Apa yang dibutuhkan Kota Ho Chi Minh untuk membuat terobosan?

Tn. Le Hoang Chau mengusulkan banyak mekanisme khusus untuk membantu Kota Ho Chi Minh berkembang.

-Menurut Anda, apa saja mekanisme itu?

*Pertama, kontrak BOT tidak boleh diterapkan pada proyek investasi untuk meningkatkan, memperluas, dan memodernisasi jalan yang ada di Kota Ho Chi Minh. Hal ini menghindari konflik kepentingan antara investor proyek dan pengguna jalan BOT yang harus membayar biaya, yang berpotensi menciptakan titik rawan sosial. Sebaliknya, proyek investasi untuk meningkatkan, memperluas, dan memodernisasi jalan yang ada sebaiknya dilaksanakan berdasarkan kontrak BT, dengan menggunakan anggaran kota untuk membayar investor.

Selain itu, perlu dipertimbangkan untuk mengizinkan Kota Ho Chi Minh memulai kembali proyek investasi konstruksi dalam bentuk kontrak BT dengan menggunakan modal APBN untuk membayar investor, dan bukan dengan dana tanah agar investor dapat melaksanakan proyek lain. Pada saat yang sama, Negara menciptakan modal APBN melalui kegiatan investasi dalam pengembangan dana tanah, dana pengembangan tanah, organisasi pengembangan dana tanah, lelang hak guna lahan sesuai ketentuan Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen) untuk memobilisasi sumber daya dari sektor swasta guna berinvestasi dalam pengembangan infrastruktur perkotaan, perbaikan lalu lintas, dll.

-Mengenai hambatan yang terjadi saat ini di pasar real estat, saran apa yang Anda miliki untuk menyelesaikannya dan menciptakan terobosan bagi pengembangan Kota Ho Chi Minh?

*Saat ini, permasalahan terbesar berkaitan dengan masalah hukum, khususnya perhitungan retribusi penggunaan lahan. Sebagian besar proyek tidak dapat dilaksanakan karena tidak dapat membayar retribusi penggunaan lahan dengan metode perhitungan yang berlaku saat ini. Oleh karena itu, diusulkan agar proyek perumahan komersial dapat menerapkan koefisien penyesuaian harga tanah (koefisien K) dan mengajukannya kepada Dewan Rakyat Kota Ho Chi Minh untuk mendapatkan persetujuan penerapan retribusi penggunaan lahan dan sewa lahan untuk semua bidang tanah dan kavling (terlepas dari nilai yang dihitung berdasarkan daftar harga tanah).

Saat ini, metode surplus umum digunakan untuk menentukan harga tanah tertentu, termasuk menghitung biaya penggunaan lahan dan sewa lahan untuk proyek real estat, perumahan komersial, dan kawasan perkotaan. Namun, metode ini kurang akurat. Menurut perhitungan para ahli, untuk proyek real estat yang sama, jika satu perusahaan penilai menerapkan dua metode penilaian tanah yang berbeda, akan menghasilkan dua hasil yang berbeda, dengan selisih nilai sekitar 17%. Jika proyek real estat yang sama dilaksanakan oleh dua perusahaan penilai yang berbeda, metode penilaian tanah yang sama juga akan menghasilkan dua hasil yang berbeda, dengan selisih nilai sekitar 17%. Oleh karena itu, penerapan metode koefisien penyesuaian harga tanah untuk menghitung biaya penggunaan lahan dan sewa lahan untuk proyek real estat perumahan komersial sangat diperlukan.

-Seberapa bermanfaat penerapan koefisien K, Pak?

*Sepengetahuan saya, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh telah mengeluarkan dokumen permohonan izin penggunaan metode koefisien K untuk menghitung retribusi penggunaan lahan dan sewa lahan untuk semua proyek real estat dan perumahan komersial, terlepas dari apakah proyek tersebut memiliki nilai retribusi penggunaan lahan di atas atau di bawah 30 miliar VND, alih-alih menggunakan jasa konsultan penilaian tanah seperti yang berlaku saat ini. Jika koefisien K diterapkan untuk menentukan retribusi penggunaan lahan, jangka waktunya tidak boleh lebih dari 6 bulan. Hal ini dilakukan untuk memastikan penerimaan yang lengkap, akurat, dan tepat waktu bagi anggaran negara, sekaligus menjamin hak-hak investor proyek.

