Turunkan harga tanah untuk mendinginkan harga perumahan saat ini di Kota Ho Chi Minh

Tingginya harga apartemen saat ini dikatakan berasal dari biaya input, yang paling signifikan adalah biaya tanah dan biaya penggunaan lahan.

Menurut laporan riset pasar dari perusahaan-perusahaan real estat, harga rumah terus meningkat. Dibandingkan 5 tahun lalu, harga apartemen di Kota Ho Chi Minh telah naik dua kali lipat, terutama di segmen kelas atas. Dominasi segmen apartemen ini telah mendorong kenaikan harga rumah, sehingga semakin menyulitkan masyarakat berpenghasilan menengah untuk mendapatkan rumah.

Harga rumah terus meningkat

Bapak Phong, warga Distrik An Lac (HCMC), mengatakan bahwa beberapa tahun lalu ia membeli sebuah apartemen mewah di Distrik Binh Thanh (lama) seharga 4 miliar VND, yang kini telah meningkat menjadi 9 miliar VND. Perlu dicatat bahwa meskipun harganya hampir dua kali lipat, belum ada tanda-tanda akan berhenti.

Sementara itu, sebuah proyek baru di Distrik Binh Trung (HCMC) baru saja menawarkan apartemen dengan harga lebih dari VND90 juta/m², dua kali lipat dari perkiraan 5-6 tahun lalu. Di kawasan perkotaan Phu My Hung, yang dianggap paling mewah di HCMC, harga apartemen saat ini berkisar antara VND80-95 juta/m². Padahal, 7-8 tahun lalu, harganya hanya sekitar VND37-38 juta/m².

Laporan terbaru dari Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) menunjukkan bahwa dari tahun 2020 hingga 2023, segmen perumahan kelas atas akan menyumbang sekitar 70% dari total pasokan pasar. Hal ini menyebabkan pasar berkembang tidak seimbang, dan model "piramida" perumahan pun terbalik.

Dalam 6 bulan pertama tahun 2025 saja, Kota Ho Chi Minh hanya memiliki 4 proyek perumahan komersial yang terlaksana, dengan total 3.353 apartemen mewah, senilai lebih dari VND10,239 miliar. Tidak ada proyek di segmen perumahan menengah atau terjangkau. Sementara itu, perumahan sosial juga sangat terbatas, dengan hanya 205.000 m² luas lantai konstruksi, setara dengan 4.100 apartemen, hanya mencapai sekitar 11,7% dari rencana pada tahun 2025. Menurut Bapak Le Hoang Chau, Ketua HoREA, harga perumahan telah meningkat terus menerus selama beberapa tahun terakhir dan saat ini berada pada level yang tinggi. Harga apartemen mewah mencapai VND90 juta/m², setara dengan sekitar VND9,7 miliar/unit, jauh di luar kemampuan masyarakat berpenghasilan menengah.

Harga apartemen di Kota Ho Chi Minh telah naik lebih dari dua kali lipat dalam 5 tahun terakhir.

Savills Vietnam menilai pasar perumahan di Kota Ho Chi Minh telah menghadapi kekurangan pasokan yang serius selama 5 tahun terakhir. Meskipun menetapkan target pembangunan 235.000 unit rumah baru pada periode 2021-2025, kota ini baru menyelesaikan 24% dari rencana, yang berarti kekurangan hampir 179.000 unit. Pada kuartal kedua tahun 2025, Kota Ho Chi Minh hanya memiliki 1.600 apartemen baru di pasar, sehingga total pasokan utama dalam 6 bulan pertama tahun ini mencapai 6.800 unit. Namun, tingkat penyerapannya hanya 45%, yang berarti hanya 3.800 unit yang terjual. Alasan utamanya diduga karena proses persetujuan yang lambat dan hambatan hukum.

Biaya penggunaan lahan terlalu tinggi

Bapak Vo Hong Thang, Wakil Direktur Jenderal yang membawahi DKRA Consulting dan Direktur Investasi DKRA Group, mengatakan bahwa biaya lahan, termasuk biaya pembelian, pajak, biaya hukum, bunga pinjaman, dll., saat ini merupakan mayoritas dari total biaya investasi proyek, sementara biaya konstruksi atau kualitas apartemen lebih mudah dikontrol. Oleh karena itu, beliau berharap ketika proyek-proyek yang bermasalah hukum diselesaikan, dikombinasikan dengan pengurangan biaya penggunaan lahan, harga properti di Kota Ho Chi Minh akan "turun".

Dr. Pham Viet Thuan, Direktur Institut Ekonomi , Sumber Daya Alam, dan Lingkungan Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa kenaikan harga tanah dan metode surplus dalam penetapan biaya penggunaan tanah merupakan penyebab utama tingginya kenaikan harga apartemen. Menurutnya, penerapan harga tanah yang mendekati harga pasar sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Pertanahan dan Keputusan 71/2024 telah menyebabkan pasar terdorong naik oleh harga "virtual", terutama setelah dihapuskannya kerangka harga tanah. Oleh karena itu, beliau mengatakan bahwa perlu ada penyesuaian dalam Undang-Undang Pertanahan 2024 untuk mengurangi rasio perhitungan harga tanah ketika terjadi perubahan tujuan penggunaan, guna mengendalikan biaya input dan menstabilkan harga properti. Penetapan harga tanah yang terkendali akan berkontribusi pada penurunan harga perumahan dan peningkatan jaminan sosial.

Pada lokakarya "Harga tanah, pajak tanah... bagaimana menjadikannya wajar" yang diselenggarakan oleh Surat Kabar Thanh Nien pada 22 Juli, pengacara Truong Anh Tu, Ketua Firma Hukum TAT, menyarankan bahwa negara perlu memiliki solusi yang lebih wajar dalam pemungutan pajak terkait tanah, terutama dalam menyusun daftar harga tanah dan kebijakan perpajakan.

Menurutnya, penetapan harga tanah perlu menyelaraskan kepentingan semua pihak, yaitu negara tidak kehilangan penerimaan pajak, pelaku usaha tetap memastikan efisiensi usaha dan margin keuntungan, pasokan dan permintaan pasar tidak terganggu, dan masyarakat tetap memiliki akses. Ini merupakan tujuan yang konsisten dan perlu dipastikan. Artinya, harga tanah tidak harus selalu mengikuti harga pasar.

Ibu Vo Nhat Lieu, Direktur Lembaga Pelatihan Pengembangan Proyek Real Estat PROPIIN, menunjukkan variabel penting, yaitu biaya penggunaan lahan seringkali mencapai 50% dari total biaya proyek, dengan biaya lahan sekitar 20%. Banyak investor internasional ragu-ragu karena proses penilaian tidak memiliki formula standar dan biaya berfluktuasi secara tidak terduga.

Oleh karena itu, beliau mengusulkan pembebasan atau pengurangan signifikan biaya alih fungsi lahan bagi rumah tangga dengan luas lahan kurang dari 300 meter persegi, dan pengenaan pajak yang lebih tinggi bagi individu dengan banyak bidang tanah. Daftar harga tanah juga perlu dipertahankan dalam jangka waktu yang cukup lama, untuk menghindari situasi di mana pemerintah daerah menaikkan harga terlalu cepat, yang menciptakan kesenjangan antarwilayah, dan memicu gelombang spekulasi.

Wakil Menteri Keuangan Le Tan Can juga mengakui bahwa dua hambatan terbesar saat ini adalah perhitungan "pembayaran tambahan" dan biaya penggunaan lahan ketika mengkonversi lahan pertanian menjadi lahan perumahan. Ia mengatakan bahwa Kementerian Keuangan telah menyelesaikan rancangan Peraturan Pemerintah Perubahan Peraturan Pemerintah 103/2024 dan mengirimkannya ke Kementerian Hukum untuk dinilai sebelum diserahkan kepada Pemerintah untuk diundangkan. Tujuannya adalah untuk menghilangkan hambatan sesegera mungkin, karena daerah terus-menerus melaporkan kasus-kasus "tidak memungkinkan secara finansial" hanya karena biaya dan pajak yang dinaikkan terlalu tinggi.

Meningkatkan koefisien penggunaan lahan

Ketua HoREA berpendapat bahwa untuk menurunkan harga perumahan, Kota Ho Chi Minh perlu memprioritaskan peningkatan pasokan perumahan sosial sekaligus mereformasi prosedur administratif secara signifikan. Lebih khusus lagi, perlu dikeluarkan resolusi percontohan dan amandemen Undang-Undang Perumahan 2023 untuk menyerahkan kewenangan persetujuan proyek perumahan sosial kepada Departemen Konstruksi, alih-alih harus melalui Undang-Undang Investasi seperti saat ini.

Selain itu, ia mengusulkan amandemen Keputusan 100/2024/ND-CP untuk meningkatkan koefisien pemanfaatan lahan untuk proyek perumahan sosial hingga maksimum 1,5 kali. Hal ini akan membantu meningkatkan jumlah apartemen di lahan yang sama hingga 50%, sehingga menurunkan harga apartemen.

Selain itu, pemerintah daerah perlu berkoordinasi secara sinkron untuk mempersingkat waktu persetujuan perencanaan dan perizinan. Pengembangan perumahan komersial berbiaya rendah juga perlu didorong melalui kebijakan kredit preferensial, terutama bagi kaum muda. Negara juga perlu merestrukturisasi pasar dengan mendorong bisnis untuk beralih ke segmen terjangkau, dikombinasikan dengan program pembangunan 1 juta apartemen sosial pada tahun 2030.

Solusi penting lainnya adalah mengubah Undang-Undang tentang Bisnis Properti untuk memungkinkan pengalihan proyek yang belum memenuhi kewajiban keuangannya atas tanah, dengan syarat investor baru memenuhi kewajiban tersebut. Hal ini akan membantu menghidupkan kembali proyek-proyek yang "ditangguhkan" dan meningkatkan pasokan.

Sumber: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm