Biaya penggunaan lahan yang terlalu tinggi akan menyulitkan orang-orang yang perlu mengubah lahan pertanian menjadi lahan perumahan. (Dalam foto: Sepetak lahan di sepanjang jalan utama yang menghubungkan Hung Yen dan Ninh Binh - Foto: HONG QUANG)
Pandangan ini diungkapkan oleh Dr. Nguyen Ngoc Tu, seorang ahli pajak, dalam sebuah wawancara dengan surat kabar Tuoi Tre mengenai usulan kebijakan pengumpulan biaya penggunaan lahan ketika individu dan bisnis perlu mengubah lahan pertanian menjadi lahan perumahan.
Dalam beberapa kasus, perlu untuk membeli dengan harga yang lebih tinggi dari harga pasar.
Pak, apa dasar penetapan biaya penggunaan lahan bagi organisasi dan individu yang ingin mengubah lahan pertanian menjadi lahan perumahan?
- Berdasarkan Undang-Undang Pertanahan tahun 2013, pengguna lahan yang ingin mengubah lahan pertanian menjadi lahan permukiman harus membayar 40% dari selisih harga. Namun, harga lahan yang sebelumnya ditetapkan oleh pemerintah daerah (tabel harga lahan - PV) berdasarkan kerangka harga lahan yang dikeluarkan pemerintah sangat rendah dibandingkan dengan harga pasar sebenarnya.
Biasanya, harga tanah dalam daftar harga lokal hanya 10% dari harga pasar, dan sebuah rumah tangga yang ingin mengubah lahan pertanian seluas 200-300 meter persegi menjadi lahan perumahan hanya perlu membayar beberapa ratus juta dong dalam bentuk biaya penggunaan lahan, kurang dari 1 miliar dong. Tingkat biaya ini masih terjangkau secara finansial bagi sebagian besar orang, sehingga pengalihan hak penggunaan lahan menjadi sangat mudah.
Namun, sejak diberlakukannya Undang-Undang Pertanahan tahun 2024, muncul dua masalah: harga tanah telah naik ke tingkat yang sangat tinggi, mendekati harga pasar (Negara menyesuaikan daftar harga tanah setiap tahun sesuai dengan pasar - PV), meningkat 7-10 kali lipat dibandingkan sebelumnya, dan dalam beberapa kasus luar biasa, hingga beberapa puluh kali lipat.
Selain itu, kami telah menghapus peraturan tentang pengecualian dan pengurangan biaya penggunaan lahan, sehingga rumah tangga yang perlu mentransfer hak penggunaan lahan harus membayar 100% biaya penggunaan lahan kepada Negara. Hal ini telah menyebabkan situasi di mana beberapa rumah tangga harus "membeli kembali" tanah mereka sendiri.
Dalam beberapa kasus, masyarakat terpaksa membeli tanah dengan harga lebih tinggi dari nilai pasar karena penilaian tanah setempat sangat tinggi dan tidak realistis. Oleh karena itu, mengubah dan menambah peraturan agar lebih sesuai sangatlah penting.
Susunlah daftar harga tanah yang sesuai dengan pendapatan mayoritas penduduk.
Jadi, apakah masuk akal untuk memungut biaya penggunaan lahan sebesar 30% dari selisih antara harga lahan perumahan dan lahan pertanian?
- Usulan untuk memungut 30% dari selisih antara harga lahan perumahan dan lahan pertanian saat ini lebih rendah dari tingkat pemungutan sebelumnya sebesar 40%.
Pengurangan tarif biaya penggunaan lahan yang dikombinasikan dengan perhitungan biaya penggunaan lahan berdasarkan kuota lahan permukiman lokal adalah langkah yang tepat saat ini. Regulasi ini akan membatasi eksploitasi kebijakan yang memungkinkan konversi lahan pertanian menjadi lahan permukiman untuk keuntungan spekulatif, sekaligus mencegah penggunaan lahan yang tidak rasional.
Selama bertahun-tahun, untuk memaksimalkan efisiensi penggunaan lahan, semua provinsi dan kota telah mengeluarkan batasan penggunaan lahan untuk lahan perumahan dalam konteks populasi yang besar dan sumber daya lahan yang terbatas. Bagi individu dan organisasi yang perlu mengubah lahan pertanian menjadi lahan perumahan yang melebihi batas yang diizinkan, mereka harus membayar biaya penggunaan lahan yang lebih tinggi, atau bahkan 100% dari selisihnya, yang berarti mereka harus membeli kembali lahan tersebut dari Negara, yang merupakan hal yang wajar.
