Apakah mempertahankan metode surplus membuat penilaian tanah proyek lebih transparan?

Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup masih ingin menghentikan penggunaan metode surplus

Seperti dilansir Thanh Nien , baru-baru ini, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup telah mengirimkan rancangan Keputusan yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam Keputusan No. 44/2014/ND-CP tertanggal 15 Mei 2014 dari Pemerintah yang mengatur harga tanah (rancangan Keputusan 44) kepada Kementerian Kehakiman untuk dinilai sebelum diserahkan kepada Pemerintah.

Khususnya, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup mengusulkan dalam rancangan Keputusan 44 untuk tidak menggunakan metode surplus untuk menilai tanah.

Namun pada lokakarya sore ini, sebagian besar pakar menyampaikan perlunya mempertahankan metode surplus dalam penilaian tanah.

Bapak Dao Trung Chinh berbagi di lokakarya

Berbicara di lokakarya tersebut, Bapak Dao Trung Chinh, Direktur Departemen Perencanaan dan Pengembangan Sumber Daya Lahan (Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup), mengemukakan banyak aspek dan menyebutkan alasan mengapa kementerian mengusulkan untuk meninggalkan metode surplus saat menilai tanah.

Sudut pandang perwakilan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup pada lokakarya tersebut tetap sama seperti saat menjawab wawancara dengan Surat Kabar Thanh Nien dalam artikel Akankah Pemerintah Memutuskan untuk Mempertahankan atau Meninggalkan Metode Surplus? yang diterbitkan pada tanggal 26 Juli.

Menurut Bapak Chinh, keunggulan metode surplus memang tak terbantahkan. Namun, dalam konteks parameter input penerapan metode ini dalam penilaian tanah di negara kita, metode ini tidak standar, sehingga menghasilkan hasil yang tidak akurat.

"Saya telah berpartisipasi dalam penilaian tanah dalam sejumlah kasus baru-baru ini dan menemukan bahwa para penilai takut akan risiko hukum ketika menerapkan metode surplus. Itulah salah satu alasan mengapa proses penilaian tanah berjalan lambat belakangan ini," ungkap Bapak Chinh dalam lokakarya tersebut.

Bapak Chinh menambahkan bahwa jika Pemerintah memutuskan untuk mempertahankan metode surplus, perlu dilakukan penelitian dan peninjauan untuk mengembangkan standar input bagi parameter dan indeks metode ini. Hanya dengan input standar, hasilnya akan akurat, penilai akan merasa yakin dalam menandatangani, dan kebuntuan dalam penilaian tanah, terutama untuk proyek, dapat diatasi.

“Meninggalkan metode surplus adalah langkah mundur dalam penilaian tanah”

Setelah disampaikan perwakilan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, banyak pakar dan badan usaha yang menyampaikan langsung atau mengirimkan makalah berisi pandangan mereka tentang perlunya mempertahankan metode surplus dalam penilaian tanah. Jika dihilangkan, hal itu dapat menimbulkan kesulitan dan kemacetan yang lebih parah, penilaian tanah yang lambat, dan pasar real estat akan terus mengalami kekurangan pasokan dalam jangka waktu yang lama.

Pengacara Nguyen Hong Chung, Wakil Presiden Hanoi Real Estate Club, mengemukakan pandangan bahwa metode surplus harus dipertahankan.

Pengacara Nguyen Hong Chung, Wakil Presiden Hanoi Real Estate Club, mengatakan bahwa metode surplus adalah metode penentuan harga tanah berdasarkan tujuan penggunaan dengan potensi pengembangan di masa mendatang, bukan berdasarkan tujuan penggunaan saat ini seperti metode perbandingan atau metode pendapatan.

Metode surplus mencerminkan nilai pasar tanah yang akan dinilai, termasuk faktor-faktor berikut: tujuan penggunaan tanah; jangka waktu penggunaan tanah; kepadatan konstruksi; ketinggian bangunan; koefisien penggunaan tanah; mencerminkan nilai arus kas dalam investasi, produksi dan bisnis dengan kepraktisan tinggi.

Metode surplus dengan jelas mencerminkan sifat keuangan proyek real estat: berapa biaya, pendapatan, dan keuntungannya, secara sangat ilmiah dan objektif. Metode ini dengan jelas mencerminkan cara memanfaatkan, mengalokasikan, dan membagi selisih sewa tanah. Ini juga merupakan metode penilaian real estat modern, sesuai dengan praktik internasional.

Klaim Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup bahwa karena kurangnya basis data untuk penilaian, penilaian harus didasarkan pada faktor-faktor hipotetis, kurangnya akurasi, sehingga meninggalkan metode ini, menurut saya, tidak meyakinkan. Jika masalahnya adalah kurangnya basis data, solusinya haruslah menciptakan sumber basis data yang berkualitas dan andal, alih-alih meninggalkan metode surplus (merusak mesin produksi). Oleh karena itu, jika meninggalkan metode surplus menjadi kenyataan, itu akan menjadi langkah mundur dalam pekerjaan penilaian tanah," kata Bapak Chung.

