Jumlah apartemen baru di Hanoi meningkat, tetapi harga rumah masih belum turun

Survei harga apartemen baru di distrik Dong Da, harga terendah mulai dari 75 juta VND/m2; Hanoi mengumumkan 5 proyek yang diizinkan untuk dijual kepada orang asing, sebagian besarnya adalah apartemen mewah... Itulah beberapa berita real estat penting minggu lalu.

Wakil Menteri Konstruksi : Harga perumahan meningkat drastis meskipun pasar transaksi tidak terlalu aktif.

Pada konferensi pers rutin Pemerintah pada sore hari tanggal 7 Oktober, Wakil Menteri Konstruksi Nguyen Viet Hung menjawab pers tentang kenaikan mendadak harga perumahan di beberapa kota besar, harga virtual meskipun pasar transaksi tidak benar-benar aktif.

Oleh karena itu, Bapak Hung menunjukkan beberapa penyebab situasi ini. Pertama, hal ini disebabkan oleh ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan, di mana permintaan jauh lebih besar daripada penawaran. Kedua, akibat lonjakan harga, inflasi, dan pelelangan tanah di beberapa daerah. Ketiga, faktor penyebab kenaikan harga perumahan adalah karena biaya input pembangunan proyek yang terus meningkat.

Bapak Vu Hong Thanh, Ketua Komite Ekonomi, berbicara pada pertemuan pada pagi hari tanggal 9 Oktober.

Wakil Menteri Konstruksi mengatakan bahwa terdapat banyak ketentuan hukum yang melarang manipulasi pasar dan inflasi harga. Khususnya dalam Kitab Undang-Undang Hukum Pidana, Undang-Undang Pertanahan, dan khususnya Undang-Undang tentang Usaha Properti Tahun 2023, terdapat ketentuan yang sangat jelas tentang perbuatan yang dilarang dalam usaha properti.

Bapak Hung mengatakan bahwa Kementerian Konstruksi telah mengeluarkan dokumen yang menganalisis struktur biaya, harga jual, alasan kenaikan harga real estat dan mengusulkan sejumlah solusi untuk mengurangi harga perumahan dan tanah serta menstabilkan pasar real estat.

Kementerian juga telah menerbitkan dokumen untuk memperkuat pengelolaan dan pengendalian fluktuasi harga real estat kepada Komite Rakyat provinsi dan kota; di mana ia mengusulkan solusi serta merekomendasikan kementerian, cabang dan provinsi untuk melaksanakan tugas-tugas khusus.

Permintaan pasar real estat yang besar

Demikian pendapat Prof. Dr. Hoang Van Cuong, Anggota Komite Keuangan dan Anggaran Majelis Nasional, dalam Lokakarya "Pasar Properti Vietnam dalam Konteks Amandemen Undang-Undang Pertanahan, Perumahan, dan Bisnis Properti".

Menurut Bapak Cuong, permintaan pasar saat ini sangat tinggi, terutama di Hanoi, banyak proyek langsung ludes terjual begitu diluncurkan. Namun, hal ini belum tentu merupakan pertanda baik.

Prof. Dr. Hoang Van Cuong berbagi tentang situasi pasar real estat.

"Akhir-akhir ini, masalah hukum telah menyebabkan penurunan pasokan. Selain itu, biaya pelaksanaan proyek meningkat, dan akses ke lahan bersih juga semakin sulit. Saat ini, pasokan sebagian besar berasal dari proyek-proyek yang telah dimulai sebelumnya," ujar Bapak Cuong.

Menurut anggota Komite Keuangan dan Anggaran Majelis Nasional, situasi kenaikan harga properti yang "eksplosif" dalam konteks penurunan persediaan tetapi tidak ada peningkatan pasokan akan menyebabkan pasar menjadi tidak seimbang. Inilah saatnya para spekulan akan paling diuntungkan, alih-alih pembeli rumah yang sebenarnya.

Berbicara di lokakarya tersebut, Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Realtor Vietnam (VARS), mengatakan bahwa eskalasi harga properti semata-mata disebabkan oleh hukum penawaran dan permintaan. Jika kita ingin "mendinginkan" harga jual, faktor yang perlu dipengaruhi adalah pasokan, bukan intervensi administratif.

"Pasar saat ini terbagi menjadi dua segmen. Pertama, segmen kelas atas yang melayani masyarakat dengan kondisi keuangan yang baik dan investor. Kedua, segmen perumahan sosial. Perlu dicatat bahwa produk-produk terjangkau, segmen di antara kedua segmen di atas, hampir tidak ada," tegas Bapak Dinh.

