Harga perumahan kemungkinan tidak akan turun pada tahun 2025

Mengingat tekanan pada biaya investasi dan meningkatnya permintaan aktual, kemungkinan penurunan harga perumahan dianggap tidak mungkin terjadi pada tahun 2025.

Mengingat tekanan pada biaya investasi dan meningkatnya permintaan aktual, kemungkinan penurunan harga perumahan dianggap tidak mungkin terjadi pada tahun 2025.

Biaya investasi yang tinggi membuat penurunan harga rumah pada tahun 2025 menjadi sulit. Foto: Pelanggan menghadiri upacara pembukaan Proyek Sol City

Kesenjangan besar antara penawaran dan permintaan

Pasar properti Vietnam menghadapi kesenjangan yang besar antara penawaran dan permintaan, terutama di segmen menengah dan bawah. Harga properti di pusat kota Hanoi dan Kota Ho Chi Minh terus meningkat.

Menurut Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam, sejak 2018, pasokan perumahan telah menurun drastis, sementara permintaan perumahan terus meningkat, menyebabkan harga real estat, terutama di kota-kota besar seperti Hanoi, Kota Ho Chi Minh, dan area pengembangan ekonomi utama, meningkat lebih kuat, jauh melampaui tingkat pertumbuhan pendapatan masyarakat.

Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Utama Batdongsan.com.vn, mengatakan bahwa pada tahun 2024 akan terjadi peningkatan minat terhadap harga properti dan kesulitan dalam memiliki properti. Frasa seperti "harga properti tinggi" dan "anak muda kesulitan membeli rumah" masing-masing mencapai 1.020 dan 24.500 pencarian.

Masyarakat dapat memanfaatkan kebijakan dukungan seperti pembayaran fleksibel, suku bunga preferensial, dan pinjaman rumah setelah mereka mencapai sekitar 50% dari nilai rumah. Hal ini membantu mengurangi tekanan finansial dan mewujudkan impian memiliki rumah.

"Di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, yang sangat membutuhkan perumahan, harga properti telah meningkat tajam, terutama untuk apartemen, segmen yang memenuhi kebutuhan perumahan riil," ujar Bapak Nguyen Quoc Anh, seraya menambahkan bahwa di Hanoi, harga apartemen pada akhir tahun 2024 telah meningkat sebesar 58% dibandingkan dengan kuartal pertama tahun 2023, sementara di Kota Ho Chi Minh kenaikannya sebesar 17%.

Dari sudut pandang seorang pemimpin bisnis, Ibu Nguyen Thi Van Khanh, Wakil Direktur Jenderal Gamuda Land, menegaskan bahwa para investor tidak senang dengan kenaikan harga yang terlalu tinggi, tetapi mereka berharap kenaikan harga akan berada pada tingkat yang moderat.

Ibu Van Khanh menjelaskan bahwa pertumbuhan yang terlalu tinggi seringkali tidak stabil, sehingga merugikan investor dan pembeli rumah. Investor tidak mendapatkan keuntungan lebih, sementara pembeli rumah justru dirugikan.

“Saya berharap tingkat harga akan lebih berkelanjutan sehingga pembeli rumah dapat memenuhi kebutuhannya,” kata Ibu Van Khanh.

Senada dengan itu, Bapak Le Huu Nghia, Direktur Utama Le Thanh Real Estate Company, menyampaikan bahwa bisnis sendiri juga berada di bawah tekanan besar ketika harga tanah melonjak tajam, ditambah dengan biaya penggunaan lahan yang harus dibayar investor. Faktor-faktor ini telah mendorong harga jual akhir ke tingkat yang sulit dijangkau.

Secara spesifik, Bapak Nghia menganalisis, dengan harga 50 juta VND/m2, struktur tersebut akan mencakup 40% biaya konstruksi, 20% biaya harga tanah dan biaya penggunaan lahan, serta 20% biaya keuangan, terutama biaya pinjaman. Selain itu, terdapat biaya lain seperti desain, manajemen proyek, purna jual, dan biaya pemasaran, dengan total sekitar 10%. Padahal, sisa keuntungannya hanya sekitar 10%. Namun, dengan proyek yang menggunakan lahan murah yang dibeli di muka atau memanfaatkan modal prabayar dari pelanggan, biaya keuangan dapat dikurangi secara signifikan, sehingga meningkatkan margin keuntungan hingga sekitar 30%.

“Investor biasanya mengharapkan imbal hasil sebesar 7% per tahun, setara dengan 35% untuk proyek 5 tahun. Hal ini membantu memastikan mereka memulihkan modal dan mencapai ekspektasi imbal hasil pemegang saham. Namun, tidak semua proyek dapat mencapai tingkat imbal hasil ini, terutama jika manajemen tidak efektif atau pasar sedang fluktuatif. Oleh karena itu, kecil kemungkinan harga jual akan turun. Menurut saya, harga di masa mendatang mungkin hanya akan naik sampai batas tertentu, tidak turun drastis, karena faktor-faktor yang berkaitan dengan biaya investasi dan permintaan pasar,” tegas Bapak Nghia.

Solusi untuk mengurangi tekanan harga perumahan

Menghadapi kenyataan kenaikan harga real estat, Tn. Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam, merekomendasikan koordinasi yang erat antara lembaga manajemen, bisnis, dan masyarakat untuk menyeimbangkan penawaran dan permintaan.

Dari sisi penawaran, perlu meningkatkan pasokan perumahan murah, memperbaiki infrastruktur di kawasan suburban, dan mengembangkan kebijakan dukungan keuangan yang efektif. Pemerintah di semua tingkatan, terutama pemerintah daerah, perlu menciptakan kondisi yang mendukung pengembangan perumahan komersial murah dan perumahan sosial untuk menarik investasi.

Dari sisi permintaan, masyarakat perlu memiliki rencana keuangan yang jelas, memanfaatkan program dukungan, dan fleksibel dalam memilih tempat tinggal. Hanya dengan demikian, masalah perumahan dapat diatasi secara efektif, yang memberikan manfaat bagi individu dan masyarakat. Memperluas permintaan ke daerah pinggiran kota, yang harganya lebih rendah, juga merupakan solusi yang efektif. Dengan investasi dalam infrastruktur transportasi seperti jalan raya dan metro, proyek-proyek di daerah pinggiran kota tetap menjamin koneksi yang nyaman ke pusat kota.

Selain itu, menyewa rumah merupakan pilihan sementara yang tepat untuk menghemat uang dan menghindari beban cicilan hipotek. Sebaiknya, seseorang tidak menghabiskan lebih dari 1/3 pendapatannya untuk sewa agar hidup mereka tetap seimbang. Selain itu, seseorang dapat memanfaatkan kebijakan pendukung seperti pembayaran fleksibel, suku bunga preferensial, dan KPR setelah menabung sekitar 50% dari nilai rumah. Hal ini membantu mengurangi tekanan finansial dan mewujudkan impian memiliki rumah.

Senada dengan itu, Ibu Duong Thuy Dung, CEO CBRE Vietnam, mengatakan bahwa untuk mengurangi tekanan pada harga perumahan dan memenuhi kebutuhan perumahan riil, perlu memperluas pembangunan perkotaan ke wilayah pinggiran kota. Sebagai contoh, di Hanoi, wilayah seperti Long Bien, Gia Lam, dan Tay Mo memiliki jaringan transportasi yang baik, sehingga memudahkan masyarakat untuk bepergian tanpa menghabiskan terlalu banyak waktu.

Di Kota Ho Chi Minh, pengembangan kawasan suburban seperti Cu Chi atau Nha Be masih menghadapi banyak kendala akibat minimnya konektivitas infrastruktur. Untuk meningkatkannya, pemerintah perlu memprioritaskan investasi di jalan lingkar dan jalan tol, sehingga menciptakan kondisi yang mendukung pengembangan dana lahan dengan harga terjangkau untuk perumahan komersial.

“Investasi infrastruktur perlu berjalan seiring dengan fasilitas sosial seperti sekolah, rumah sakit, dan kawasan hiburan untuk menarik orang ke pinggiran kota dan mengurangi tekanan pada kawasan pusat kota,” ujar Ibu Dung.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-nha-kho-giam-trong-nam-2025-d238867.html