Apa yang dibutuhkan Kota Ho Chi Minh untuk mencapai terobosan?

Bapak Le Hoang Chau mengusulkan beberapa mekanisme spesifik untuk membantu Kota Ho Chi Minh berkembang.

-Menurut Anda, mekanisme apa saja itu?

*Pertama, kontrak BOT (Build-Operate-Transfer) sebaiknya tidak diterapkan pada proyek investasi untuk peningkatan, perluasan, dan modernisasi infrastruktur jalan yang ada di Kota Ho Chi Minh. Hal ini untuk menghindari konflik kepentingan antara investor proyek dan masyarakat pengguna jalan BOT yang harus membayar tol, yang berpotensi menyebabkan keresahan sosial. Sebaliknya, proyek investasi untuk peningkatan, perluasan, dan modernisasi infrastruktur jalan yang ada sebaiknya dilaksanakan di bawah kontrak BT (Build-Transfer), dengan menggunakan anggaran kota untuk membayar investor.

Selanjutnya, perlu dipertimbangkan untuk mengizinkan Kota Ho Chi Minh memulai kembali proyek investasi konstruksi dengan model kontrak BT menggunakan dana anggaran negara untuk membayar investor, dan sama sekali tidak menggunakan dana lahan untuk investor melaksanakan proyek lain. Pada saat yang sama, Negara harus menciptakan dana anggaran melalui investasi dalam pengembangan lahan, dana pengembangan lahan, organisasi pengembangan lahan, dan lelang hak penggunaan lahan sebagaimana diatur dalam rancangan Undang-Undang Pertanahan yang telah diubah untuk memobilisasi sumber daya sektor swasta untuk investasi dalam pengembangan infrastruktur perkotaan, proyek transportasi, dan lain sebagainya.

-Mengenai hambatan-hambatan yang ada saat ini di pasar properti, saran apa yang Anda miliki untuk mengatasinya dan menciptakan terobosan bagi pembangunan Kota Ho Chi Minh?

Saat ini, kendala terbesar berkaitan dengan masalah hukum, khususnya perhitungan biaya penggunaan lahan. Sebagian besar proyek tidak dapat dilaksanakan karena tidak mampu membayar biaya penggunaan lahan menggunakan metode perhitungan yang berlaku saat ini. Oleh karena itu, kami mengusulkan agar proyek perumahan komersial diizinkan untuk menerapkan koefisien penyesuaian harga lahan (koefisien K), dan mengajukannya kepada Dewan Rakyat Kota Ho Chi Minh untuk disetujui agar dapat diterapkan dalam perhitungan biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan untuk semua bidang tanah (terlepas dari nilainya menurut tabel harga tanah).

Saat ini, metode surplus banyak diterapkan dalam penilaian lahan, untuk menentukan harga lahan spesifik guna menghitung biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan untuk proyek real estat, perumahan komersial, dan kawasan perkotaan. Namun, metode ini tidak menghasilkan hasil penilaian lahan yang benar-benar dapat diandalkan. Menurut para ahli, untuk proyek real estat yang sama, jika hanya satu perusahaan penilai yang menerapkan dua metode penilaian lahan yang berbeda, maka akan menghasilkan dua hasil yang berbeda, dengan selisih sekitar 17%. Jika proyek real estat yang sama dinilai oleh dua perusahaan penilai yang berbeda menggunakan metode penilaian lahan yang sama, maka juga akan menghasilkan dua hasil yang berbeda dengan selisih sekitar 17%. Oleh karena itu, penerapan metode koefisien penyesuaian harga lahan untuk menghitung biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan untuk proyek real estat dan perumahan komersial sangat penting.

-Apa saja keuntungan menerapkan koefisien K, Pak?

*Sejauh yang saya ketahui, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh pernah mengeluarkan dokumen yang mengusulkan penerapan metode koefisien K untuk menghitung biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan untuk semua proyek perumahan komersial dan real estat, terlepas dari apakah nilai biaya penggunaan lahan di atas atau di bawah 30 miliar VND, sebagai pengganti penggunaan jasa konsultan untuk menilai nilai lahan seperti yang berlaku saat ini. Jika koefisien K diterapkan untuk menentukan biaya penggunaan lahan, prosesnya dapat memakan waktu tidak lebih dari 6 bulan. Hal ini akan memastikan pengumpulan pendapatan yang cukup, akurat, dan tepat waktu untuk anggaran negara, sekaligus melindungi hak-hak investor proyek.

Banyak proyek tidak dapat dilaksanakan karena biaya penggunaan lahan tidak dapat dibayarkan.

Pada saat yang sama, jika diimplementasikan sesuai dengan usulan Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh, hal ini akan menstandarisasi perhitungan biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan untuk proyek real estat, perumahan komersial, dan kawasan perkotaan, memastikan transparansi, dan memungkinkan baik Negara maupun bisnis untuk mengantisipasi jumlah biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan yang akan dibayarkan ke anggaran negara.

Mengatasi situasi saat ini di mana biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan belum ditentukan akan menghindari risiko hukum bagi pejabat dan pegawai negeri dalam menjalankan tugas mereka dan pihak-pihak yang terlibat; dan memastikan bahwa instansi pemerintah memiliki wewenang penuh untuk menentukan jumlah biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan yang akan dibayarkan ke anggaran negara (melalui hak untuk menentukan koefisien penyesuaian harga lahan (koefisien K4) setiap tahun atau ketika pasar berfluktuasi dan sesuai dengan setiap jenis proyek real estat, perumahan komersial, kawasan perkotaan, sehingga memenuhi peran Negara yang memimpin pasar dan bukan hanya mengikutinya). Pada saat yang sama, hal ini akan memastikan pengumpulan yang cukup, akurat, dan tepat waktu untuk anggaran negara sekaligus melindungi hak-hak investor proyek.

-Salah satu kendala yang saat ini dihadapi bisnis adalah prosedur persetujuan kebijakan investasi dan persetujuan investor. Ini adalah dua langkah pertama dalam menjalankan sebuah proyek. Saran apa yang Anda miliki untuk mengatasi hal ini?

*Kami telah mengamati bahwa prosedur persetujuan kebijakan investasi secara bersamaan dengan persetujuan investor hanyalah langkah awal dalam "rantai" prosedur investasi dan pembangunan untuk proyek perumahan real estat dan komersial. Oleh karena itu, "hambatan" dalam prosedur ini telah menyebabkan "hambatan" dalam proyek perumahan sosial dan proyek perumahan komersial akhir-akhir ini. Akibatnya, kendala ini perlu diatasi tidak hanya untuk Kota Ho Chi Minh tetapi untuk seluruh negeri.

Selain itu, kendala saat ini adalah penyesuaian perencanaan skala 1/2000 untuk proyek perumahan sosial. Banyak proyek tidak dapat diimplementasikan karena sebagian besar proyek perumahan sosial berada di lahan yang sebelumnya diperuntukkan untuk perumahan komersial yang telah dialihfungsikan. Jika perumahan sosial dibangun di lahan ini, koefisien penggunaan lahan akan meningkat 1,5 kali lipat. Ini berarti bahwa perencanaan skala 1/2000 yang lama harus disesuaikan accordingly.

Penyesuaian rencana tata ruang skala 1/2000 merupakan tanggung jawab dan wewenang lembaga negara dan disesuaikan "secara berkala" sesuai dengan undang-undang tentang perencanaan dan pembangunan perkotaan. Namun, tidak ada peraturan yang menyatakan bahwa "rencana tata ruang dan rencana detail harus disetujui atau disesuaikan sesuai dengan undang-undang sebelum menyiapkan laporan studi kelayakan untuk investasi dan pembangunan serta melaksanakan langkah-langkah selanjutnya dari proyek tersebut." Oleh karena itu, investor dalam proyek perumahan sosial harus menunggu, tanpa mengetahui berapa lama mereka harus menunggu, meskipun proyek perumahan sosial tidak meningkatkan jumlah penduduk provinsi. Hal ini karena pembeli perumahan sosial harus memiliki tempat tinggal tetap atau sementara setidaknya selama 6 bulan dan memiliki asuransi sosial, dan proyek tersebut hanya meningkatkan jumlah penduduk lokal di daerah tempat proyek tersebut berada.

Tautan sumber: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm