Orang-orang "terkejut" ketika mendengar bahwa Kota Ho Chi Minh berencana untuk menaikkan harga tanah 5-50 kali lipat mulai 1 Agustus.

"Ini terlalu sulit bagiku"

Membaca berita tentang rencana Kota Ho Chi Minh untuk menerapkan daftar harga tanah baru mulai 1 Agustus, Tuan Nguyen Thanh Vinh (tinggal di distrik Go Vap, Kota Ho Chi Minh) terkejut ketika harga tanah akan disesuaikan naik 5-50 kali lipat dibandingkan dengan daftar harga tanah saat ini, tergantung pada luas wilayah.

Pada tahun 2023, Bapak Vinh membeli sebidang tanah pertanian dan menyelesaikan prosedur pengalihan fungsi lahan menjadi lahan perumahan. Karena keterbatasan keuangannya, beliau memiliki utang sebesar 300 juta VND untuk biaya alih fungsi lahan, dan berencana menabung untuk melunasinya secara bertahap pada bulan Agustus tahun ini.

Namun, ia terkejut mengetahui bahwa jika harga tanah baru diterapkan, utangnya bisa mencapai miliaran dong. Karena utang lama belum lunas, Tuan Vinh khawatir ia tidak akan mampu membayarnya ketika utangnya membengkak.

Dalam tabel penyesuaian harga tanah per 1 Agustus, Kota Ho Chi Minh berencana menaikkan harga tanah 5-50 kali lipat, mendekati harga pasar (Foto: Nam Anh).

"Berdasarkan daftar harga tanah yang baru, rasanya seperti saya membeli tanah untuk kedua kalinya. Anak-anak saya akan memulai tahun ajaran baru, dan saya harus mengelola segala macam uang. Itu terlalu sulit bagi saya," kata Pak Vinh.

Ia mengatakan bahwa ia selalu mendukung kebijakan negara demi kepentingan bersama masyarakat. Namun, waktu penerapan daftar harga tanah baru per 1 Agustus terlalu mendesak. Ia berharap akan ada penyesuaian waktu agar masyarakat dapat memahami hakikatnya dan memiliki waktu untuk mengurus semuanya.

Senada dengan Bapak Vinh, Ibu Nguyen Phuong (yang tinggal di Distrik Tan Phu) juga mengeluh: "Saya membaca koran dan tidak percaya apa yang saya lihat. Entah ada kesalahan atau tidak, pemerintah kota telah menerapkan kebijakan kenaikan harga tanah begitu cepat. Saya masih memiliki hampir 200 meter persegi lahan pertanian yang belum dikonversi menjadi lahan perumahan. Saya berharap pemerintah kota dapat mempertahankan harga tanah saat ini hingga akhir tahun 2025 agar keluarga saya dapat memenuhi kebutuhan."

Menurut Ibu Phuong, alasan ia belum mengubah peruntukan lahan seluas 200m2 menjadi lahan perumahan meskipun telah membelinya 5 tahun yang lalu adalah karena kesulitan ekonomi . Saat membeli lahan tersebut, ia juga harus meminjam hampir 2 miliar VND dan belum melunasinya.

Beberapa orang mengatakan bahwa waktu penyesuaian terlalu singkat, sehingga sulit bagi mereka untuk mengatasi dan memahami sifat sebenarnya dari perubahan tersebut (Ilustrasi: Nam Anh).

"Usaha keluarga saya sangat sulit setelah pandemi Covid-19, jadi jika harga tanah naik lagi, keluarga saya tidak tahu kapan kami akan punya cukup uang untuk pindah ke tanah perumahan. Saya selalu mematuhi semua kebijakan negara, tetapi saya berharap pemerintah kota mempertimbangkan keinginan masyarakat dan menunda kenaikan harga tanah mulai 1 Agustus," harap Ibu Phuong.

Pakar properti, Nguyen Duy Thanh, mengatakan penyesuaian harga tanah akan berdampak besar pada investor karena kewajiban pajak dan biaya transaksi properti melalui perbankan akan semakin tinggi.

"Untuk proyek lahan dan apartemen yang terkendala masalah hukum dan belum dapat menerbitkan sertifikat kepada penghuni, investor tidak akan dapat mengantisipasi hal ini dalam rencana bisnis mereka karena mereka akan segera harus membayar pajak yang sangat tinggi. Hal ini akan memengaruhi margin keuntungan proyek yang telah mereka jalankan 5 atau 10 tahun lalu," ujar Bapak Thanh.

Selain itu, ia juga prihatin bahwa dalam waktu dekat, karena transparansi transaksi real estat, tarif pajak baru, permintaan investasi, dan standar pertumbuhan laba, harga tanah akan meningkat.

"Masyarakat mungkin terkejut karena mereka tidak memperkirakan kewajiban pribadi mereka. Mereka yang benar-benar membutuhkan perumahan harus menanggung biaya tambahan pajak tanah yang besar. Diprediksi bahwa di masa mendatang, faktor permintaan sosial dan kenaikan pajak tanah akan menciptakan tingkat harga apartemen yang lebih tinggi daripada saat ini," ungkap Bapak Thanh.

Pada pagi hari tanggal 31 Juli, Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) menyatakan bahwa Asosiasi telah mengirimkan dokumen yang meminta Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh untuk mempertimbangkan untuk tidak menerbitkan daftar harga tanah yang berlaku mulai 1 Agustus. Sebagai gantinya, Komite harus fokus menyusun daftar harga tanah pertama yang berlaku mulai 1 Januari 2026 sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pertanahan 2024.

Menurut pimpinan, rancangan daftar harga tanah HoREA akan memberikan dampak yang sangat besar bagi banyak individu dan rumah tangga ketika mengusulkan penerbitan sertifikat hak guna tanah, hak milik rumah, dan aset yang melekat pada tanah (buku merah muda) karena mereka harus membayar biaya penggunaan tanah sesuai daftar harga tanah yang lebih tinggi dari sebelumnya.

Selanjutnya, harga rancangan daftar harga tanah akan berdampak pada biaya input di banyak sektor ekonomi, pertama-tama, biaya kompensasi pembersihan lokasi akan terdorong lebih tinggi.

Perlu memahami daftar harga tanah baru dengan benar

Menurut Bapak Thanh, meskipun masih ada beberapa dampak, penyesuaian harga tanah akan berkontribusi untuk "menutupi" kekurangan di sektor real estat, menyempurnakan kerangka hukum, dan menciptakan pasar yang lebih transparan, adil, dan spesifik.

Masyarakat akan dapat bertransaksi dengan harga yang mendekati harga pasar. Selain itu, mereka yang terdampak oleh keputusan pembukaan lahan untuk pembangunan ekonomi dan sosial akan menerima kompensasi dengan harga yang mendekati harga pasar.

Di samping itu, penyesuaian tersebut akan memberikan kontribusi pada percepatan penyelesaian pembebasan lahan setempat, mengurangi pengaduan yang berlarut-larut, menjamin keamanan dan memberikan dampak positif terhadap prasarana sosial ekonomi dan lalu lintas.

Menurut para ahli ekonomi, penyesuaian daftar harga tanah baru agar lebih mendekati harga pasar adalah wajar (Ilustrasi: Nam Anh).

"Sebelumnya, tarif pajak bumi dan bangunan negara sangat rendah, sehingga menyebabkan kerugian besar bagi pendapatan anggaran masyarakat. Sementara itu, investor properti justru diuntungkan. Penyesuaian ini akan membantu negara meningkatkan anggaran, berinvestasi di infrastruktur, mengurus kebijakan perumahan sosial, dan sebagainya," ujar Bapak Thanh.

Menurut banyak pakar ekonomi, penyesuaian harga tanah negara agar mendekati harga pasar adalah langkah yang masuk akal dan telah lama diusulkan oleh banyak pakar. Namun, hal ini membutuhkan peta jalan agar masyarakat tidak merasa "disergap".

Ekonom Dinh The Hien mengatakan bahwa banyak kasus di mana masyarakat yang mengubah penggunaan lahan dari pertanian menjadi perumahan harus membayar pajak miliaran dong sesuai dengan harga tanah yang baru. Melihat dari perspektif mikro, ekonom tersebut juga menyayangkan kasus-kasus tersebut.

Masyarakat perlu memahami daftar harga tanah yang baru dengan benar. Harga tanah sebelumnya sudah terlalu lama, jauh dari harga pasar, sehingga penyesuaian ini diperlukan. Padahal, harga tanah yang disesuaikan hanya 70% dari harga pasar. Penyesuaian ini juga membantu menghilangkan masalah dua harga yang selama ini masih ada," ujar Bapak Hien.

Namun, dari sudut pandang makro, ketika orang beralih untuk memiliki buku merah tanah perumahan, menjadikan tanah tersebut lebih bernilai, membayar pajak sesuai dengan nilai pasar adalah suatu keharusan.

"Yang penting, harga yang disesuaikan Negara harus sesuai dengan harga pasar, sehingga masyarakat dan investor properti tidak perlu membayar harga yang lebih tinggi. Masyarakat juga tidak perlu khawatir akan kekurangan lahan hunian karena selain proyek-proyek dengan harga selangit, masih banyak apartemen, townhouse, dll. di pasaran dan harganya juga stabil," ujar Bapak Hien.

Menilai dampak terhadap kehidupan masyarakat sebelum menerbitkan daftar harga tanah

Pasal 23 Keputusan 71/2024/ND-CP menetapkan bahwa penyusunan rancangan daftar harga tanah dan rancangan laporan penjelasan tentang penyusunan daftar harga tanah berdasarkan wilayah dan lokasi wajib mengkaji kesesuaian atau ketidaksesuaian harga tanah berdasarkan hasil investigasi, survei, dan pengumpulan informasi harga tanah. Menilai dampak rancangan daftar harga tanah terhadap situasi sosial ekonomi, lingkungan investasi, implementasi kebijakan keuangan terkait tanah dan pendapatan, serta kehidupan rumah tangga, individu, dan organisasi pengguna tanah.

Berbicara dalam konferensi pers untuk menginformasikan penyesuaian daftar harga tanah berdasarkan Pasal 1, Pasal 257 Undang-Undang Pertanahan 2024, Bapak Nguyen Toan Thang, Direktur Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa penyusunan daftar harga tanah baru harus segera dilakukan hanya dalam 9 hari tanpa menunggu hingga 1 Januari 2026. Hal ini dikarenakan mulai 1 Agustus, koefisien K tidak akan berlaku lagi, sehingga daftar harga tanah harus disesuaikan. Jika daftar harga tanah baru tidak diterapkan, proyek-proyek publik akan terhenti mulai 1 Agustus karena belum ada daftar harga pemukiman kembali.

"Daftar harga tanah ini akan berlaku hingga 31 Desember 2025. Mulai 1 Januari 2026, penyesuaian akan dilakukan sesuai ketentuan hukum. Mungkin pada akhir 2024, kami akan merangkum dan mengevaluasi kembali dampak dari daftar harga tanah ini," ujar Direktur Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dan-choang-vang-khi-nghe-tin-tphcm-du-kien-tang-gia-dat-5-50-lan-tu-18-20240731124901361.htm