Sementara itu, menurut pengacara Chung, rancangan Keputusan Presiden 44 hanya memiliki 3 metode penilaian: perbandingan, pendapatan dan koefisien penyesuaian harga tanah, yang tidak cukup untuk menggantikan metode surplus saat menilai proyek investasi menggunakan tanah: wilayah perkotaan, wilayah layanan komersial campuran, dll.

Jika metode surplus ditinggalkan, akan sulit menentukan nilai hak guna lahan yang harus dibayarkan investor untuk proyek yang dibentuk di masa mendatang ketika semua pekerjaan infrastruktur sosial dan teknis belum selesai. Investor tidak akan dapat memperhitungkan masalah keuangan saat melaksanakan proyek real estat...

Profesor Hoang Van Cuong, anggota Komite Keuangan dan Anggaran Majelis Nasional, berbagi keuntungan dan kerugian dari metode surplus.

Penting untuk menstandardisasi parameter masukan setiap metode penilaian.

Profesor Hoang Van Cuong, anggota Komite Keuangan dan Anggaran Majelis Nasional, mengatakan bahwa dalam beberapa tahun terakhir, banyak proyek belum disetujui. Salah satu alasannya adalah harga tanah tidak dapat ditentukan sehingga pemerintah daerah dapat memutuskan untuk mengumpulkan dana dan investor dapat membayar untuk membuat keputusan alokasi lahan. Penilaian tanah yang tidak akurat dapat bersifat subjektif atau objektif karena peraturan penilaian tidak spesifik dan jelas.

Profesor Cuong mengatakan bahwa di dunia, terdapat 4 metode yang populer: perbandingan langsung, deduksi, pendapatan, dan surplus. Di Vietnam, saat ini terdapat 4 metode tersebut, dan terdapat pula metode tambahan berupa koefisien penyesuaian harga tanah.

Menganalisis metode koefisien penyesuaian harga tanah, satu dari tiga metode yang diusulkan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup dalam rancangan Keputusan Presiden 44, Profesor Cuong mengatakan bahwa metode ini akan sangat aman bagi penilai karena Negara menetapkannya seperti itu, tinggal mengambil daftar harga dikalikan dengan koefisien untuk menentukan harga tanah.

"Namun, harga ini tidak akurat. Dua bidang tanah yang bersebelahan dengan bentuk yang berbeda memiliki harga yang sangat berbeda, belum lagi arah, posisi, dan pemandangan tanahnya... Metode koefisien penyesuaian harga tanah hanya cocok untuk badan pengelola, bukan untuk perorangan dan badan usaha," aku Bapak Cuong.

Bapak Cuong menganalisis kelebihan dan kekurangan metode penilaian tanah: deduksi, perbandingan, dan pendapatan sebelum menyimpulkan dengan penuh penyesalan: "Di dunia, untuk menilai banyak proyek baru, orang menggunakan metode surplus, karena tidak ada yang bisa dibandingkan dengan proyek baru. Namun, rancangan Keputusan 44 meninggalkan metode ini...".

Banyak pakar, pengacara, pebisnis... yang menghadiri lokakarya tersebut menyatakan dukungannya untuk mempertahankan metode surplus dalam penilaian tanah.

Namun, Bapak Cuong juga mengakui bahwa metode surplus memiliki banyak keterbatasan. Khususnya, jika faktor perhitungan luas tanah yang akan dinilai tidak standar, artinya inputnya tidak standar, maka akan menghasilkan hasil keluaran yang tidak akurat.

Banyak negara di dunia umumnya menggunakan metode surplus dan tidak mengalami kerugian karena tidak ada penjualan berlebih dan penghindaran pajak. Lingkungan bisnis dan hukum di sebagian besar negara tersebut transparan dan disiplin. Di negara kita, banyak parameter dan indeks pasar yang digunakan dalam metode surplus untuk menilai tanah tidak standar, sehingga hasilnya sulit akurat, dan terdapat risiko bagi penilai...

Bapak Nguyen Quoc Hiep, Ketua Asosiasi Kontraktor Konstruksi Vietnam, menyatakan bahwa setiap metode penilaian memiliki kelebihan dan kekurangannya masing-masing. Namun, dalam konteks negara kita saat ini, kelima metode penilaian tanah yang ada perlu dipertahankan. Yang terpenting adalah menstandardisasi parameter input setiap metode untuk meminimalkan kesalahan dalam penilaian tanah sekaligus mempercepat proses penilaian. Hanya dengan demikian, kebuntuan proyek real estat dapat diatasi, dan pasar akan segera memiliki pasokan baru.

Meskipun bersikeras mempertahankan metode surplus dalam penilaian tanah, sebagian besar pakar dan pemimpin bisnis yang menghadiri lokakarya tersebut tidak menyajikan rencana secara menyeluruh untuk mempercepat proses penilaian tanah dan mengatasi hambatan pasokan untuk pasar real estat.

Tautan sumber: https://thanhnien.vn/giu-lai-phuong-phap-thang-du-co-khien-dinh-gia-dat-du-an-duoc-khai-thong-18523072720550432.htm