Kepala VARS mengatakan bahwa proyek-proyek yang terjangkau merupakan dambaan mayoritas masyarakat, dan inilah bagian penting yang hilang dalam gambaran pasar secara keseluruhan. Para pembuat kebijakan perlu memiliki regulasi khusus untuk mempromosikan segmen ini, agar pasar dapat benar-benar stabil.

Jumlah apartemen baru di Hanoi meningkat, tetapi harga rumah masih belum turun

Menurut CBRE, pasokan apartemen baru di Hanoi terus meningkat. Pada kuartal ketiga tahun 2024 saja, pasar mencatat lebih dari 8.200 apartemen terjual. Dalam 9 bulan terakhir, total pasokan apartemen baru yang terjual dapat mencapai 19.000 unit, melampaui total pasokan sepanjang tahun 2023. Ini juga merupakan angka tertinggi yang pernah tercatat di Hanoi dalam 5 tahun terakhir.

Senada dengan itu, segmen rumah bandar juga mengalami peningkatan pasokan yang signifikan. Pada kuartal ketiga tahun 2024, pasar mencatat penjualan lebih dari 3.200 unit baru, 80% di antaranya berasal dari kawasan perkotaan di Distrik Dong Anh. Angka ini melampaui total pasokan baru sepanjang tahun lalu. Secara total, terdapat 3.500 unit baru yang terjual dalam 9 bulan terakhir, tertinggi dalam 5 tahun terakhir.

Menurut Ibu Nguyen Hoai An, Direktur Senior cabang CBRE Hanoi, diperkirakan bahwa mulai sekarang hingga akhir tahun, pasokan apartemen dan rumah bandar akan mencapai hampir 5.000 unit baru untuk dijual, terutama dari proyek Vinhomes, Sunshine Group dan Nam Cuong Group di wilayah Barat dan Timur kota.

Tahun ini, jumlah apartemen dan townhouse baru yang diluncurkan diperkirakan mencapai jumlah tertinggi dalam beberapa tahun terakhir, masing-masing hampir 30.000 dan 5.000 unit. Dengan angka-angka ini, Ibu An menegaskan bahwa siklus kelangkaan pasokan perumahan di Hanoi selama 4 tahun terakhir telah berakhir.

Namun, meskipun pasokan meningkat, harga jual tidak menunjukkan tanda-tanda penurunan. Harga rata-rata apartemen adalah VND69 juta/m2, naik 6% secara kuartalan dan 28% secara tahunan. Demikian pula, harga rumah bandar baru juga naik menjadi VND235 juta/m2, naik 16% secara kuartalan dan hampir 27% secara tahunan.

Survei harga apartemen baru di distrik Dong Da, harga terendah mulai 75 juta VND/m2

Menurut penyelidikan reporter Surat Kabar Elektronik Investasi, di distrik Dong Da - salah satu distrik tersibuk dan terpadat di Hanoi - ada 3 proyek apartemen baru yang dibuka untuk dijual.

Yang pertama adalah The Ninety Complex (Jalan Lang, Kelurahan Nga Tu So), ini adalah apartemen kondotel, pelanggan akan menandatangani kontrak sewa 50 tahun dengan investor.

Proyek Ninety Complex terletak tepat di Jalan Lang, Kelurahan Nga Tu So. Foto: Thanh Vu

Harga apartemen di sini akan berfluktuasi sekitar 75-80 juta VND/m2. Untuk apartemen dengan lokasi strategis, harga jualnya akan naik menjadi 90 juta VND/m2. Biaya jasa di proyek ini adalah 20.000-25.000 VND/m2/bulan. Apartemen-apartemen ini diperkirakan akan serah terima pada kuartal pertama tahun 2025.

Perlu diperhatikan bahwa pembeli perlu memberikan perhatian khusus pada masalah hukum proyek kondotel. Saat ini, proyek-proyek di segmen ini masih "terjebak" dalam tahap penerbitan buku merah, meskipun Pemerintah telah menerbitkan Keputusan No. 10/2023/ND-CP untuk menyelesaikan kesulitan dalam masalah ini. Berdasarkan diskusi dengan para broker, proyek The Ninety Complex masih membuka kemungkinan penerbitan buku merah kepada pelanggan.

"Setelah kontrak berakhir, biaya perpanjangan akan dihitung berdasarkan pajak bumi dan bangunan yang berlaku saat itu. Selain itu, jika apartemen tersebut diizinkan untuk mendapatkan buku merah di kemudian hari, investor akan membantu penghuni dalam pembuatan buku tersebut. Biaya pendaftaran akan dibayarkan oleh penghuni," ujar broker tersebut.

Berikutnya adalah proyek apartemen The Gloria (Jalan Nguyen Hong, Distrik Lang Ha). Apartemen dari lantai 3 hingga 8 dijual oleh investor sebagai apartemen kepemilikan jangka panjang. Apartemen di lantai atas akan dioperasikan sebagai apartemen hotel untuk disewakan, bukan untuk dijual.

Proyek ini baru saja serah terima rumah pada kuartal ketiga tahun 2024. Saat ini, dana untuk penjualan apartemen langsung dari investor telah habis, sehingga pelanggan hanya dapat membeli apartemen yang dialihkan dari penghuni. Harga rata-rata apartemen di sini sekitar 115-120 juta VND/m2.

Menurut broker, jika pelanggan mempercayakan unit sewanya untuk dioperasikan, rata-rata apartemen 2 kamar tidur dapat menghasilkan sekitar 18 juta VND per bulan (tidak termasuk biaya operasional). Namun, jika pelanggan menyewakannya sendiri, pendapatannya bisa mencapai 25 juta VND/bulan.

Berikutnya adalah gedung apartemen HD Mon Central (Kelurahan Lang Ha, Distrik Dong Da). Proyek ini akan mulai dijual pada November 2024. Semua apartemen yang ditawarkan memiliki hak kepemilikan jangka panjang. Untuk apartemen berlantai rendah, harganya sekitar 135 juta VND/m2. Untuk apartemen berlantai tinggi, harganya sekitar 150 juta VND/m2.

Hanoi umumkan 5 proyek yang diizinkan dijual ke asing, sebagian besar apartemen mewah

Baru-baru ini, Departemen Konstruksi Hanoi telah mengumumkan daftar proyek yang memungkinkan organisasi dan individu asing untuk memiliki saham di kota tersebut, per Oktober 2024.

Proyek pertama adalah gedung HH2-1A di kompleks hunian, komersial, dan layanan Golden Palace A, dengan nama komersial The Matrix One (Kelurahan Me Tri dan Phu Do, Distrik Nam Tu Liem). Investor proyek ini adalah Mai Linh Investment Joint Stock Company. Saat ini, harga apartemen di sini berfluktuasi sekitar 90-100 juta VND/m2.

4/5 proyek yang diumumkan berlokasi di distrik Nam Tu Liem. Foto: Thanh Vu

Berikutnya adalah proyek Kompleks Viha (Jalan Nguyen Tuan, Distrik Thanh Xuan) yang dikerjakan oleh konsorsium Xuan Loc Tho Company Limited dan Thong Nhat Printing and Trading Joint Stock Company. Semua apartemen di sini memiliki minimal 2 kamar tidur atau lebih, dengan luas apartemen terkecil hingga 72 m2. Harga saat ini sekitar 90 juta VND/m2.

Berikutnya adalah gedung apartemen milik investor HBI JSC. Khususnya, termasuk gedung Z38M.1, Z38.1, dan U39.1 di atas kavling F2 - F4 - CH04. Selain itu, terdapat juga gedung Z38M.1 dan Z38.1 di atas kavling F2 - F4 - CH05.

Menurut pengumuman dari Dinas Konstruksi, proyek ini berlokasi di Kelurahan Tay Mo, Kecamatan Nam Tu Liem. Dengan demikian, kemungkinan besar bangunan-bangunan ini akan menjadi bagian dari proyek Imperia Smart City. Saat ini, apartemen baru di sini ditawarkan dengan harga sekitar 70 juta VND/m2.

Terakhir, apartemen U35.1, U35.2, dan U35.3 berada di kavling F2 – CH01 kawasan perkotaan baru Tay Mo – Dai Mo – Vinhomes Park, dengan nama komersial Vinhomes Smart City (kelurahan Tay Mo, distrik Nam Tu Liem). Investor proyek ini adalah SV Tay Ha Noi Real Estate Development and Business Joint Stock Company.

Dalam laporan terbaru, Cushman & Wakefield menyatakan bahwa Vietnam merupakan pasar yang sedang berkembang untuk menarik investasi dengan tingkat keuntungan yang menarik. Saat ini, tingkat keuntungan segmen real estat residensial sekitar 8-10% per tahun, lebih tinggi daripada 2-3% per tahun di negara-negara di kawasan tersebut.

Aeon Mall rugi lebih dari 7 juta USD akibat pembatalan proyek di distrik Hoang Mai

Laporan keuangan semester pertama Aeon Mall untuk tahun fiskal 2024-2025 mengungkapkan bahwa pembatalan proyek di distrik Hoang Mai (Hanoi) menyebabkan grup tersebut kehilangan sekitar 1,1 miliar yen, setara dengan 7,4 juta USD.

Sebelumnya, pada tahun 2019, Aeon Mall Vietnam mengusulkan kepada para pemimpin Kota Hanoi untuk melaksanakan proyek lahan parkir yang dipadukan dengan pusat perbelanjaan. Pada awal Februari 2023, Komite Rakyat Kota telah menyetujui perencanaan terperinci untuk proyek tersebut. Area perencanaan berada di Distrik Dai Kim dan Distrik Thinh Liet, Distrik Hoang Mai.

Total luas lahan yang direncanakan sekitar 8 hektar, yang mana 1,97 hektar untuk lalu lintas kota dan 6,06 hektar adalah lahan penelitian proyek.

Tujuan dari proyek ini adalah untuk membentuk model bangunan tempat parkir yang dipadukan dengan pusat komersial, perkantoran, dan pergudangan modern, terhubung secara sinkron, dan berteknologi tinggi.

Aeon Mall Hoang Mai diharapkan menjadi pusat perbelanjaan ketiga grup Jepang tersebut di Hanoi, setelah Aeon Mall Long Bien dan Aeon Mall Ha Dong, dengan harapan tinggi untuk berkontribusi pada pasar ritel di ibu kota.

Namun, pada awal tahun ini, informasi tentang proyek Aeon Mall Hoang Mai tidak lagi ada dalam rencana Aeon Group untuk mengembangkan pusat perbelanjaan di Vietnam.

Namun, Tn. Furusawa Yasuyuki, Direktur Umum Aeon Vietnam, menegaskan bahwa dalam visi jangka panjang, Vietnam masih merupakan pasar utama kedua, selain Jepang, dalam strategi Aeon.

Laporan setengah tahunan Aeon Mall untuk tahun fiskal 2024 mengatakan pasar Vietnam menghasilkan pendapatan hampir 8,2 miliar yen, sekitar 55 juta USD, untuk grup induk, naik 15% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Da Nang menyambut 941 apartemen mewah di sepanjang Sungai Han

Tn. Tran Van Hoang, Wakil Direktur Departemen Konstruksi Kota Da Nang, baru saja menandatangani pemberitahuan tentang perumahan masa depan di proyek kompleks apartemen di tepi Sungai Han yang memenuhi syarat untuk dijual.

Proyek kompleks apartemen di tepi Sungai Han sedang dalam pembangunan pondasi dan ruang bawah tanah.

Menurut Departemen Konstruksi, jumlah rumah masa depan yang memenuhi syarat untuk dijual di proyek kompleks apartemen Sungai Han yang diinvestasikan oleh Perusahaan Saham Gabungan Dong Do Group adalah 941 apartemen dengan luas mulai dari 45,1 m2 hingga 264,9 m2, dengan luas total 67.522,8 m2.

Menurut sertifikat pendaftaran investasi pertama yang dikeluarkan oleh Departemen Perencanaan dan Investasi Kota Da Nang pada 13 Januari 2022, proyek kompleks apartemen di tepi Sungai Han memiliki total 941 apartemen, dengan total modal investasi lebih dari 1,324 miliar VND.

Saat ini, proyek ini memiliki nama komersial Peninsula Da Nang. Athena Luxury Investment Company Limited bertindak sebagai pengembang proyek, dan Vietnam Smart City Joint Stock Company (milik Dat Xanh Group) bertindak sebagai distributor eksklusif. Produk proyek ini meliputi apartemen mewah (termasuk 28 apartemen 3 kamar tidur, 164 apartemen 1 kamar tidur, dan 749 apartemen 2 kamar tidur) dan rumah toko di podium.

Harga jual rata-rata proyek ini sekitar 53,5 juta VND/m2, setelah dikurangi kebijakan preferensial penjualan pembukaan pertama. Investor diperkirakan akan melakukan penyesuaian harga setiap 15 hari pada bulan Oktober, November, dan Desember 2024.

Perusahaan Saham Gabungan Dong Do Group ditetapkan sebagai pemenang lelang hak guna lahan Kavling A2-1, kawasan permukiman desa nelayan Nai Hien Dong (Jalan Le Van Duyet, Kelurahan Nai Hien Dong, Kecamatan Son Tra) pada tanggal 3 Agustus 2020 dengan harga penawaran sebesar 43,3 juta VND/m2. Sebelumnya, harga awal lelang lebih dari 42,17 juta VND/m2, dengan total luas lahan 7.167,5 m2.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/luong-chung-cu-moi-ha-noi-tang-nhung-gia-nha-van-khong-giam-d227281.html