Suku bunga mengambang meningkat, memperingatkan risiko bagi pembeli rumah

Pemerintah masih menargetkan penurunan suku bunga kredit di masa mendatang. Foto: Duc Thanh

Suku bunga naik, pembeli rumah mulai merasakan tekanan

Ibu Dang Thuy Duong, nasabah V. Bank, mengatakan bahwa selama sebulan terakhir, suku bunga KPR-nya telah naik dua kali lipat. Oleh karena itu, sejak minggu lalu, suku bunga mengambang yang diterapkan bank untuk pinjamannya adalah 14,4%/tahun, meningkat 2% dibandingkan suku bunga yang diterapkan pada September 2025 (12,4%/tahun).

Kenaikan suku bunga kredit dapat dimaklumi mengingat suku bunga mobilisasi telah meningkat cukup pesat dalam beberapa bulan terakhir. Kecuali kelompok 4 bank besar ( Agribank , BIDV, VietinBank, Vietcombank) yang mempertahankan suku bunga mobilisasi pada level rendah (2,9% - 3,5%/tahun untuk jangka waktu 6 bulan dan 4,6% - 4,7%/tahun untuk jangka waktu 12 bulan), bank-bank komersial swasta menaikkan suku bunga dengan sangat cepat dan dengan perbedaan yang signifikan dibandingkan kelompok bank-bank BUMN.

Dengan demikian, suku bunga deposito 6 bulan pada kelompok bank umum swasta sebagian besar telah melampaui 6% per tahun. Untuk deposito besar, suku bunga deposito 6 bulan ditawarkan hingga 6,9% per tahun.

Khususnya, dalam konteks suku bunga mobilisasi yang dikendalikan oleh Bank Negara, banyak bank telah bekerja sama dengan pihak ketiga untuk meluncurkan produk-produk seperti sertifikat deposito, kontrak pinjaman, dan sebagainya. Dengan demikian, suku bunga untuk jangka waktu 3 bulan hingga 6% per tahun, untuk jangka waktu 6 bulan adalah 7,6% per tahun.

Bank Negara menyatakan bahwa per 30 September 2025, rata-rata suku bunga pinjaman untuk transaksi baru bank umum akan mencapai 6,54% per tahun, turun 0,4% per tahun dibandingkan akhir tahun 2024. Namun, berdasarkan masukan dari para pembeli rumah, suku bunga 6-7% per tahun hanya diterapkan selama periode preferensi awal, terutama karena bank "menarik nasabah" atau investor yang mendukung suku bunga. Setelah periode preferensi, suku bunga mengambang umumnya berada di kisaran 12-14% per tahun, sehingga memberikan tekanan yang signifikan bagi peminjam.

Pembeli rumah perlu mengelola risiko

Dalam laporan tanya jawab yang dikirimkan ke Majelis Nasional, Gubernur Bank Negara Nguyen Thi Hong mengakui bahwa suku bunga sedang berada di bawah tekanan yang besar, terutama karena alasan-alasan seperti suku bunga pinjaman yang cenderung menurun tajam akhir-akhir ini; suku bunga dunia yang cenderung menurun, tetapi suku bunga Federal Reserve (Fed) AS tetap tinggi dan pasar keuangan global tidak dapat diprediksi di bawah dampak kebijakan tarif AS.

Di samping itu, ada pula alasan bahwa permintaan modal kredit untuk produksi, bisnis, dan konsumsi diperkirakan meningkat, sementara mobilisasi modal seluruh sistem lembaga kredit mungkin terpengaruh dan bersaing dengan saluran investasi lainnya.

Laporan tinjauan Komite Ekonomi dan Keuangan Majelis Nasional juga memperingatkan risiko terhadap stabilitas makroekonomi, terutama risiko di pasar modal dan properti. Oleh karena itu, dengan struktur pasar modal dan suku bunga saat ini, pelonggaran kebijakan moneter yang berkelanjutan merupakan tantangan; pasar properti perlu dinilai dengan tepat.

Pada bulan-bulan terakhir tahun 2025 dan 2026, Pemerintah masih menargetkan penurunan suku bunga kredit, tetapi target ini sangat menantang. Statistik terbaru dari Bank Negara menunjukkan bahwa aliran dana ke sistem perbankan melambat. Tekanan terhadap modal bank akan terus meningkat seiring dengan laju pertumbuhan kredit di akhir tahun.

Saat suku bunga naik, sektor real estat menjadi salah satu sektor pertama yang terpengaruh, terutama pinjaman real estat spekulatif.

Dr. Can Van Luc, Kepala Ekonom BIDV, mengatakan bahwa pada akhir kuartal ketiga tahun 2025, kredit properti meningkat sebesar 19%, tetapi sebagian besar mengalir ke segmen investasi dan bisnis, sementara kredit perumahan hanya meningkat sebesar 14%. Hal ini menunjukkan bahwa arus kas spekulatif belum terkendali.

Menurut para ahli, harga properti akan meningkat tajam pada periode 2024-2025, sebagian karena uang murah yang telah merangsang investasi properti, dan rasio leverage investor yang meningkat. Ketika suku bunga kredit meningkat, mereka yang memiliki rasio leverage tinggi akan berisiko, sehingga pada periode ini, manajemen modal merupakan faktor penting.

Tidak hanya bagi investor, Dr. Can Van Luc mengatakan bahwa bagi bisnis, restrukturisasi arus kas dan utang yang jatuh tempo juga merupakan masalah keberlangsungan hidup saat ini. Saat ini, pasar properti hampir sepenuhnya bergantung pada kredit perbankan, yang menimbulkan banyak risiko. Oleh karena itu, diversifikasi sumber modal untuk pasar properti sangat mendesak. Selain itu, Vietnam perlu membentuk Dana Perumahan Nasional untuk mendukung modal jangka panjang bagi segmen perumahan sosial dan perumahan terjangkau.

Menurut para ahli, setelah aliran modal diarahkan ke arah yang benar dan kurang bergantung pada kredit, pasar real estat akan mengalami lebih sedikit demam panas dan dingin serta berkembang lebih berkelanjutan.

Sumber: https://baodautu.vn/lai-vay-tha-noi-tang-canh-bao-rui-ro-voi-nguoi-mua-nha-d418157.html