Pada 10 Januari, Reatimes dan Institut Penelitian Real Estat Vietnam mengadakan lokakarya: "Penerapan daftar harga tanah sesuai Undang-Undang Pertanahan 2024: Isu dan solusi untuk pembangunan berkelanjutan pasar real estat Vietnam".
Pada 10 Januari, Reatimes dan Institut Penelitian Real Estat Vietnam mengadakan lokakarya: "Penerapan daftar harga tanah sesuai Undang-Undang Pertanahan 2024: Isu dan solusi untuk pembangunan berkelanjutan pasar real estat Vietnam".
Para pebisnis tercengang ketika melihat daftar harga tanah yang baru.
Penghapusan kerangka harga tanah, beserta peraturan mengenai tabel harga tanah terobosan yang baru, merupakan upaya besar dari Undang-Undang Pertanahan 2024. Babak baru dalam pengelolaan tanah dan pengembangan pasar properti dibuka berdasarkan harga tanah yang transparan dan lebih dekat dengan pasar. Kenaikan harga tanah akan menguntungkan anggaran dan menciptakan lebih banyak konsensus dengan masyarakat yang menjadi subjek pemulihan tanah. Hal ini diharapkan dapat membantu mengurangi sengketa dan tuntutan hukum atas tanah, serta mendorong kemajuan pembebasan lahan untuk proyek. Namun, masih terdapat kekhawatiran mengenai efektivitas dan dampak tabel harga tanah yang baru.
Pasal 257 Undang-Undang Pertanahan 2024 menetapkan bahwa daftar harga tanah lama akan berlaku hingga 31 Desember 2025, tetapi jika diperlukan, Komite Rakyat Provinsi akan memutuskan untuk menyesuaikan daftar harga tanah tersebut dengan situasi aktual. Peraturan transisi ini bertujuan untuk membantu pemerintah daerah secara bertahap menyusun daftar harga tanah baru yang akan berlaku resmi mulai 1 Januari 2026, guna menghindari fluktuasi harga yang tiba-tiba dan memengaruhi hak dan kewajiban sebagian pengguna tanah. Selain itu, peraturan ini juga akan mengurai proyek-proyek yang sebelumnya terbengkalai karena kurangnya dasar penetapan harga tanah.
Statistik awal menunjukkan bahwa sekitar 25 daerah telah menerbitkan daftar harga tanah yang telah disesuaikan, yang akan berlaku hingga akhir tahun ini. Namun, di banyak daerah, daftar harga tanah yang telah disesuaikan tersebut telah menimbulkan reaksi publik yang kuat karena kenaikan harga yang tiba-tiba dibandingkan dengan daftar harga tanah sebelumnya.
Sebagai contoh, daftar harga tanah yang telah disesuaikan di Kota Ho Chi Minh, yang berlaku efektif per 31 Oktober 2024, meningkat sekitar 4-38 kali lipat, dengan harga tertinggi sebesar 687,2 juta VND/m2. Demikian pula di Hanoi, harga tanah dalam daftar harga berdasarkan keputusan penyesuaian yang baru dikeluarkan telah meningkat 2-6 kali lipat dibandingkan dengan daftar harga lama yang berlaku sejak tahun 2025. Harga tertingginya adalah 695,3 juta VND/m2. Daftar harga tanah yang telah disesuaikan di Bac Giang juga mencatat harga tertinggi sebesar 120 juta VND/m2, meningkat sekitar 2,4 kali lipat dibandingkan dengan daftar harga lama.
Harga tanah telah meningkat tajam, termasuk tanah untuk investasi, bisnis, olahraga , budaya, dll. Banyak bisnis yang menyewa tanah dan membayar setiap tahun tampaknya terhambat, menghadapi risiko investasi dan rencana bisnis yang gagal, keuntungan yang tergerus, dan bahkan kerugian ketika biaya sewa tanah meningkat secara tiba-tiba, sehingga menyulitkan perhitungan efisiensi bisnis. Menurut para ahli, solusi untuk masalah ini perlu ditemukan guna menghindari dampak yang signifikan terhadap bisnis dan lingkungan investasi di daerah.