Namun, pendekatan rasional ini harus disertai dengan langkah-langkah pengelolaan lahan lainnya, termasuk penetapan tabel harga lahan yang sesuai dengan pendapatan mayoritas penduduk.
Namun, jika kita terus menerapkan Undang-Undang Pertanahan 2024 sebagaimana adanya, bahkan jika kita mengurangi tarif biaya penggunaan lahan menjadi 30%, karena daftar harga lahan disesuaikan terlalu tinggi agar sesuai dengan harga pasar, biaya penggunaan lahan aktual yang harus dibayar masyarakat akan sangat tinggi, melebihi kemampuan finansial banyak orang. Oleh karena itu, daftar harga lahan perlu dihitung ulang.
Harga lahan dan biaya input yang sesuai akan berkontribusi pada penurunan harga perumahan - Foto: B. NGOC
Pengalaman terkini menunjukkan bahwa meskipun Negara mengenakan biaya 30% atas selisih konversi penggunaan lahan, banyak orang masih tidak mampu membayarnya. Solusi apa yang menurut Anda dibutuhkan untuk meringankan kesulitan ini bagi masyarakat?
- Dalam kasus di mana beberapa rumah tangga berbagi sebidang tanah yang diwarisi dari leluhur mereka, jika mereka ingin berpisah menjadi rumah tangga yang berbeda atau membagi tanah tersebut, mereka harus dibagi menjadi dua kelompok saat mengajukan permohonan pengalihan tanah.
Bagi rumah tangga dengan sumber daya keuangan yang mencukupi, mereka didorong untuk membayar 30% dari selisihnya segera. Bagi rumah tangga yang menghadapi kesulitan keuangan, Negara dapat mengizinkan mereka untuk membayar sebagian dari biaya penggunaan lahan, dengan sisanya ditangguhkan. Bagi mereka yang tidak mampu membayar, Negara dapat mengizinkan mereka untuk menangguhkan pembayaran 100% dari biaya penggunaan lahan.
Hutang tersebut akan selalu tercantum dalam sertifikat hak guna lahan, dan masyarakat tetap berhak membangun rumah dan mendirikan tempat tinggal di lahan mereka, serta berhak mewariskan kepemilikan kepada anak-anak mereka. Mereka hanya perlu membayar kembali hutang kepada Negara ketika mereka menjual lahan tersebut dan memiliki uang.
Pendekatan ini akan menyelaraskan kebijakan biaya penggunaan lahan, memungkinkan Negara untuk mengelola lahan secara efektif dan untuk tujuan yang tepat, sekaligus memastikan bahwa masyarakat memiliki lahan untuk membangun rumah dan menjamin hak masyarakat atas perumahan sebagaimana diatur dalam Konstitusi.
Para ahli merekomendasikan penyelarasan kepentingan dalam pengumpulan biaya penggunaan lahan - Foto: HONG QUANG
Penyusunan tabel harga tanah: banyak daerah yang sangat bingung.
Menurut Dr. Nguyen Ngoc Tu, Undang-Undang Pertanahan 2024 menetapkan penyusunan tabel harga tanah yang mencerminkan harga pasar secara akurat, tetapi tidak ada dokumen panduan tentang apa yang dimaksud dengan "mendekati harga pasar," sehingga menyebabkan kebingungan di banyak daerah.
Pada kenyataannya, harga tanah di pasaran saat ini mengalami inflasi, bahkan terkadang dinaikkan secara artifisial. Oleh karena itu, daftar harga tanah yang akan diterapkan mulai 1 Januari 2026 perlu dihitung dan dikembangkan secara mendasar. Kementerian dan instansi pemerintah perlu duduk bersama untuk membimbing daerah-daerah tentang cara menentukan harga tanah sesuai dengan nilai pasar.
Akhir-akhir ini, banyak ahli menyarankan agar harga tanah berbasis pasar seharusnya merupakan harga jual rata-rata selama lima tahun terakhir. Misalnya, harga pasar dalam daftar harga tanah tahun 2026 akan menjadi harga jual rata-rata lahan di area yang sama selama periode 2021-2025. Metode ini lebih masuk akal dan seharusnya tidak menggunakan harga beberapa lahan tertentu untuk menyusun daftar harga tanah.
Yang terpenting saat ini adalah daftar harga tanah tahunan di tingkat lokal harus dihitung pada tingkat yang wajar, menghindari kejutan bagi pelaku bisnis dan masyarakat.
Bapak Pham Duc Toan (Direktur EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company):
Usulan untuk memungut 30% dari selisih harga adalah tepat.
Kebutuhan untuk mengubah lahan kebun, sawah, dan lahan yang tersebar menjadi lahan permukiman merupakan kebutuhan yang sering muncul dari masyarakat dan bisnis, dan biaya 30% untuk selisih harga tersebut adalah wajar.
Dengan batasan konversi yang diusulkan, peraturan tentang biaya penggunaan lahan harus membedakan antara konversi lahan untuk tujuan perumahan dan komersial. Bersamaan dengan itu, pajak progresif berdasarkan luas lahan yang dikonversi adalah tepat dan memastikan keadilan dalam penerapan kebijakan pertanahan.
Jelas, ketika orang mengubah lahan pertanian menjadi lahan perumahan melebihi batas yang diizinkan, itu adalah konversi di luar kebutuhan perumahan mereka. Mereka mungkin mengubahnya dengan tujuan membeli dan menjual lahan perumahan untuk mendapatkan keuntungan yang lebih besar, jadi wajar jika mereka harus membayar biaya penggunaan lahan yang lebih tinggi.
Sebagai contoh, seseorang mewarisi sebidang tanah seluas 1 acre (3.600 m² ) di kampung halamannya, tetapi kenyataannya, hanya 500 m² yang merupakan lahan perumahan. Kebutuhan untuk membangun rumah hanya di lahan seluas 200 m² sudah cukup, sehingga menyisakan 3.100 m² sebagai lahan kebun atau lahan untuk tanaman tahunan. Tanah tersebut tetap milik orang tersebut, tetapi tujuan penggunaannya berbeda.
Jika masyarakat ingin mengubah lahan pertanian seluas 3.100 meter persegi menjadi lahan permukiman, sehingga mengubah tujuan penggunaan lahan dan meningkatkan nilai komersialnya, mereka harus membayar lebih banyak biaya penggunaan lahan kepada Negara.
Jika warga tidak ingin mengubah hak penggunaan lahan, mereka akan tetap memiliki hak untuk menggunakan lahan seluas 3.600 m² , tetapi sisa lahan seluas 3.100 m² hanya akan diperuntukkan untuk penggunaan pertanian. Dalam hal ini, lahan tersebut tetap menjadi milik warga; Negara tidak akan mengambil alihnya.
Jika negara mengizinkan masyarakat untuk mengubah fungsi lahan secara bebas tanpa membayar biaya penggunaan lahan progresif, hal ini dapat menyebabkan situasi di mana masyarakat mengubah fungsi lahan secara massal, sehingga mengakibatkan kelebihan lahan perumahan tetapi kekurangan lahan untuk produksi dan bisnis.
Biaya penggunaan lahan telah melonjak.
Pada tahun 2025, meskipun pasar properti baru-baru ini pulih, pendapatan yang terkait dengan lahan diperkirakan akan meroket.
Menurut Kantor Statistik Umum ( Kementerian Keuangan ), dalam 10 bulan pertama tahun 2025, pendapatan pajak penggunaan lahan di Hanoi mencapai 89.000 miliar VND, meningkat 167% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Di Kota Ho Chi Minh, otoritas pajak juga mencatat lonjakan pendapatan pajak penggunaan lahan, mencapai 49.712 miliar VND, meningkat 269% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.
Bapak Le Hoang Chau (Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh):
Harus ada kebijakan yang adil, masuk akal, dan terkendali.
Saya percaya bahwa dalam kasus perubahan tujuan penggunaan lahan dari lahan kebun, lahan kolam, atau lahan pertanian dalam satu bidang tanah yang sama yang berisi lahan perumahan di daerah perumahan yang tidak diakui sebagai lahan perumahan menjadi lahan perumahan; atau perubahan dari lahan yang awalnya berupa lahan kebun atau lahan kolam yang berdekatan dengan lahan perumahan tetapi dipisahkan oleh pengguna lahan untuk pengalihan hak penggunaan lahan, atau karena unit survei memisahkannya menjadi bidang-bidang terpisah saat melakukan survei peta kadaster sebelum 1 Juli 2004, menjadi lahan perumahan, biaya penggunaan lahan harus dihitung dengan tarif 20% dari selisih antara harga lahan perumahan dan harga lahan pertanian.
Adapun untuk lahan yang peruntukannya diubah dalam batas alokasi lahan perumahan setempat, biaya sebesar 30% dari selisihnya harus dipungut jika luas lahan melebihi batas tersebut tidak lebih dari satu kali batas alokasi lahan perumahan setempat, dan 100% dari selisihnya harus dipungut jika luas lahan melebihi batas tersebut lebih dari satu kali batas alokasi lahan perumahan setempat.
Alasan di balik usulan ini adalah bahwa, secara nasional, terutama di provinsi-provinsi selatan, asal usul umum penggunaan lahan berasal dari lahan yang diciptakan dan diwariskan oleh rumah tangga dan individu selama beberapa generasi, bukan lahan yang dialokasikan oleh Negara. Lebih lanjut, banyak rumah tangga dengan beberapa generasi tinggal bersama, mengolah lahan, dan memiliki kebutuhan untuk mengubah tujuan penggunaan lahan untuk membaginya di antara anggota keluarga guna menciptakan lahan terpisah.
Ini termasuk kebutuhan untuk mentransfer atau menjual sebagian lahan permukiman untuk membiayai pembangunan perumahan dan menutupi pengeluaran, sehingga diperlukan kebijakan yang wajar dan adil, tetapi kebijakan tersebut tetap harus dikontrol secara ketat untuk mencegah kasus-kasus di mana "spekulan tanah dan bisnis yang tidak jujur yang menyamar sebagai rumah tangga atau individu" mengajukan permohonan untuk mengubah tujuan penggunaan lahan pertanian untuk "mengeksploitasi kebijakan" demi keuntungan ilegal.
Tiga tingkatan biaya untuk mengubah lahan pertanian menjadi lahan perumahan.
Biaya penggunaan lahan yang terlalu tinggi akan menjadi beban bagi banyak orang yang perlu mengubah lahan pertanian menjadi lahan perumahan untuk membangun tempat tinggal - Foto: D. TUAN
Beberapa rumah tangga yang berbagi sebidang tanah yang sama akan dibagi-bagi, dan batas alokasi lahan akan ditentukan untuk setiap rumah tangga.
Menurut rancangan peraturan pemerintah, dalam kasus di mana sebuah rumah tangga atau individu memiliki beberapa bidang tanah (termasuk beberapa bidang tanah di dalam batas beberapa provinsi dan kota yang dikelola secara pusat) dan diizinkan untuk mengubah tujuan penggunaan tanah sebagaimana diatur dalam resolusi ini, rumah tangga atau individu tersebut dapat memilih satu bidang tanah untuk menerapkan perhitungan biaya penggunaan tanah sesuai dengan peraturan yang berlaku.
Untuk bidang tanah kedua dan seterusnya, 100% dari biaya penggunaan lahan akan dipungut.
Dalam kasus di mana beberapa rumah tangga atau individu berbagi hak untuk menggunakan sebidang tanah yang sama, jika lembaga negara yang berwenang mengizinkan pembagian tanah untuk setiap rumah tangga atau individu, luas area dalam batas yang dialokasikan untuk perhitungan biaya penggunaan tanah akan ditentukan untuk setiap bidang tanah yang telah diterbitkan sertifikat hak penggunaan tanah dan kepemilikan aset yang melekat pada tanah tersebut. Prinsipnya adalah bahwa setiap rumah tangga atau individu yang diberikan hak untuk membagi tanah hanya akan memiliki luas tanah dalam batas lahan hunian yang dialokasikan yang ditentukan sekali untuk perhitungan biaya penggunaan tanah.
Sumber: https://tuoitre.vn/chuyen-doi-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoa-giai-ganh-nang-tien-su-dung-dat-cach-nao-20251211083301028.htm
Komentar (0)