Harga apartemen di Selatan sedang "bergejolak"

Harga apartemen lama dikatakan menurun, sementara proyek baru terus meningkat harganya melalui penjualan, yang menyebabkan gejolak pasar.

Harga apartemen lama dan baru bergerak ke arah yang berlawanan

Pada awal November 2024, Bapak Hoang Van Ngoc, yang berdomisili di Distrik 12 (HCMC), memutuskan untuk membeli apartemen 2 kamar tidur seluas 58 m2 di Proyek Picity High Park, yang akan diserahterimakan pada akhir tahun 2023. Bapak Ngoc menyatakan bahwa harga beli apartemen ini adalah 2,7 miliar VND, belum termasuk biaya buku merah 5%. Menurut Bapak Ngoc, ia membeli apartemen ini dari investor sebelumnya, dengan harga yang sama dengan harga beli yang tercantum dalam kontrak dengan pemilik sebelumnya.

"Pemilik sebelumnya tidak untung saat menjual karena banyak proyek yang beredar di pasaran pada saat yang bersamaan, sehingga investor kesulitan menjual. Hanya dengan menjual pada harga investasi awal mereka akan menemukan pembeli. Bahkan, pemilik sebelumnya mengalami kerugian besar karena mereka meminjam dari bank dan harus membayar pokok dan bunga selama beberapa tahun," kata Bapak Ngoc.

Ibu Le Thi Hien, seorang broker di Picity High Park Project, mengatakan bahwa saat ini, harga rumah di proyek ini tidak banyak naik dibandingkan sebelumnya. Hanya produk apartemen dengan taman yang diserahterimakan pada tahun 2022 yang saat ini memiliki harga lebih tinggi dibandingkan saat pembelian pertama di tahun 2019.

Di Proyek Him Lam Phu An (Kota Thu Duc, Kota Ho Chi Minh), yang diserahterimakan pada tahun 2018 dan 2019, pada tahun 2022, harga rumah berada di kisaran 2,7-2,9 miliar VND/apartemen 2 kamar tidur dengan luas 68 m2. Namun, pada awal tahun 2023, harga apartemen di sini turun menjadi 2-2,6 miliar VND. Saat ini, meskipun pasar sedang meningkat, harga apartemen di sini hanya diperdagangkan di kisaran 2,5-2,7 miliar VND/apartemen.

Selain itu, proyek apartemen Novaland Group di area Jalan Pho Quang dan Jalan Hong Ha (Distrik Tan Binh, Kota Ho Chi Minh) berada pada kisaran harga 40-42 juta VND/m2. Harga ini lebih rendah dibandingkan tahun 2022, ketika harga rumah di sini mencapai 45 juta VND/m2 atau lebih.

Data dari Batdongsan.com.vn menunjukkan bahwa harga rata-rata apartemen lama di Kota Ho Chi Minh telah menurun, masing-masing sebesar 4% dan 11% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Minat pasar terhadap segmen ini juga menurun, masing-masing sebesar 3% dan 26%.

Sementara itu, pada proyek-proyek yang baru dibuka, harga naik 10-20%. Misalnya, di Proyek King Crown Infinity di Kota Thu Duc (HCMC), harga jual pada tahun 2023 adalah 110-130 juta VND/m2, tetapi hingga saat ini—ketika lantai atas gedung sedang dibangun—harga jual telah meningkat menjadi 120-160 juta VND/m2.

Pada Proyek Hijau Perkotaan di Jalan Raya Nasional 13 (Kota Thu Duc), yang berada dalam tahap konstruksi akhir, harga jual yang ditawarkan investor saat ini adalah 2,5 - 2,8 miliar VND/unit, dibandingkan dengan 2,3 miliar VND/unit pada tahun 2023.

Bapak Nguyen Van Tung, Direktur Utama Perusahaan Real Estat DKRS, mengatakan bahwa pada kenyataannya, kenaikan harga proyek untuk setiap penjualan merupakan perhitungan investor, karena setiap penjualan harus naik 3-10%, tergantung pada minat pembeli. Kenaikan harga ini bertujuan untuk memastikan pembeli pertama mendapatkan keuntungan dan pembeli berikutnya melihat bahwa proyek tersebut memiliki kenaikan harga yang baik untuk investasi.

Pasar mulai mendingin?

Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Utama Batdongsan.com.vn, mengatakan bahwa pasar apartemen yang telah mengalami pertumbuhan pesat selama hampir setahun, menjadikan akhir tahun sebagai waktu bagi banyak investor untuk mengalihkan aset mereka. Namun, harga tanah yang tinggi, margin keuntungan yang menurun, dan pasokan baru yang terus bertambah telah menyebabkan sentimen pembeli menurun dibandingkan awal tahun.

Jumlah transaksi yang berhasil sejak November 2024 hingga sekarang mulai melambat dibandingkan bulan-bulan sebelumnya, sebagian karena banyaknya proyek baru yang dibuka untuk dijual, sebagian lagi karena harga yang tinggi.

Selain itu, Bapak Quoc Anh juga mengatakan bahwa menurut survei yang dilakukan Batdongsan.com.vn, sebanyak 86% pembeli rumah saat ini bertujuan untuk memperoleh keuntungan dengan cara berselancar di ombak, artinya mereka membeli apartemen lalu menunggu harganya naik atau menunggu rumah tersebut diserahkan dan harganya naik sebelum menjual.

Namun, banyak broker dan investor sendiri menyatakan bahwa jumlah transaksi yang berhasil sejak November 2024 hingga saat ini mulai melambat dibandingkan bulan-bulan sebelumnya, sebagian karena banyaknya proyek baru yang dibuka untuk dijual, sebagian lagi karena harga yang tinggi. Selain itu, nasabah investasi "terjebak" pada proyek-proyek yang belum dirilis, sehingga arus kas tidak cukup untuk melanjutkan investasi pada proyek-proyek baru.

"Selain itu, terdapat cukup banyak nasabah yang berspesialisasi dalam investasi properti dan berada dalam kelompok utang macet bank. Nasabah-nasabah ini berinvestasi dalam pembelian proyek properti resor pada tahun-tahun sebelumnya dan telah berkomitmen oleh investor untuk membayar bunga bank, tetapi kemudian investor tersebut tidak membayar bunga bank untuk nasabah tersebut, sehingga nasabah tersebut berpindah ke kelompok utang macet. Oleh karena itu, kelompok nasabah ini tidak dapat membeli rumah dengan pinjaman bank, sehingga pasar kehilangan banyak nasabah investasi spesialis ini," ujar Bapak Nguyen Van Hau, Direktur Jenderal Asian Holdings Real Estate Joint Stock Company.

Menurut Bapak Hau, saat ini minat konsumen terhadap produk apartemen belum sepenuhnya baik. Terutama pada proyek-proyek yang dibuka untuk dijual di pertengahan tahun dan masih dibuka untuk dijual, konsumen mulai kurang memperhatikan. Mereka justru lebih memperhatikan proyek-proyek baru. Selain itu, konsumen saat ini menunggu harga turun atau kebijakan yang baik untuk membeli rumah, sehingga pasar sedang lesu.

Harga apartemen lama dikatakan menurun, sementara proyek baru terus meningkat harganya melalui penjualan, yang menyebabkan gejolak pasar.

Komentar (0)