Menghadapi isu-isu praktis, Komite Rakyat Provinsi perlu menilai dampaknya secara menyeluruh, mempertimbangkan dengan cermat antara menyusun daftar harga tanah yang sesuai dengan pasar, meningkatkan pendapatan anggaran, dan mengendalikan harga tanah untuk meningkatkan akses terhadap tanah, mendukung bisnis, menarik investasi, dan mengurangi beban biaya tanah bagi masyarakat. Namun, memastikan keselarasan kepentingan antara negara, masyarakat, dan pelaku usaha dalam menentukan harga tanah sesuai prinsip pasar... bukanlah masalah yang mudah dipecahkan, terutama ketika faktor pasar beragam, informasi kacau, dan tidak stabil.
Tekanan pada pemerintah daerah sangat besar: Bagaimana menjadikan daftar harga tanah benar-benar menjadi penggerak pembangunan, alih-alih menghambat bisnis dan investasi? Menemukan keseimbangan antara kedua faktor ini adalah "kunci" untuk menyempurnakan sistem penetapan harga tanah, yang berkontribusi pada pembangunan sosial -ekonomi berkelanjutan.
 |
| Tinjauan Lokakarya: "Penerapan daftar harga tanah sesuai Undang-Undang Pertanahan 2024: Isu dan solusi untuk pembangunan berkelanjutan pasar properti Vietnam". |
Kendala besar dalam penilaian tanah
"Penilaian tanah menyebabkan kemacetan besar," ungkap Bapak Nguyen Quoc Hiep, Ketua GP.Invest, dalam Lokakarya tersebut.
Menurut Bapak Hiep, GP.Invest sedang melaksanakan proyek yang telah mendapatkan keputusan alokasi lahan 9 bulan yang lalu, tetapi harga lahannya belum ditentukan. Ada proyek-proyek perusahaan lain yang belum mendapatkan penetapan harga lahan setelah 2 tahun. Bahkan ada proyek-proyek rumah yang sudah selesai namun belum mendapatkan penetapan harga lahan. Hal ini menimbulkan banyak frustrasi.
"Persoalan yang ingin saya tekankan adalah: Jika harga tanah naik seperti ini, apakah daya tarik investasi kita masih ada? Mengapa klaster industri kita saat ini memiliki tingkat hunian 80-90% di mana-mana? Jawabannya adalah, pertama, biaya tenaga kerja kita murah, kedua, biaya tanah masuk akal, dan ketiga, logistiknya mudah. Namun, jika saat ini kita mengurangi satu faktor, yaitu tanah, sementara biaya tenaga kerja semakin mahal, apakah daya tarik investasi kita masih ada? Akankah Vietnam tetap menjadi titik terang bagi investasi di Asia Tenggara?" tanya Bapak Hiep.
 |
| Tuan Nguyen Quoc Hiep, Ketua GP.Invest. |
Menurut Bapak Hiep, metode penghitungan harga tanah saat ini tidak memperhitungkan kepentingan bisnis secara umum, bisnis penyewaan tanah, dan bisnis properti secara khusus. Semua bisnis terdampak ketika harga tanah naik.
Jadi, bisnis mana yang berani mengerjakan proyek ini? Kalau bisnis saja tidak berani, bagaimana mungkin ada sumber pendapatan berkelanjutan bagi daerah ini? Mana mungkin hanya dalam 1 tahun, keputusan untuk mengalokasikan lahan di area yang sama, sebidang lahan yang sama, dengan selisih 4 bulan, harga lahan naik 40%, lebih cepat daripada laju inflasi?
Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup perlu memberikan panduan yang lebih spesifik kepada daerah dalam menentukan harga tanah, terutama cara menghitung harga berdasarkan metode surplus," kata Bapak Hiep.
Harga tanah akan naik, yang akan memengaruhi pasar.
