Dana Perumahan Nasional: Sebuah langkah strategis dalam kebijakan jaminan sosial

Di tengah kenaikan harga perumahan, impian memiliki perumahan bagi jutaan masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah di kota-kota besar masih menjadi tantangan. Pembentukan Dana Perumahan Nasional—sebuah instrumen keuangan baru yang disetujui oleh Majelis Nasional dalam Resolusi No. 201/2025/QH15—diharapkan dapat membuka arah berkelanjutan untuk membantu masyarakat mengakses perumahan dengan harga terjangkau, sekaligus menciptakan momentum bagi pasar untuk berkembang secara lebih seimbang dan sehat.

Proyek perumahan sosial Thu Thiem Green House di distrik Cat Lai (Kota Ho Chi Minh ). Proyek ini mencakup 1.040 apartemen dengan berbagai ukuran, mulai dari 1 hingga 2 kamar tidur, dengan harga sekitar 25 juta VND/m2 dan mulai beroperasi pada akhir tahun 2024. Foto: An Hieu - Huyen Tran/Surat Kabar Tin Tuc dan Dan Toc

Memecahkan masalah tekanan perumahan

Menurut statistik Kementerian Konstruksi , saat ini terdapat lebih dari 2,4 juta pekerja kawasan industri dan jutaan pekerja perkotaan berpenghasilan rendah yang sangat membutuhkan perumahan. Namun, pasokan perumahan sosial hanya memenuhi sekitar 40% dari permintaan aktual.

Sementara itu, harga perumahan komersial terus meningkat pesat. Di Hanoi , harga rata-rata apartemen telah meningkat dari VND25 juta/m2 pada tahun 2015 menjadi lebih dari VND85 juta/m2 saat ini. Kesenjangan harga telah meningkat lebih dari tiga kali lipat dalam waktu kurang dari 10 tahun. Demikian pula, di Kota Ho Chi Minh, harga rata-rata juga telah melampaui VND90 juta/m2, sehingga kepemilikan rumah hampir mustahil bagi masyarakat berpenghasilan menengah.

Dr. Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam, berkomentar bahwa harga perumahan meningkat lebih cepat daripada pendapatan masyarakat, sehingga kebutuhan akan perumahan sosial dan perumahan sewa berbiaya rendah menjadi mendesak. Pembentukan Dana Perumahan Nasional merupakan langkah tepat untuk menyelesaikan masalah ini secara fundamental.

Menurut Bapak Dinh, kebijakan perumahan sosial sebenarnya telah lama diterapkan, tetapi keterbatasan sumber daya, mekanisme alokasi modal yang kompleks, dan keuntungan investasi yang terkendali membuat para pelaku usaha kurang tertarik. Situasi ini menyebabkan ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan, yang memberikan tekanan besar pada pasar perumahan perkotaan. Namun, pembentukan Dana Perumahan Nasional dapat dianggap sebagai langkah kelembagaan baru.

Dalam Resolusi 201/2025/QH15, Dana Perumahan Nasional didefinisikan sebagai dana keuangan negara non-anggaran yang berbadan hukum dan beroperasi nirlaba. Dana ini terdiri dari dua tingkatan: Dana Pusat, yang dibentuk dan dikelola oleh Pemerintah; Dana Perumahan Daerah, yang diorganisasi dan dioperasikan oleh Komite Rakyat Provinsi berdasarkan mekanisme terpadu.

Modal dana tersebut dibentuk dari banyak saluran: alokasi anggaran negara; nilai dana tanah yang diinvestasikan dalam infrastruktur teknis; pendapatan dari penjualan dan penyewaan perumahan umum; uang dari pelelangan hak penggunaan tanah; dan dana lain yang dimobilisasi dan disponsori secara sah di dalam dan luar negeri.

Misi utama dana ini adalah berinvestasi dalam pengembangan perumahan sosial, perumahan sewa, dan perumahan sewa-beli, terutama bagi pejabat, pegawai negeri sipil, karyawan, buruh, dan pekerja. Selain itu, dana ini juga berpartisipasi dalam mendukung investasi infrastruktur teknis dan infrastruktur sosial untuk proyek-proyek perumahan sosial.

Dr. Vo Tri Thanh, Anggota Dewan Penasihat Kebijakan Keuangan dan Moneter Nasional, menilai bahwa jika dirancang dan dioperasikan secara transparan, Dana Perumahan Nasional dapat menjadi instrumen kebijakan yang penting, serupa dengan model dana perumahan di Korea atau Singapura. Hal ini merupakan fondasi bagi pembentukan ekosistem pembiayaan perumahan yang berkelanjutan, yang membantu jutaan orang memiliki kesempatan untuk berumah tangga.

Pakar ini menganalisis bahwa pembentukan Dana Perumahan Nasional membawa tiga harapan besar bagi masyarakat. Pertama, dana tersebut akan menciptakan lebih banyak pasokan perumahan terjangkau melalui investasi atau investasi bersama dalam proyek perumahan sosial dan perumahan sewa. Dengan peningkatan pasokan, tekanan pada harga perumahan komersial dapat dikurangi, dan masyarakat akan memiliki lebih banyak pilihan yang sesuai dengan pendapatan mereka.

Selanjutnya, dana tersebut akan secara langsung mendukung mereka yang benar-benar membutuhkan, terutama pekerja muda, pekerja kawasan industri, pejabat yang baru lulus, dan pegawai negeri sipil—mereka yang saat ini hampir tidak memiliki akses ke perumahan komersial. Pemerintah daerah dapat menggunakan modal dari dana tersebut untuk menyediakan pinjaman preferensial atau berinvestasi dalam membangun dana perumahan sewa melalui mekanisme bergulir.

Secara khusus, dana tersebut akan berkontribusi pada pengembangan infrastruktur perkotaan yang sinkron, karena proyek perumahan sosial yang diinvestasikan oleh dana tersebut harus terhubung dengan infrastruktur transportasi, sekolah, layanan kesehatan, dan layanan publik. Hal ini tidak hanya akan membantu masyarakat "memiliki rumah", tetapi juga "memiliki tempat tinggal yang layak".

Namun, menurut ekonom Dinh Minh Tuan, agar dana tersebut efektif, diperlukan mekanisme mobilisasi modal yang beragam. Sumber modal untuk dana ini tidak boleh hanya bergantung pada anggaran negara. Rasio kontribusi dari berbagai sumber berikut perlu didefinisikan secara jelas: negara, bank, badan usaha, masyarakat, dan organisasi internasional. Hanya dengan demikian dana tersebut akan memiliki vitalitas jangka panjang dan terhindar dari ketergantungan.

Mengatasi tantangan, membuka peluang perumahan

Para ahli umumnya sepakat bahwa meskipun ekspektasinya tinggi, Dana Perumahan Nasional masih menghadapi banyak tantangan praktis. Masalah terbesar dan pertama yang harus dihadapi adalah modal.

Pembentukan dana dengan modal awal sekitar VND5.000 miliar, yang akan meningkat menjadi VND10.000 miliar dalam 3 tahun pertama, dianggap sebagai langkah awal yang sederhana dibandingkan dengan kebutuhan ratusan ribu miliar VND setiap tahun untuk pembangunan perumahan sosial. Oleh karena itu, menarik sumber daya sosial merupakan kebutuhan yang mendesak.

Selain itu, terdapat pula mekanisme operasional dan pemantauan. Sebagai dana ekstra-anggaran yang beroperasi sebagai badan usaha milik negara, Dana Perumahan Nasional harus memiliki mekanisme pengelolaan yang transparan, audit independen, dan pemanfaatan modal publik untuk menghindari risiko dan kerugian.

Bapak Le Van Binh, Wakil Direktur Departemen Pengelolaan Lahan (Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup), mengatakan bahwa mekanisme penyaluran modal, pinjaman, dan pengembalian modal perlu diatur secara jelas agar dana tersebut dapat beroperasi secara efektif, sehingga tidak terjadi stagnasi modal tanpa menghasilkan produk nyata.

Selain itu, penting untuk mengidentifikasi penerima manfaat yang tepat. Karena pada kenyataannya, banyak proyek perumahan sosial sebelumnya masih memiliki situasi "mereka yang membutuhkan tidak dapat membelinya, mereka yang mampu membelinya tidak membutuhkannya". Oleh karena itu, kriteria akses dan mekanisme persetujuan perlu lebih transparan, fleksibel, dan sesuai dengan pendapatan aktual di setiap wilayah.

Selain itu, kualitas dan lokasi perumahan juga merupakan faktor kunci. Jika perumahan sosial dibangun jauh dari pusat kota dan minim infrastruktur, masyarakat tetap harus menanggung biaya transportasi yang tinggi meskipun menyewa rumah murah.

Terkait hal ini, Dr. Vo Tri Thanh menekankan bahwa Dana Perumahan Nasional tidak hanya berfokus pada kuantitas, tetapi juga harus bertujuan untuk meningkatkan kualitas hidup. Perumahan sosial harus dekat dengan tempat kerja, memiliki layanan, dan transportasi yang nyaman. Hanya dengan demikian, masyarakat akan benar-benar memiliki rumah yang layak huni.

Agar harapan menjadi kenyataan, para ahli sepakat bahwa agar Dana Perumahan Nasional dapat memainkan perannya, tiga faktor harus ada: lembaga yang jelas - modal berkelanjutan - manajemen yang transparan.

Oleh karena itu, perlu segera diterbitkan Peraturan Pemerintah yang mengatur mekanisme operasional, wewenang, dan tanggung jawab pemerintah pusat dan daerah. Desentralisasi pengelolaan harus dikaitkan dengan tanggung jawab penggunaan dan pemulihan modal.

Pada saat yang sama, perlu dilakukan diversifikasi bentuk-bentuk mobilisasi modal seperti: menerbitkan obligasi perumahan, mengajak lembaga-lembaga keuangan dan organisasi-organisasi nirlaba untuk berpartisipasi, atau mengizinkan perusahaan-perusahaan untuk memotong pajak ketika memberikan kontribusi pada dana tersebut.

Di samping itu, perlu untuk mempromosikan kemitraan publik-swasta (KPS) dalam pembangunan perumahan sosial, mengingat ini merupakan bidang investasi yang menarik dan berkelanjutan, bukan hanya tugas jaminan sosial.

Selain itu, perlu menghubungkan pengembangan perumahan sosial dengan perencanaan perkotaan dan pengembangan infrastruktur transportasi umum, sehingga orang dapat tinggal dekat dengan tempat kerja mereka dan mengurangi biaya hidup.

Pembentukan Dana Perumahan Nasional merupakan langkah strategis dalam proses penyempurnaan kebijakan perumahan, yang bertujuan untuk mewujudkan tujuan "setiap orang memiliki perumahan yang layak, aman, dan berkelanjutan". Jika dilaksanakan secara sinkron, transparan, dan melibatkan berbagai sektor ekonomi, dana ini tidak hanya akan membantu jutaan orang mewujudkan impian mereka untuk menetap, tetapi juga berkontribusi dalam menstabilkan pasar properti, mendorong pertumbuhan ekonomi, dan menjamin jaminan sosial. Dr. Nguyen Van Dinh menegaskan bahwa Dana Perumahan Nasional merupakan titik balik penting dalam kebijakan perumahan. Ketika mekanisme operasionalnya disempurnakan, dana ini akan menjadi alat yang efektif untuk membantu Vietnam semakin dekat dengan tujuan untuk menetap bagi semua orang.

Sumber: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/quy-nha-o-quoc-gia-buoc-di-chien-luoc-trong-chinh-sach-an-sinh-20251024063945421.htm