Harga apartemen meroket, jauh melebihi nilai sebenarnya. Segmen ini diperkirakan akan memberikan keuntungan terbaik pada tahun 2025.

Harga apartemen jauh melebihi nilai sebenarnya, transaksi melebihi harga rumah susun, apartemen di pusat Hanoi menjanjikan keuntungan terbaik di tahun 2025... adalah berita properti terkini.

Harga apartemen primer terus meningkat dan tidak menunjukkan tanda-tanda akan berhenti, mendorong dan mempertahankan harga apartemen sekunder yang tinggi, jauh melebihi nilai sebenarnya. (Foto: Linh An)

Tiga kota dengan pertumbuhan tertinggi di tahun 2024

Menurut laporan Asosiasi Pialang Properti Vietnam (VARS), pasar properti pada tahun 2024 telah melewati fase tersulitnya.

Secara keseluruhan pada tahun 2024, pasar mencatat sekitar 81.000 produk yang ditawarkan untuk dijual, meningkat lebih dari 40% dibandingkan tahun 2023. Dari jumlah tersebut, 65.376 merupakan produk baru, sekitar tiga kali lebih banyak daripada tahun 2023 tetapi hanya sekitar 7% dari jumlah pada tahun 2018. Pada kuartal keempat tahun 2024 saja, pasar mencatat 28.000 produk baru yang ditawarkan untuk dijual, dua kali lipat dari kuartal sebelumnya dan empat kali lipat dari periode yang sama pada tahun 2023.

Volume transaksi pada tahun 2024 terus tumbuh stabil seiring dengan membaiknya pasokan. Secara keseluruhan pada tahun 2024, seluruh pasar mencatat lebih dari 47.000 transaksi yang berhasil, setara dengan tingkat penyerapan sebesar 72%.

Yang perlu diperhatikan, segmen apartemen telah mengalami peningkatan harga yang tajam di banyak pasar. Menurut studi VARS terhadap 150 proyek terpilih, pada akhir tahun 2024, harga jual rata-rata di Hanoi telah meningkat sebesar 72,4% dibandingkan dengan kuartal kedua tahun 2019. Ini diikuti oleh Da Nang dengan peningkatan 49,9%, sementara Kota Ho Chi Minh mengalami peningkatan yang lebih lambat sekitar 34,3%.

Harga pasar primer terus meningkat dan tidak menunjukkan tanda-tanda akan berhenti, mendorong dan mempertahankan harga apartemen pasar sekunder yang tinggi, jauh melebihi nilai sebenarnya.

Seiring dengan itu, harga kavling tanah yang telah dibagi-bagi dengan dokumen legal lengkap juga pulih dan tumbuh pesat di tengah penurunan pasokan tanah akibat peraturan yang lebih ketat tentang pembagian dan penjualan tanah. Secara khusus, kavling tanah bernilai rendah, dengan harga sekitar di bawah 30 juta VND/m2 di kota-kota dengan infrastruktur yang berkembang atau pembangunan terencana, sangat diminati, dengan harga meningkat sebesar 15% dibandingkan akhir tahun sebelumnya.

Laporan VARS juga menunjukkan bahwa investor cenderung mencari lahan perumahan di provinsi dan kota pinggiran dengan harga yang wajar dan potensi pertumbuhan yang signifikan karena manfaat dari infrastruktur dan perencanaan kota, sementara harga lahan perumahan di dua kota besar Hanoi dan Ho Chi Minh City terus meningkat dan mencapai tingkat tertinggi baru, melebihi kemampuan sebagian besar pelanggan.

Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Pialang Properti Vietnam, berkomentar bahwa pasar properti masih bergerak positif. Likuiditas di pasar cenderung sedikit menurun di segmen kelas atas tetapi tetap stabil dengan produk perumahan yang memenuhi kebutuhan perumahan nyata dan memiliki harga yang wajar.

VARS meyakini bahwa, agar pasar pulih dan berkembang ke arah yang aman, sehat, dan berkelanjutan, investor perlu memastikan harga selaras dengan daya beli pasar, alih-alih berfokus pada keuntungan jangka pendek.

Dua segmen akan menarik minat investor.

Menurut Bapak Tran Quang Trung, Direktur Pengembangan Bisnis OneHousing, karena perubahan kebijakan makroekonomi, rencana pengembangan proyek, dan peluncuran produk oleh investor, pasar properti pada tahun 2025 akan memiliki dua segmen yang akan menarik perhatian investor.

Pertama, ada apartemen, yang akan memenuhi kebutuhan investor yang mencari arus kas dan investor yang mencari apresiasi harga. Apartemen merupakan segmen dengan harga total yang moderat, sehingga mudah diakses oleh banyak investor, dan permintaan apartemen di masa depan tetap sangat tinggi. Dengan mempertimbangkan tingkat investasi yang sama, apartemen menunjukkan nilai yang lebih unggul dibandingkan dengan rumah kota dan properti tanah dalam hal imbal hasil sewa dan apresiasi harga.

Menurut Pusat Riset Pasar dan Wawasan Pelanggan OneHousing, sebelum kuartal pertama tahun 2024, rasio transaksi antara apartemen dan lahan kosong di Hanoi sekitar 40-60%. Namun, mulai kuartal kedua tahun 2024, dengan peningkatan pesat permintaan produk apartemen, keseimbangan ini berbalik – dengan transaksi apartemen melampaui transaksi lahan kosong.

Segmen kedua, yang menjadi target banyak investor, adalah properti bertingkat rendah dalam proyek skala besar, atau lahan dengan infrastruktur yang berkembang dengan baik yang dapat dikembangkan menjadi unit hunian. Pasar pada tahun 2025 juga akan melihat pangsa yang lebih besar dialokasikan untuk segmen ini.

Pakar tersebut menyarankan investor untuk mempertimbangkan modal mereka dengan cermat saat memasuki pasar saat ini, menentukan investasi jangka panjang selama 2 hingga 3 tahun sejak waktu pembelian hingga menerima properti. Alternatifnya, mereka sebaiknya membeli dengan tujuan untuk memegang aset atau menghasilkan pendapatan sewa, daripada terlibat dalam investasi spekulatif jangka pendek, karena ini merupakan bentuk investasi yang sangat berisiko dan tidak berkelanjutan.

Segmen mana yang akan menghasilkan keuntungan terbaik pada tahun 2025?

Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Pialang Properti Vietnam, meyakini bahwa apartemen di pusat Hanoi merupakan pilihan yang dapat dipertimbangkan oleh para investor. Lini produk ini memiliki banyak karakteristik yang sangat menentukan profitabilitas investasi.

Menurut Ketua Asosiasi Pialang Properti Vietnam, selama periode 2018 hingga 2023, pasokan apartemen di pusat Hanoi secara konsisten tetap rendah, seiring dengan penurunan pasokan secara keseluruhan di Hanoi. Pada tahun 2024, pasokan apartemen di Hanoi mulai tumbuh kembali, tetapi sebagian besar terkonsentrasi di daerah pinggiran kota, jauh dari pusat kota, yang mencapai lebih dari 90%.

Pasokan apartemen di kawasan pusat kota, termasuk distrik Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da, dan Hai Ba Trung, masih sangat terbatas. Angka sementara untuk tahun 2024 menunjukkan bahwa kawasan pusat kota hanya akan menyaksikan peluncuran sekitar 400 unit baru, dengan hanya 3 proyek baru, yang hanya mewakili sekitar 30% dari angka tahun 2023.

Pasokan apartemen di distrik-distrik pusat Hanoi tetap rendah dan semakin langka karena semakin berkurangnya lahan yang tersedia untuk pembangunan dan peraturan ketat tentang tinggi dan kepadatan bangunan, yang mengakibatkan terbatasnya pasokan yang masuk ke pasar. Secara khusus, harga properti di kawasan pusat cenderung meningkat, didorong oleh permintaan yang kuat dari perkembangan ekonomi dan perkotaan. Harga rata-rata apartemen di empat distrik pusat Hanoi telah berlipat ganda sejak awal tahun 2019, melebihi kenaikan rata-rata untuk seluruh kota sebesar 30%. Di antara distrik-distrik tersebut, distrik Hai Ba Trung dan Dong Da mengalami kenaikan harga terbaik selama lima tahun terakhir.

Proyek-proyek baru yang diluncurkan dalam tiga tahun terakhir juga mengalami kenaikan harga yang berkelanjutan, sekitar 10% setelah setiap tahap penjualan. Secara khusus pada tahun 2024, proyek apartemen mewah yang baru diluncurkan di kawasan pusat kota memiliki harga rata-rata mulai dari 125 juta VND/m2.

Apartemen berlayanan dibanderol dengan harga sekitar 88 juta VND/m2 (belum termasuk PPN dan biaya perawatan). Harga sewa meningkat pesat, melebihi kenaikan pasar secara keseluruhan karena tren umum dan kelangkaan, diperkirakan sekitar 15% lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Menurut Bapak Dinh, permintaan akan apartemen, baik untuk investasi maupun hunian, di kawasan pusat kota tetap tinggi, terutama untuk properti mewah. Pasokan utama terbatas dan terserap dengan cukup baik dengan dirilisnya unit-unit baru dalam jumlah kecil.

Tingkat penyerapan awal pasokan baru pada tahun 2024 diperkirakan mencapai 50%. Tingkat hunian apartemen sewa secara konsisten tetap di atas 80% dan menunjukkan tren kenaikan yang stabil. Transaksi di area tersebut sebagian besar terjadi di pasar sekunder karena terbatasnya pasokan primer.

Bapak Dinh menekankan bahwa empat distrik pusat yaitu Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da, dan Hai Ba Trung selalu diminati oleh investor karena lokasinya yang strategis dan infrastruktur sosial modern berkualitas tinggi. Distrik-distrik ini juga merupakan tempat kantor pusat bisnis besar, perusahaan, dan kedutaan besar.

Akibatnya, properti yang terletak di area ini memiliki akses mudah ke restoran, kafe, pusat perbelanjaan, rumah sakit internasional, dan tempat hiburan, yang memenuhi kebutuhan penyewa kelas atas. Secara khusus, perencanaan untuk empat distrik pusat hingga tahun 2030, dengan visi hingga tahun 2050, bertujuan untuk menciptakan area yang menyatukan banyak ruang hunian berkualitas tinggi, sehingga menciptakan lingkungan hidup yang ideal bagi penduduk.

Tanah yang dilelang di distrik-distrik yang berbatasan dengan Hanoi mencapai harga tertinggi, melebihi 76 juta VND/m2.

Pusat Pengembangan Lahan Distrik Quoc Oai, berkoordinasi dengan Perusahaan Lelang Saham Gabungan No. 5 - Nasional, baru-baru ini berhasil melelang 26 bidang tanah (LK2, LK6) di area lelang hak guna lahan DG31/2019 di desa Yen Quan, komune Tan Phu, distrik Quoc Oai (Hanoi).

Ukuran lahan yang dilelang berkisar antara 73,2 hingga 101,5 m2, dengan harga mulai dari 4,7 juta VND/m2.

Setelah hampir 14 jam, lelang 26 bidang tanah berhasil diselesaikan. Penawaran tertinggi yang menang adalah 76,7 juta VND/m2, sekitar 16 kali lipat dari harga awal, sedangkan penawaran terendah adalah 40,7 juta VND/m2, lebih dari 8,6 kali lipat dari harga awal.

Distrik Quoc Oai mengumpulkan hampir 133 miliar VND dari lelang ini, selisih lebih dari 121 miliar VND dibandingkan dengan harga awal.

Awal November lalu, distrik Quoc Oai berhasil melelang puluhan bidang tanah di desa Yen Quan, komune Tan Phu. Penawaran tertinggi yang dimenangkan adalah 94,7 juta VND/m2 dan terendah adalah 70,7 juta VND/m2.

Menurut Komite Rakyat Distrik Quoc Oai, pada tahun 2024, distrik tersebut berhasil menyelenggarakan 7 sesi lelang di 6 proyek, yang melibatkan 161 bidang tanah dengan luas lebih dari 14.920 m2. Total penawaran yang menang mencapai lebih dari 825,3 miliar VND.

Pada bulan Januari ini, Perusahaan Lelang Gabungan Nasional No. 5, berkoordinasi dengan Pusat Pengembangan Dana Tanah Distrik Quoc Oai, akan melanjutkan pelelangan hak penggunaan 26 bidang tanah (area LK1, LK2) yang merupakan aset Komite Rakyat Distrik Quoc Oai.

Sebanyak 26 bidang tanah dilelang sebagai bagian dari proyek pembangunan infrastruktur untuk area lelang hak guna lahan DG 31 di desa Yen Quan, komune Tan Phu, distrik Quoc Oai.

Ukuran lahan berkisar antara 85-122m2. Harga mulai dari 4,7 juta VND/m2; setara dengan 399,5 juta hingga lebih dari 573 juta VND per bidang tanah.

Batas waktu penjualan dan penerimaan dokumen lelang adalah pukul 17.00 pada tanggal 15 Januari.

Lelang akan dilakukan melalui beberapa putaran pemungutan suara langsung, dengan minimal enam putaran wajib. Proses pemungutan suara berakhir ketika tidak ada lagi yang mengajukan penawaran. Penawaran akan dilakukan secara bertahap naik. Lelang akan berlangsung pada pagi hari tanggal 18 Januari.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html