Setelah Undang-Undang Pertanahan 2024 berlaku, banyak keputusan yang merinci undang-undang tersebut telah dikeluarkan. Namun, masalah yang ada saat ini adalah penegakan hukum. Misalnya, Kota Ho Chi Minh saat ini memiliki 58.000 produk properti yang bermasalah terkait harga tanah.
Di Kota Ho Chi Minh, Distrik Can Gio mengalami penyesuaian harga dari 1,7 menjadi 2,7 kali lipat dibandingkan sebelumnya. Kenaikan terendah terjadi di Distrik 3 dengan 2,7 kali lipat, sementara Distrik Hoc Mon mengalami kenaikan tertinggi, hingga 38 kali lipat. Kenaikan harga tanah saat ini jauh melampaui kenaikan harga sebelumnya.
Dari tahun 2023 hingga akhir tahun 2024, Kota Ho Chi Minh menyesuaikan harga tanah sekitar 1,64 kali. Saat ini, dengan penyesuaian baru, kenaikan harga terus berada pada tingkat yang sama. Dengan demikian, dalam 3 tahun, bisnis akan menghadapi perubahan besar dalam kewajiban keuangan, dengan tren membayar pajak dan biaya yang lebih besar. Hal ini memberikan tekanan keuangan yang signifikan bagi bisnis.
Mengutip informasi di atas, Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, memberikan rekomendasi terkait masalah penilaian tanah. Keputusan 102/2024/ND-CP menetapkan jenis-jenis tanah, termasuk tanah pertanian, tanah non-pertanian, serta tanah komersial dan jasa. Namun, tanah lapangan golf diatur dalam Pasal 4 dan Pasal 5. Pasal 4 membahas tanah publik dengan bagian lapangan golf, tetapi tanah produksi dan bisnis di bawah pengelolaan lapangan golf terdapat dalam Pasal 5. Namun, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh mengeluarkan daftar harga tanah yang disesuaikan dengan peraturan umum tanah produksi dan bisnis non-pertanian tanpa mengklasifikasikannya secara rinci.
Bapak Chau mencontohkan Kebun Binatang dan Kebun Raya Saigon, dengan luas total sekitar 20 hektar, yang hanya beberapa ribu meter persegi merupakan lahan komersial dan jasa, tetapi seluruh lahan tersebut ditetapkan sebagai lahan komersial dan jasa, sehingga perusahaan tersebut terbebani pajak hampir 900 miliar VND. Baru setelah pers turun tangan, Kota Ho Chi Minh merenungkan dan menyimpulkan bahwa penilaian yang lebih akurat perlu ditinjau kembali.
 |
| Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh. |
Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh telah melaporkan kepada Pemerintah, kementerian, dan sektor terkait bahwa penyesuaian pertama tampaknya tidak berdampak langsung pada pasar real estat, karena metode penilaian saat ini masih didasarkan pada surplus dan belum sepenuhnya pada daftar harga tanah. Namun, masalah mungkin timbul pada tahap pembelian tanah dan kompensasi untuk pelaksanaan proyek, ketika harga tanah akan melonjak tinggi, yang menyebabkan ketidakseimbangan di pasar.
Prinsip yang selalu kita bicarakan adalah menyelaraskan kepentingan tiga entitas utama: Negara, pengguna lahan, dan investor. Namun, pada kenyataannya, prinsip ini belum sepenuhnya terjamin dalam implementasinya. Oleh karena itu, saya mengusulkan agar 25 daerah yang telah menerbitkan daftar harga tanah yang telah disesuaikan segera dilakukan penilaian dampak.
Mulai sekarang hingga daftar harga tanah diberlakukan pada 1 Januari 2026, kita harus mengarahkan tinjauan dan penilaian awal terhadap dampak daftar harga tanah baru di wilayah-wilayah tersebut. Bagi wilayah yang belum menerbitkan daftar harga tanah baru dan masih mempertahankan daftar harga lama, penilaian menyeluruh juga diperlukan. Melalui penilaian tersebut, kita akan menentukan apakah kebijakan baru tersebut benar-benar menjamin prinsip harmonisasi kepentingan atau tidak," saran Bapak Chau.
