Harga apartemen di Hanoi melonjak sangat tinggi, jauh melebihi kemampuan sebagian besar masyarakat berpenghasilan menengah dan rendah - Foto: N.TRAN
Menurut Kementerian Konstruksi , harga rumah saat ini terdiri dari biaya lahan, biaya konstruksi, bunga pinjaman, keuntungan bisnis, pajak, dan biaya perantara...
Untuk mengendalikan harga perumahan, beberapa ahli merekomendasikan solusi seperti menyesuaikan harga tanah, menghitung pajak, biaya, dan suku bunga pinjaman proyek yang sesuai, serta mengendalikan harga bahan baku, menyeimbangkan penawaran dan permintaan, dan mencegah spekulasi properti.
Harga apartemen kelas menengah juga sebesar 100 juta VND/m2.
Menurut Kementerian Konstruksi, pada kuartal kedua tahun ini, harga jual beberapa proyek apartemen di Hanoi meningkat secara signifikan. Secara spesifik, harga apartemen di Royal City meningkat sebesar 33%, The Pride sebesar 33%, My Dinh Song Da - Sudico sebesar 32%, dan Vinhomes West Point sebesar 28%. Di beberapa kawasan perkotaan lama seperti Trung Hoa - Nhan Chinh, harga apartemen juga meningkat sebesar 25%, sementara apartemen relokasi di Nam Trung Yen mengalami peningkatan sebesar 20%.
Harga jual rata-rata apartemen pada Mei 2024 meningkat signifikan dibandingkan dengan akhir tahun 2023. Secara spesifik, Udic Westlake dibanderol seharga 56,7 juta VND/m2, D' El Dorado seharga 85,3 juta VND/m2, HDI Tower seharga 160,1 juta VND/m2, Feliz Homes seharga 53,9 juta VND/m2, dan GoldSeason seharga 63,8 juta VND/m2.
Kementerian Konstruksi mencatat bahwa sebelumnya, harga jual dan transaksi apartemen kelas menengah berkisar antara 50 hingga 70 juta VND/m2, tetapi saat ini, harga transaksi telah meningkat menjadi 70 hingga 100 juta VND/m2.
Sebagai contoh, proyek Noble Crystal Tay Ho memiliki harga jual sekitar 187 juta VND/m2, sedangkan Mandarin Garden berkisar antara 80 hingga 105 juta VND/m2. Yang menarik, di proyek The Grand di Jalan Hai Ba Trung, Distrik Hoan Kiem, beberapa apartemen dibanderol dengan harga hampir 1 miliar VND/m2.
Di Kota Ho Chi Minh selama kuartal kedua tahun 2024, segmen apartemen kelas menengah mengalami peningkatan sebesar 2%, sementara segmen kelas atas meningkat sebesar 5% dibandingkan periode yang sama tahun 2023. Kelangkaan pasokan baru juga mendorong kenaikan harga jual proyek apartemen bekas di Kota Ho Chi Minh.
Secara spesifik, proyek apartemen City Garden memiliki harga jual rata-rata 85 juta VND/m2, meningkat 18%; proyek Antonia (Distrik 7) dan Masteri Thao Dien (Kota Thu Duc) masing-masing meningkat sebesar 11% dan 10%. Pada akhir kuartal kedua, harga rata-rata apartemen di Kota Ho Chi Minh telah meningkat sekitar 6% dibandingkan dengan akhir tahun 2023.
Beberapa proyek apartemen di Kota Ho Chi Minh mengalami kenaikan harga yang signifikan, seperti Cantavil An Phu, yang naik 22,6% menjadi 54,5 juta VND/m2; Zenity (Distrik 1), yang meningkat 18,2% menjadi 101,4 juta VND/m2; Green View (Distrik 7), yang naik 25,1% menjadi 53,9 juta VND/m2; dan The Panorama (Distrik 7), yang meningkat 15,5% menjadi 69,6 juta VND/m2.
Apa penyebab harga yang sangat tinggi tersebut?
Survei dan penilaian terbaru oleh Kementerian Konstruksi menunjukkan bahwa biaya penggunaan lahan cukup tinggi dibandingkan dengan harga jual per meter persegi perumahan. Pada proyek perumahan GP Invest di Hanoi, angkanya sekitar 15 juta VND/36,35 juta VND, setara dengan 41,5% dari harga jual; pada proyek kondominium di Hai Phong, angkanya 6,67 juta VND/34,54 juta VND, setara dengan 19,3% dari harga jual; dan pada proyek perumahan bertingkat rendah di Hai Phong, angkanya 60,14 juta VND/156,83 juta VND.
Demikian pula, di kawasan perkotaan Dong Tang Long, Kota Thu Duc (Kota Ho Chi Minh), biaya penggunaan lahan adalah 2,34 juta/8,84 juta VND. Di proyek vila kawasan perkotaan Chanh My di provinsi Binh Duong, biaya penggunaan lahan mencapai 16,3% dari harga jual.
Menurut Kementerian Konstruksi, jika harga tanah tahun 2024 diterapkan, biaya penggunaan lahan untuk proyek-proyek akan terus meningkat tajam. Secara spesifik, biaya penggunaan lahan dalam struktur harga proyek GP Invest akan meningkat hingga 60%, kawasan perkotaan Dong Tang Long di Kota Thu Duc akan meningkat sekitar 60-65%, dan proyek vila Chanh My akan meningkat hingga 50% dari harga jual.
Kementerian Konstruksi memperkirakan bahwa penerapan daftar harga tanah baru, yang mencerminkan harga pasar secara akurat, akan menyebabkan kenaikan rata-rata 15-20% pada harga perumahan dan properti dibandingkan periode sebelumnya. Secara spesifik, biaya investasi konstruksi per meter persegi perumahan di proyek perumahan GP Invest (Hanoi) adalah 5,1 juta VND/36,3 juta VND, yang setara dengan sekitar 14,1% dari harga jual. Untuk proyek apartemen di Hai Phong, biayanya adalah 15,7 juta VND/34,5 juta VND, yang setara dengan sekitar 45,5% dari harga jual. Untuk proyek perumahan bertingkat rendah di Hai Phong, biayanya adalah 31,2 juta VND/156,8 juta VND, yang setara dengan 20,53% dari harga jual...
Selain itu, meskipun setiap proyek berbeda dalam skala dan produknya, biaya investasi untuk proyek perumahan tetap relatif stabil atau hanya berfluktuasi sedikit dalam beberapa waktu terakhir karena meningkatnya biaya keselamatan kebakaran, demikian pernyataan Kementerian Konstruksi.
Mengenai biaya pinjaman untuk proyek perumahan, menurut kementerian, jika proyek perumahan meminjam 30-70% dari total modal investasi dari sumber komersial, biaya bunga akan sekitar 3-5% dari total biaya investasi konstruksi. Sementara itu, biaya penjualan tipikal untuk proyek perumahan komersial berkisar antara 3-7% dari harga properti, dengan beberapa proyek berpotensi mencapai 15% dari harga rumah.
Komponen terakhir dari harga perumahan saat ini adalah biaya pajak, keuntungan, dan biaya manajemen untuk pemilik proyek, yang berkisar antara 10-20% untuk perumahan bertingkat tinggi dan 20-30% untuk perumahan bertingkat rendah.
Sumber: Kementerian Konstruksi - Grafik: T. ĐẠT
Bagaimana kita bisa menurunkan harga rumah?
Berdasarkan semua biaya dan proporsinya yang membentuk harga jual rumah seperti yang disebutkan di atas, dalam sebuah wawancara dengan surat kabar Tuoi Tre , Bapak Nguyen Chi Thanh, wakil ketua Asosiasi Makelar Properti, mengatakan bahwa harga tanah saat ini sangat tinggi dibandingkan dengan pendapatan masyarakat, sehingga lembaga pengelola perlu menyesuaikan harga tanah agar sesuai dengan realitas.
