Harga apartemen meroket, membuat sulit mencari tempat tinggal; daftar harga tanah baru di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh menciptakan permainan yang seimbang, memperlambat gelombang spekulasi

Kurangnya apartemen yang terjangkau, orang-orang putus asa mencari tempat tinggal; mudah-mudahan dari daftar harga tanah baru di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, kecepatan spekulasi akan berkurang... adalah berita real estat terkini.

Segmen apartemen terjangkau sama sekali tidak ada di pasaran, sementara apartemen kelas menengah juga semakin langka. (Foto: Linh An)

Harga apartemen terus naik

Pasar properti Vietnam, terutama segmen apartemen, belakangan ini mengalami kenaikan harga yang tajam. Hal ini menyebabkan banyak orang, bahkan dengan uang 3-4 miliar VND, masih kesulitan menemukan tempat tinggal yang layak.

Menurut Lao Dong, segmen apartemen terjangkau sama sekali tidak ada di pasar, sementara apartemen kelas menengah semakin langka. Pada awal 2024, pasar akan dimulai dengan harga rata-rata sekitar 65 juta VND/m2.

Namun, hanya dalam dua kuartal, harganya telah melampaui 68 juta VND/m2 dan terus meningkat di bulan-bulan terakhir tahun ini. Proyek-proyek baru yang diluncurkan tahun ini semuanya berfokus pada segmen kelas atas di area seperti Nam Tu Liem, Cau Giay, dan Gia Lam, Dong Anh, dengan harga yang secara teratur melampaui 70 juta VND/m2.

Mengomentari segmen apartemen, Bapak Vo Huynh Tuan Kiet - Direktur departemen pemasaran perumahan CBRE Vietnam - mengatakan bahwa pada kuartal keempat tahun 2024, harga jual utama apartemen di Hanoi mencapai rata-rata 72 juta VND/m2, meningkat 36% dibandingkan periode yang sama tahun lalu dan 12% dibandingkan kuartal ketiga tahun 2024.

Kenaikan ini menyulitkan banyak pembeli rumah pertama, terutama keluarga muda, untuk mengakses pasar. Artinya, dengan harga 3-4 miliar VND, pembeli rumah tidak memiliki banyak pilihan. Mereka hanya bisa memiliki apartemen berukuran sedang, yang telah digunakan selama bertahun-tahun, atau harus menerima lokasi yang jauh dari pusat kota. Oleh karena itu, banyak pembeli rumah pertama, setelah lama mencari, terpaksa menunda rencana mereka karena harganya di luar kemampuan finansial mereka.

Ibu Ngoc Van (33 tahun, Nam Tu Liem, Hanoi) bercerita bahwa setelah bertahun-tahun menabung, ia dan suaminya berencana membeli apartemen dengan anggaran 3 miliar VND. Namun, ketika mencari informasi pasar, ia menyadari bahwa harga apartemen telah meroket, jauh di luar kemampuan keluarganya, sehingga ia terpaksa menunda rencananya untuk membeli rumah karena harga yang terus melonjak.

Di tengah kenaikan harga apartemen, memiliki rumah dengan anggaran 3-4 miliar VND menjadi semakin sulit karena harga apartemen terus naik. Hal ini tidak hanya menyulitkan masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah untuk memiliki rumah, tetapi juga mengurangi keberlanjutan pasar. Menurunkan harga rumah menjadi kebutuhan mendesak untuk memastikan akses masyarakat terhadap perumahan dan menstabilkan perekonomian .

Salah satu solusi untuk menurunkan harga real estat di Hanoi adalah dengan mempromosikan pengembangan perumahan sosial.

Dr. Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Broker Real Estat Vietnam, mengatakan bahwa perumahan sosial merupakan arah penting untuk mengurangi tekanan pada harga perumahan di pasar. Selain itu, penghapusan hambatan hukum dalam proyek-proyek tersebut perlu ditingkatkan untuk memperlancar pasokan di pasar.

Harga tanah di Hanoi melonjak tajam, sejumlah warga khawatir menghabiskan puluhan miliar untuk mengubahnya

Daftar harga tanah yang telah disesuaikan yang diumumkan oleh Komite Rakyat Hanoi dan berlaku efektif mulai 20 Desember 2024 hingga 31 Desember 2025, mencatat kenaikan tajam dibandingkan dengan daftar harga tanah sebelumnya. Hal ini juga menyebabkan biaya penggunaan tanah rakyat melonjak.

Bapak Pham B. (Distrik My Duc, Hanoi) mengatakan bahwa pada akhir tahun 2024, beliau baru saja menyelesaikan pembayaran retribusi penggunaan lahan untuk mengubah sebagian lahan tempat tinggalnya menjadi lahan kebun. Karena keputusan penyelesaian berkas baru diterima setelah 20 Desember 2024, retribusi penggunaan lahan yang diterapkan sesuai daftar harga baru mencapai lebih dari 800 juta VND. Sementara itu, jika diterapkan sesuai daftar harga lama, keluarganya harus membayar sekitar 350 juta VND.

Ibu Nguyen T. (Long Bien, Hanoi) menceritakan bahwa keluarganya memiliki lebih dari 1.000 m² lahan kebun, dan sekarang ingin mengalihfungsikannya menjadi lahan perumahan untuk dibagi kepada anak-anaknya. Oleh karena itu, ia harus membayar sekitar 15 juta VND/m². Dengan demikian, perkiraan biaya untuk mengalihfungsikan seluruh lahan tersebut adalah sekitar 15 miliar VND. Jumlah ini melebihi kemampuan finansialnya, sehingga keluarganya sedang mempertimbangkan untuk menyeimbangkannya dengan tepat.

Meningkatnya harga tanah dan meningkatnya biaya penggunaan tanah yang diakibatkannya juga telah memaksa banyak investor yang memiliki lahan pertanian di pinggiran kota untuk menyesuaikan rencana investasi mereka.

Pada lokakarya baru-baru ini tentang penerapan daftar harga tanah sesuai Undang-Undang Pertanahan 2024, Prof. Dang Hung Vo, mantan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup (MONRE), menilai bahwa pada kenyataannya, baik daftar harga tanah rendah maupun tinggi, terdapat "keluhan".

Bapak Vo menekankan bahwa daftar harga tanah harus setara dengan harga pasar dan sesuai dengan pasar. Masalahnya adalah bagaimana menerapkannya? Ini adalah kisah kebijakan Negara. Dalam kasus mana 80% pasar akan diterapkan, dalam kasus mana 20% pasar akan diterapkan, kasus-kasus tertentu akan memiliki tarif penerapan yang berbeda. Bagaimana menerapkannya untuk menarik investasi, mengembangkan ekonomi, dan memastikan jaminan sosial bergantung pada kebijakan regulasi Negara.

Bapak Le Van Binh, Wakil Direktur Departemen Pertanahan (Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup), mengatakan bahwa proyek real estat (perumahan, real estat resor) tidak menerapkan daftar harga tanah, melainkan menerapkan metode perhitungan khusus. Daftar harga tanah terutama digunakan untuk mendata kewajiban keuangan rumah tangga perorangan dan proyek sewa tanah tahunan; sedangkan untuk proyek lainnya, lelang dan penawaran umum dilakukan.

Mengenai biaya alih fungsi lahan menjadi lahan perumahan, Bapak Binh menilai bahwa di Hanoi, alih fungsi lahan pertanian di kawasan perumahan atau lahan pertanian yang menyatu dengan lahan perumahan menjadi lahan perumahan kini sangat merata. Sebelumnya, alih fungsi lahan sangat sulit karena biaya yang harus dibayar masyarakat hanya setengah dari harga lahan perumahan.

Menurut Wakil Direktur Departemen Pertanahan, daftar harga tanah yang mendekati harga pasar adalah permainan yang adil, tidak ada lagi perbedaan antara kedua harga tersebut. Pelaku pasar menerima kondisi yang adil, harga tanah tidak lagi berbeda sehingga masyarakat dapat melihat bahwa tanah keluarga yang dikonversi menjadi lahan perumahan, bahkan jika dijual kembali ke pasar umum, tidak terlalu berharga, sehingga lambat laun akan menjadi jenuh.

Menilai daftar harga tanah baru di Hanoi, menurut para ahli dari Savills Vietnam, dampaknya terhadap harga real estat tidak signifikan tetapi juga membantu mengurangi kecepatan gelombang spekulatif, orang-orang menerima kompensasi yang mendekati nilai sebenarnya...

Ibu Nguyen Thi Hong Van, Wakil Direktur Departemen Penilaian dan Konsultasi Keuangan Savills Hanoi, menyarankan agar investor yang saat ini berspekulasi dalam membeli dan menjual harus mempertimbangkan lebih hati-hati, karena kenaikan harga real estat harus lebih tinggi dari biaya modal, biaya penggunaan leverage keuangan serta biaya pajak penghasilan dari transfer real estat yang dihitung pada daftar harga tanah baru yang lebih dekat dengan pasar.

Daftar harga tanah baru di Kota Ho Chi Minh: Meningkatkan transparansi dan mendorong pembangunan infrastruktur

Baru-baru ini, Kota Ho Chi Minh (HCMC) mengumumkan daftar harga tanah baru berdasarkan Keputusan No. 79/2024/QD-UBN yang berlaku mulai 31 Oktober 2024 hingga 31 Desember 2025. Ini merupakan penyesuaian pertama sejak tahun 2020, dengan harga tanah meningkat tajam, dari 4 hingga 38 kali lipat, tergantung wilayahnya. Harga terendah di Thieng Lieng (distrik Can Gio) adalah 2,3 juta VND/m2, sementara harga tertinggi di jalan-jalan utama Distrik 1 seperti Dong Khoi, Le Loi, dan Nguyen Hue adalah 687,2 juta VND/m2.

Penyesuaian harga tanah diyakini tidak hanya menjamin keadilan, tetapi juga mempercepat proyek-proyek pembangunan infrastruktur penting kota. Penilaian tanah yang mendekati nilai pasar membantu meminimalkan sengketa pembebasan lahan—salah satu alasan utama mengapa proyek-proyek besar seperti Jalan Lingkar 3 dan Jalur Metro 2 tertunda selama bertahun-tahun.

Daftar harga tanah yang baru memiliki banyak dampak terhadap berbagai kelompok pelaku pasar, mulai dari perorangan, bisnis, hingga investor asing. Dapat dikatakan bahwa masyarakat yang tanahnya diambil kembali mendapatkan jaminan hak yang jauh lebih besar daripada sebelumnya, dan merekalah kelompok utama yang terdampak.

Dengan harga yang mendekati nilai pasar, kompensasi menjadi lebih transparan dan wajar, sehingga membantu mengurangi sengketa lahan. Hal ini khususnya penting dalam proyek infrastruktur besar seperti Jalan Lingkar 3 atau Jalur Metro 2. Menurut Ibu Giang Do, Direktur Savills Vietnam Consulting, daftar harga lahan yang baru tidak hanya membantu meningkatkan konsensus publik tetapi juga mempercepat pembebasan lahan, yang merupakan faktor kunci untuk proyek-proyek besar.

Selain itu, lingkungan investasi yang lebih transparan berkat daftar harga tanah yang baru juga merupakan nilai tambah. Investor asing dapat dengan mudah menentukan biaya dan menghitung keuntungan, terutama dalam konteks Kota Ho Chi Minh yang menjadi pusat ekonomi terkemuka di kawasan ini. "Penyesuaian daftar harga tanah yang lebih transparan, berdasarkan nilai aktual, akan menciptakan kepercayaan yang lebih besar bagi investor asing. Ini merupakan langkah penting untuk memastikan pembangunan pasar yang berkelanjutan," ujar seorang perwakilan dari Departemen Konsultasi Savills Vietnam.

Di sisi lain, daftar harga tanah yang baru menciptakan tekanan finansial bagi investor. Tingginya biaya penggunaan lahan menyebabkan harga produk real estat melonjak, yang secara langsung memengaruhi kemampuan masyarakat untuk mengakses perumahan.

"Kami khawatir kenaikan biaya penggunaan lahan akan menekan harga produk, terutama di segmen perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah. Ini merupakan tantangan yang perlu dipertimbangkan dengan cermat," ujar Ibu Giang Do. Khususnya di wilayah pinggiran kota, harga lahan yang baru ini mempersulit konversi lahan pertanian menjadi lahan perumahan, sehingga mengurangi peluang pengembangan proyek perumahan terjangkau.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html