Lahan layanan komersial diperlakukan seperti “anak angkat”
Ibu Vu Lan Anh, Wakil Direktur Jenderal CEO Group, menilai masih terdapat diskriminasi yang besar antara lahan hunian "alami" dan lahan komersial dan jasa "adopsi", dan regulasi harga lahan komersial dan jasa masih memiliki banyak keterbatasan dan kekurangan yang perlu diperbaiki.
Faktanya, saat ini, daerah seringkali memungut sewa lahan sekali bayar yang sangat tinggi untuk lahan komersial dan jasa yang digunakan untuk proyek pariwisata dan resor. Harga lahan komersial dan jasa yang tinggi akan menyebabkan harga properti yang tinggi pula, sehingga membuat investor enggan berinvestasi dalam proyek pariwisata dan resor di lahan komersial dan jasa.
 |
| Ibu Vu Lan Anh, Wakil Direktur Jenderal CEO Group. |
“Menurut hemat kami, dalam menentukan harga tanah komersial dan jasa dalam Daftar Harga Tanah, pemerintah daerah perlu menentukan dan menghitung secara ilmiah berdasarkan asas “pasar” dan “harmonisasi kepentingan” agar harga tanah komersial dan jasa berkisar antara 20% hingga 40% dibandingkan harga tanah hunian,” ujar Ibu Lan Anh.
Alasan usulan ini adalah karena struktur pemanfaatan lahan untuk bisnis saat ini, sesuai dengan rencana rinci 1/500 yang telah disetujui untuk proyek perkotaan, wisata, dan resor, adalah sekitar 40% dari total luas proyek. Investor proyek perkotaan, setelah menyelesaikan investasi dan konstruksi, akan menyerahkan 60% sisa lahan infrastruktur teknis kepada negara untuk dikelola dan dioperasikan; kompleks apartemen akan dikelola dan dioperasikan oleh dewan manajemen yang dipilih oleh warga; investor proyek wisata dan resor wajib berinvestasi dalam keseluruhan proyek dan menanggung biaya pengelolaan dan pengoperasian sistem infrastruktur teknis dan infrastruktur sosial di sepanjang siklus hidup proyek.
Ibu Vu Lan Anh, Wakil Direktur Jenderal CEO Group, menyampaikan pidato tentang topik 04: Peran lahan layanan komersial dan isu-isu yang muncul saat menentukan harga lahan.
Berdasarkan ketentuan Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, tanah komersial dan jasa adalah tanah yang diperuntukkan bagi pembangunan usaha komersial dan jasa serta kegiatan lain yang melayani kegiatan usaha, perdagangan, dan jasa; termasuk kegiatan dan fasilitas pariwisata dan resor (hotel, vila wisata, apartemen wisata, dll.). Agar tanah komersial dan jasa dapat meningkatkan perannya saat ini dan menjadi semakin penting di masa mendatang, pengaturan harga tanah yang wajar untuk tanah komersial dan jasa, terutama tanah komersial dan jasa yang digunakan untuk proyek pengembangan resor wisata, menjadi sangat penting.
Berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku, khususnya Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, yang mengatur penetapan harga tanah berdasarkan asas "pasar", dengan tetap memperhatikan asas "keselarasan kepentingan antara Negara, pengguna tanah, dan investor" serta penerapannya, CEO Group menilai masih terdapat diskriminasi yang cukup besar antara tanah hunian "keturunan" dengan tanah komersial dan jasa "angkatan", dan peraturan tentang harga tanah untuk tanah komersial dan jasa masih memiliki banyak keterbatasan dan kekurangan yang perlu disempurnakan.
