Biaya apa saja yang membuat harga rumah luar biasa tinggi?

Harga apartemen di Hanoi meningkat secara tidak normal, jauh melampaui kemampuan mayoritas orang dengan pendapatan rata-rata dan rendah untuk membeli rumah - Foto: N.TRAN

Menurut Kementerian Konstruksi , harga perumahan saat ini terdiri dari biaya tanah, konstruksi, bunga pinjaman, keuntungan bisnis, pajak, dan biaya perantara...

Untuk mengendalikan harga perumahan, beberapa ahli merekomendasikan solusi untuk menyesuaikan harga tanah, menghitung pajak, biaya, dan bunga pinjaman proyek pada tingkat yang tepat, sambil mengendalikan harga bahan baku, menyeimbangkan penawaran dan permintaan, dan mencegah spekulasi real estat.

Harga apartemen kelas menengah juga 100 juta VND/m2

Menurut Kementerian Konstruksi, pada kuartal kedua tahun ini, di Hanoi, harga jual beberapa proyek apartemen meningkat tajam. Harga apartemen di kawasan perkotaan Royal City meningkat sebesar 33%, apartemen The Pride meningkat sebesar 33%, kawasan perkotaan My Dinh Song Da - Sudico meningkat sebesar 32%, dan Vinhomes West Point meningkat sebesar 28%. Harga apartemen di beberapa kawasan perkotaan lama seperti kawasan perkotaan Trung Hoa - Nhan Chinh juga meningkat sebesar 25%, dan kawasan apartemen di Nam Trung Yen meningkat sebesar 20%.

Harga jual rata-rata apartemen pada Mei 2024 meningkat dibandingkan akhir tahun 2023, khususnya proyek Udic Westlake sebesar 56,7 juta VND/m2, D'El Dorado 85,3 juta VND/m2, HDI Tower 160,1 juta VND/m2, Feliz Homes 53,9 juta VND/m2, dan GoldSeason 63,8 juta VND/m2.

Kementerian Konstruksi menyatakan bahwa sebelumnya, harga yang diminta untuk apartemen kelas menengah berkisar antara 50 hingga 70 juta VND/m2, tetapi sekarang harga transaksinya meningkat menjadi 70 hingga 100 juta VND/m2.

Misalnya, proyek Noble Crystal Tay Ho memiliki harga jual sekitar 187 juta VND/m2, dan Mandarin Garden antara 80-105 juta VND/m2. Khususnya di proyek The Grand di Jalan Hai Ba Trung, Distrik Hoan Kiem, beberapa apartemen memiliki harga jual hampir 1 miliar VND/m2.

Di Kota Ho Chi Minh pada kuartal kedua tahun 2024, segmen apartemen kelas menengah meningkat sebesar 2%, segmen kelas atas meningkat sebesar 5% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2023. Kelangkaan pasokan baru juga mendorong kenaikan harga jual proyek apartemen bekas di Kota Ho Chi Minh.

Secara spesifik, proyek apartemen City Garden memiliki harga jual rata-rata VND 85 juta/m2, meningkat 18%; proyek Antonia (Distrik 7) dan Masteri Thao Dien (Kota Thu Duc) masing-masing meningkat 11% dan 10%. Pada akhir kuartal kedua, harga apartemen di Kota Ho Chi Minh meningkat rata-rata sekitar 6% dibandingkan akhir tahun 2023.

Beberapa proyek apartemen di Kota Ho Chi Minh memiliki harga jual tinggi seperti Cantavil An Phu meningkat 22,6% menjadi 54,5 juta VND/m2, Zenity (Distrik 1) meningkat 18,2% menjadi 101,4 juta VND/m2, Green View (Distrik 7) meningkat 25,1% menjadi 53,9 juta VND/m2, The Panorama (Distrik 7) meningkat 15,5% menjadi 69,6 juta VND/m2.

Mengapa harganya luar biasa tinggi?

Survei dan penilaian terbaru oleh Kementerian Konstruksi menunjukkan bahwa biaya retribusi penggunaan lahan per meter persegi perumahan cukup tinggi. Di kawasan perumahan GP Invest di Hanoi, biayanya sekitar 15 juta/36,35 juta VND, setara dengan 41,5% dari harga jual; proyek apartemen di Hai Phong adalah 6,67 juta/34,54 juta VND, setara dengan 19,3% dari harga jual; proyek perumahan rendah di Hai Phong adalah 60,14 juta/156,83 juta VND.

Demikian pula di kawasan perkotaan Dong Tang Long, Kota Thu Duc (HCMC), biaya sewanya adalah 2,34 juta/8,84 juta VND. Di proyek vila di kawasan perkotaan Chanh My, Provinsi Binh Duong, biaya penggunaan lahan mencapai 16,3% dari harga jual.

Menurut Kementerian Konstruksi, jika harga tanah tahun 2024 diterapkan, biaya penggunaan lahan proyek-proyek tersebut akan terus meningkat tajam. Khususnya, biaya penggunaan lahan dalam struktur harga perumahan proyek GP Invest akan meningkat sebesar 60%, kawasan perkotaan Dong Tang Long, kota Thu Duc akan meningkat sekitar 60-65%, dan proyek vila Chanh My akan meningkat sebesar 50% dari harga jual.

Kementerian Konstruksi menilai penerapan daftar harga tanah baru yang mendekati harga pasar dalam waktu dekat akan meningkatkan harga jual rumah dan properti rata-rata 15-20% dibandingkan periode sebelumnya. Secara spesifik, biaya investasi konstruksi per meter persegi perumahan di proyek perumahan GP Invest (Hanoi) adalah 5,1 juta/36,3 juta VND, yang mencakup sekitar 14,1% dari harga jual. Proyek apartemen di Hai Phong adalah 15,7 juta/34,5 juta VND, yang mencakup sekitar 45,5% dari harga jual. Proyek perumahan rendah di Hai Phong adalah 31,2 juta/156,8 juta VND, yang mencakup 20,53% dari harga jual rumah...

Selain itu, meskipun setiap proyek memiliki skala dan produk yang berbeda, biaya investasi untuk pembangunan proyek perumahan akhir-akhir ini hanya berfluktuasi sedikit atau tidak berfluktuasi secara signifikan karena meningkatnya biaya pencegahan dan pemadaman kebakaran, Kementerian Konstruksi menyatakan.

Mengenai biaya pinjaman modal untuk pembangunan perumahan, menurut Kementerian Perumahan dan Perumahan Rakyat, jika proyek perumahan meminjam modal komersial sebesar 30-70% dari total modal investasi proyek, biaya bunganya akan menjadi sekitar 3-5% dari total biaya investasi konstruksi. Biaya penjualan normal proyek perumahan komersial adalah 3-7% dari harga jual properti, dan pada beberapa proyek dapat mencapai 15% dari harga jual rumah.

Kelompok terakhir yang membentuk harga perumahan saat ini adalah biaya pajak, keuntungan, dan biaya manajemen pemilik proyek untuk perumahan bertingkat tinggi, dari 10-20%, dan perumahan bertingkat rendah, dari 20-30% dari harga jual.

Sumber: Kementerian Konstruksi - Grafik: T.DAT

Bagaimana cara menurunkan harga rumah?

Berdasarkan semua jenis biaya dan rasio biaya yang membentuk harga jual rumah seperti di atas, dalam wawancara dengan Tuoi Tre , Bapak Nguyen Chi Thanh, wakil presiden Asosiasi Pialang Properti, mengatakan bahwa harga tanah saat ini sangat tinggi dibandingkan dengan pendapatan masyarakat, sehingga lembaga pengelola perlu menyesuaikan harga tanah agar sesuai dengan kenyataan.

Prinsip harga tanah berdasarkan pasar cocok untuk wilayah perkotaan yang telah berkembang secara stabil, dengan parameter transaksi yang jelas seperti Distrik 1, Kota Thu Duc (HCMC), Hoan Kiem, Ba Dinh, dan Dong Da (Hanoi). Namun, di wilayah yang belum berkembang, jika kita tidak menyesuaikan harga tanah untuk menciptakan momentum pembangunan, hal itu akan sangat berbahaya," ujar Bapak Thanh.

Bapak Thanh mengutip pelajaran dari Tiongkok yang menunjukkan bahwa banyak bisnis membangun rumah, tetapi harganya tinggi (sebagian karena tingginya harga tanah) sehingga rumah-rumah tersebut tidak dapat dijual. Ketika bisnis mengalami kesulitan, pemerintah tidak dapat menyelamatkan mereka. Karena pada akhirnya, pembeli rumahlah yang membuat keputusan akhir.

Menurut Bapak Le Hoang Chau - Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, struktur harga tanah pada proyek perumahan mencakup biaya penggunaan lahan dan biaya pembersihan lokasi, yang jumlahnya besar tergantung pada kepadatan konstruksi setiap proyek.

Dari perspektif perusahaan investasi real estat, Bapak Nguyen Quoc Khanh, Ketua Perusahaan Saham Gabungan Investasi dan Distribusi DTJ, menekankan bahwa hal terpenting bagi perusahaan yang berinvestasi di proyek perumahan saat ini adalah waktu. Mempersingkat waktu pelaksanaan prosedur terkait proyek perumahan melalui regulasi yang jelas akan membantu perusahaan mengurangi biaya kepatuhan, sehingga menurunkan harga perumahan.

Menurut Bapak Thanh, orientasi pengembangan pasar properti harus berorientasi pada stabilitas dan peningkatan kualitas hidup masyarakat. Keuntungan 10-20% dari harga jual rumah investor properti memang wajar, tetapi perlu dikaji ulang untuk memastikan kebenarannya. Hal ini dikarenakan adanya proyek properti berskala besar yang dibangun di atas lahan baru dan menarik minat pembeli. Keuntungan investor proyek berkali-kali lipat lebih besar daripada angka yang tercatat di Badan Pusat Statistik.

Banyak pakar real estat juga berpendapat bahwa untuk menyeimbangkan pasokan dan permintaan perumahan saat ini, perlu meningkatkan pasokan perumahan murah. Pasokan ini sangat bergantung pada partisipasi kementerian dan pemerintah daerah. Selain itu, perlu mengubah pola pikir untuk tidak mengeksploitasi lahan, melainkan mengendalikan harga lahan pada tingkat yang sesuai dengan pendapatan mayoritas masyarakat. Dengan tingginya harga lahan saat ini, banyak pelaku usaha enggan berinvestasi dalam proyek, sehingga sulit untuk meningkatkan pasokan perumahan dalam waktu dekat.

Untuk mengurangi harga perumahan saat ini, Bapak Le Hoang Chau mengatakan bahwa 6 hal berikut perlu dilakukan:

1. Mengurangi biaya tanah.

2. Mengurangi pajak dan biaya terkait.

3. Mengurangi biaya bunga.

4. Menjaga kestabilan biaya material masukan untuk proyek, termasuk bensin dan listrik.

5. Bagaimana menyederhanakan proses persetujuan proyek perumahan, sehingga mengurangi biaya kepatuhan regulasi.

6. Mencegah spekulasi real estat, sengaja menciptakan tingkat harga virtual untuk mencari keuntungan, meningkatkan uang muka lelang tanah menjadi 20%, dan menghukum berat bagi mereka yang mengabaikan uang mukanya setelah memenangkan lelang.

Ada juga alasan spekulatif, menciptakan harga virtual.

Kementerian Konstruksi juga mengonfirmasi bahwa tingginya harga perumahan sebagian disebabkan oleh investor properti yang memanfaatkan kelangkaan pasar untuk menawarkan harga tinggi. Beberapa asosiasi, kelompok spekulan, investor, dan individu yang bertindak sebagai broker mengganggu pasar untuk "meningkatkan harga dan menciptakan harga virtual".

Normalnya, investor proyek perumahan mengeluarkan biaya sekitar 3% dari harga jual rumah untuk dibayarkan ke lantai perdagangan dan pialang penjualan, namun seringkali lantai perdagangan memilih sesuai dengan situasi pasar untuk menambahkan harga saat bertransaksi dengan pelanggan, selisih ini tidak tetap dan bisa sebesar 5% dari harga jual, 10% dari harga jual atau 20% dari harga jual rumah.

Sebagai contoh, proyek perumahan bertingkat rendah di Hung Yen memiliki harga jual 7-8 miliar VND/unit, perbedaan harga rata-rata sekitar 750 juta VND, tetapi ketika pasar mendingin, perbedaan harga hanya 250 juta VND/unit.

Proyek real estat sedang dibangun di Distrik 7, Kota Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

Kelangkaan pasokan perumahan, harga yang tinggi, transaksi riil rendah

Lonjakan harga properti di Hanoi sejak awal tahun telah menimbulkan banyak masalah terkait kebijakan pembangunan perumahan saat ini. Harga properti terus meningkat selama beberapa kuartal terakhir dan mencapai titik tertinggi baru, jauh melampaui harga tahun lalu, sementara transaksi riil di pasar menurun. Meskipun pasokan perumahan masih terbatas, perumahan terjangkau "punah", pasokan perumahan sosial dan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) terbatas, hampir tidak ada pasokan baru di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh. Harga perumahan tinggi, dan mayoritas masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah yang membutuhkan perumahan riil tidak mampu membeli rumah.

Menghadapi tanda-tanda yang tidak biasa di pasar real estat, dalam waktu mendatang, Perdana Menteri akan bertemu dengan perusahaan dan kelompok di sektor real estat untuk membahas solusi guna meredakan pasar.

Menurut laporan yang menganalisis struktur biaya, harga jual, dan alasan kenaikan harga properti yang baru-baru ini dikirim oleh Kementerian Konstruksi ke Kantor Pemerintah (18 September), pasokan perumahan di seluruh negeri sedang menurun drastis. Pada kuartal kedua tahun 2024, hanya 9 proyek perumahan yang selesai, dengan skala sekitar 6.000 unit apartemen, rumah tinggal, dan rumah bandar yang mulai beroperasi. Jika kita menghitung paruh pertama tahun ini, pasokan perumahan yang telah selesai hanya mencapai sekitar 9.000 unit apartemen, rumah tinggal, dan rumah bandar. Jumlah proyek perumahan yang telah mendapatkan izin untuk pembangunan baru hanya sekitar 20.000 unit.

Kelangkaan perumahan dan pasokan lahan di Hanoi sejak akhir tahun 2023 telah mendorong harga rumah melonjak pesat. Beberapa proyek apartemen mewah di kawasan Danau Barat yang telah dibuka untuk dijual semuanya memiliki harga awal lebih dari 100 juta VND/m2. Sementara itu, kawasan super urban Vinhomes Co Loa baru saja meluncurkan produk-produknya dengan harga lebih dari 300 juta VND/m2 berupa rumah bandar. Khususnya, kavling tanah yang dilelang di desa-desa dan distrik pinggiran kota Hanoi seperti Hoai Duc, Thanh Oai, Phuc Tho, yang berjarak 30-40 km dari pusat kota, juga telah melonjak hingga lebih dari 100 juta VND/m2.

Kementerian Konstruksi identifikasi penyebab dan solusi penurunan harga rumah

4 alasan kenaikan harga rumah:

1. Harga tanah naik sesuai daftar harga tanah yang baru, lelang tanah berkali-kali lipat dari harga awal, sehingga mengakibatkan harga tanah naik.

