Vila dan rumah bandar yang terpencil di pinggiran kota Ho Chi Minh City

Pada awal November, saat berjalan-jalan di beberapa proyek perkotaan di Distrik 9 lama (sekarang Kota Thu Duc, Kota Ho Chi Minh), proyek di distrik Nhon Trach, Long Thanh (Dong Nai), Can Giuoc, Duc Hoa ( Long An ) ..., kami menyadari bahwa kesulitan pasar real estat masih ada ketika banyak proyek telah selesai tetapi hanya sedikit penduduk yang pindah, dan harga jual telah menurun tajam dibandingkan dengan beberapa tahun yang lalu.

Sulit untuk dijual dengan harga berapa pun

Di proyek DV (Jalan Nguyen Thi Tu, distrik lama 9), hampir 700 rumah kota yang telah selesai diserahkan sekitar 2 tahun lalu, tetapi sangat sedikit penduduk yang pindah, sehingga seluruh area selalu sepi.

Belakangan ini, orang-orang yang membeli rumah bandar di sini terus-menerus menjualnya kembali, tetapi sangat sulit menemukan pembeli. Sebelumnya, rumah bandar di proyek ini diiklankan dengan harga 6,5-6,8 miliar VND/unit dengan luas 6x15m, kini turun menjadi 4,9-5,2 miliar VND; dan vila 8x20m yang sebelumnya dihargai 10-11 miliar VND atau lebih kini turun menjadi kurang dari 9 miliar VND.

"Tahun lalu, saya berencana meminjam lagi 4 miliar VND dari bank untuk membeli vila di proyek tersebut ketika saya melihat pemiliknya menjualnya dengan kerugian hanya 9 miliar VND, tetapi kemudian saya mengurungkan niat. Saya tidak menyangka harganya saat ini hanya 8,3-8,5 miliar VND. Jika saya memutuskan untuk meminjam dari bank untuk membeli rumah saat itu, saya pasti sudah kehilangan satu miliar VND," kata Bapak Duc Toan, warga daerah Thao Dien, Kota Thu Duc.

Dulunya merupakan proyek terkenal di kota baru Nhon Trach dengan harapan akan segera dibangunnya Jalan Lingkar 3 dan Bandara Long Thanh, proyek Swan Park City masih sangat jarang penduduknya meskipun telah diserahterimakan selama 3 tahun. Banyak rumah bandar dan vila di area ini kini berada dalam kondisi berdebu dan terbengkalai. Para pembeli rumah di proyek ini telah terus-menerus mengiklankan penjualan selama setahun terakhir, tetapi belum menemukan pembeli.

Menurut survei yang dilakukan oleh seorang reporter dari Surat Kabar Lao Dong, rumah bandar berukuran 6x17m di proyek ini dijual dengan harga sekitar 3 miliar VND; rumah bandar berukuran 9x17m dihargai sekitar 4,1 miliar VND/unit; dan rumah toko dihargai lebih dari 5 miliar VND/unit. Harga ini jauh lebih rendah dibandingkan 2 tahun lalu, meskipun proyek ini telah dilengkapi infrastruktur yang lengkap, jalan yang indah, pepohonan hijau, dan fasilitas internal yang lengkap seperti taman dan kolam renang.

Beberapa rumah tangga di daerah tersebut menyatakan bahwa karena proyek tersebut tidak memiliki sertifikat (sertifikat hak guna tanah dan sertifikat kepemilikan rumah - PV), dan sedang diperiksa karena terkait dengan investor lama, Perusahaan Tin Nghia, banyak orang, meskipun menganggap proyek tersebut bagus dan murah, tetap memutuskan untuk "berbalik arah" dan tidak membelinya lagi karena takut akan masalah hukum. Mereka yang telah membeli tidak ingin pindah tetapi hanya berharap harga akan naik sehingga mereka dapat menjualnya untuk mendapatkan keuntungan, kecuali mereka yang tertahan uang di bank dan terpaksa menjual dengan kerugian.

Di kawasan Dong Nai , terdapat sejumlah proyek lain yang kondisinya terbengkalai, seperti proyek SCT Long Thanh yang luasnya sekitar 20 hektare, dengan ratusan rumah bandar, rumah toko, vila, dan sebagainya. Banyak rumah yang telah selesai dibangun, tetapi bagian dalamnya kosong melompong karena tidak ada penghuninya.

Perlu disebutkan bahwa proyek ini memiliki lokasi prima, seluas lebih dari 20 hektar, hanya beberapa kilometer dari Bandara Long Thanh. Menurut rencana, proyek ini memiliki total 1.083 bidang tanah, yang terdiri dari 263 rumah bandar, 789 rumah bandar taman, dan 31 vila semi-detached.

Di sebelahnya terdapat proyek Century City seluas hampir 50 hektar yang terletak di depan Jalan Provinsi 769, di Komune Binh Son (Distrik Long Thanh). Menurut rencana, proyek ini memiliki 2.128 kavling, termasuk vila, rumah bandar, dan rumah bandar taman. Saat ini, terdapat sekitar 100 rumah yang telah selesai dibangun, termasuk banyak rumah toko, tetapi belum ada yang menempati atau berbisnis.

Daerah perkotaan di Dong Nai cukup sepi meskipun investor telah menyerahkan rumah kepada pembeli.

Peluang bagi pembeli rumah

Menurut Dr. Cao Vu Minh, dari Universitas Ekonomi dan Hukum, properti yang telah diserahkan kepada pelanggan tetapi belum memiliki dokumen hukum yang lengkap dan belum dapat diterbitkan sertifikat untuk sementara waktu disebut properti "cacat", sehingga tidak dapat memiliki harga yang diharapkan oleh pembeli.

Proyek yang tidak memiliki jaminan hukum dan utilitas serta koneksi infrastruktur yang terjamin bahkan lebih sulit menarik minat penduduk, dan harganya bahkan lebih rendah daripada harga aslinya. Namun, ini merupakan peluang bagi mereka yang membeli untuk tinggal, tetapi mereka yang membeli untuk berinvestasi juga sangat sedikit karena pada tahap ini, hanya sedikit investor yang berani "mengeluarkan uang". Oleh karena itu, proyek yang ramai dengan utilitas lengkap dapat mempertahankan harganya, jika tidak, proyek tersebut akan rusak parah, dan bahkan jika harganya turun tajam, tetap tidak akan ada pembeli.

"Dulu, ketika pasar masih bagus, banyak investor besar membangun kepercayaan dengan pelanggan, sehingga ketika mereka meluncurkan proyek apa pun, pembeli percaya dan membayar. Kemudian, ketika pasar sedang sulit, pembeli mempertimbangkan dengan sangat cermat, memilih investor yang bereputasi baik, memilih proyek dengan status hukum yang lengkap, dan harga produk yang wajar, serta tidak bisa membeli secara acak seperti sebelumnya" - Dr. Cao Vu Minh mengakui.

Pasar real estat saat ini merupakan pasar pembeli, jadi baik pembeli maupun broker sangat berhati-hati dalam memilih investor dan proyek untuk dibeli atau didistribusikan.

Menurut survei terbaru yang dilakukan oleh Lembaga Penelitian Ekonomi Layanan Real Estat Dat Xanh, faktor utama yang memengaruhi keputusan nasabah untuk membeli produk properti adalah status hukum proyek, diikuti oleh biaya pembayaran yang cepat, reputasi investor, produk yang sesuai dengan anggaran, dan sebagainya. Faktanya, sebagian besar perusahaan pialang properti saat ini lebih memilih proyek dengan status hukum yang aman dan biaya pembayaran yang cepat.

Ketika unit pialang juga berhati-hati dalam memilih produk properti untuk dijual, investor terpaksa serius menjalankan proyek agar dapat menjual dengan sukses. Hal ini akan berdampak positif pada pasar secara keseluruhan dalam jangka panjang dan memulihkan kepercayaan pembeli properti.

Peningkatan sentimen pelanggan

Dr. Pham Anh Khoi, Direktur Lembaga Penelitian Ekonomi Layanan Real Estat Dat Xanh, mengutip survei lembaga tersebut yang menunjukkan bahwa pada kuartal ketiga tahun 2023, pasar real estat mencatat peningkatan sentimen pelanggan. Tingkat pencarian properti oleh pelanggan meningkat, terutama di segmen yang melayani kebutuhan real estat. Kebutuhan mereka berfokus pada produk dengan status hukum yang lengkap, investor yang bereputasi baik, dan kebijakan penjualan yang kompetitif, terutama dalam hal pembiayaan dan pembayaran.

Sumber: https://nld.com.vn/kinh-te/diu-hiu-biet-thu-nha-pho-vung-ven-2023110621555237.htm