Banyak proyek tidak dapat dilaksanakan karena tidak dapat membayar biaya penggunaan lahan.

Pada saat yang sama, jika diterapkan sesuai dengan usulan Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh, ini akan memformalkan perhitungan biaya penggunaan lahan dan sewa lahan untuk proyek real estat, perumahan komersial, dan wilayah perkotaan, memastikan transparansi, sehingga baik Negara maupun perusahaan dapat memprediksi jumlah biaya penggunaan lahan dan sewa lahan yang harus dibayarkan ke anggaran negara.

Mengatasi situasi terkini di mana biaya penggunaan tanah dan sewa tanah tidak diketahui, sekaligus menghindari risiko hukum bagi pejabat, pegawai negeri sipil, dan pegawai negeri sipil dalam menjalankan tugas resmi dan orang-orang terkait; sekaligus memastikan bahwa lembaga negara memiliki kewenangan penuh untuk memutuskan jumlah biaya penggunaan tanah dan sewa tanah yang harus dibayarkan ke anggaran negara (melalui hak untuk memutuskan koefisien penyesuaian harga tanah (koefisien K4) setiap tahun atau ketika pasar berfluktuasi dan sesuai dengan setiap jenis proyek real estat, perumahan komersial, kawasan perkotaan, untuk menjalankan peran Negara yang memimpin pasar, bukan Negara yang mengikuti pasar). Pada saat yang sama, memastikan pengumpulan yang cukup, benar, dan tepat waktu untuk anggaran negara, sekaligus menjamin hak-hak investor proyek.

Masalah yang saat ini "menempel" di dunia bisnis adalah prosedur persetujuan kebijakan investasi dan persetujuan investor. Ini adalah dua langkah pertama dalam menjalankan sebuah proyek. Apa rekomendasi Anda untuk mengatasinya?

*Kami menyadari bahwa prosedur persetujuan kebijakan investasi sekaligus persetujuan investor hanyalah prosedur awal dari "rantai" investasi dan konstruksi proyek real estat dan perumahan komersial. Oleh karena itu, "penyumbatan" prosedur ini telah menyebabkan "penyumbatan" proyek perumahan sosial dan perumahan komersial di masa lalu. Oleh karena itu, hambatan ini perlu dihilangkan, tidak hanya bagi Kota Ho Chi Minh, tetapi juga bagi seluruh negeri.

Selain itu, permasalahan yang ada saat ini adalah penyesuaian rencana 1/2000 untuk proyek perumahan sosial. Banyak proyek tidak dapat dilaksanakan karena sebagian besar proyek perumahan sosial merupakan lahan yang dikonversi dari perumahan komersial. Jika perumahan sosial dibangun, koefisien penggunaan lahan akan meningkat 1,5 kali lipat. Ini berarti bahwa rencana 1/2000 yang lama harus disesuaikan.

Penyesuaian rencana zonasi skala 1/2000 merupakan tanggung jawab dan wewenang instansi pemerintah dan disesuaikan "secara berkala" sesuai dengan undang-undang tentang perencanaan dan pembangunan perkotaan. Namun, belum ditetapkan bahwa "rencana zonasi dan rencana rinci harus disetujui atau disetujui untuk disesuaikan sesuai dengan undang-undang sebelum menyusun Laporan Studi Kelayakan untuk investasi konstruksi dan melaksanakan langkah-langkah selanjutnya dari proyek tersebut." Oleh karena itu, investor dalam proyek perumahan sosial harus menunggu, tanpa mengetahui berapa lama mereka harus menunggu, meskipun proyek perumahan sosial tersebut tidak meningkatkan jumlah penduduk provinsi. Hal ini dikarenakan pembeli perumahan sosial harus merupakan penduduk tetap atau sementara minimal 6 bulan dan memiliki asuransi sosial, yang hanya akan meningkatkan jumlah penduduk lokal di wilayah lokasi proyek.

Tautan sumber: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm