Serangkaian raksasa real estat "jatuh dari kudanya", Tiongkok berjuang untuk menyelamatkan mereka

[iklan_1]

Serangkaian taipan "jatuh dari kuda mereka"

Pasar properti China telah dilanda gejolak yang berkepanjangan. Pengembang properti swasta Country Garden baru-baru ini dinyatakan gagal bayar atas obligasi dolar AS-nya, yang menggarisbawahi kesulitan perusahaan tersebut karena sektor properti China tidak menunjukkan tanda-tanda pemulihan.

Country Garden gagal membayar bunga obligasi sebesar $15,4 juta dolar pada akhir masa tenggang 30 hari, setelah melewatkan tenggat waktu pembayaran asli pada 17 September. Kegagalan Country Garden untuk melakukan pembayaran bunga obligasi selama masa tenggang yang berakhir minggu lalu dianggap sebagai peristiwa wanprestasi, menurut pemberitahuan yang dikirim kepada pemegang obligasi.

Gagal bayar tersebut hampir dipastikan setelah perusahaan tersebut mengatakan pekan lalu bahwa mereka memperkirakan tidak akan mampu memenuhi semua kewajiban utang luar negerinya tepat waktu. Country Garden mungkin sedang merencanakan salah satu restrukturisasi utang terbesar yang pernah ada di Tiongkok.

Country Garden juga mengalami penurunan penjualan baru-baru ini dan ribuan proyek pembangunan terhenti di seluruh China, yang menggarisbawahi kesulitan Beijing dalam mengatasi krisis berkepanjangan yang telah mengguncang ekonomi terbesar kedua di dunia.

Penjualan dalam enam bulan pertama tahun ini turun 44% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Saham perusahaan juga telah turun sekitar 70% tahun ini.

Grup ini diperkirakan akan bergabung dengan puluhan pengembang lain yang melakukan restrukturisasi utang di luar negeri, tetapi utang besar mereka, termasuk pinjaman dari bank dan perusahaan investasi, masih belum pasti.

Loạt đại gia bất động sản ngã ngựa, Trung Quốc chật vật giải cứu - 1 — Evergrande adalah pengembang properti dengan utang terbanyak di dunia . (Foto: SCMP).

Dua tahun lalu, gagal bayar yang dialami pengembang lain, Evergrande, juga menimbulkan kekhawatiran tentang kondisi pasar properti di Tiongkok. Evergrande, yang dulunya merupakan perusahaan properti terkemuka di Tiongkok, kini dikenal sebagai perusahaan dengan utang terbesar di dunia, dengan utang lebih dari 300 miliar dolar AS.

Evergrande masih berjuang untuk menyelesaikan rencana restrukturisasi jangka panjangnya, yang baru-baru ini terhambat ketika gagal membiayai kembali utang luar negerinya.

Menurut Bloomberg Billionaires Index , aset milik Xu Ka Yin, pendiri Evergrande Group, kini hanya sebesar 979 juta USD. Alasannya adalah saham perusahaan tersebut telah turun 86% sejak perdagangan dilanjutkan pada akhir Agustus.

Ketua Evergrande adalah orang terkaya kedua di China pada tahun 2017, dengan kekayaan sebesar 42 miliar dolar AS. Kekayaannya sejak itu telah turun sebesar 98%. Ia juga sedang diselidiki oleh pihak berwenang China karena dicurigai melakukan aktivitas ilegal.

Ia terpaksa menjual saham perusahaannya dan aset pribadinya, termasuk karya seni dan kaligrafi, ketika pemerintah Tiongkok menolak untuk menyelamatkan Evergrande. Tahun lalu, ia dikabarkan telah menjual vila lain senilai lebih dari 200 juta USD di London (Inggris).

Nasib perusahaan bergantung pada sidang pengadilan Hong Kong terkait permohonan likuidasi dari salah satu kreditur. Jika pengadilan mengabulkan permohonan tersebut, Evergrande akan menghadapi lebih banyak kesulitan dalam upaya menyelesaikan rencana restrukturisasi untuk membayar kembali para krediturnya.

Banyak bisnis mungkin akan terseret ke dalam "rawa" tersebut.

Gary Ng, ekonom senior di bank Natixis, mengatakan bisnis properti lainnya berisiko terseret ke dalam "rawa" tersebut.

Selama bertahun-tahun, pengembang properti Tiongkok mengandalkan penerbitan obligasi dalam dan luar negeri untuk mendanai investasi ulang. Pengembang sering menjual apartemen sebelum selesai dibangun dan menggunakan hasilnya untuk mendanai proyek pembangunan baru.

Namun, ketika para pembuat kebijakan berupaya membatasi pinjaman baru dengan kebijakan "tiga garis merah" yang ketat pada tahun 2020, model lama untuk pengembang properti pun runtuh.

Loạt đại gia bất động sản ngã ngựa, Trung Quốc chật vật giải cứu - 2 — Lebih dari 25 perusahaan real estat terbesar pada tahun 2020 kini bangkrut (Foto: SCMP).

Pada tahun 2020, sebagian besar dari 10 grup properti teratas di Tiongkok juga menghadapi penurunan tajam dalam penjualan di tengah menurunnya kepercayaan konsumen, yang menambah kekhawatiran tentang likuiditas pengembang.

Para ahli mengatakan bahwa masyarakat Tiongkok menunjukkan tanda-tanda lebih memilih membeli rumah dari pengembang yang didukung negara karena pengembang tersebut cenderung lebih kecil kemungkinannya untuk bangkrut.

Dalam upaya memperbaiki keadaan, para pembuat kebijakan Tiongkok mengumumkan langkah-langkah dukungan untuk sektor real estat pada November lalu.

Bank-bank juga telah membuka jalur kredit baru untuk pengembang berkualitas tinggi, termasuk Country Garden. Namun, sejauh ini mereka gagal mencegah krisis likuiditas.

Lebih dari 25 pengembang terbesar tahun 2020 kini telah gagal bayar. Menurut data yang dikumpulkan oleh Bloomberg, pengembang Tiongkok telah gagal bayar sekitar $115 miliar dari $175 miliar obligasi dolar yang beredar sejak tahun 2021. Sejumlah besar pinjaman bank domestik juga menghadapi restrukturisasi atau investasi ulang.

Saat para pengembang terpukul, Beijing dan pemerintah daerah sejauh ini menekankan perlunya menyelesaikan proyek perumahan yang belum selesai.

Meskipun tidak ada data komprehensif mengenai jumlah proyek pembangunan yang belum selesai, data yang tersedia menunjukkan bahwa jumlah total proyek yang belum selesai telah menurun dibandingkan tahun 2021 tetapi tetap tinggi.

Dilema kebijakan

Tahun ini, pemerintah Tiongkok berupaya memberikan lebih banyak dukungan kepada para pembeli. Bank-bank memangkas suku bunga untuk menutupi setengah dari pinjaman hipotek pada bulan September. Beberapa pemerintah kota mencabut pembatasan pembelian rumah pada bulan Juli.

Para ahli mengatakan bahwa krisis properti belum menyebabkan fluktuasi besar pada harga rumah. Harga rumah baru, indikator utama pasar properti China, telah turun di beberapa kota besar tetapi masih meningkat di kota-kota lainnya.

“Banyak kebijakan yang bertujuan untuk menstabilkan pasar domestik dan menyediakan likuiditas yang cukup bagi pengembang untuk menyelesaikan apartemen yang sudah ada dan mengurangi utang. Tetapi ketika ada begitu banyak target, memastikan semuanya berjalan dengan baik adalah tugas yang sulit,” tegas seorang ahli dari bank Natixis kepada Financial Times .

Para analis mengatakan bahwa China telah memperkenalkan sejumlah kebijakan untuk menghidupkan kembali pasar properti, tetapi kebijakan-kebijakan tersebut belum efektif karena mereka kesulitan mencapai keseimbangan antara memberikan dukungan likuiditas yang cukup dan mencoba untuk mengekang spekulasi di sektor tersebut.

Loạt đại gia bất động sản ngã ngựa, Trung Quốc chật vật giải cứu - 3 — Menurut para ahli, krisis di sektor properti belum menyebabkan fluktuasi harga rumah yang signifikan (Foto: CNBC).

"China telah berjuang untuk mencapai keseimbangan dalam kebijakan propertinya selama dua tahun terakhir. Mereka masih berjuang untuk menemukan cara mengatasi krisis properti. Namun, sejauh ini, langkah-langkah yang telah mereka ambil belum cukup untuk mengurangi risiko kredit yang terkait dengan kelompok properti besar," kata Larry Hu, kepala ekonom di Universitas Macquarie, kepada Financial Times .

Krisis properti merupakan masalah sulit bagi China karena konstruksi dan real estat adalah pendorong utama pertumbuhan negara tersebut. Real estat dan industri terkait menyumbang sekitar seperempat dari PDB China.

Rory Green, seorang ahli di bank TS Lombard, mengatakan bahwa para pembuat kebijakan Tiongkok tampaknya telah memahami pentingnya pengurangan utang dua tahun lalu.

“Namun, kesalahannya adalah tidak memiliki rencana tentang bagaimana mereka akan mengubahnya dan mempersiapkan diri untuk perubahan yang mungkin terjadi di sektor ini. Sangat sulit untuk tiba-tiba mengubah model pertumbuhan dan mencoba mengalokasikan kembali sumber daya dari sektor properti, terutama ketika sektor ini memiliki keterkaitan aset yang sangat besar dengan rumah tangga dan pemerintah daerah dalam sistem keuangan,” jelas Bapak Green.

Sumber