'Pengetatan' kredit properti: Hindari menyamakan pembeli rumah dengan 'spekulan dan peselancar'

TPO - Saat ini, sebagian besar investor bekerja sama dengan bank untuk menyalurkan paket kredit bagi pembeli rumah. Kebijakan ini penting, baik untuk merangsang pasar maupun memudahkan masyarakat mengakses perumahan, yang secara langsung memengaruhi likuiditas dan penyerapan produk. Pengetatan kredit perlu membedakan antara spekulasi dan akumulasi yang sah untuk menghindari dampak negatif pada pasar.

Báo Tiền Phong•10/10/2025

Hindari tujuan yang membingungkan

Baru-baru ini, Kementerian Konstruksi mengusulkan batas pinjaman untuk perumahan komersial: tidak lebih dari 50% dari nilai kontrak untuk pinjaman pembelian rumah kedua, dan tidak lebih dari 30% untuk rumah ketiga atau lebih. Kebijakan ini diharapkan dapat membatasi spekulasi dan mengarahkan pasar agar beroperasi lebih sehat.

Menurut Institut Riset dan Evaluasi Pasar Real Estat Vietnam (VARS IRE), proposal ini seharusnya menghindari penyetaraan kelompok "spekulan dan peselancar" dengan mereka yang membeli rumah kedua atau ketiga untuk tujuan yang sah, seperti eksploitasi bisnis atau akumulasi aset untuk anak-anak. Menurut lembaga ini, kelompok investor yang membeli untuk eksploitasi sewa atau akumulasi jangka panjang memiliki dampak positif, membantu meningkatkan likuiditas dan mendorong pasar yang lebih dinamis.

“Jika kebijakan pembatasan kredit diterapkan secara seragam, tanpa membeda-bedakan subjek, kemungkinan besar hal ini akan menghilangkan semua dinamika pasar yang positif,” komentar VARS IRE.

Pengetatan kredit tidak seharusnya diterapkan secara universal.

Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Pialang Properti Vietnam (VARS), mengatakan bahwa masyarakat Vietnam memiliki kebiasaan mengakumulasi properti untuk investasi atau membelikannya untuk anak cucu mereka. “Ini merupakan kebutuhan yang wajar dan perlu didorong. Membeli rumah untuk disewakan atau membuka toko juga berkontribusi dalam memenuhi permintaan perumahan di pasar. Jika permintaan riil disamakan dengan spekulasi, permintaan akan menurun dan bisnis akan kesulitan,” ujar Bapak Dinh.

Menurut Bapak Dinh, pengetatan kredit atau pengenaan pajak tidak seharusnya diterapkan secara universal, melainkan harus menyasar spekulan melalui langkah-langkah teknis. Jika tidak, pasar akan menjadi tidak seimbang, mengurangi likuiditas, dan memengaruhi daya saing bisnis.

VARS IRE percaya bahwa solusi jangka panjang untuk menurunkan harga perumahan adalah dengan mengembangkan perumahan komersial yang terjangkau. Menurut laporan kuartal kedua tahun ini, apartemen mewah menyumbang lebih dari 60% dari total pasokan, sementara apartemen terjangkau hampir tidak ada, hanya muncul di beberapa proyek perumahan sosial.

Di kota-kota besar seperti Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, segmen perumahan terjangkau telah "menghilang" selama bertahun-tahun, menyebabkan ketidakseimbangan antara pasokan dan permintaan yang mendorong kenaikan harga. VARS IRE berkomentar bahwa "ketika permintaan melebihi pasokan, kenaikan harga tidak dapat dihindari", sehingga meningkatkan pasokan baru merupakan solusi mendasar, alih-alih memperketat kredit secara menyeluruh.

VARS IRE merekomendasikan agar badan pengatur mengembangkan kebijakan yang fleksibel dan layak, menghindari penerapan regulasi program perumahan sosial yang masih banyak bermasalah secara mekanis. Solusi regulasi harus mencapai dua tujuan: mengendalikan spekulasi tanpa mengurangi permintaan legal dan menstabilkan pasar dalam jangka panjang.

Harus membayar peran pasar yang tepat

Profesor Dang Hung Vo - mantan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup - mengatakan bahwa hal terpenting sekarang adalah memulihkan peran pasar yang tepat dalam mengalokasikan sumber daya dan aliran modal.

Menurut Bapak Vo, ekonomi pasar adalah model yang paling menghormati mekanisme kapitalisasi—artinya, memungkinkan modal beroperasi secara fleksibel, menemukan tempat yang paling efisien. "Jangan buat regulasi yang menghambat proses kapitalisasi. Melarang kapitalisasi sama saja dengan melarang pasar, anti-pasar," tegas Bapak Vo.

Bapak Vo mengatakan, banyak regulasi yang ada saat ini masih cenderung bersifat mekanisme subsidi, sehingga mendistorsi aturan pasar dan menghambat pembangunan.

"Kita menggunakan pola pikir subsidi untuk mengelola pasar, yang sangat merugikan pertumbuhan ekonomi. Vietnam sering meminta negara-negara lain untuk mengakuinya sebagai ekonomi pasar, tetapi sejauh ini, sebagian besar negara G7 belum mengakuinya karena mereka melihat kita beroperasi dengan pola pikir lama, membuat keputusan yang bertentangan dengan prinsip-prinsip pasar," analisis Bapak Vo.

Mengenai harga rumah, menurut Bapak Vo, akar masalahnya bukan terletak pada pengetatan atau pelonggaran kredit, melainkan pada kebijakan pasokan. "Kisah harga rumah adalah kisah pasokan. Jika pasokan di semua segmen, terutama perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah, tidak ditingkatkan, maka harga rumah akan terus meningkat. Ini adalah tanggung jawab kebijakan Negara," ujar Bapak Vo.

Namun, Bapak Vo juga menekankan bahwa dalam ekonomi pasar, perusahaanlah yang menentukan arah investasi, bukan Negara. "Segmen mana pun yang menguntungkan, perusahaan akan berinvestasi di dalamnya, itulah hukum alam. Negara tidak dapat dan tidak seharusnya campur tangan dengan membatasi kredit atau melarang perusahaan berinvestasi di bidang ini atau itu. Melakukan hal itu bertentangan dengan mekanisme pasar," tegas Profesor Vo.

Menurut Bapak Vo, peran Negara bukanlah untuk membuat keputusan atas nama bisnis, tetapi untuk menciptakan kerangka kerja yang transparan dan setara sehingga semua sektor ekonomi dapat beroperasi sesuai dengan hukum pasar yang melekat.

"Setelah kita memilih model ekonomi pasar, kita harus benar-benar mempercayai dan menghormati mekanisme pasar, alih-alih intervensi administratif dengan pola pikir subsidi," tambah Bapak Vo.