Faktanya, saat ini, pemerintah daerah seringkali memungut sewa tanah sekali bayar yang sangat tinggi untuk lahan komersial dan jasa yang digunakan untuk proyek pariwisata dan resor. Harga lahan komersial dan jasa yang tinggi akan menyebabkan harga properti yang tinggi pula, sehingga mengurangi minat investor untuk berinvestasi di lahan komersial dan jasa dalam proyek pariwisata dan resor. Menurut hemat kami, dalam menentukan harga lahan komersial dan jasa dalam Daftar Harga Tanah, pemerintah daerah perlu menentukan dan menghitung secara ilmiah berdasarkan prinsip "pasar" dan "harmonisasi kepentingan" agar harga lahan komersial dan jasa berkisar antara 20% hingga 40% dibandingkan harga lahan hunian.
Usulan ini didasarkan pada sejumlah alasan berikut:
Pertama, struktur pemanfaatan lahan untuk bisnis sesuai dengan rencana rinci 1/500 yang telah disetujui untuk proyek perkotaan, wisata, dan resor adalah sekitar 40% dari total luas proyek. Investor proyek perkotaan, setelah menyelesaikan investasi dan konstruksi, akan menyerahkan 60% sisa lahan infrastruktur teknis kepada negara untuk dikelola dan dioperasikan; kompleks apartemen akan dikelola dan dioperasikan oleh dewan manajemen yang dipilih oleh warga; investor proyek wisata dan resor wajib berinvestasi dalam keseluruhan proyek dan menanggung biaya pengelolaan dan pengoperasian infrastruktur teknis serta sistem infrastruktur sosial di sepanjang siklus hidup proyek.
Oleh karena itu, harga tanah untuk lahan komersial dan jasa sebaiknya hanya maksimal 40% dari harga tanah untuk perumahan, yang mana hal ini berdasarkan pada ilmu pengetahuan.
Kedua, peran menyeluruh lahan layanan komersial dalam mengembangkan kawasan wisata dan resor - infrastruktur akomodasi bagi sektor ekonomi utama pariwisata.
Dari analisis di atas, kami merekomendasikan:
Pertama, pertimbangkan untuk menentukan harga tanah komersial dan jasa sekitar 20% hingga 40% dibandingkan dengan harga tanah perumahan;
Kedua, untuk lahan prasarana teknis proyek peristirahatan seperti: jalan lingkungan, taman lanskap, instalasi pengolahan air limbah, alun-alun, dan lain-lain: (i) sebaiknya dipertimbangkan pembebasan pajak tanah selama masa proyek, dan hanya menghitung pajak tanah untuk lahan usaha proyek, dan (ii) investor diperbolehkan menyerahkan prasarana teknis kepada negara (dengan mekanisme yang sama seperti proyek di perkotaan).
Ketiga, terkait metode surplus dalam perhitungan harga lahan komersial dan jasa, kami menemukan bahwa pendapatan dihitung berdasarkan harga lahan pemenang lelang hak guna lahan, yang seringkali mengacu pada lahan yang sempit. Perhitungan harga lahan untuk lahan sempit yang akan digunakan untuk proyek skala besar tidaklah tepat.
Selain itu, biaya yang digunakan dalam perhitungan total biaya pengembangan kavling tanah kurang tepat. Biaya investasi konstruksi untuk menentukan harga tanah didasarkan pada tingkat modal investasi yang dikeluarkan oleh negara. Tingkat modal ini jauh lebih rendah daripada biaya investasi konstruksi aktual proyek, dan biaya-biaya ini dihitung secara ilmiah berdasarkan estimasi desain dan gambar konstruksi yang telah disetujui. Biaya penjualan hanya diperbolehkan sebesar 1% dari pendapatan, sementara biaya penjualan aktual sekitar 10% hingga 15%. Biaya bunga hanya dihitung sebesar 50% dari total modal pinjaman dan hanya dihitung untuk jangka waktu 1-2 tahun.
Dengan perhitungan di atas, maka yang dihitung adalah penerimaan negara yang paling tinggi, sedangkan biaya yang dikeluarkan tidak cukup, kurang atau rendah dibandingkan dengan kenyataan, sehingga mengakibatkan banyaknya biaya-biaya yang harus dikeluarkan oleh pelaku usaha untuk membayar iuran pemanfaatan lahan yang besar, harga tanah naik, terjadi gelembung pasar, dan tidak sesuai dengan kaidah-kaidah penentuan harga tanah.