"Prinsip penetapan harga tanah berbasis pasar cocok untuk daerah perkotaan yang sudah mapan dengan parameter transaksi yang jelas, seperti Distrik 1 dan Kota Thu Duc (Kota Ho Chi Minh), serta distrik Hoan Kiem, Ba Dinh, dan Dong Da (Hanoi). Namun, di daerah yang belum berkembang, jika kita tidak menyesuaikan harga tanah untuk menciptakan insentif pembangunan, hal itu akan sangat berbahaya," kata Bapak Thanh.
Bapak Thanh memberikan contoh China, di mana perusahaan konstruksi membangun banyak rumah tetapi dengan harga tinggi (sebagian karena tingginya biaya lahan), sehingga rumah-rumah tersebut sulit dijual. Ketika perusahaan-perusahaan ini menghadapi kesulitan, pemerintah tidak mampu menyelamatkan mereka. Pada akhirnya, pembeli rumah lah yang membuat keputusan akhir.
Menurut Bapak Le Hoang Chau, ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, struktur biaya lahan untuk proyek perumahan meliputi biaya penggunaan lahan dan biaya pembebasan lahan, yang jumlahnya cukup signifikan tergantung pada kepadatan pembangunan setiap proyek.
Dari perspektif perusahaan investasi properti, Bapak Nguyen Quoc Khanh, ketua DTJ Investment and Distribution Joint Stock Company, menekankan bahwa faktor terpenting bagi bisnis yang berinvestasi dalam proyek perumahan saat ini adalah waktu. Mempersingkat waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan prosedur terkait proyek perumahan melalui peraturan yang jelas akan membantu bisnis mengurangi biaya kepatuhan, sehingga menurunkan harga perumahan.
Menurut Bapak Thanh, orientasi pengembangan pasar properti harus bertujuan untuk stabilitas dan meningkatkan kualitas hidup masyarakat. Margin keuntungan 10-20% dari harga jual bagi pengembang properti adalah hal yang normal, tetapi perlu ditinjau kembali apakah hal ini benar-benar terjadi, karena ada proyek properti skala besar yang dibangun di atas lahan baru yang menarik pembeli, dan keuntungan pengembang proyek jauh lebih besar daripada angka yang dilaporkan oleh departemen statistik.
Banyak pakar real estat juga percaya bahwa untuk menyeimbangkan penawaran dan permintaan perumahan saat ini, perlu meningkatkan pasokan perumahan terjangkau. Pasokan ini sebagian besar bergantung pada keterlibatan kementerian, departemen, dan pemerintah daerah. Lebih lanjut, diperlukan perubahan pola pikir, menjauh dari eksploitasi lahan yang berlebihan dan sebaliknya fokus pada pengendalian biaya lahan pada tingkat yang terjangkau bagi sebagian besar penduduk. Dengan biaya lahan yang tinggi saat ini, banyak bisnis akan ragu untuk berinvestasi dalam proyek, sehingga sulit untuk meningkatkan pasokan perumahan di masa depan.
Untuk menurunkan harga perumahan saat ini, Bapak Le Hoang Chau meyakini bahwa enam hal berikut perlu dilakukan:
1. Mengurangi biaya lahan.
2. Mengurangi pajak dan biaya terkait.
3. Mengurangi biaya bunga.
4. Mempertahankan biaya input material yang stabil untuk proyek, termasuk bahan bakar dan listrik.
5. Bagaimana kita dapat menyederhanakan proses persetujuan proyek perumahan, sehingga mengurangi biaya kepatuhan?
6. Memerangi spekulasi properti dan penciptaan tingkat harga buatan secara sengaja untuk mendapatkan keuntungan, meningkatkan jumlah uang muka untuk lelang tanah menjadi 20%, dan memberikan sanksi berat kepada mereka yang kehilangan uang muka setelah memenangkan lelang.
Ada juga alasan yang berkaitan dengan spekulasi dan penciptaan harga buatan.
