Bisnis "potong darah" untuk bayar utang: Kesepakatan sulit diprediksi berhasil atau gagal

Jual aset, jual proyek untuk bayar utang

Belakangan ini, banyak perusahaan besar yang menjual properti atau proyek mereka untuk melunasi utang. Salah satunya, Perusahaan Saham Gabungan Hoang Anh Gia Lai - HAGL (kode saham: HAG) ingin menjual hotel HAGL di Kota Pleiku, Provinsi Gia Lai. Kelompok Bapak Duc mengatakan bahwa hal ini merupakan bagian dari rencana perusahaan untuk melikuidasi aset-aset yang tidak menguntungkan.

Hotel HAGL mungkin merupakan aset properti terakhir Tn. Duc, yang beroperasi sejak Desember 2005. Sebelumnya, beliau berkecimpung di bisnis properti dan perhotelan, serta memiliki beberapa proyek di Quy Nhon, Dalat, Da Nang , Myanmar. Namun, ketika HAGL mengalami insiden, beliau mengundurkan diri dari bidang ini.

Penjualan Hotel HAGL kali ini bertujuan untuk melunasi utang obligasi di Bank BIDV . Berdasarkan laporan keuangan konsolidasi semester pertama tahun 2023, utang obligasi HAGL di BIDV mencapai VND 5.271 miliar, tidak berubah sejak awal tahun. Per 30 Juni, HAGL belum membayar bunga yang jatuh tempo dengan nilai total lebih dari VND 2,6 miliar.

Hotel HAGL di Pleiku dijual oleh Tn. Duc (Foto: HAGL).

Sementara HAGL ingin menjual aset propertinya, LDG Investment Joint Stock Company (kode saham: LDG) memiliki kebijakan pengalihan dua proyek, yaitu Bai But - Son Tra Beach Resort (LDG Grand Central), Da Nang, dan Kompleks Apartemen Lot C1 di Distrik Binh An, Kota Di An, Provinsi Binh Duong. Hal ini dilakukan untuk melunasi utang bank dan obligasi perusahaan.

Penjualan kedua proyek ini merupakan keputusan yang mengejutkan dari LDG, karena pada Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan 2023 baru-baru ini, perusahaan juga ingin menerbitkan saham untuk mengumpulkan modal bagi investasi proyek.

LDG Grand Central merupakan salah satu proyek strategis LDG yang telah diidentifikasi pada tahun 2020. Dalam Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan 2023, dewan direksi perusahaan menyatakan bahwa proyek ini memiliki luas lahan terkecil (30 hektar) di antara proyek-proyek strategis lainnya, tetapi memiliki lokasi yang prima. Perusahaan juga mempertimbangkan opsi untuk menyiapkan modal guna melaksanakan proyek ini, mengingat perusahaan menilai bahwa kerja sama dengan mitra cukup sulit.

Perusahaan Saham Gabungan Investasi Hai Phat juga mengumumkan pengalihan kontribusi modal di proyek HP Hospitality Nha Trang, investor lahan komersial TM1 di kawasan perumahan Pulau Tan Lap. Selain itu, setelah mengidentifikasi kesulitan arus kas, perusahaan berfokus pada penjualan grosir produk di proyek-proyek seperti: Proyek Lao Cai, gedung bertingkat tinggi di Proyek Bac Giang, dan proyek kawasan perumahan perkotaan di Km3 dan Km4 Kelurahan Hai Yen, Kota Mong Cai (tahap 1), Provinsi Quang Ninh.

Selain penjualan di atas, pasar juga mencatat sejumlah transaksi merger dan akuisisi (M&A) yang sukses baru-baru ini. Ini termasuk akuisisi proyek oleh Gamuda Land dari Tam Luc Real Estate Joint Stock Company di Kota Thu Duc (HCMC) atau akuisisi proyek oleh Saigonres Group dari Duc Nhi Company Limited di Distrik Tan Phu (HCMC).

Gegap gempita pasar kerja sama investor dalam dan luar negeri itu, sebut saja kerja sama strategis antara Kim Oanh Group dengan Surbana Jurong Group (Singapura) atau investasi Marubeni Group (Jepang) kepada Hung Thinh Group.

Tidak mudah untuk menutup kesepakatan karena banyak faktor.

Ibu Giang Huynh, Kepala Riset & S22M Savills HCMC, mengatakan bahwa perusahaan domestik masih perlu menjual beberapa aset yang tidak efisien. Namun, apakah aset-aset ini menarik bagi investor asing (FII) masih menjadi pertanyaan lain.

Menurutnya, keberhasilan atau kegagalan suatu kesepakatan sangat bergantung pada negosiasi harga antara penjual dan pembeli, serta masalah hukum. Proyek dengan dokumen hukum yang bersih seringkali diprioritaskan oleh investor asing.

Senada dengan itu, Ibu Duong Thuy Dung, Direktur Senior CBRE Vietnam, mengatakan bahwa untuk pasar perumahan yang dijual, sebagian besar transaksi hanya terkait dengan lahan. Artinya, investor asing yang tertarik dengan dana lahan untuk pembangunan perumahan di Kota Ho Chi Minh dan Hanoi, mereka menetapkan persyaratan pertama untuk dana lahan yang bersih, kemudian persyaratan untuk pengembangan proyek seperti dokumen hukum dan struktur pengembangan produk yang wajar.

Sebagian besar investor asing yang melakukan transaksi M&A belakangan ini telah berada di Vietnam selama beberapa tahun. Jika mereka adalah investor baru, mereka biasanya akan memprioritaskan investasi dalam bentuk kontribusi modal ekuitas kepada perusahaan-perusahaan Vietnam untuk bersama-sama mengembangkan proyek. Namun, permasalahan M&A di Vietnam yang saat ini sulit adalah dana lahan bersih, atau perlunya koridor hukum untuk menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi investor.

Mengenai investor domestik, Ibu Dung mengatakan bahwa ada tren penjualan aset properti karena pasar kekurangan modal dalam 2 tahun terakhir dan mereka perlu mencari sumber modal baru di luar bank atau menerbitkan obligasi. Perusahaan domestik dapat meminta modal dari luar negeri atau menjual produk mereka secara langsung.

Menurut perwakilan CBRE Vietnam, penjualan langsung tidaklah mudah karena investor asing selalu mensyaratkan dokumen hukum proyek yang bersih. Produk yang telah digadaikan ke bank sulit untuk menarik investor asing. Oleh karena itu, meskipun investor domestik telah secara proaktif menawarkan aset untuk dijual, transaksi yang berhasil tidaklah mudah.

Bapak Luu Quang Tien - Wakil Direktur Institut Penelitian Ekonomi - Keuangan - Real Estate Dat Xanh Services mengatakan bahwa transaksi M&A baru-baru ini dari investor asing lebih berfokus pada kualitas, yang sebagian besar berupa kontribusi modal dan pembelian saham.

Di masa mendatang, pasar M&A diperkirakan mulai pulih ketika inflasi dan suku bunga disesuaikan ke tingkat yang lebih wajar, selain faktor-faktor seperti situasi politik dan hukum yang menguat.

"Secara umum, pasar M&A di Vietnam masih sangat menarik dalam jangka menengah dan panjang karena perekonomiannya masih menunjukkan potensi pertumbuhan yang besar. Ini merupakan periode yang wajar bagi investor untuk mencari kesepakatan dengan harga yang baik dan persyaratan yang lebih menguntungkan," ujar Bapak Tien.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-cat-mau-tra-no-thuong-vu-kho-du-lieu-thanh-bai-20231013003448652.htm