Berdasarkan identifikasi kekurangan-kekurangan di atas, kami merekomendasikan untuk melakukan amandemen terhadap peraturan-peraturan yang berkaitan dengan penerapan metode surplus dalam penentuan harga tanah, khususnya:
Pertama, pendapatan tidak didasarkan pada harga lelang atau harga contoh sebidang tanah kecil... tetapi harus didasarkan pada nilai pasar tipikal dalam jangka waktu yang cukup panjang;
Kedua, biaya harus dihitung dengan benar, memadai, dan sesuai dengan kenyataan. Khususnya, biaya harus dihitung berdasarkan perkiraan yang disetujui oleh instansi pemerintah; biaya penjualan dihitung berdasarkan pembayaran aktual perusahaan (tingkat bunga yang diusulkan adalah 10%); biaya bunga dihitung atas seluruh modal pinjaman dan dihitung selama periode investasi konstruksi yang disetujui oleh instansi pemerintah yang berwenang dalam Keputusan Kebijakan Investasi/Keputusan Investasi proyek.
Assoc. Prof. Dr. Nguyen Quang Tuyen, Wakil Ketua Dewan Universitas, Kepala Fakultas Hukum Ekonomi, Universitas Hukum Hanoi menyampaikan pidato tentang isu ke-3: Isu-isu hukum dan praktis terkait dengan penerbitan dan penerapan daftar harga tanah baru.
Permasalahan harga tanah saat ini merupakan hambatan dari berbagai hambatan. Banyak daerah yang saat ini memiliki banyak proyek yang "ditunda" dan tidak dapat dilaksanakan. Salah satu alasan utamanya adalah harga tanah yang tidak dapat ditentukan. Oleh karena itu, saya ingin memberikan beberapa pendapat mengenai permasalahan harga tanah dari perspektif hukum.
Saat ini, regulasi hukum pertanahan telah mengalami banyak inovasi. Ini merupakan terobosan, tetapi ada juga poin-poin yang menciptakan tekanan bagi daerah. Kami menerapkan Resolusi 18 dengan menghapus kerangka harga tanah dan hanya menerapkan tabel harga tanah. Khususnya, tabel harga tanah akan diserahkan kepada Komite Rakyat daerah untuk dibentuk. Artinya, daerah akan melakukannya sendiri, memutuskan sendiri, dan bertanggung jawab sendiri. Selain itu, terdapat undang-undang, keputusan, dan surat edaran. Melihat gambaran keseluruhan, terlihat bahwa koridor hukum semakin lengkap dan memadai, tetapi jika ditelusuri lebih lanjut, masih banyak keterbatasan.
Peraturan tentang penetapan harga tanah memiliki 5 asas, termasuk asas pasar, tetapi tidak ada yang menjelaskan apa asas pasar itu. Hal ini menyulitkan daerah untuk menerapkannya.
Saat ini, pasar properti telah "mematikan" segmen properti senilai 20-30 juta VND/m2, sehingga mustahil bagi pekerja bergaji untuk membeli rumah. Oleh karena itu, saya rasa perlu diperjelas apa itu prinsip-prinsip pasar. Kedua, kriteria apa yang digunakan untuk menentukan prinsip-prinsip pasar. Hal ini juga perlu diperjelas.
Dan perlu ditegaskan juga bahwa tidak ada prinsip yang menentukan harga tanah berdasarkan harga pasar. Prinsip pasar itu salah, kita harus mengikuti "prinsip pasar".
Selain itu, 5 prinsip dalam penentuan harga tanah harus menjamin keselarasan. Jadi, apa itu keselarasan? Hal ini juga perlu dijelaskan. Menurut saya, keselarasan harus memastikan semua pihak mendapatkan manfaat. Jika situasi penentuan harga tanah saat ini terus berlanjut, bisnis pasti akan "macet".