2. Fenomena "penciptaan harga virtual dan inflasi harga" oleh spekulan dan individu yang berpraktik sebagai perantara real estat.

3. Kurangnya pasokan real estat dan perumahan untuk memenuhi kebutuhan sebagian besar masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah.

4. Fluktuasi ekonomi terkini yang terkait dengan pasar saham, obligasi, dan emas telah menyebabkan aliran uang yang kuat ke sektor properti untuk mencari "tempat berlindung" yang aman.

6 solusi untuk menurunkan harga rumah:

1. Menghilangkan kesulitan dalam prosedur dan legalitas, meningkatkan pasokan pasar, mempromosikan pengembangan pasar yang aman dan berkelanjutan.

2. Memperbaiki pelaksanaan lelang tanah, menyempurnakan ketentuan lelang tanah dengan cara meningkatkan uang muka, menetapkan harga awal yang mendekati harga sebenarnya, memperpendek jangka waktu pembayaran hasil lelang, dan membatasi penawar yang bersifat spekulasi.

3. Meneliti dan mengusulkan kebijakan pajak bagi orang-orang yang memiliki banyak rumah dan tanah untuk membatasi spekulasi.

4. Memiliki solusi dan langkah-langkah untuk membatasi dampak negatif dari penerbitan daftar harga tanah baru sesuai Undang-Undang Pertanahan tahun 2024.

5. Model percontohan pusat transaksi hak atas tanah dan real estat yang dikelola oleh Negara.

6. Memperkuat pengawasan dan pemeriksaan terhadap penyelenggaraan lelang hak guna tanah, lelang proyek yang memanfaatkan tanah, pengelolaan kegiatan usaha jasa real estat, lantai perdagangan real estat, dan kegiatan perantara pedagang efek secara efektif.

Perumahan berpenghasilan rendah di negara-negara tetangga

Menurut surat kabar Nation (Thailand) yang melaporkan pada awal April, Sekretaris Jenderal Dewan Investasi (BOI) Narit Therdsteerasukdi mengatakan bahwa insentif pajak perumahan telah disetujui oleh dewan pada 15 Maret. Insentif ini merupakan bagian dari tahap ketiga proyek penyediaan pinjaman untuk mendukung masyarakat berpenghasilan rendah dalam membeli rumah dan kondominium individual, yang diusulkan oleh Bank Perumahan Pemerintah Thailand (GHB).

Saat ini, program bantuan pajak hanya berlaku untuk rumah dengan luas minimal 70 meter persegi untuk rumah individu dan apartemen dengan luas lantai minimal 24 meter persegi. Menurut Bapak Therdsteerasukdi, BOI telah mendukung proyek perumahan bagi pekerja berpenghasilan rendah sejak tahun 1993. Dari jumlah tersebut, BOI telah berpartisipasi dalam menyediakan 44 proyek apartemen dengan 34.900 unit apartemen di ibu kota Bangkok, Nonthaburi, Samut Prakan, Pathum Thani, Nakhon Pathom, dan Chonburi.

Pemerintah Malaysia mengumumkan pada 17 September bahwa mereka akan meluncurkan setidaknya 23 proyek perumahan terjangkau baru melalui Program Perumahan Rakyat (PPR) di seluruh negeri, menurut Kantor Berita Bernama. Wakil Menteri Perumahan dan Pemerintah Daerah (KPKT) Datuk Aiman ​​​​Athirah Sabu mengatakan bahwa hingga September 2024, pemerintah Malaysia telah menyelesaikan 166 proyek perumahan terjangkau, dengan 104.081 unit untuk pekerja berpenghasilan rendah dan terus membangun 16 proyek lainnya.

Harga rumah dalam proyek PPR berkisar antara 45.000 hingga 60.000 ringgit (10.700 hingga lebih dari 14.000 dolar AS) per unit. Proyek-proyek mendatang akan dilengkapi dengan fasilitas baru, yang akan membantu meningkatkan kualitas hidup penghuni.

Sumber: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm