Mencegah spekulasi lahan dan proyek yang terhenti.

Mulai 1 Agustus 2024, proyek-proyek yang mengalami keterlambatan akan dicabut tanpa kompensasi. Regulasi ini bertujuan untuk menciptakan "pemurnian" investor, mencegah spekulasi lahan, dan mengatasi proyek-proyek yang terhenti.

Proyek IFC One Saigon (Distrik 1, Kota Ho Chi Minh) masih belum selesai setelah 17 tahun.

Ambil tindakan tegas untuk mengekang spekulasi tanah dan proyek yang terhenti.

Terletak di lokasi real estat utama di sudut jalan Ham Nghi dan Ton Duc Thang (Distrik 1, Kota Ho Chi Minh), proyek IFC One Saigon (sebelumnya dikenal sebagai Saigon One Tower) masih belum selesai meskipun sempat diluncurkan kembali secara besar-besaran.

Dibangun di atas lahan seluas 6.672 m2, dengan skala 5 lantai basement, 3 lantai teknis, dan 41 lantai di atas tanah, IFC One Saigon memulai konstruksi 17 tahun yang lalu, tetapi setelah 5 tahun pelaksanaan yang lamban, proyek tersebut secara resmi menghentikan konstruksi pada tahun 2011. Terlepas dari beberapa kali perubahan kepemilikan, IFC One Saigon tetap belum selesai. Gedung ini telah berulang kali disebut dalam daftar proyek yang merusak penampilan kota.

Berseberangan dengan Pasar Ben Thanh (Kota Ho Chi Minh), tepat di sebelah stasiun Metro Jalur 1 yang ramai, berdiri sebuah bangunan beton kasar bernama One Central Saigon (sebelumnya dikenal sebagai The Spirit of Saigon). Ini adalah kompleks multifungsi yang terdiri dari pusat perbelanjaan, kantor, apartemen, apartemen mewah, dan hotel bintang 6, yang mencakup total luas lahan lebih dari 8.500 m2. Kompleks ini menempati lokasi utama di jantung Distrik 1, dengan empat sisi jalan. Proyek ini telah beberapa kali berpindah tangan, tetapi belum ada tanggal penyelesaian yang pasti.

Demikian pula, Proyek Lancaster Lincoln (Distrik 4), yang diinvestasikan oleh Trung Thuy Lancaster Co., Ltd., dimulai pada tahun 2017, tetapi setelah konstruksi bawah tanah selesai, proyek tersebut terhenti. Dan Proyek D-One Saigon (Distrik Go Vap) oleh Perusahaan DHA, yang disetujui pada tahun 2016, hingga saat ini hanya berupa lahan kosong.

Salah satu fitur baru dari Undang-Undang Pertanahan 2024 adalah penerapan sanksi terhadap proyek-proyek yang melibatkan konversi penggunaan lahan, pengakuan hak penggunaan lahan, dan pengalihan hak penggunaan lahan, sedangkan undang-undang sebelumnya hanya menerapkan reklamasi lahan akibat pelanggaran dalam proyek-proyek di mana lahan dialokasikan atau disewa.

Di atas hanyalah beberapa contoh proyek yang telah terbengkalai selama bertahun-tahun di Kota Ho Chi Minh. Undang-Undang Pertanahan 2013 menetapkan bahwa setelah keputusan kebijakan investasi disetujui, sebuah proyek memiliki waktu 12 bulan untuk dilaksanakan, atau 24 bulan jika diperpanjang. Jika tidak dilaksanakan dalam jangka waktu tersebut, proyek akan dicabut. Namun, pencabutan proyek-proyek ini bukanlah hal yang mudah, terutama ketika perusahaan telah melakukan investasi dasar di lahan tersebut.

Undang-Undang Pertanahan 2024 (berlaku mulai 1 Agustus 2024) memuat peraturan yang lebih ketat. Misalnya, proyek investasi yang tidak digunakan selama 12 bulan berturut-turut sejak tanggal penyerahan, atau yang kemajuan penggunaan lahannya tertunda 24 bulan dari jadwal sebagaimana tercantum dalam keputusan investasi, akan dicabut.

Dalam kasus di mana lahan tidak digunakan atau proyek tertunda, investor dapat diberikan perpanjangan waktu maksimal 24 bulan dan harus membayar kepada Negara sejumlah tambahan yang sesuai dengan periode perpanjangan tersebut. Setelah periode perpanjangan, jika lahan tersebut masih belum digunakan, Negara akan mengambil kembali lahan tersebut tanpa kompensasi atas lahan, aset yang melekat pada lahan, dan biaya investasi.

Kemungkinan terjadinya "keadaan kahar" harus diperhitungkan.

Mengembalikan proyek-proyek yang terhenti untuk merevitalisasi sumber daya lahan sangat penting, tetapi para ahli percaya bahwa keadaan kahar (force majeure), seperti prosedur hukum yang panjang, harus diperhitungkan. Hal ini karena pelaku bisnis sendiri ingin menyelesaikan prosedur hukum secepat mungkin untuk memulai konstruksi, penjualan, dan pemulihan modal.

Berbicara dengan seorang reporter dari Investment Newspaper, Bapak Angus Liew, Ketua Dewan Direksi Gamuda Land Vietnam, menilai bahwa peraturan tentang reklamasi lahan untuk proyek-proyek yang tidak dilaksanakan setelah masa perpanjangan berakhir dalam Undang-Undang Pertanahan 2024 bertujuan untuk menghindari pemborosan sumber daya lahan. Namun, dalam beberapa kasus, masa perpanjangan dapat lebih lama, misalnya, selama pandemi Covid-19.

Berdasarkan pengalaman bisnisnya, Bapak Le Huu Nghia, Direktur Jenderal Le Thanh Construction Co., Ltd., mengatakan bahwa pada kenyataannya, terdapat banyak kasus force majeure. Misalnya, bisnis tidak dapat melaksanakan proyek karena keterlambatan prosedur yang berkaitan dengan otoritas terkait. Oleh karena itu, menurut Bapak Nghia, peraturan perundang-undangan yang mengatur Hukum Pertanahan perlu dilengkapi dan diklarifikasi mengenai isi ini; jika tidak, dalam banyak kasus, bisnis akan "dihancurkan" secara tidak adil.

"Begitu kami mengajukan permohonan proyek, kami harus menentukan jangka waktu, tetapi bahkan setelah investasi disetujui, kami tidak dapat segera memulai implementasi karena mendapatkan izin investasi dan prosedur lainnya membutuhkan waktu bertahun-tahun," ujar Bapak Nghia.

Perkembangan positif bagi bisnis yang ingin melanjutkan implementasi proyek ketika terjadi penundaan adalah bahwa hukum memberikan ketentuan untuk penundaan akibat peristiwa force majeure seperti bencana alam atau perang. Lebih lanjut, jika dapat dibuktikan bahwa penundaan tersebut disebabkan oleh kesalahan pihak berwenang atau pihak yang bertanggung jawab untuk menegakkan hukum, proyek tersebut tidak akan dibatalkan. Namun, bisnis juga menyarankan agar peraturan yang mengatur harus memberikan regulasi yang lebih rinci dan sanksi khusus bagi individu dan organisasi yang secara tidak langsung bertanggung jawab atas penundaan proyek.

Seiring dengan peraturan yang lebih ketat dalam Undang-Undang Pertanahan 2024, Undang-Undang Usaha Properti 2023 memperkenalkan banyak perubahan terkait persyaratan keuangan investor. Misalnya, usaha properti harus memiliki modal ekuitas tidak kurang dari 20% dari total modal investasi untuk proyek dengan luas lahan kurang dari 20 hektar, dan tidak kurang dari 15% dari total modal investasi untuk proyek dengan luas lahan 20 hektar atau lebih, serta harus memastikan kemampuan untuk mengumpulkan modal guna melaksanakan proyek investasi tersebut.

Dalam kasus di mana bisnis properti secara bersamaan mengerjakan beberapa proyek, bisnis tersebut harus memiliki modal ekuitas yang cukup dialokasikan untuk memastikan rasio yang disebutkan di atas untuk setiap proyek agar semua proyek dapat diselesaikan. Lebih lanjut, Undang-Undang Bisnis Properti 2023 juga menetapkan persyaratan seperti batas kredit, jaminan perusahaan, dan lain sebagainya.

Dengan peraturan yang begitu ketat, perusahaan harus mempertimbangkan semua faktor dengan cermat sebelum memulai sebuah proyek, menghindari investasi yang tidak efisien dan tidak terarah yang dapat menyebabkan penundaan proyek dan pemborosan sumber daya.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html