Transaksi properti meningkat, menunggu untuk aktif kembali

Orang-orang melihat apartemen di proyek kondominium di Binh Duong - Foto: NGOC HIEN

Jadi, seperti apa pasar properti saat ini? Apa saja yang perlu diperhatikan?

Suku bunga turun, orang berani beli rumah

Baru saja membeli sebuah apartemen di Kota Thu Duc (HCMC), Tn. Nguyen Anh Tu (35 tahun) mengatakan bahwa akhir-akhir ini ia dan istrinya telah meneliti banyak proyek real estate di HCMC, bahkan mengunjungi proyek-proyek di daerah Binh Duong yang berbatasan dengan HCMC, tetapi sebagian besar proyek tersebut memiliki harga yang tinggi.

Setelah menyaring proyek, Tuan Tu dan istrinya memutuskan untuk memilih tempat tinggal di sebuah proyek di kota dengan harga hampir 3 miliar VND, di mana 70% dari nilai rumah dipinjamkan oleh bank.

Menurut Bapak Tu, saat ini suku bunga KPR sudah turun, beliau bisa meminjam dengan bunga 6%/tahun, bunga tetap untuk dua tahun pertama, hal inilah yang membuat Bapak Tu memutuskan untuk menetap di rumah ini setelah lebih dari 10 tahun menyewa.

"Sebenarnya, tidak banyak apartemen yang bisa dipilih selama periode ini, tetapi saya perhatikan bahwa selama dua tahun terakhir, jumlah proyeknya bisa dihitung dengan jari. Kali ini, suku bunga telah turun, dan investor juga memiliki kebijakan dukungan yang baik, jadi saya memutuskan untuk membeli rumah saat ini," ujar Bapak Tu.

Alih-alih memilih membeli apartemen atau rumah baru di masa mendatang, Bapak Tran Van Thao (33 tahun) memutuskan untuk membeli apartemen lama di kawasan Kota Thu Duc dan mendapatkan buku merah muda segera setelah menyelesaikan proses pembelian rumah. Menurut Bapak Thao, dengan pinjaman bank sebesar 1 miliar VND dan suku bunga tetap selama dua tahun sebesar 6% per tahun, apartemen tersebut sesuai dengan kemampuan bayarnya.

Berbicara kepada Tuoi Tre , Tn. Phan Ngoc Bao An - Direktur Jenderal Nova Lexington Real Estate JSC - mengatakan bahwa dalam konteks pasar real estat yang tidak memiliki banyak apartemen baru, banyak orang dengan kebutuhan perumahan nyata telah memilih untuk membeli rumah di proyek yang telah diserahterimakan, dengan kualitas konstruksi yang baik untuk segera menyelesaikan kebutuhan mendesak untuk memiliki tempat tinggal.

Di sebuah kantor notaris di Kota Thu Duc pada tanggal 22 Juni, meskipun hari libur, masih ada orang yang datang untuk mengesahkan prosedur transaksi tanah, khususnya transaksi pengalihan hak atas tanah dan apartemen.

Ibu H. (Kepala Notaris) mengatakan, saat ini jumlah orang yang datang untuk mengesahkan transaksi tanah memang sedikit lebih banyak dibandingkan periode "freeze market" tahun 2023, namun hanya sebagian kecil dari jumlah tersebut jika dibandingkan sebelum pandemi.

Ibu H. mengatakan bahwa kantor ini telah menerima 4.000 dokumen notaris dalam enam bulan terakhir, sepertiganya adalah transaksi pembelian, penjualan, pengalihan apartemen, tanah, dan penyewaan rumah...

Menurut Ibu H, sebagian besar pembeli rumah saat ini adalah mereka yang benar-benar membutuhkan tempat tinggal, terutama pasangan muda dengan harga apartemen rata-rata berkisar 2-4 miliar VND/apartemen.

Proyek real estat sedang dibangun di Distrik 7, Kota Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

Utamanya mencari rumah yang berstatus legal untuk ditinggali

Berbicara dengan Tuoi Tre , Tn. Tran Manh Chi - Wakil Direktur Jenderal Dong Tay Property Company - mengatakan bahwa transaksi aktual menunjukkan bahwa kebanyakan orang dengan kebutuhan perumahan riil, ingin membeli rumah untuk menetap, telah mulai kembali ke pasar untuk membeli apartemen pada tahap ini.

"Saat ini, pembeli tidak lagi tertarik pada proyek properti yang sedang dibangun di masa mendatang tetapi belum memiliki dokumen legal yang baku. Oleh karena itu, apartemen yang diperdagangkan saat ini harus memastikan legalitas penuh, investor juga harus menawarkan berbagai kebijakan pembayaran yang fleksibel, memperpanjang jadwal pembayaran, dan bahkan di beberapa proyek yang sudah menerima rumah, pembeli masih memiliki hingga 30% dari jumlah yang belum dibayar dan terlambat dibayar," ujar Bapak Chi.

