Sejumlah raksasa properti telah jatuh dari kejayaan, membuat China berjuang untuk menyelamatkan mereka.

Sejumlah taipan telah jatuh dari kejayaan.

Pasar properti Tiongkok menghadapi volatilitas yang berkepanjangan. Pengembang properti swasta Country Garden baru-baru ini dinyatakan gagal bayar atas obligasi USD-nya. Situasi ini semakin menyoroti kesulitan perusahaan di tengah kurangnya pemulihan yang berkelanjutan di sektor properti Tiongkok.

Country Garden gagal memenuhi tenggat waktu pembayaran bunga obligasi sebesar $15,4 juta pada akhir masa tenggang 30 hari, setelah tenggat waktu pembayaran awal pada 17 September. Kegagalan Country Garden untuk membayar bunga obligasi selama masa tenggang, yang berakhir minggu lalu, dianggap sebagai gagal bayar, menurut pemberitahuan yang dikirim kepada pemegang obligasi.

Gagal bayar hampir pasti terjadi setelah perusahaan tersebut menyatakan pekan lalu bahwa mereka memperkirakan mungkin tidak dapat memenuhi semua kewajiban utang luar negerinya tepat waktu. Country Garden mungkin sedang merencanakan salah satu restrukturisasi utang terbesar yang pernah ada di Tiongkok.

Country Garden juga baru-baru ini mengalami penurunan penjualan dan ribuan proyek pembangunan terhenti di seluruh Tiongkok. Hal ini juga menyoroti kesulitan yang dihadapi Beijing dalam menangani krisis berkepanjangan yang telah mengguncang perekonomian terbesar kedua di dunia.

Penjualan dalam enam bulan pertama tahun ini menurun sebesar 44% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Saham perusahaan juga telah jatuh sekitar 70% tahun ini.

Konglomerat tersebut diperkirakan akan bergabung dengan puluhan pengembang lain dalam upaya restrukturisasi utang luar negeri. Namun, utang mereka yang besar, termasuk pinjaman dari bank dan perusahaan investasi, masih belum terselesaikan.

Loạt đại gia bất động sản ngã ngựa, Trung Quốc chật vật giải cứu - 1 — Evergrande adalah pengembang properti dengan utang terbanyak di dunia . (Foto: SCMP).

Dua tahun lalu, gagal bayar yang dialami pengembang properti lain, Evergrande, juga menimbulkan kekhawatiran tentang kondisi pasar properti Tiongkok. Dulunya merupakan perusahaan properti terkemuka di Tiongkok, Evergrande kini dikenal sebagai perusahaan dengan utang terbesar di dunia, dengan utang melebihi 300 miliar dolar AS.

Evergrande masih berjuang untuk menyelesaikan rencana restrukturisasi jangka panjangnya, yang baru-baru ini terhambat oleh ketidakmampuannya untuk membiayai kembali utang luar negerinya.

Menurut Bloomberg Billionaires Index , kekayaan bersih Xu Jiayin, pendiri Evergrande Group, kini telah turun menjadi hanya $979 juta. Hal ini karena saham perusahaan tersebut telah anjlok 86% sejak perdagangan dilanjutkan pada akhir Agustus.

Ketua Evergrande pernah menjadi orang terkaya kedua di China pada tahun 2017, dengan kekayaan bersih sebesar 42 miliar dolar AS. Hingga saat ini, kekayaannya telah menurun sebesar 98%. Ia juga sedang diselidiki oleh pihak berwenang China karena dicurigai melakukan aktivitas ilegal.

Ia terpaksa menjual saham perusahaan dan aset pribadi, termasuk karya seni dan kaligrafi, ketika pemerintah Tiongkok menolak untuk menyelamatkan Evergrande. Tahun lalu, ia dilaporkan menjual rumah mewah lainnya di London senilai lebih dari 200 juta dolar AS.

Nasib perusahaan ini bergantung pada sidang pengadilan Hong Kong terkait permintaan kreditor untuk likuidasi aset. Jika pengadilan memutuskan mengabulkan permintaan tersebut, Evergrande akan menghadapi lebih banyak hambatan dalam upaya menyelesaikan rencana restrukturisasinya untuk membayar kembali kreditornya.

Banyak bisnis bisa terseret ke dalam "rawa".

Gary Ng, seorang ekonom senior di bank Natixis, percaya bahwa bisnis properti lainnya juga berisiko terseret ke dalam "rawa" tersebut.

Selama bertahun-tahun, pengembang properti Tiongkok telah mengandalkan penerbitan obligasi domestik dan asing untuk mendukung investasi ulang. Perusahaan properti sering menjual apartemen sebelum selesai dibangun dan kemudian menggunakan hasilnya untuk berinvestasi dalam proyek pengembangan baru.

Namun, ketika para pembuat kebijakan berupaya membatasi pinjaman baru dengan kebijakan "tiga garis merah" yang ketat pada tahun 2020, model lama bagi pengembang properti pun runtuh.

Loạt đại gia bất động sản ngã ngựa, Trung Quốc chật vật giải cứu - 2 — Lebih dari 25 perusahaan real estat terbesar pada tahun 2020 kini telah gagal membayar utang mereka (Foto: SCMP).

Pada tahun 2020, sebagian besar dari 10 perusahaan real estat teratas di Tiongkok juga menghadapi penurunan penjualan yang tajam di tengah melemahnya kepercayaan konsumen, yang menambah kekhawatiran tentang likuiditas pengembang.

Para ahli berpendapat bahwa konsumen Tiongkok lebih memilih membeli rumah dari pengembang yang didukung negara karena pengembang tersebut cenderung lebih kecil kemungkinannya untuk bangkrut.

Dalam upaya untuk menyesuaikan arah kebijakan, para pembuat kebijakan Tiongkok mengumumkan langkah-langkah untuk mendukung sektor properti pada November lalu.

Bank-bank juga telah membuka jalur kredit baru untuk pengembang berkualitas tinggi, termasuk Country Garden. Namun sejauh ini mereka gagal mencegah krisis likuiditas.

Lebih dari 25 perusahaan real estat terbesar pada tahun 2020 kini telah gagal bayar. Menurut data Bloomberg, konglomerat real estat Tiongkok telah gagal bayar sekitar $115 miliar dari total obligasi dolar AS senilai $175 miliar yang beredar sejak tahun 2021. Sejumlah besar pinjaman bank domestik juga menghadapi restrukturisasi atau investasi ulang.

Sementara para pengembang berupaya keras menyelesaikan proyek perumahan yang belum selesai, Beijing dan pemerintah setempat sejauh ini menekankan perlunya penyelesaian proyek-proyek tersebut.

Meskipun angka komprehensif mengenai jumlah proyek pembangunan yang belum selesai tidak tersedia, data yang ada menunjukkan bahwa jumlah total proyek yang belum selesai telah menurun dibandingkan tahun 2021 tetapi tetap berada pada tingkat yang tinggi.

Kesulitan dalam hal kebijakan

Tahun ini, pemerintah Tiongkok berupaya memberikan lebih banyak dukungan bagi pembeli rumah. Bank-bank memangkas suku bunga untuk menutupi setengah dari pinjaman hipotek pada bulan September. Beberapa pemerintah kota mencabut pembatasan pembelian rumah mulai bulan Juli.

Menurut para ahli, krisis properti belum menyebabkan fluktuasi harga rumah yang signifikan. Harga rumah baru, indikator utama pasar properti di Tiongkok, telah turun di beberapa kota besar tetapi masih meningkat di kota-kota lainnya.

"Banyak kebijakan bertujuan untuk menstabilkan pasar domestik dan menyediakan likuiditas yang memadai bagi pengembang untuk menyelesaikan apartemen yang sudah ada dan mengurangi utang. Tetapi dengan begitu banyak tujuan, memastikan semuanya berjalan lancar adalah tugas yang sulit," tegas seorang ahli bank Natixis kepada Financial Times .

Para analis berpendapat bahwa Tiongkok telah menerapkan berbagai kebijakan untuk menghidupkan kembali pasar propertinya. Namun, kebijakan-kebijakan ini belum efektif, karena negara tersebut masih kesulitan mencapai keseimbangan antara memberikan dukungan likuiditas yang cukup dan mengekang spekulasi di sektor tersebut.

Loạt đại gia bất động sản ngã ngựa, Trung Quốc chật vật giải cứu - 3 — Menurut para ahli, krisis properti belum menyebabkan fluktuasi harga rumah yang signifikan (Foto: CNBC).

"China telah berjuang untuk menyeimbangkan kebijakan propertinya selama dua tahun terakhir. Mereka masih bergulat dengan cara mengatasi krisis properti. Namun, sejauh ini, langkah-langkah yang telah mereka ambil belum cukup untuk mengurangi risiko kredit yang terkait dengan konglomerat properti besar," kata Larry Hu, kepala ekonom di Universitas Macquarie, kepada Financial Times .

Krisis properti merupakan masalah sulit bagi Tiongkok karena konstruksi dan properti adalah pendorong utama pertumbuhan negara tersebut. Sektor properti dan industri terkait menyumbang sekitar seperempat dari PDB Tiongkok.

Rory Green, seorang ahli di TS Lombard, mengatakan bahwa para pembuat kebijakan Tiongkok tampaknya telah memahami kebutuhan penting untuk mengurangi leverage aset dua tahun lalu.

"Namun, kesalahannya adalah tidak memiliki rencana tentang bagaimana mereka akan mengubahnya dan mempersiapkan diri untuk potensi perubahan di sektor ini. Sangat sulit untuk tiba-tiba mengubah model pertumbuhan dan mencoba mengalokasikan kembali sumber daya dari sektor properti, terutama ketika sektor ini memiliki keterkaitan aset yang sangat kuat dengan rumah tangga dan pemerintah daerah dalam sistem keuangan," jelas Green.

Sumber