Selanjutnya, saya mengusulkan agar kita memiliki mekanisme hukum yang sangat jelas untuk melindungi tim dan organisasi yang berkonsultasi tentang penilaian tanah. Mereka adalah para ahli, dan jika mereka mengikuti prosedur hukum yang benar, mereka harus dilindungi. Hanya dengan begitu para konsultan akan berani melakukannya.
Kita juga harus menyiapkan sumber daya material, termasuk para ahli penilaian tanah. Kalau dipikir-pikir, ada berapa ratus ahli penilaian tanah di negara kita dan apakah mereka mampu menilai tanah? Selain menyelenggarakan seminar, saya rasa Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup harus mendampingi dan membimbing daerah. Sangat sulit membiarkan daerah melakukannya sendiri.
Penilaian tanah saat ini sulit, sebagian karena data dan informasi masukan saat ini tidak tersedia dan tidak standar.
Selain itu, saya setuju dengan pandangan bahwa mustahil menetapkan harga tanah yang seragam, terutama untuk tanah komersial dan jasa. Proyek-proyek di daerah dengan perkembangan sosial-ekonomi harus memiliki harga yang berbeda... Tergantung pada setiap kelompok proyek, di lokasi tertentu, harga yang berbeda diterapkan. Kita harus memiliki detail yang spesifik. Hanya dengan begitu kita dapat secara bertahap menghapus harga tanah saat ini. Jika tidak, kita akan menjadikan harga tanah sebagai hambatan, bukan sumber daya.
Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, menyampaikan pidato 2
Pembahasan: Menerapkan asas "menjamin keselarasan kepentingan antara Negara, pengguna tanah, dan investor" serta "asas pasar" dalam penyusunan Daftar Harga Tanah dan pengaturan persentase (%) harga satuan sewa tanah secara wajar untuk menghitung sewa tanah untuk setiap jenis tanah di provinsi ini guna menciptakan iklim investasi yang menarik dan mengembangkan pasar properti yang aman, sehat, dan berkelanjutan.
Dari Resolusi 18 hingga Undang-Undang Pertanahan 2024, kita dapat melihat upaya besar dalam membangun mekanisme kebijakan terkait pasar real estat agar semakin menyatu dan jelas, mengisi kesenjangan hukum yang sebelumnya ada.
Setelah Undang-Undang Pertanahan 2024 berlaku, banyak keputusan yang merinci undang-undang tersebut telah dikeluarkan. Namun, masalah yang ada saat ini adalah penegakan hukum. Misalnya, Kota Ho Chi Minh saat ini memiliki 58.000 produk properti yang bermasalah terkait harga tanah.
Pada lokakarya hari ini, kami ingin memberikan rekomendasi terkait penilaian tanah. Keputusan 102/2024/ND-CP merinci jenis-jenis tanah termasuk tanah pertanian, tanah non-pertanian, dan tanah komersial dan layanan. Namun, kami menemukan bahwa tanah lapangan golf diatur dalam Klausul 4 dan Klausul 5. Klausul 4 berbicara tentang tanah publik dengan bagian lapangan golf, tetapi tanah produksi dan bisnis di bawah pengelolaan lapangan golf ada di Klausul 5. Namun, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh mengeluarkan daftar harga tanah yang disesuaikan dengan peraturan pengelompokan produksi non-pertanian dan tanah bisnis tanpa mengklasifikasikannya secara jelas dan rinci. Misalnya, cerita di Kebun Binatang dan Kebun Raya Saigon, total luasnya sekitar 20 hektar lahan, yang mana hanya ada beberapa ribu meter persegi tanah komersial dan layanan, tetapi seluruh area dihargai sebagai tanah komersial dan layanan, yang menyebabkan perusahaan berutang hampir 900 miliar VND dalam pajak. Baru ketika pers terlibat, kota itu menengok ke belakang dan menyimpulkan bahwa mereka perlu mencari lagi penilaian yang lebih akurat.