Kementerian Konstruksi juga menegaskan bahwa tingginya harga perumahan sebagian disebabkan oleh pengembang properti yang memanfaatkan kelangkaan di pasar untuk menawarkan properti dengan harga tinggi. Beberapa kelompok spekulatif, investor, dan individu yang terlibat dalam kegiatan perantara mengganggu pasar untuk "menaikkan harga dan menciptakan harga buatan."
Biasanya, pengembang proyek perumahan mengalokasikan sekitar 3% dari harga rumah untuk agen atau broker real estat, tetapi agen-agen ini sering menyesuaikan harga berdasarkan kondisi pasar saat bertransaksi dengan pelanggan. Perbedaan ini tidak tetap dan bisa mencapai 5%, 10%, atau 20% dari harga rumah.
Sebagai contoh, proyek perumahan bertingkat rendah di Hung Yen dengan harga jual 7-8 miliar VND/unit akan memiliki premi rata-rata sekitar 750 juta VND, tetapi ketika pasar mendingin, premi tersebut hanya akan menjadi 250 juta VND/unit.
Sebuah proyek real estat yang sedang dibangun di Distrik 7, Kota Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH
Kekurangan pasokan perumahan, harga yang melambung tinggi, volume transaksi aktual yang rendah.
Lonjakan harga properti di Hanoi sejak awal tahun ini memunculkan banyak masalah terkait kebijakan pembangunan perumahan saat ini bagi masyarakat. Harga properti terus meningkat dari kuartal ke kuartal, mencapai level harga yang sangat tinggi, jauh melebihi harga setahun yang lalu, sementara transaksi aktual di pasar justru menurun. Sementara itu, pasokan perumahan tetap langka, dengan perumahan terjangkau menjadi "punah," dan pasokan perumahan sosial dan perumahan berpenghasilan rendah sangat minim, hampir tidak ada di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh. Dengan harga yang begitu tinggi, sebagian besar masyarakat berpenghasilan menengah dan rendah yang benar-benar membutuhkan perumahan tidak mampu membeli rumah.
Mengingat tanda-tanda yang tidak biasa di pasar properti, Perdana Menteri akan segera mengadakan pertemuan dengan perusahaan-perusahaan di sektor properti untuk membahas solusi guna mengatasi masalah-masalah di pasar tersebut.
Menurut laporan yang menganalisis struktur biaya, harga jual, dan penyebab kenaikan harga properti yang baru-baru ini diserahkan oleh Kementerian Konstruksi kepada Kantor Pemerintah (18 September), pasokan perumahan di seluruh negeri mengalami penurunan yang serius. Pada kuartal kedua tahun 2024, hanya 9 proyek perumahan yang selesai, terdiri dari sekitar 6.000 unit apartemen, rumah tunggal, dan rumah deret. Jika mempertimbangkan semester pertama tahun ini secara keseluruhan, pasokan perumahan yang selesai hanya mencapai sekitar 9.000 unit apartemen, rumah tunggal, dan rumah deret. Jumlah proyek perumahan baru yang mendapat izin hanya mencapai 20.000 unit.
Kelangkaan pasokan perumahan dan lahan di Hanoi sejak akhir tahun 2023 telah mendorong harga properti naik secara dramatis. Beberapa proyek apartemen kelas atas di kawasan Danau Barat memiliki harga penawaran awal melebihi 100 juta VND/m2. Sementara itu, kawasan mega-urban Vinhomes Co Loa, saat peluncurannya, memiliki rumah-rumah kota yang dihargai lebih dari 300 juta VND/m2. Perlu dicatat, lahan yang dilelang di daerah pedesaan di distrik pinggiran Hanoi seperti Hoai Duc, Thanh Oai, dan Phuc Tho, yang terletak 30-40 km dari pusat kota, juga telah melonjak hingga lebih dari 100 juta VND/m2.
Kementerian Konstruksi mengidentifikasi penyebab dan solusi untuk mengurangi harga perumahan.
4 alasan kenaikan harga rumah:
1. Biaya lahan telah meningkat sesuai dengan daftar harga lahan terbaru, dan lelang lahan diadakan dengan harga berkali-kali lipat lebih tinggi dari harga awal, sehingga meningkatkan tingkat harga lahan secara keseluruhan.
2. Fenomena "menciptakan harga buatan dan menaikkan harga" oleh spekulan dan individu yang bekerja sebagai makelar properti.
3. Terdapat kekurangan pasokan real estat dan perumahan untuk memenuhi kebutuhan sebagian besar masyarakat berpenghasilan menengah dan rendah.
4. Fluktuasi ekonomi terkini yang terkait dengan pasar saham, obligasi, dan emas telah menyebabkan aliran uang yang kuat ke sektor properti sebagai tempat berlindung yang aman.
6 solusi untuk menurunkan harga rumah:
1. Menghilangkan hambatan prosedural dan hukum, meningkatkan pasokan pasar, dan mendorong pengembangan pasar yang aman dan berkelanjutan.
2. Meningkatkan prosedur lelang tanah, menyempurnakan peraturan lelang tanah dengan meningkatkan jumlah deposit, menentukan harga awal yang realistis, memperpendek waktu pembayaran penawaran yang menang, dan membatasi penawaran spekulatif.
3. Melakukan riset dan mengusulkan kebijakan pajak bagi mereka yang memiliki beberapa rumah dan lahan untuk mengekang spekulasi.
4. Terdapat solusi dan langkah-langkah untuk mengurangi dampak negatif dari penerbitan daftar harga tanah baru berdasarkan Undang-Undang Pertanahan 2024.
5. Melaksanakan uji coba model pusat transaksi hak penggunaan lahan dan properti yang dikelola oleh Negara.
6. Memperkuat inspeksi dan pengawasan lelang hak penggunaan lahan, penawaran proyek penggunaan lahan, dan pengelolaan yang efektif terhadap bisnis jasa real estat, bursa real estat, dan kegiatan perantara.
Perumahan berpenghasilan rendah di negara-negara tetangga
Menurut surat kabar Nation (Thailand) pada awal April, Narit Therdsteerasukdi, Sekretaris Jenderal Badan Investasi Thailand (BOI), menyatakan bahwa insentif pajak perumahan telah disetujui oleh badan tersebut pada tanggal 15 Maret. Insentif ini merupakan bagian dari fase ketiga proyek yang menyediakan pinjaman untuk mendukung individu berpenghasilan rendah dalam membeli rumah dan apartemen, yang diprakarsai oleh Bank Perumahan Thailand (GHB).
Saat ini, program subsidi pajak hanya berlaku untuk rumah dengan luas minimal 70m2 untuk rumah tunggal dan apartemen dengan luas lantai minimal 24m2. Menurut Bapak Therdsteerasukdi, BOI telah mendukung proyek perumahan bagi pekerja berpenghasilan rendah sejak tahun 1993. Secara khusus, BOI telah berpartisipasi dalam menyediakan perumahan untuk 44 proyek apartemen dengan 34.900 unit di Bangkok dan provinsi Nonthaburi, Samut Prakan, Pathum Thani, Nakhon Pathom, dan Chonburi.
Pemerintah Malaysia mengumumkan pada 17 September peluncuran setidaknya 23 proyek perumahan terjangkau baru melalui Program Perumahan Rakyat (PPR) di seluruh negeri, menurut kantor berita Bernama. Wakil Menteri Perumahan dan Pemerintah Daerah (KPKT) Malaysia, Datuk Aiman Athirah Sabu, menyatakan bahwa hingga September 2024, pemerintah Malaysia telah menyelesaikan 166 proyek perumahan terjangkau, menyediakan 104.081 unit apartemen untuk pekerja berpenghasilan rendah, dan terus melanjutkan pembangunan 16 proyek lainnya.
Rumah-rumah dalam proyek PPR dibanderol dengan harga mulai dari 45.000 hingga 60.000 ringgit (dari 10.700 hingga lebih dari 14.000 USD) per unit. Proyek-proyek mendatang akan mengintegrasikan fasilitas baru, meningkatkan kualitas hidup bagi para penghuni.
Sumber: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm
