Jatuh tempo obligasi masih memberi tekanan besar pada bisnis properti

Kemampuan bisnis properti untuk membayar obligasi masih sangat lemah. Foto: Hai Nguyen

Menurut laporan pasar obligasi korporasi VIS Rating, hingga akhir April 2024, tingkat tunggakan obligasi di seluruh pasar mencapai 15%, tidak berubah sejak Maret 2024. Lebih dari separuh obligasi dengan tunggakan pokok atau bunga berasal dari sektor properti residensial, dengan tingkat tunggakan pokok atau bunga di sektor ini mencapai 30%.

Misalnya, Khai Hoan Land Group baru-baru ini memperpanjang jangka waktu obligasi selama 1 tahun setelah memperpanjangnya selama 1 tahun pada tahun 2023. Oleh karena itu, Khai Hoan Land baru saja menyetujui perpanjangan jangka waktu obligasi dengan kode KHGH2123001 hingga 5 April 2025, dengan menyesuaikan suku bunga menjadi 12%/tahun.

Diketahui per 31 Desember 2023, Khai Hoan Land memiliki total utang jangka pendek dan jangka panjang sebesar VND 1.005 miliar, yang mencakup 15,7% dari total modal. Dari jumlah tersebut, utang jangka pendek sebesar VND 765 miliar dan utang jangka panjang sebesar VND 240 miliar. Khai Hoan Land menjelaskan bahwa per 31 Desember 2023, perusahaan memiliki 3 obligasi yang beredar, yaitu obligasi dengan kode KHGH2123001 dengan nilai nominal VND 300 miliar, obligasi dengan kode KHGH2123002 dengan nilai nominal VND 300 miliar, dan obligasi dengan kode KHGH2328001 dengan nilai nominal VND 240 miliar.

Sebagai contoh, Unity Real Estate Investment Company Limited baru saja mengumumkan kondisi keuangan berkalanya sesuai dengan peraturan penawaran dan perdagangan obligasi korporasi individual. Dengan demikian, per 31 Desember 2023, ekuitas Unity Real Estate Investment Company Limited mencapai VND 2.916,1 miliar, sedikit menurun dibandingkan dengan VND 3.089,6 miliar pada tahun 2022.

Rasio utang terhadap ekuitas akan sedikit menurun dari 1,4 kali pada tahun 2022 menjadi 1,37 kali pada tahun 2023, yang berarti liabilitas mencapai lebih dari VND 3.995 miliar.

Rasio utang obligasi terhadap ekuitas meningkat dari 0,32 kali pada tahun 2022 menjadi 0,38 kali pada tahun 2023, setara dengan utang obligasi sebesar VND 1.108,1 miliar. Unity Real Estate Investment Company Limited melanjutkan tren kerugiannya dengan mencatat laba negatif setelah pajak sebesar VND 173,5 miliar pada tahun 2023. Pada tahun 2022, kerugian setelah pajak perusahaan mencapai VND 124,2 miliar.

Pada Mei 2024, menurut data VIS Rating, 28 kode obligasi milik 24 penerbit senilai VND 15.000 miliar akan jatuh tempo. VIS Rating memperkirakan sekitar VND 4.700 miliar, setara dengan 30%, berisiko mengalami keterlambatan pembayaran utang yang jatuh tempo pada Mei 2024.

Dari obligasi berisiko tinggi senilai VND4.700 miliar, sekitar VND4.000 miliar yang diterbitkan oleh tiga perusahaan mengalami keterlambatan pembayaran kupon pada tahun 2023. VIS Rating menilai bahwa penerbit-penerbit ini sangat mungkin menunda pembayaran pokok karena arus kas yang lemah dan menipisnya sumber daya kas. Sisa obligasi senilai VND700 miliar dengan risiko keterlambatan pembayaran pertama yang tinggi sebagian besar diterbitkan oleh penerbit di sektor properti residensial.

"Kami mencatat bahwa penerbit-penerbit ini memiliki margin EBITDA rata-rata kurang dari 10% atau bahkan negatif selama tiga tahun terakhir dan sumber daya kas mereka untuk membayar utang yang jatuh tempo telah menipis," tegas laporan VIS Rating. Selain itu, dalam 12 bulan ke depan, sekitar 19% dari obligasi yang beredar dengan nilai total VND221.000 miliar akan jatuh tempo. Diperkirakan 10% dari obligasi ini berisiko tinggi mengalami keterlambatan pembayaran pertama, terutama terkonsentrasi di sektor properti residensial.

Sumber: https://laodong.vn/tien-te-dau-tu/dao-han-trai-phieu-van-gay-ap-luc-lon-cho-doanh-nghiep-bat-dong-san-1342890.ldo