Senada dengan itu, Bapak Pham Trong Phu, Direktur Titanium Real Estate Management Company, mengatakan bahwa belakangan ini, transaksi tanah di sejumlah kawasan perumahan di Kota Thu Duc mengalami peningkatan yang "lebih hangat" dibandingkan sebelumnya.

Terkait tanah, Bapak Phu mengatakan bahwa di beberapa daerah, harga tanah sedikit meningkat dibandingkan sebelumnya, dari sekitar 100-110 juta VND/m² menjadi 130-140 juta VND/m², mendekati periode sebelum pandemi.

Lebih lanjut, Bapak Phu mengatakan bahwa ke depannya, peraturan tentang pembagian dan penjualan tanah akan lebih ketat, dana untuk pembagian dan penjualan tanah akan dibatasi, dan informasi tentang koneksi infrastruktur akan dibatasi. Oleh karena itu, saat ini beberapa wilayah di luar Kota Ho Chi Minh seperti Nhon Trach dan Long An juga memiliki transaksi yang lebih baik daripada periode "pembekuan".

Sementara itu, direktur penjualan sebuah perusahaan real estat asing mengatakan bahwa realitas di perusahaan ini menunjukkan bahwa wilayah Utara memiliki transaksi yang lebih baik daripada wilayah Selatan. Proyek-proyek di wilayah Selatan yang diperkenalkan ke pasar tidak diterima dengan baik seperti pada periode sebelumnya. Saat ini, pembeli rumah sebagian besar adalah mereka yang memiliki kebutuhan perumahan, tidak banyak kelompok pelanggan yang berinvestasi atau "berselancar" seperti pada periode sebelumnya.

Menurut orang ini, hal tersulit tentang pasar real estat di Kota Ho Chi Minh adalah kurangnya pasokan proyek baru.

Misalnya, grup ini memiliki modal yang tersedia dari perusahaan induknya di luar negeri, siap menggelontorkan miliaran dolar untuk mengembangkan proyek. Namun, karena keterbatasan dana lahan, dalam beberapa tahun terakhir perusahaan ini telah mencari proyek dengan dana lahan bersih di kota untuk merger dan akuisisi (M&A) tetapi belum menemukan yang diinginkan. Oleh karena itu, orang ini yakin bahwa pasar akan tetap mengalami kesulitan dalam hal pasokan dalam waktu dekat.

Senada dengan itu, Wakil Presiden Direktur sebuah perusahaan properti dengan proyek besar di Kota Ho Chi Minh juga mengatakan, akibat penyerapan pasar yang kurang baik, perusahaannya terpaksa menunda sementara rencana pembangunan villa, townhouse, dan apartemen di kawasan proyek, padahal dana lahan tersebut bersih.

"Kami hanya berusaha menyelesaikan subdivisi yang belum selesai, dan kami terpaksa menghentikan subdivisi baru. Para pembeli belum siap mengeluarkan uang dalam jumlah besar untuk membeli apartemen bernilai tinggi saat ini, dan para investor sendiri juga menghadapi kesulitan keuangan dan tidak memiliki cukup sumber daya untuk mempercepat proses seperti sebelumnya di masa sulit ini," ujarnya.

Pasar properti masih sulit karena masalah hukum

Bapak Le Hoang Chau - Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh - mengatakan bahwa poin tersulit dalam sektor real estat adalah masalah hukum yang menyebabkan proyek lama terhenti dan proyek baru tidak berjalan.

Menurut Bapak Chau, pada kuartal pertama tahun 2024, hanya satu proyek perumahan komersial yang "disetujui untuk kebijakan investasi bersamaan dengan persetujuan investor" dengan luas 3.647 meter persegi dan hanya satu proyek lama yang menyelesaikan investasi konstruksi dengan skala 219 apartemen.

Tidak ada proyek perumahan komersial yang memenuhi syarat untuk meningkatkan modal guna menjual perumahan masa depan dan ada 62 proyek perumahan komersial (proyek lama) yang sedang dilaksanakan dengan 28.462 apartemen.

Selain itu, Bapak Chau juga menyampaikan bahwa belum ada proyek perumahan sosial yang disetujui untuk investasi atau diberikan izin mendirikan bangunan, namun baru satu proyek perumahan sosial (proyek lama) yang telah selesai dengan 242 unit apartemen dan tujuh proyek perumahan sosial dan perumahan untuk pekerja (proyek lama) yang sedang dilaksanakan dengan 4.996 unit apartemen.

