Hanoi terus menangguhkan lelang tanah, investor 'ragu' sebelum membeli lahan, dan persyaratan untuk pengakuan kepemilikan rumah.

Hanoi secara tak terduga menangguhkan lelang banyak lahan, kepercayaan pembeli menurun di segmen lahan, penerapan "koefisien K" pada harga lahan mungkin 'melewatkan' banyak proyek skala besar… Ini adalah berita real estat terbaru.

Laporan terbaru dari beberapa perusahaan riset real estat menunjukkan bahwa dari kuartal kedua tahun 2022 hingga kuartal kedua tahun 2023, segmen lahan kosong terus mengalami minat yang sangat lesu. (Sumber: Surat Kabar Tien Phong)

Lelang tanah berulang kali ditangguhkan.

Baru-baru ini, distrik Dong Anh (Kota Hanoi) telah berulang kali memasang pengumuman yang menangguhkan sementara penyelenggaraan lelang hak guna lahan untuk proyek pembangunan infrastruktur teknis bagi kawasan lelang hak guna lahan di komune Van Ha, distrik Dong Anh.

Secara spesifik, pada tanggal 21 Juli, Perusahaan Lelang Lac Viet dan Perusahaan Lelang Vietnam secara bersamaan memasang pengumuman yang menangguhkan lelang hak guna lahan untuk 28 bidang tanah di blok LK1 dan 20 bidang tanah di blok LK3 dari proyek pembangunan infrastruktur teknis untuk area lelang hak guna lahan di komune Van Ha, distrik Dong Anh.

Alasan penangguhan tersebut didasarkan pada Surat Resmi No. 1778/UBND-TNMT tertanggal 21 Juli dan Surat Resmi No. 755/QLDA-KHTH dari Komite Rakyat Distrik Dong Anh dan Badan Manajemen Proyek Investasi dan Konstruksi Distrik Dong Anh mengenai penangguhan sementara lelang hak penggunaan lahan di bidang tanah LK1 dan LK3.

Sebelumnya, 28 bidang tanah di blok LK1, dengan luas mulai dari 130,8 hingga 276,65 m2, diumumkan akan dilelang pada tanggal 22 Juli dengan harga penawaran awal mulai dari 29,7 hingga 34,4 juta VND/m2. Namun, lelang tersebut tiba-tiba ditangguhkan hanya satu hari sebelum tanggal yang dijadwalkan.

Dua puluh bidang tanah lagi di blok LK3 diumumkan akan dilelang pada tanggal 29 Juli, dengan luas mulai dari 126 hingga 270 m2 per bidang dan harga mulai dari 29,7 hingga 34,4 juta VND/m2.

Sesuai pengumuman, pelanggan yang telah membeli dokumen partisipasi lelang dan membayar uang muka (jika ada) akan mendapatkan pengembalian biaya dokumen dalam waktu dua hari kerja terhitung sejak tanggal pengumuman (21 Juli).

Pada akhir April tahun ini, distrik Dong Anh juga mengumumkan penangguhan sementara lelang tanah untuk 44 bidang tanah di area X6 desa Ha Lo, komune Lien Ha.

Oleh karena itu, 44 bidang tanah akan dilelang dalam dua tahap, dengan distrik melelang 22 bidang tanah di setiap tahap. Sesuai rencana sebelumnya, tahap pertama lelang tanah akan diadakan pada tanggal 23 April dan tahap kedua pada tanggal 6 Mei. Bidang tanah tersebut memiliki luas antara 90 hingga 154 m2 per bidang, dengan harga mulai dari 30,3 hingga 33,3 juta VND/m2.

Sebelumnya, lelang 44 bidang tanah yang sempat ditangguhkan sementara telah diumumkan pada tanggal 18 Maret. Namun, bidang-bidang tanah tersebut kemudian diumumkan untuk dilelang kembali pada akhir April dan awal Mei sebelum ditangguhkan sekali lagi.