Saat ini, dalam proses penyusunan daftar harga tanah yang telah disesuaikan, berdasarkan sintesis dari Asosiasi Real Estat Vietnam, 25 daerah telah menyesuaikan daftar harga tanahnya. Jika dianalisis secara rinci, terlihat bahwa sebagian besar daerah telah mencatat kenaikan harga berkali-kali lipat dibandingkan sebelumnya. Di Kota Ho Chi Minh, Distrik Can Gio mengalami penyesuaian harga dari 1,7 menjadi 2,7 kali lipat dibandingkan sebelumnya. Kenaikan terendah terjadi di Distrik 3 dengan 2,7 kali lipat, sementara Distrik Hoc Mon mengalami kenaikan tertinggi, hingga 38 kali lipat. Dengan demikian, kenaikan harga tanah saat ini telah jauh melampaui daftar harga sebelumnya.
Oleh karena itu, kami telah melaporkan kepada Pemerintah dan Kementerian bahwa penyesuaian pertama tampaknya tidak berdampak langsung pada pasar properti, karena metode penilaian saat ini masih didasarkan pada surplus dan belum sepenuhnya pada daftar harga tanah. Namun, masalah mungkin timbul pada tahap pembelian tanah dan kompensasi untuk pelaksanaan proyek, ketika harga tanah akan melonjak tinggi, yang menyebabkan ketidakseimbangan di pasar.
Prinsip yang selalu kita bicarakan adalah harmonisasi kepentingan antara tiga entitas utama: Negara, pengguna tanah, dan investor. Namun, pada kenyataannya, prinsip ini belum sepenuhnya terjamin dalam implementasinya. Oleh karena itu, saya mengusulkan agar 25 daerah yang telah menerbitkan daftar harga tanah yang telah disesuaikan segera dilakukan penilaian dampak. Mulai sekarang hingga daftar harga tanah tersebut diberlakukan pada 1 Januari 2026, kita harus mengarahkan tinjauan dan penilaian awal terhadap dampak daftar harga tanah yang baru di daerah-daerah tersebut. Sedangkan bagi daerah yang belum menerbitkan daftar harga tanah yang baru dan masih mempertahankan daftar harga yang lama, penilaian yang menyeluruh juga harus dilakukan. Dengan demikian, kita akan menentukan apakah kebijakan baru tersebut benar-benar menjamin prinsip harmonisasi kepentingan.
Dari tahun 2023 hingga akhir tahun 2024, Kota Ho Chi Minh telah menyesuaikan kenaikan harga tanah sekitar 1,64 kali lipat. Saat ini, dengan penyesuaian baru, kenaikan tersebut terus berada pada kisaran yang sama. Dengan demikian, dalam 3 tahun, bisnis harus menghadapi perubahan besar dalam kewajiban keuangan, dengan kecenderungan membayar lebih banyak pajak dan biaya. Hal ini memberikan tekanan keuangan yang cukup besar bagi bisnis.
Oleh karena itu, kami mengusulkan agar Pemerintah Kota menerapkan tarif pajak dari 0,25%, tarif terendah menurut Peraturan 103, menjadi 1,5%. Meskipun Pemerintah Kota masih mematuhi peraturan tersebut, pertanyaannya adalah apakah hal ini sesuai dengan kenyataan. Kami menyadari bahwa Peraturan ini memiliki jangka waktu minimal 10 tahun, sehingga pada tahap awal, penerapan tarif 0,25-1,5% cukup tinggi. Kami merekomendasikan agar persentase perhitungan harga satuan sewa tanah hanya ditetapkan sebesar 0,25-0,5% untuk mengurangi beban keuangan pelaku usaha dan menciptakan kondisi bagi mereka untuk beradaptasi secara bertahap terhadap perubahan.
[iklan_2]
Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html
![[Foto] Warga antusias mengantre untuk menerima terbitan khusus dari Surat Kabar Nhan Dan](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/8/30/53437c4c70834dacab351b96e943ec5c)
Komentar (0)