Harga rumah jauh melebihi pendapatan masyarakat
Menurut survei yang dilakukan oleh Institut Penelitian Real Estat Vietnam (VIRES) pada September 2025, harga rata-rata apartemen primer di Hanoi mencapai 92,9 juta VND/m2. Sementara itu, di Kota Ho Chi Minh, angka ini bahkan lebih tinggi, mencapai 135,3 juta VND/m2. Harga ini sangat berbeda dengan pendapatan rata-rata pekerja Vietnam saat ini, yang hanya berfluktuasi antara 8 dan 10 juta VND/bulan.
Kesenjangan yang besar antara harga rumah dan pendapatan membuat impian memiliki rumah semakin jauh bagi sebagian besar masyarakat, terutama kelompok berpenghasilan rendah dan menengah. Dalam situasi ini, Rancangan Resolusi Pemerintah tentang mekanisme pengendalian harga rumah dianggap sebagai langkah kebijakan penting, yang menunjukkan tekad untuk mengubah orientasi pasar dan melindungi hak masyarakat untuk mengakses perumahan.
Analisis Kementerian Konstruksi menunjukkan bahwa, selama beberapa tahun terakhir, harga properti di kota-kota besar cenderung meningkat secara tidak normal, tidak sepenuhnya mencerminkan hukum penawaran dan permintaan yang sebenarnya. Sebagian penyebabnya berasal dari spekulasi, inflasi harga, dan kurangnya transparansi dalam informasi perencanaan, yang menyebabkan "demam virtual" di banyak daerah. Situasi ini tidak hanya mendistorsi pasar tetapi juga berdampak negatif pada psikologi sosial.
Struktur produk real estat juga sangat tidak seimbang, dengan sebagian besar pasokan terkonsentrasi di segmen menengah dan atas. Sementara itu, segmen perumahan sosial, perumahan terjangkau, dan perumahan sewa masih sangat kekurangan. Hal ini menyebabkan permintaan perumahan riil—yang merupakan proporsi besar dalam masyarakat—tidak terpenuhi dengan baik.
Saat ini, instrumen regulasi pasar seperti pajak, kredit, perencanaan, atau penetapan harga tanah belum sinkron dan efektif. Kurangnya indikator standar dan sistem data yang andal menyulitkan lembaga pengelola untuk melakukan intervensi tepat waktu, sementara masyarakat, terutama generasi muda dan pekerja perkotaan, semakin kesulitan mengakses perumahan yang layak.
Menurut Bapak Bui Van Doanh, Direktur Institut Penelitian Real Estat Vietnam, penerapan mekanisme dan kebijakan pengendalian harga perumahan oleh Pemerintah sejak dini sangat mendesak dan perlu diimplementasikan secara serentak dan drastis. Hal ini merupakan masalah jaminan sosial. Konstitusi Vietnam menegaskan bahwa perumahan merupakan kebutuhan pokok rakyat. Namun, dengan tingkat harga saat ini, bahkan kelompok berpenghasilan menengah pun kesulitan mengakses perumahan. Hal ini berdampak negatif terhadap kualitas hidup, produktivitas tenaga kerja, dan momentum pembangunan masyarakat.
"Banyak anak muda saat ini tidak berani menikah atau memiliki anak karena tidak memiliki tempat tinggal yang stabil. Jika tren ini terus berlanjut, hal itu akan memengaruhi struktur populasi dan sumber daya manusia negara ini," Bapak Doanh memperingatkan.
Dari perspektif pasar, harga rumah di beberapa daerah melonjak ke tingkat yang sangat tinggi, jauh melebihi nilai riilnya. Hal ini menyebabkan pasar menjadi terdistorsi, kehilangan kepercayaan, dan tidak likuid. Ketika properti tidak likuid, arus kas stagnan, dan bisnis tidak dapat membayar utang, yang mengakibatkan risiko bagi sistem perbankan dan perekonomian secara umum. Pada saat itu, ekonomi makro pasti akan terdampak negatif jika pasar jatuh ke dalam kondisi "beku".
Di dunia, sebagian besar krisis keuangan berawal dari gelembung properti. Oleh karena itu, Vietnam perlu bertindak cepat, secara proaktif mendinginkan pasar, dan mengembalikan harga perumahan ke nilai riilnya, tegas Bapak Doanh.
Tiga pilar pengendalian pasar
Profesor Madya Dr. Ngo Tri Long, pakar ekonomi, berkomentar bahwa Rancangan Resolusi Pemerintah mengusulkan tiga pilar utama untuk mengendalikan harga perumahan dan membentuk kembali pasar. Pertama, pembentukan Pusat Transaksi Real Estat, yang mengintegrasikan data perencanaan, status hukum, kewajiban keuangan, dan riwayat transaksi setiap properti.
Pusat ini akan bertindak sebagai "pusat resmi" untuk transaksi real estat, membantu mengurangi inflasi harga dan menciptakan fondasi yang transparan bagi pasar. Jika dioperasikan dengan baik, pusat ini akan membawa ekspektasi harga mendekati nilai riil, sekaligus mengurangi risiko bagi pembeli dan pelaku bisnis.
Pilar kedua adalah batas kredit bagi pembeli multi-rumah, untuk membatasi spekulasi. Dengan demikian, rasio pinjaman pemilik dua rumah atau lebih akan diperketat dan biaya penggunaan leverage keuangan akan meningkat. Namun, untuk menghindari dampak pada kelompok penyedia perumahan sewa jangka panjang—yang merupakan komponen penting di kota-kota besar—kebijakan kredit perlu diklasifikasikan secara jelas berdasarkan tujuan penggunaannya. Alih-alih "meratakan", kebijakan perlu "menentukan risiko perilaku" seperti mendukung pinjaman preferensial bagi pembeli rumah sungguhan, memperketat spekulasi jangka pendek, dan menciptakan kondisi bagi investor untuk menyewa secara transparan—saran Bapak Long.
Selain itu, pilar ketiga adalah pengembangan perumahan komersial yang terjangkau, dengan definisi yang jelas tentang "harga terjangkau" yang dikaitkan dengan pendapatan median setiap wilayah dan tingkat pembayaran yang wajar (30-35% dari pendapatan). Selain mengatur dana lahan terpisah dan memprioritaskan pemilihan investor yang kompeten, produk ini perlu memiliki jangka waktu transfer yang mengikat untuk membatasi perpindahan kepemilikan, sekaligus disertai dengan mekanisme untuk mendukung pembeli yang kesulitan melalui Dana Pengembangan Perumahan.
Dari perspektif pakar, Wakil Direktur Institut Ekonomi Vietnam, Dr. Le Xuan Sang, menegaskan bahwa untuk mengatasi masalah harga perumahan, perlu "membuka katup" pasokan, terutama perumahan murah. Pakar ini juga menunjukkan bahwa salah satu penyebab kenaikan tajam harga perumahan di Hanoi belakangan ini adalah Keputusan 61/2024/QD-UBND tentang pembagian tanah. Oleh karena itu, mulai Oktober 2024, peraturan tentang luas pembagian tanah minimum akan ditingkatkan dari 30 m² menjadi 50 m², dengan persyaratan lebar dan lebar muka bangunan minimal 4 m.
"Kebijakan ini telah secara drastis mengurangi pasokan rumah kecil—yang sebenarnya cocok untuk sebagian besar penduduk perkotaan. Ditambah lagi dengan regulasi infrastruktur dan standar perkotaan, hampir tidak ada lagi dana perumahan untuk area kecil dengan harga terjangkau yang tersisa," analisis Bapak Sang.
Selain itu, penghapusan kerangka harga tanah dan persyaratan penetapan harga berdasarkan "asas pasar" dalam Undang-Undang Pertanahan 2024 juga menciptakan kondisi yang mendorong harga tanah melonjak tinggi, terutama di wilayah-wilayah yang berpotensi untuk pembangunan infrastruktur. Semua kebijakan administratif ini hanya bersifat sementara. Akar untuk mendinginkan pasar tetaplah meningkatkan pasokan riil, terutama di segmen perumahan yang sesuai dengan kemampuan bayar masyarakat.
Rancangan resolusi Pemerintah tentang pengendalian harga properti merupakan langkah kebijakan yang penting, menunjukkan peran regulasi Negara dalam mengembalikan pasar ke jalurnya. Masalah perumahan bukan hanya masalah pasar, tetapi juga masalah jaminan sosial, pembangunan berkelanjutan, dan stabilitas.
Oleh karena itu, penerbitan dan implementasi efektif Resolusi ini diharapkan dapat memberikan kontribusi dalam mendorong pengembangan lini produk yang sesuai, membatasi spekulasi, meningkatkan transparansi, dan melindungi hak-hak sah masyarakat.
Source: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm
Komentar (0)