Pasar properti tetap lesu karena kurangnya kepercayaan pembeli.

Laporan terbaru dari beberapa perusahaan riset real estat menunjukkan bahwa, dari kuartal kedua tahun 2022 hingga saat ini, segmen lahan kosong terus mengalami minat yang sangat lesu.

Ketika pasar sedang booming, lahan kosong mendapat banyak perhatian dan terjual dengan sangat cepat, tetapi ketika pasar melambat, lahan kosong mengalami penurunan paling drastis. Hal ini karena lahan kosong merupakan segmen yang lebih berpotensi spekulatif daripada kebutuhan untuk menghasilkan arus kas.

Beberapa pakar real estat menilai bahwa transaksi di pasar tanah masih lesu karena kurangnya kepercayaan pembeli. Kesulitan terkait batas kredit dan suku bunga pinjaman belum sepenuhnya terselesaikan, menyebabkan pembeli ragu-ragu.

Menurut Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Jenderal Batdongsan.com.vn, transaksi properti sulit berhasil karena masih terdapat kesenjangan ekspektasi yang signifikan antara penjual dan pembeli.

Secara spesifik, menurut survei tersebut, di antara alasan investor perlu menjual properti, 49% adalah untuk merestrukturisasi portofolio investasi mereka; 23% karena mereka tidak lagi membutuhkan properti tersebut dan karenanya menjualnya; dan hanya 22% karena kesulitan keuangan, yang mengharuskan mereka untuk mentransfer kepemilikan guna menyelesaikan masalah ekonomi .

"Karena jumlah penjual yang perlu 'menyingkirkan' properti mereka karena kesulitan keuangan tidak tinggi, sebagian besar masih berharap untuk menjual real estat mereka dengan keuntungan, dengan pengembalian mulai dari sekitar 10%," ujar Bapak Quoc Anh.

Mengenai likuiditas, banyak ahli percaya bahwa jika suku bunga turun di bawah 10% per tahun dan pasar membaik, gelombang investasi properti mungkin akan muncul kembali, dan bisnis mungkin akan memiliki lebih banyak arus kas yang tersedia.

Sebaliknya, jika suku bunga pinjaman tetap tinggi dan pasar properti terus lesu, maka kemungkinan besar uang akan tetap berada di bank.

Mungkinkah penerapan 'koefisien K' pada harga tanah 'melewatkan' banyak proyek berskala besar?

Menanggapi permintaan komentar dan perbaikan dari Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup terhadap rancangan Keputusan yang mengubah dan melengkapi Keputusan No. 44/2014/ND-CP tentang harga tanah, Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) menyatakan bahwa peraturan yang mewajibkan penerapan metode koefisien penyesuaian harga tanah (koefisien K) pada bidang tanah dan area dengan harga penilaian di bawah 200 miliar VND dibandingkan dengan daftar harga tanah tidaklah realistis.

Ketua HoREA, Le Hoang Chau, mengatakan bahwa Asosiasi baru saja mengirimkan dokumen kepada Perdana Menteri, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, dan Komite Ekonomi Majelis Nasional yang mengusulkan penerapan "metode koefisien penyesuaian harga tanah" untuk menghitung biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan untuk semua proyek real estat dan perkotaan, tanpa membatasinya pada "bidang tanah dengan nilai yang dihitung menurut tabel harga tanah di bawah 200 miliar VND."

Menurut Bapak Chau, Pasal 4 rancangan Keputusan yang mengubah dan melengkapi Keputusan Nomor 44/2014/ND-CP (Rancangan Keputusan Nomor 44) menetapkan tiga metode penilaian tanah, yaitu: metode perbandingan, metode pendapatan, dan metode koefisien penyesuaian harga tanah. Lebih lanjut, rancangan keputusan tersebut tidak lagi mencantumkan "metode surplus".

Secara spesifik, Klausul 3 Pasal 5 rancangan undang-undang tersebut menetapkan bahwa "metode koefisien penyesuaian harga tanah akan diterapkan pada penilaian tanah" dalam kasus: Menentukan harga tanah suatu bidang tanah atau area di mana nilai yang dihitung menurut tabel harga tanah kurang dari 200 miliar VND.

Namun, HoREA menemukan bahwa peraturan yang menerapkan "metode koefisien penyesuaian harga tanah" pada bidang tanah dan area yang membutuhkan penilaian "kurang dari 200 miliar VND" dibandingkan dengan daftar harga tanah tidak realistis karena "mengabaikan" banyak proyek real estat, perumahan, dan pengembangan perkotaan berskala besar.

"Karena tidak ada metode yang sesuai untuk menerapkan penilaian tanah pada kasus-kasus di atas, karena rancangan Keputusan Nomor 44 hanya menetapkan 3 metode penilaian tanah, dan tidak memungkinkan untuk menerapkan metode perbandingan atau metode pendapatan untuk menilai tanah dalam menghitung biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan untuk bidang tanah dan area dengan nilai melebihi 200 miliar VND," ujar Bapak Chau.

Oleh karena itu, menurut pandangan Bapak Chau, mengatur penerapan metode koefisien penyesuaian harga tanah untuk semua proyek, terlepas dari apakah nilai lahan atau area tersebut "kurang dari 200 miliar VND menurut tabel harga tanah" atau "lebih dari 200 miliar VND," akan berkontribusi untuk memastikan transparansi, keadilan, dan mencegah kerugian pendapatan bagi anggaran negara.

Berdasarkan analisis tersebut, Ketua HoREA menekankan bahwa untuk memenuhi persyaratan praktis dan menerapkan metode koefisien penyesuaian harga tanah pada semua proyek real estat, perumahan komersial, dan kawasan perkotaan, rancangan tersebut perlu menghapus peraturan "di bawah 200 miliar VND" dan menerapkan metode koefisien penyesuaian harga tanah pada semua proyek, terlepas dari apakah "bidang tanah atau area dengan nilai yang dihitung menurut tabel harga tanah di bawah 200 miliar VND" atau "di atas 200 miliar VND".

"Jika peraturan masih menetapkan bahwa metode koefisien penyesuaian harga tanah harus diterapkan pada bidang tanah dan area dengan nilai di bawah 200 miliar VND, maka metode surplus harus dipertahankan untuk menentukan harga tanah spesifik dan menghitung biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan untuk bidang tanah dan area dengan potensi pengembangan; bidang tanah dan area skala besar dengan nilai melebihi 200 miliar VND berdasarkan harga tanah dalam tabel harga tanah," usul Bapak Chau.

Pasal 7 Undang-Undang Perumahan Tahun 2014 secara jelas menetapkan bahwa terdapat tiga kategori entitas yang berhak memiliki perumahan di Vietnam: organisasi domestik, rumah tangga, dan individu; warga negara Vietnam yang tinggal di luar negeri; dan organisasi serta individu asing sebagaimana diatur dalam Pasal 159 Undang-Undang ini. (Sumber: Kementerian Konstruksi)

Syarat-syarat untuk mengakui kepemilikan perumahan

Pasal 8 Undang-Undang Perumahan tahun 2014 secara jelas menetapkan syarat-syarat untuk pengakuan hak kepemilikan atas perumahan.

Siapa yang berhak memiliki rumah di Vietnam?

Pasal 7 Undang-Undang Perumahan Tahun 2014 secara jelas menetapkan bahwa terdapat tiga kategori entitas yang berhak memiliki perumahan di Vietnam: organisasi domestik, rumah tangga, dan individu; warga negara Vietnam yang tinggal di luar negeri; dan organisasi serta individu asing sebagaimana ditentukan dalam Ayat 1, Pasal 159 Undang-Undang ini.

Syarat-syarat untuk diakui sebagai pemilik hak atas sebuah rumah.

Untuk diakui sebagai pemilik rumah, syarat pertama adalah pemohon harus berupa organisasi, rumah tangga, atau individu domestik. Bagi warga negara Vietnam yang tinggal di luar negeri, mereka harus memiliki izin masuk ke Vietnam; bagi organisasi dan individu asing, mereka harus memenuhi syarat yang diatur dalam Pasal 160 Undang-Undang Perumahan Tahun 2014.

Selain itu, kepemilikan rumah yang sah harus diperoleh melalui bentuk-bentuk berikut: Bagi organisasi domestik, rumah tangga, dan individu, hal ini dapat dilakukan melalui investasi dalam pembangunan, pembelian, sewa-beli, penerimaan sebagai hadiah, warisan, kontribusi modal, pertukaran perumahan, dan bentuk-bentuk lain sebagaimana diatur oleh hukum.

Bagi warga Vietnam yang tinggal di luar negeri, hal ini dapat dilakukan melalui pembelian atau sewa-beli perumahan komersial dari perusahaan atau koperasi real estat (selanjutnya disebut sebagai perusahaan real estat); pembelian, penerimaan sebagai hadiah, pertukaran, atau pewarisan perumahan dari rumah tangga atau individu; atau penerimaan pengalihan hak penggunaan lahan dalam proyek investasi pembangunan perumahan komersial yang diizinkan untuk menjual lahan untuk pembangunan perumahan sendiri sesuai dengan hukum yang berlaku.

Bagi organisasi dan individu asing, prosedurnya sebagaimana diatur dalam Pasal 159 ayat 2 Undang-Undang Perumahan Tahun 2014.

Vingroup mendirikan anak perusahaan dengan modal dasar lebih dari 1,2 triliun VND di Nghe An.

Vingroup Corporation (kode saham: VIC) baru saja mengumumkan resolusi terkait pemisahan anak perusahaan dan pembentukan perusahaan baru.

Secara spesifik, Dewan Direksi Vingroup telah menyetujui pemisahan Vinpearl Joint Stock Company, anak perusahaan Grup, dan pembentukan anak perusahaan baru berdasarkan pemisahan bisnis tersebut, dengan tujuan restrukturisasi kepemilikan internal.

Perusahaan yang baru didirikan tersebut adalah Vinpearl Cua Hoi Joint Stock Company, dengan kantor pusat berlokasi di Jalan Binh Minh, Kelurahan Nghi Hai, Kota Cua Lo, Provinsi Nghe An.

Modal dasar yang diproyeksikan untuk Vinpearl Cửa Hội adalah VND 1.263,8 miliar. Dari jumlah tersebut, kontribusi modal Vingroup adalah 99,99%. Bisnis utama perusahaan adalah layanan hotel dan pariwisata.

Sebelum pemisahan dan pembentukan perusahaan baru, cabang Nghe An dari Vinpearl Joint Stock Company didirikan pada tahun 2017. Perwakilan cabang tersebut adalah Ibu Vo Thi Phuong Thao.

Di Nghe An, Vingroup sedang mengembangkan proyek real estat seperti Vinpearl Cua Hoi, Vincom Shophouse Vinh, dan proyek renovasi kompleks apartemen Zona B - Quang Trung, Kota Vinh.

Pada tahun 2022, Vinpearl Joint Stock Company berkolaborasi dengan Melía Hotels International untuk mengumumkan peta jalan kerja sama strategis. Melía Vinpearl Cửa Hội adalah salah satu dari 12 proyek di mana Vinpearl mentransfer hak pengelolaan kepada Melía untuk jangka waktu minimal 10 tahun.

Resor ini merupakan kompleks vila dan hotel yang membentang seluas 38,7 hektar, terdiri dari 184 kamar hotel yang terletak di area seluas 5.000 meter persegi. Total investasi untuk proyek ini hampir mencapai 900 miliar VND. Pembangunan dimulai pada Juni 2016 dan proyek ini diresmikan pada April 2017.

Sumber