Kontrol ketat aliran modal ke properti, warga asing makin banyak beli rumah di Vietnam, prosedur alih fungsi lahan

Perlu ada tindakan drastis untuk merestrukturisasi pasar, orang asing semakin banyak membeli rumah di Vietnam, prosedur untuk mengizinkan perubahan tujuan penggunaan lahan... adalah berita real estat terkini.

Pasar properti merupakan sektor yang sensitif terhadap kebijakan moneter, suku bunga, dan arus kas dalam perekonomian . (Sumber: Crystal Bay)

Kendalikan ketat aliran modal 2,5 miliar VND ke sektor properti

Industri perbankan menargetkan pertumbuhan kredit sebesar 16%, setara dengan VND2,5 miliar, yang akan disalurkan ke perekonomian untuk mendorong pertumbuhan ekonomi, mencapai pertumbuhan PDB sebesar 8% pada tahun 2025. Namun, menurut para ahli, sektor-sektor prioritas perlu diidentifikasi secara jelas untuk menghindari risiko gelembung keuangan, terutama di sektor properti.

Dengan jumlah uang yang sangat besar yang dipompa keluar, jika tidak dialokasikan dengan benar, terutama di area prioritas di sektor manufaktur, hal itu akan menciptakan kembali situasi inflasi, gelembung aset, dan meningkatnya utang macet...

Pasar properti merupakan sektor yang sensitif terhadap kebijakan moneter, suku bunga, dan arus kas dalam perekonomian. Saat ini, total kredit properti yang beredar mencapai 3,15 miliar VND, yang mencakup sekitar 20% dari total utang perekonomian.

Dalam konteks nilai kepemilikan properti di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh yang mencapai ambang batas tinggi, jauh melampaui kemampuan sebagian besar orang yang membutuhkan rumah di kota-kota besar, pergerakan arus kas perlu dialokasikan dan dikontrol dengan ketat, untuk menghindari situasi di mana arus kas mengalir ke tempat-tempat yang sangat spekulatif. Pelajaran dari banyak siklus telah menyebabkan gelembung besar, menurut para ahli, pertumbuhan kredit yang terlalu mudah inilah yang menyebabkan rasio utang macet meningkat.

Dr. Tran Du Lich , anggota Dewan Penasihat Kebijakan Moneter Nasional, mengatakan bahwa pertumbuhan ekonomi tahun ini sangat bergantung pada aliran kredit. Modal sebesar VND2,5 miliar, jika "disuntikkan" ke dalam perekonomian, akan menciptakan dorongan kuat bagi permintaan agregat.

Namun, pakar ini memperingatkan: "Jika sebagian besar modal di atas tidak mengalir ke produksi dan bisnis, melainkan ke saham atau properti, risiko gelembung keuangan seperti yang pernah terjadi sebelumnya sangat tinggi."

Menurut Dr. Le Duy Binh, Direktur Economica Vietnam, perkembangan pasar properti merupakan faktor penting bagi pertumbuhan ekonomi. Namun, arus modal yang mengalir ke properti spekulatif berisiko melenceng, bertentangan dengan tujuan mendukung masyarakat untuk membeli rumah.

Untuk mencegah hal ini terjadi, para ahli mengatakan langkah-langkah drastis diperlukan untuk merestrukturisasi pasar properti. Secara khusus, kebijakan perlu difokuskan pada pengembangan produk properti untuk kebutuhan perumahan riil, alih-alih produk untuk transaksi spekulatif.

Pertumbuhan kredit perbankan yang terus kuat tahun ini merupakan sinyal positif bagi perekonomian, tetapi disertai dengan peringatan tentang risiko gelembung keuangan, terutama ketika modal ini mengalir ke sektor real estat.

Pemerintah dan Bank Negara perlu memiliki solusi untuk mengarahkan aliran kredit ke proyek perumahan riil, melayani kebutuhan riil rakyat, menghindari pasar real estat jatuh ke dalam spekulasi, yang memengaruhi stabilitas ekonomi.

Dari perspektif badan pengelola, Wakil Gubernur Bank Negara Dao Minh Tu menginformasikan bahwa agar kredit perbankan dapat secara aktif mendukung pertumbuhan ekonomi, industri perbankan akan memfokuskan modal pada bidang-bidang prioritas, seperti investasi, produksi dan bisnis, ekspor, dan sebagainya. Khususnya, perbankan akan berfokus pada kredit konsumsi seperti pembelian rumah susun.

Semakin banyak orang asing yang membeli rumah di Vietnam.

Dalam beberapa tahun terakhir, tren peningkatan kepemilikan rumah oleh warga negara asing di Vietnam pada umumnya dan Hanoi pada khususnya terus meningkat. Khususnya, sejak Undang-Undang Perumahan 2023 resmi berlaku pada 1 Agustus 2024, warga negara asing menjadi lebih mudah memiliki rumah di Vietnam.

Menurut statistik Kementerian Konstruksi, dari tahun 2015 hingga akhir kuartal ketiga 2023, lebih dari 3.000 warga negara asing telah membeli rumah di Vietnam, terutama apartemen di proyek perumahan komersial dan terkonsentrasi di provinsi dan kota besar. Dari jumlah tersebut, Hanoi menyumbang lebih dari separuhnya dengan 1.765 unit—hanya sekitar 0,53% dari total volume perumahan di negara ini pada periode 2018-2022.

Hingga paruh pertama tahun 2024, warga asing telah membeli lebih dari 1.000 apartemen di Hanoi. Pada kuartal terakhir tahun 2024, Departemen Konstruksi Hanoi juga mengizinkan 7 proyek apartemen lagi, dengan sekitar 3.000 apartemen akan dijual kepada warga asing. Proyek-proyek yang berlokasi di perkotaan juga dengan cepat menjual habis sekitar 60% apartemen yang diizinkan untuk dijual kepada warga asing, dengan harga 10% lebih tinggi daripada harga untuk warga Vietnam.

Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Realtors Vietnam (VARS), mengatakan bahwa Undang-Undang Perumahan 2023, yang akan berlaku efektif pada tanggal 1 Agustus 2024, dengan peraturan yang menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi warga negara asing untuk memiliki rumah, telah sangat mendorong tren warga negara asing membeli rumah di Hanoi - salah satu pasar real estat paling dinamis di negara ini.

Menurut Ketua VARS, tren peningkatan kepemilikan rumah oleh warga negara asing di Vietnam secara umum, dan Hanoi khususnya, akan terus berkembang. Hal ini merupakan sinyal positif bagi pasar properti, yang berkontribusi pada penyerapan produk-produk mewah kelas atas dalam jumlah relatif besar yang masih menjadi "inventaris" di pasar. Namun, tren ini juga menimbulkan banyak tantangan bagi investor dalam memenuhi kebutuhan kelompok calon pelanggan ini.

Untuk memanfaatkan peluang dari kelompok permintaan ini, investor perlu meneliti pasar untuk menentukan negara asal kelompok pelanggan target dan seberapa besar kemampuan mereka untuk membayar. Dari sana, laksanakan proyek yang sesuai dengan kebutuhan dan selera pelanggan asing.

Ba Ria - Vung Tau mengeluarkan serangkaian kebijakan untuk mendukung perumahan sosial

Pada tanggal 27 Maret, Dewan Rakyat Provinsi Ba Ria - Vung Tau, periode VII, 2021-2026, mengadakan sidang ke-27 dan mengeluarkan resolusi yang mengatur kebijakan dukungan untuk proyek perumahan sosial dan perumahan bagi angkatan bersenjata di daerah tersebut.

Oleh karena itu, provinsi akan mendukung anggaran tidak lebih dari 10 miliar VND untuk setiap proyek guna berinvestasi dalam membangun sistem infrastruktur teknis dalam lingkup proyek, termasuk perataan, sistem lalu lintas, penerangan, pengolahan air limbah, sanitasi publik, dan lain-lain.

Di antaranya, tingkat dukungan untuk proyek di distrik Con Dao sebesar 80%; kota Vung Tau, kota Phu My, kota Ba Ria sebesar 50% dan distrik lainnya sebesar 40%.

Selain itu, proyek-proyek tersebut didukung 100% biaya dan pungutan apabila proyek tersebut melaksanakan prosedur administratif di instansi yang berwenang untuk menyelenggarakan penilaian; penilaian izin lingkungan di bawah kewenangan daerah dan pemungutan biaya penilaian laporan analisis mengenai dampak lingkungan.

Kebijakan ini bertujuan untuk berkontribusi pada tujuan pembangunan hampir 22.000 unit perumahan sosial pada tahun 2030 di Ba Ria - Vung Tau dan meningkatkan kemampuan untuk menarik investasi dalam proyek perumahan sosial.

Komite Rakyat Provinsi Ba Ria - Vung Tau mengatakan bahwa diperkirakan pada tahun 2027 hingga 2030, akan ada sekitar 11 proyek di wilayah tersebut yang menerima dukungan dana infrastruktur, dengan anggaran sekitar 71,6 miliar VND.

Pada tahun 2025 saja, kawasan ini akan melaksanakan sekitar 15 proyek perumahan seluas 54,3 hektar, dengan 12.366 unit apartemen. Hingga tahun 2030, kawasan ini akan terus mendukung dan memfasilitasi pelaksanaan proyek perumahan dalam dana lahan 20% dari 7 proyek perumahan komersial, dengan 9.886 unit apartemen.

Tata Cara Perizinan Perubahan Peruntukan Lahan

Bagaimana prosedur perizinan perubahan peruntukan lahan?

Perubahan peruntukan lahan adalah ketika pengguna lahan diizinkan untuk mengubah peruntukan lahannya sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pertanahan. Pasal 227 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 mengatur tata cara perubahan peruntukan lahan.

Dengan demikian, perubahan peruntukan tanah wajib mendapat izin dari instansi yang berwenang sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang ini dan dilaksanakan dengan tata cara sebagai berikut:

1. Pengguna tanah mengajukan permohonan perubahan peruntukan tanah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

2. Instansi pengelola lahan yang berwenang wajib memeriksa persyaratan perubahan peruntukan lahan. Apabila berkas tidak memenuhi ketentuan, pengguna lahan diinstruksikan untuk melengkapi berkas dan menyerahkannya kembali kepada instansi pengelola lahan yang berwenang.

3. Badan Pengelola Lahan yang berwenang mempunyai tugas sebagai berikut:

a) Dalam hal penggunaan harga tanah dalam daftar harga tanah untuk perhitungan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah, instansi pertanahan yang berwenang membuat berita acara dan menyampaikannya kepada Panitia Pertanahan pada tingkat yang berwenang untuk memberikan keputusan tentang perubahan peruntukan tanah, peruntukan tanah, dan sewa tanah;

b) Dalam hal penetapan harga tanah tertentu untuk perhitungan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah, instansi pertanahan yang berwenang menyiapkan berkas dan menyampaikannya kepada Panitia Pertanahan pada tingkat yang berwenang untuk menerbitkan keputusan yang mengizinkan perubahan tujuan penggunaan tanah, alokasi tanah, dan sewa tanah; menyelenggarakan penetapan harga tanah dan menyampaikannya kepada instansi yang berwenang untuk mendapatkan persetujuan harga tanah dalam perhitungan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah.

4. Pengguna tanah wajib membayar retribusi penggunaan tanah dan retribusi sewa tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; dalam hal terjadi penurunan retribusi penggunaan tanah dan retribusi sewa tanah, maka instansi pemungut retribusi penggunaan tanah dan retribusi sewa tanah wajib melakukan pengurangan retribusi penggunaan tanah dan retribusi sewa tanah bagi pengguna tanah.

5. Instansi yang berwenang dalam pengelolaan tanah menandatangani perjanjian sewa menyewa tanah, apabila tanah disewakan oleh Negara; menyerahkan berkas kepada instansi pertanahan atau cabang instansi pertanahan untuk melaksanakan pendaftaran, menerbitkan Sertifikat Hak Guna Usaha atas Tanah dan Hak Milik atas Barang/Jasa yang melekat pada tanah, melakukan pemutakhiran dan perbaikan pangkalan data pertanahan dan pencatatan kadaster, serta menyerahkan Sertifikat Hak Guna Usaha atas Tanah dan Hak Milik atas Barang/Jasa yang melekat pada tanah kepada pengguna tanah.

6. Dalam hal penerimaan pengalihan hak guna tanah dan perubahan peruntukan tanah, tata cara pendaftaran pengalihan hak guna tanah dan tata cara perubahan peruntukan tanah dilakukan bersamaan dengan tata cara perubahan peruntukan tanah sesuai dengan ketentuan dalam Pasal ini.

Dengan demikian, tata cara pemberian izin perubahan peruntukan lahan diatur sebagaimana di atas.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kiem-soat-chat-dong-von-chay-vao-dia-oc-nguoi-nuoc-ngoai-dang-gia-tang-mua-nha-tai-viet-nam-trinh-tu-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-309221.html