"Pada tahun 2024, pasar properti di Kota Ho Chi Minh akan terus mengalami ketidakseimbangan pasokan dan permintaan perumahan, serta kekurangan pasokan perumahan. Hal ini mengakibatkan harga perumahan dapat melonjak atau tetap tinggi, terutama dengan ketidakseimbangan di segmen perumahan kelas atas dan kekurangan parah perumahan komersial dan perumahan sosial yang terjangkau," ujar Bapak Chau.

Dari mana pendapatan bisnis real estat meningkat?

Sumber: Kantor Statistik Kota Ho Chi Minh - Disusun oleh: NGOC HIEN - Grafik: N.KH.

Menurut Badan Pusat Statistik Kota Ho Chi Minh, dalam lima bulan pertama tahun ini, pendapatan jasa lainnya Kota Ho Chi Minh mencapai VND172.491 miliar, naik 8,6%. Dari jumlah tersebut, pendapatan bisnis real estat diperkirakan mencapai VND101.814 miliar, menyumbang 59% dari total pendapatan jasa lainnya dan naik 7,4% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Sebelumnya, dalam empat bulan pertama tahun 2024, pendapatan bisnis real estat diperkirakan mencapai VND80.845 miliar, naik 9,8% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Berbicara dengan Tuoi Tre , perwakilan kantor notaris mengatakan bahwa peningkatan pendapatan dari sektor real estat sebagian disebabkan oleh fakta bahwa deklarasi nilai transaksi real estat telah mendekati nilai sebenarnya, jauh lebih tinggi dari deklarasi sebelumnya.

Kepala kantor notaris mengatakan bahwa dulu, untuk "menghindari" pajak yang tinggi, transaksi properti seringkali hanya dilaporkan beberapa puluh hingga beberapa ratus juta VND, tetapi sekarang tidak lagi, semua catatan transaksi di atas 500 juta VND. Jika laporannya rendah, pajak akan dikembalikan dan akan sangat merepotkan dan menyulitkan prosedur selanjutnya.

Oleh karena itu, orang ini mengatakan bahwa deklarasi masyarakat sudah mendekati harga jual, sehingga tarif pajaknya lebih tinggi dari sebelumnya.

Pasar properti diperkirakan stabil pada pertengahan 2025

Harga apartemen di Hanoi naik rata-rata 31% dalam enam bulan pertama tahun 2024 - Foto: NAM TRAN

Pasar real estat menunjukkan tanda-tanda pemulihan, tetapi menurut para ahli, pasar akan stabil ketika ada lebih banyak transaksi apartemen terjangkau dan perumahan sosial.

Menurut Kementerian Konstruksi, pada kuartal pertama tahun 2024, jumlah proyek perumahan komersial yang telah selesai di seluruh negeri adalah 10, yang baru berlisensi adalah 19, proyek yang memenuhi syarat untuk menjual perumahan masa depan adalah 38, dan proyek yang sedang dilaksanakan adalah 984.

Total transaksi real estat pada kuartal pertama tahun 2024 mencapai 133.512 transaksi yang berhasil (109.066 pada kuartal pertama tahun 2023).

Dari jumlah tersebut, transaksi apartemen dan rumah individu mencapai 35.853 transaksi (27.590 pada kuartal pertama 2023), sementara transaksi tanah mencapai 97.659 transaksi (81.476 pada kuartal pertama 2023). Kementerian Konstruksi juga menyatakan bahwa pasar apartemen terus menarik perhatian kelompok-kelompok yang memiliki kebutuhan perumahan riil dan investor jangka menengah dan panjang.

Pemulihan lokal

Berbicara dengan Tuoi Tre , Tn. Dinh Minh Tuan - direktur Batdongsan.com.vn di wilayah Selatan - mengomentari bahwa pasar real estat sedang pulih secara lokal, terutama di pasar Hanoi di mana harga di pasar sekunder dan proyek apartemen kelas atas keduanya meningkat.

Harga rata-rata apartemen meningkat karena proyek-proyek mewah yang baru diluncurkan menawarkan harga tinggi, yang menyebabkan harga rata-rata seluruh pasar meningkat. Bapak Tuan mengatakan bahwa pasar apartemen telah meningkat dalam tiga bulan pertama tahun ini, tetapi tidak ke arah yang positif baik dari segi penawaran maupun permintaan. Selain itu, pemulihan pasar properti belakangan ini lebih terkonsentrasi di wilayah Utara. Selain apartemen, pasar tanah dan perumahan individu di wilayah Utara juga mengalami peningkatan.

Jika dilihat secara keseluruhan, pasar properti di Hanoi belum memenuhi permintaan. Mereka yang membutuhkan hunian di Hanoi mencari segmen di bawah 40 juta VND/m2, dan di Kota Ho Chi Minh di bawah 50 juta VND/m2, tetapi saat ini pasokannya masih terbatas.

Menurut Bapak Vo Huynh Tuan Kiet, Direktur CBRE VN, pasokan pasar saat ini hanya untuk segmen apartemen kelas atas ke atas. Bapak Kiet memperkirakan bahwa dalam beberapa tahun ke depan, tidak akan ada produk kelas menengah dan bawah di apartemen komersial murni.

Pakar ini juga menegaskan, hanya bila pasokan perumahan melimpah maka permintaan pasar akan stabil, dan penawaran serta permintaan di semua segmen akan seimbang, maka pasar akan berkembang berkelanjutan.

Saat ini, pasar properti telah bias, tidak seimbang, dan cenderung ke segmen kelas atas dalam beberapa tahun terakhir. Oleh karena itu, pasar juga mengharapkan dukungan Pemerintah untuk pengembangan perumahan sosial dan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah agar pasokan ini segera tercipta.

Harapan untuk penegakan hukum properti

Menurut para ahli, usulan Pemerintah untuk memberlakukan tiga undang-undang terkait pasar real estat mulai tanggal 1 Agustus, lima bulan lebih awal dari resolusi Majelis Nasional sebelumnya, dan dua klausul Pasal 200 dan Pasal 210 Undang-Undang Lembaga Perkreditan juga diusulkan untuk berlaku lebih awal mulai tanggal 1 Agustus untuk memastikan konsistensi dan ketegasan saat menerima agunan dari lembaga perkreditan, yang akan menciptakan koridor hukum baru yang lebih transparan dan menguntungkan bagi pasar real estat.

Namun, pada kenyataannya, penerapan undang-undang selalu tertunda dan membutuhkan waktu enam bulan hingga satu tahun untuk memberikan dampak yang nyata. Selain itu, undang-undang tersebut tidak menyebutkan penyeimbangan pasar, penyesuaian harga perumahan, penyesuaian suku bunga kredit, atau penurunan harga tanah. Sebaliknya, biaya input untuk proyek dapat meningkat, sehingga sulit untuk mengharapkan penurunan harga perumahan.

Bapak Dinh Minh Tuan juga berkomentar bahwa undang-undang tersebut membutuhkan waktu untuk menembus pasar, belum lagi perlunya peraturan dan surat edaran sebagai panduan, sehingga dalam jangka pendek pasar masih kekurangan pasokan. Saat ini, pasar berada dalam fase transisi antara undang-undang lama dan baru, tidak ada yang berani mengambil keputusan, sehingga pasokan baru rendah, dan proyek yang memiliki pasokan baru dapat terjual dengan harga yang sangat tinggi.

Namun, Bapak Tuan berharap undang-undang baru ini akan membantu mengatasi masalah pasokan dan menghilangkan hambatan hukum bagi proyek-proyek di Utara maupun Selatan. Peraturan akan lebih jelas dan pasokan dalam jangka menengah dan panjang akan lebih melimpah.

Undang-undang baru ini juga memberlakukan persyaratan yang lebih ketat bagi investor, hanya calon investor yang dapat melaksanakan proyek, dan sekaligus mendukung pembeli rumah untuk hanya membayar uang muka 5% saat membeli rumah. Penyaringan investor akan lebih baik, dan pasar akan berkembang lebih sehat. Namun, pasar properti akan membutuhkan setidaknya hingga kuartal kedua tahun 2025 untuk mencapai keseimbangan dan berkembang secara berkelanjutan.

Wakil Menteri Konstruksi Nguyen Van Sinh:
Pemerintah akan mendukung peningkatan pasokan perumahan sosial untuk mengurangi harga rumah.

Resolusi Pemerintah No. 33 telah memberikan solusi komprehensif bagi pasar properti. Oleh karena itu, Pemerintah telah mengusulkan serangkaian solusi seperti penyempurnaan kelembagaan, promosi pembangunan perumahan sosial, fasilitasi akses modal bagi badan usaha, penerbitan obligasi untuk memobilisasi modal bagi proyek-proyek...

Solusi untuk pasar sudah ada, terdesentralisasi ke daerah, dan transparan, tetapi implementasinya masih lambat.

Meningkatkan pasokan perumahan sosial untuk memenuhi kebutuhan perumahan mayoritas penduduk perkotaan merupakan solusi untuk meningkatkan pasokan perumahan, yang bertujuan untuk menyesuaikan kembali struktur perumahan dan menurunkan harga perumahan saat ini. Ketika terdapat banyak rumah murah, harga perumahan pasti akan turun.

Dalam waktu mendatang, Pemerintah akan menerbitkan keputusan tersendiri tentang pengembangan perumahan sosial dengan tujuan memperpendek prosedur investasi, menciptakan kemudahan maksimal bagi investor proyek perumahan sosial dalam menjalankan prosedur investasi, mengakses tanah, modal, dan menjual perumahan sosial.

Sumber: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm