Dana Perumahan Nasional: Langkah strategis dalam kebijakan kesejahteraan sosial.

Dalam konteks kenaikan harga perumahan, impian memiliki rumah bagi jutaan masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah di kota-kota besar tetap menjadi tantangan. Pembentukan Dana Perumahan Nasional - instrumen keuangan baru yang disetujui oleh Majelis Nasional dalam Resolusi No. 201/2025/QH15 - diharapkan dapat membuka arah yang berkelanjutan untuk membantu masyarakat mengakses perumahan dengan harga yang wajar, sekaligus menciptakan momentum bagi pasar untuk berkembang dengan cara yang lebih seimbang dan sehat.

Proyek perumahan sosial Thu Thiem Green House di distrik Cat Lai (Kota Ho Chi Minh ). Proyek ini mencakup 1.040 unit apartemen dengan berbagai luas, dari 1 hingga 2 kamar tidur, dengan harga sekitar 25 juta VND/m2 dan mulai digunakan pada akhir tahun 2024. Foto: An Hieu - Huyen Tran/Surat Kabar Tin Tuc dan Dan Toc

Mengatasi masalah tekanan perumahan

Menurut statistik dari Kementerian Konstruksi , negara ini saat ini memiliki lebih dari 2,4 juta pekerja kawasan industri dan jutaan pekerja perkotaan berpenghasilan rendah yang sangat membutuhkan perumahan. Namun, pasokan perumahan sosial hanya memenuhi sekitar 40% dari permintaan aktual.

Sementara itu, harga perumahan komersial terus meningkat pesat. Di Hanoi , harga rata-rata apartemen telah meningkat dari 25 juta VND/m2 pada tahun 2015 menjadi lebih dari 85 juta VND/m2 saat ini. Selisih harga tersebut telah meningkat lebih dari tiga kali lipat dalam waktu kurang dari 10 tahun. Demikian pula, di Kota Ho Chi Minh, harga rata-rata juga telah melampaui 90 juta VND/m2, sehingga kepemilikan rumah hampir tidak mungkin bagi masyarakat berpenghasilan menengah.

Dr. Nguyen Van Dinh - Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam - berkomentar bahwa harga perumahan meningkat lebih cepat daripada pendapatan masyarakat, sehingga kebutuhan akan perumahan sosial dan perumahan sewa berbiaya rendah menjadi mendesak. Pembentukan Dana Perumahan Nasional adalah langkah yang tepat untuk menyelesaikan masalah ini secara mendasar.

Menurut Bapak Dinh, sebenarnya kebijakan perumahan sosial telah diterapkan sejak lama, tetapi keterbatasan sumber daya, mekanisme alokasi modal yang kompleks, dan pengendalian keuntungan investasi telah membuat pelaku bisnis kurang tertarik. Situasi ini menyebabkan ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan, sehingga memberikan tekanan besar pada pasar perumahan perkotaan. Namun, pembentukan Dana Perumahan Nasional dapat dianggap sebagai langkah kelembagaan baru.

Dalam Resolusi 201/2025/QH15, Dana Perumahan Nasional didefinisikan sebagai dana keuangan negara non-anggaran dengan status hukum dan beroperasi nirlaba. Dana tersebut terdiri dari dua tingkatan: Dana Pusat, yang dibentuk dan dikelola oleh Pemerintah; Dana Perumahan Daerah, yang diorganisasi dan dioperasikan oleh Komite Rakyat Provinsi sesuai dengan mekanisme terpadu.

Modal dana tersebut dibentuk dari berbagai saluran: alokasi anggaran negara; nilai dana tanah yang diinvestasikan dalam infrastruktur teknis; pendapatan dari penjualan dan penyewaan perumahan publik; uang dari pelelangan hak penggunaan lahan; dan dana lain yang dimobilisasi dan disponsori secara sah di dalam dan luar negeri.

Misi utama dana ini adalah berinvestasi dalam pengembangan perumahan sosial, perumahan sewa, dan perumahan dengan sistem sewa-beli, khususnya untuk pejabat, pegawai negeri, karyawan, buruh, dan pekerja. Selain itu, dana ini juga berpartisipasi dalam mendukung investasi infrastruktur teknis dan infrastruktur sosial proyek perumahan sosial.

Dr. Vo Tri Thanh - Anggota Dewan Penasihat Kebijakan Keuangan dan Moneter Nasional menilai bahwa jika dirancang dan dioperasikan secara transparan, Dana Perumahan Nasional dapat menjadi alat kebijakan penting, serupa dengan model dana perumahan di Korea atau Singapura. Ini adalah fondasi untuk membentuk ekosistem pembiayaan perumahan yang berkelanjutan, membantu jutaan orang memiliki kesempatan untuk menetap.

Pakar ini menganalisis bahwa pembentukan Dana Perumahan Nasional membawa tiga harapan besar bagi masyarakat. Pertama, dana tersebut akan menciptakan lebih banyak pasokan perumahan terjangkau melalui investasi atau investasi bersama dalam proyek perumahan sosial dan perumahan sewa. Dengan lebih banyaknya pasokan, tekanan pada harga perumahan komersial dapat dikurangi, dan masyarakat akan memiliki lebih banyak pilihan yang sesuai dengan pendapatan mereka.

Selanjutnya, dana tersebut akan secara langsung mendukung mereka yang benar-benar membutuhkan, terutama pekerja muda, pekerja kawasan industri, pejabat yang baru lulus, dan pegawai negeri sipil - mereka yang saat ini hampir tidak memiliki akses ke perumahan komersial. Pemerintah daerah dapat menggunakan modal dari dana tersebut untuk memberikan pinjaman preferensial atau berinvestasi dalam pembangunan dana perumahan sewa sesuai dengan mekanisme perputaran.

Secara khusus, dana tersebut akan berkontribusi pada pengembangan infrastruktur perkotaan yang sinkron, karena proyek perumahan sosial yang diinvestasikan oleh dana tersebut diharuskan untuk terhubung dengan infrastruktur transportasi, sekolah, layanan kesehatan, dan layanan publik. Hal ini tidak hanya akan membantu masyarakat "memiliki rumah", tetapi juga "memiliki tempat tinggal yang layak".

Namun, menurut ekonom Dinh Minh Tuan, agar dana tersebut efektif, diperlukan mekanisme mobilisasi modal yang beragam. Sumber modal untuk dana ini tidak hanya bergantung pada anggaran negara. Perlu untuk mendefinisikan secara jelas rasio kontribusi dari saluran-saluran berikut: Negara, bank, bisnis, masyarakat, dan organisasi internasional. Hanya dengan demikian dana tersebut akan memiliki vitalitas jangka panjang dan menghindari ketergantungan.

Mengatasi tantangan, membuka peluang perumahan

Para ahli umumnya sepakat bahwa terlepas dari harapan yang tinggi, Dana Perumahan Nasional masih menghadapi banyak tantangan praktis. Masalah terbesar dan pertama yang harus dihadapi adalah modal.

Pembentukan dana dengan modal awal sekitar 5.000 miliar VND, yang meningkat menjadi 10.000 miliar VND dalam 3 tahun pertama, dianggap sebagai permulaan yang sederhana dibandingkan dengan kebutuhan ratusan ribu miliar VND setiap tahun untuk pembangunan perumahan sosial. Oleh karena itu, menarik sumber daya sosial merupakan kebutuhan mendesak.

Bersamaan dengan itu, terdapat mekanisme operasional dan pemantauan. Sebagai dana di luar anggaran, yang beroperasi sebagai perusahaan milik negara, Dana Perumahan Nasional harus memiliki mekanisme manajemen yang transparan, audit independen, dan penggunaan modal publik untuk menghindari risiko dan kerugian.

Bapak Le Van Binh - Wakil Direktur Departemen Manajemen Tanah (Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup) mengatakan bahwa perlu untuk menetapkan secara jelas mekanisme pemberian modal, pinjaman, dan pengembalian modal agar dana tersebut dapat beroperasi secara efektif, menghindari situasi modal yang "stagnan" tanpa menciptakan produk nyata.

Selain itu, perlu untuk mengidentifikasi penerima manfaat yang tepat. Karena pada kenyataannya, banyak proyek perumahan sosial sebelumnya masih memiliki situasi "mereka yang membutuhkannya tidak mampu membelinya, mereka yang mampu membelinya tidak membutuhkannya". Oleh karena itu, kriteria akses dan mekanisme persetujuan perlu lebih transparan, fleksibel, dan sesuai dengan pendapatan aktual di setiap daerah.

Selain itu, kualitas dan lokasi perumahan juga merupakan faktor kunci. Jika perumahan sosial dibangun jauh dari pusat kota dan kurang infrastruktur, masyarakat tetap harus menanggung biaya transportasi yang tinggi meskipun mereka menyewa rumah murah.

Terkait masalah ini, Dr. Vo Tri Thanh menekankan bahwa Dana Perumahan Nasional tidak hanya harus menangani kuantitas perumahan tetapi juga bertujuan untuk meningkatkan kualitas hidup. Perumahan sosial harus dekat dengan tempat kerja, memiliki akses ke layanan publik, dan transportasi yang nyaman. Hanya dengan demikian masyarakat dapat benar-benar menetap.

Agar harapan menjadi kenyataan, para ahli sepakat bahwa agar Dana Perumahan Nasional dapat menjalankan perannya, tiga faktor perlu terpenuhi: lembaga yang jelas, modal yang berkelanjutan, dan manajemen yang transparan.

Oleh karena itu, perlu segera diterbitkan Keputusan yang mengatur mekanisme operasional, kewenangan, dan tanggung jawab pemerintah pusat dan daerah. Desentralisasi pengelolaan harus dikaitkan dengan tanggung jawab penggunaan dan pemulihan modal.

Pada saat yang sama, perlu dilakukan diversifikasi bentuk mobilisasi modal seperti: menerbitkan obligasi perumahan, mengajak lembaga keuangan dan organisasi nirlaba untuk berpartisipasi, atau mengizinkan bisnis untuk mengurangi pajak saat berkontribusi pada dana tersebut.

Selain itu, perlu untuk mempromosikan kemitraan publik-swasta (PPP) dalam pengembangan perumahan sosial, dengan mempertimbangkan hal ini sebagai bidang investasi yang menarik dan berkelanjutan, bukan hanya sebagai tugas jaminan sosial.

Selain itu, perlu menghubungkan pembangunan perumahan sosial dengan perencanaan kota dan pengembangan infrastruktur transportasi umum, sehingga masyarakat dapat tinggal dekat dengan tempat kerja dan mengurangi biaya hidup.

Pembentukan Dana Perumahan Nasional merupakan langkah strategis dalam proses penyempurnaan kebijakan perumahan, yang bertujuan untuk mewujudkan "setiap orang memiliki perumahan yang layak, aman, dan berkelanjutan". Jika diimplementasikan secara serentak, transparan, dan dengan partisipasi banyak sektor ekonomi, dana ini tidak hanya akan membantu jutaan orang mewujudkan impian mereka untuk menetap, tetapi juga berkontribusi pada stabilisasi pasar properti, mendorong pertumbuhan ekonomi, dan menjamin keamanan sosial. Dr. Nguyen Van Dinh menegaskan bahwa Dana Perumahan Nasional merupakan titik balik penting dalam kebijakan perumahan. Ketika mekanisme operasinya disempurnakan, dana ini akan menjadi alat yang efektif untuk membantu Vietnam lebih dekat dengan tujuan mewujudkan perumahan bagi semua orang.

Sumber: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/quy-nha-o-quoc-gia-buoc-di-chien-luoc-trong-chinh-sach-an-sinh-20251024063945421.htm