Harga apartemen meroket, jauh melampaui nilai sebenarnya. Segmen ini diperkirakan akan menghasilkan keuntungan terbaik di tahun 2025.

Harga apartemen jauh melampaui nilai sebenarnya, transaksi melampaui rumah kota hunian, apartemen di pusat kota Hanoi menjanjikan keuntungan terbaik di tahun 2025... adalah berita real estat terkini.

Harga jual apartemen primer terus meningkat dan tidak menunjukkan tanda-tanda akan berhenti, menciptakan kekuatan pendorong untuk mempertahankan harga apartemen sekunder tetap tinggi, jauh melampaui nilai sebenarnya. (Foto: Linh An)

3 kota teratas dengan pertumbuhan tertinggi pada tahun 2024

Menurut laporan Asosiasi Realtors Vietnam (VARS), pasar real estat pada tahun 2024 telah melewati masa tersulitnya.

Pada tahun 2024, pasar mencatat hampir 81.000 produk terjual, meningkat lebih dari 40% dibandingkan tahun 2023. Dari jumlah tersebut, terdapat 65.376 produk baru yang terjual, sekitar 3 kali lipat dibandingkan tahun 2023, tetapi hanya sekitar 7% dibandingkan tahun 2018. Pada kuartal keempat tahun 2024 saja, pasar mencatat 28.000 produk baru terjual, 2 kali lipat dibandingkan kuartal sebelumnya dan 4 kali lipat dibandingkan periode yang sama pada tahun 2023.

Volume transaksi pada tahun 2024 terus tumbuh secara stabil seiring dengan membaiknya pasokan. Pada tahun 2024, seluruh pasar mencatat lebih dari 47.000 transaksi yang berhasil, setara dengan tingkat penyerapan sebesar 72%.

Patut dicatat, laju kenaikan harga segmen apartemen di banyak pasar sangat tinggi. Menurut studi VARS terhadap 150 proyek terpilih, pada akhir tahun 2024, harga jual rata-rata di Hanoi meningkat sebesar 72,4% dibandingkan kuartal kedua tahun 2019. Da Nang menyusul dengan kenaikan sebesar 49,9%, sementara Kota Ho Chi Minh mengalami kenaikan yang lebih lambat, sekitar 34,3%.

Harga primer terus meningkat dan tidak menunjukkan tanda-tanda berhenti, menciptakan kekuatan pendorong untuk mempertahankan harga apartemen sekunder pada tingkat tinggi, jauh melampaui nilai sebenarnya.

Bersamaan dengan itu, harga tanah kavling yang terbagi dalam beberapa kavling dan berdokumen resmi lengkap juga pulih dan tumbuh pesat di tengah penurunan pasokan tanah akibat pengetatan peraturan pembagian dan penjualan tanah. Khususnya, tanah kavling bernilai rendah, sekitar di bawah 30 juta VND/m2 di kota-kota dengan infrastruktur yang sudah mapan atau rencana pembangunan, banyak diminati dengan harga yang meningkat sebesar 15% dibandingkan akhir tahun lalu.

Laporan VARS juga menunjukkan bahwa investor cenderung mencari lahan perumahan di provinsi dan kota-kota di pinggiran kota dengan harga yang wajar dan banyak ruang untuk pertumbuhan berkat manfaat dari sistem infrastruktur, perencanaan kota... sementara harga lahan perumahan di dua kota khusus, Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, terus meningkat dan mencapai tingkat tinggi baru, di luar aksesibilitas sebagian besar pelanggan.

Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Broker Real Estat Vietnam, berkomentar bahwa pasar real estat masih bergerak positif. Likuiditas pasar cenderung sedikit menurun di segmen kelas atas, tetapi tetap stabil dengan produk perumahan yang memenuhi kebutuhan perumahan riil dan memiliki nilai yang wajar.

VARS percaya bahwa agar pasar dapat pulih dan berkembang ke arah yang aman, sehat, dan berkelanjutan, investor perlu memastikan harga sesuai dengan daya beli pasar, alih-alih berfokus pada keuntungan jangka pendek.

2 segmen akan menarik minat investor

Menurut Bapak Tran Quang Trung, Direktur Pengembangan Bisnis OneHousing, dari perubahan kebijakan makro, rencana pengembangan proyek, dan peluncuran produk investor, pasar real estat pada tahun 2025 akan memiliki 2 segmen yang diminati investor.

Pertama, produk apartemen, yang akan memenuhi kebutuhan investasi arus kas atau investasi yang menunggu kenaikan harga. Apartemen merupakan segmen dengan harga total yang moderat, sehingga banyak orang dapat berpartisipasi dalam investasi. Selain itu, permintaan produk apartemen di masa mendatang masih sangat tinggi. Jika mempertimbangkan tingkat investasi yang sama, produk apartemen menunjukkan nilai yang lebih unggul dibandingkan rumah bandar dan produk tanah hunian dalam hal imbal hasil sewa dan tingkat kenaikan harga.

Menurut OneHousing Center for Market Research and Customer Insight, sejak kuartal pertama tahun 2024, rasio transaksi antara apartemen dan lahan hunian di Hanoi berkisar antara 40 hingga 60. Namun, sejak kuartal kedua tahun 2024, seiring dengan pesatnya peningkatan permintaan produk apartemen, keseimbangan ini berubah arah, di mana transaksi apartemen telah melampaui transaksi rumah bandar hunian.

Segmen kedua yang diincar banyak investor adalah produk-produk low-rise dalam proyek, proyek-proyek besar, atau produk lahan dengan infrastruktur investasi yang baik, yang dapat berupa unit-unit hunian. Pasar pada tahun 2025 juga akan "membagi kue" lebih besar untuk segmen ini.

Pakar merekomendasikan agar investor saat ini, ketika berpartisipasi di pasar, perlu memperhitungkan sumber modal dengan cermat, menentukan investasi jangka panjang 2 hingga 3 tahun sejak pembelian hingga penerimaan rumah. Atau sebaiknya membeli dengan tujuan menyimpan aset atau memanfaatkan arus kas sewa, alih-alih berpartisipasi dalam investasi "berselancar" jangka pendek, karena ini merupakan bentuk investasi yang sangat berisiko dan tidak berkelanjutan bagi pasar.

Segmen mana yang akan memberikan keuntungan terbaik pada tahun 2025?

Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Broker Real Estat Vietnam, mengatakan bahwa apartemen di pusat kota Hanoi merupakan pilihan yang dapat dipertimbangkan oleh investor. Lini produk ini memiliki banyak karakteristik yang sangat menentukan profitabilitas investasi.

Ketua Asosiasi Broker Real Estat Vietnam mengatakan bahwa pada periode 2018-2023, pasokan apartemen di pusat kota Hanoi masih rendah seiring dengan penurunan pasokan secara umum di Hanoi. Pada tahun 2024, pasokan apartemen di Hanoi mulai tumbuh kembali, tetapi sebagian besar terkonsentrasi di daerah pinggiran kota, jauh dari pusat kota, dengan jumlah lebih dari 90%.

Pasokan apartemen di kawasan pusat, termasuk distrik Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da, dan Hai Ba Trung, masih sangat terbatas. Data awal untuk tahun 2024 menunjukkan bahwa kawasan pusat hanya akan mencatat sekitar 400 unit apartemen untuk dijual, dengan 3 proyek baru yang akan dijual, hanya sekitar 30% dari total penjualan tahun 2023.

Pasokan apartemen di distrik-distrik inti Hanoi selalu rendah dan semakin langka. Hal ini disebabkan oleh semakin menipisnya dana lahan untuk pengembangan proyek dan ketatnya regulasi ketinggian dan kepadatan bangunan. Hal ini menyebabkan pasokan di pasar semakin terbatas. Khususnya, harga properti di pusat kota sedang mengalami tren kenaikan seiring tingginya permintaan dari sektor ekonomi dan pembangunan perkotaan. Harga rata-rata apartemen di 4 distrik pusat Hanoi telah meningkat dua kali lipat dibandingkan awal tahun 2019, 30% lebih tinggi daripada rata-rata kenaikan harga di seluruh Hanoi. Hai Ba Trung dan Dong Da khususnya merupakan 2 distrik dengan tingkat kenaikan harga tertinggi dalam 5 tahun terakhir.

Proyek-proyek yang baru diluncurkan dalam 3 tahun terakhir juga terus mengalami penyesuaian harga, sekitar 10% setelah setiap fase peluncuran. Pada tahun 2024 saja, proyek apartemen mewah yang baru diluncurkan di kawasan pusat kota memiliki harga umum mulai dari 125 juta VND/m2.

Apartemen berlayanan berharga sekitar VND88 juta/m2 (belum termasuk PPN dan biaya perawatan). Harga sewa apartemen meningkat pesat, lebih tinggi daripada kenaikan umum pasar akibat tren umum dan kelangkaan, diperkirakan akan meningkat sekitar 15% selama periode yang sama.

Menurut Bapak Dinh, permintaan apartemen, termasuk investasi dan real estat di kawasan pusat, selalu terjaga pada tingkat tinggi, terutama untuk produk-produk mewah. Pasokan primer tidak banyak, dan terserap cukup baik dengan peluncuran yang bertahap.

Tingkat penyerapan awal pasokan baru pada tahun 2024 diperkirakan mencapai 50%. Tingkat hunian apartemen sewa selalu di atas 80% dan terus meningkat. Transaksi di kawasan ini terutama terjadi di pasar sekunder karena terbatasnya pasokan primer.

Bapak Dinh menekankan bahwa empat distrik inti, yaitu Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da, dan Hai Ba Trung, selalu diminati oleh para investor berkat lokasinya yang prima dan sistem infrastruktur sosial termodern dan berkualitas tinggi di ibu kota. Di sinilah kantor pusat perusahaan besar, korporasi, dan kedutaan besar berada.

Hasilnya, properti yang terletak di area ini memiliki akses mudah ke restoran, kafe, pusat perbelanjaan, rumah sakit internasional, dan area hiburan, yang sesuai untuk memenuhi kebutuhan penyewa kelas atas. Khususnya, perencanaan 4 distrik pusat hingga tahun 2030, dengan visi hingga tahun 2050, bertujuan untuk menciptakan area ini dengan banyak ruang hunian berkualitas tinggi yang akan menciptakan lingkungan hunian ideal bagi penghuninya.

Tanah di distrik suburban Hanoi dilelang dengan harga tertinggi di atas 76 juta VND/m2

Pusat Pengembangan Dana Tanah Distrik Quoc Oai bekerja sama dengan Perusahaan Saham Gabungan Lelang Nasional No. 5 baru saja berhasil melelang 26 bidang tanah (Area LK2, LK6) di area lelang tanah untuk hak penggunaan tanah DG31/2019 Desa Yen Quan, Kelurahan Tan Phu, Distrik Quoc Oai (Kota Hanoi).

Luas tanah yang dilelang adalah 73,2-101,5 m2 dengan harga awal Rp4,7 juta/m2.

Setelah hampir 14 jam, lelang 26 bidang tanah berhasil. Dari jumlah tersebut, bidang tanah dengan harga tertinggi adalah 76,7 juta VND/m2, sekitar 16 kali lipat harga awal, dan terendah adalah 40,7 juta VND/m2, lebih dari 8,6 kali lipat harga awal.

Jumlah uang yang dikumpulkan distrik Quoc Oai dari lelang ini hampir 133 miliar VND, selisih lebih dari 121 miliar VND dari harga awal.

Sebelumnya, pada bulan November, distrik Quoc Oai berhasil melelang puluhan bidang tanah di Desa Yen Quan, Kecamatan Tan Phu. Bidang tanah dengan harga tertinggi adalah 94,7 juta VND/m2 dan terendah adalah 70,7 juta VND/m2.

Menurut Komite Rakyat Distrik Quoc Oai, pada tahun 2024, distrik tersebut berhasil menyelenggarakan 7 lelang di 6 proyek dengan 161 bidang tanah, dengan luas lebih dari 14.920 m². Nilai lelang yang dimenangkan mencapai lebih dari 825,3 miliar VND.

Pada bulan Januari ini, Perusahaan Lelang Saham Gabungan Nasional No. 5 berkoordinasi dengan Pusat Pengembangan Dana Tanah distrik Quoc Oai akan melanjutkan menyelenggarakan lelang hak guna usaha sebanyak 26 bidang tanah (area LK1, LK2) yang merupakan aset Komite Rakyat distrik Quoc Oai.

26 bidang tanah yang dilelang adalah milik proyek pembangunan infrastruktur teknis untuk area lelang tanah hak guna lahan di DG 31, Desa Yen Quan, Kecamatan Tan Phu, Kabupaten Quoc Oai.

Luas tanah berkisar antara 85-122 m2. Harga awal adalah 4,7 juta VND/m2; setara dengan 399,5 juta hingga lebih dari 573 juta VND/bidang tanah.

Waktu penjualan dan penerimaan dokumen lelang sampai dengan pukul 17.00 tanggal 15 Januari.

Lelang akan dilakukan melalui pemungutan suara langsung dalam beberapa putaran lelang dan minimal 6 putaran wajib. Pemungutan suara langsung dalam beberapa putaran lelang akan berakhir ketika tidak ada lagi yang mengajukan penawaran. Metode penawaran adalah menaik. Lelang akan berlangsung pada pagi hari tanggal 18 Januari.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html