pertanahan 2024, Undang-Undang Usaha Properti 2023 juga mengalami banyak perubahan terkait kondisi keuangan investor. Sebagai contoh, usaha properti wajib memiliki modal ekuitas minimal 20% dari total modal investasi untuk proyek dengan skala pemanfaatan lahan kurang dari 20 hektar, minimal 15% dari total modal investasi untuk proyek dengan skala pemanfaatan lahan 20 hektar atau lebih, dan wajib memastikan kemampuan memobilisasi modal untuk melaksanakan proyek investasi.

Apabila suatu badan usaha properti melaksanakan beberapa proyek secara bersamaan, badan usaha tersebut harus mengalokasikan modal ekuitas yang cukup untuk memastikan rasio tersebut di atas untuk setiap proyek yang akan dilaksanakan. Selain itu, Undang-Undang tentang Usaha Properti 2023 juga mengatur ketentuan-ketentuan seperti batas saldo kredit, obligasi korporasi...

Dengan peraturan yang ketat seperti itu, bisnis harus melakukan perhitungan yang matang sebelum memulai proyek guna menghindari investasi yang tidak efektif, stagnasi proyek, dan pemborosan sumber daya.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html