Membeli rumah untuk disewakan dengan keuntungan besar: Tips cek cepat

Membeli dan menyewa properti merupakan bentuk investasi properti yang populer di Vietnam saat ini. Investor seringkali mendapatkan banyak keuntungan dari jenis bisnis ini karena potensi keuntungannya yang stabil dan kemampuannya untuk mengakumulasi aset dari waktu ke waktu.

Namun, berinvestasi di properti sewa juga memiliki risiko tertentu. Meskipun Anda memiliki rumah, tidak selalu mudah menemukan penyewa atau mendapatkan arus kas yang stabil dari penyewaan. Selain itu, biaya pengelolaan, pemeliharaan, perbaikan, dan sebagainya juga dapat memengaruhi keuntungan investor.

Jadi, adakah cara untuk menentukan apakah suatu properti layak diinvestasikan untuk disewakan? BiggerPockets - jejaring sosial investasi real estat terbesar di AS - mengungkap aturan 2% untuk membantu investor mengevaluasi potensi transaksi real estat dengan cepat.

Terapkan aturan 2%

Aturan 2% adalah alat sederhana namun efektif yang digunakan untuk memperkirakan potensi pendapatan properti sewaan. Berdasarkan aturan ini, pendapatan sewa bulanan sebuah properti harus sama dengan atau lebih besar dari 2% dari harga belinya agar dianggap sebagai investasi yang baik.

Pertama, Anda perlu menentukan jumlah uang yang perlu dikeluarkan untuk memiliki properti tersebut, termasuk biaya pajak dan jasa perantara. Selanjutnya, Anda perlu menghitung perkiraan pendapatan dari penyewaan.

Anda dapat mengumpulkan data ini sendiri atau melalui perusahaan pialang real estat profesional.

Jika pendapatan sewa bulanan sama dengan atau lebih besar dari 2% dari harga pembelian, properti tersebut berpotensi menjadi investasi yang bagus.

Jika pendapatan sewa bulanan kurang dari 2% dari harga beli, investasi tersebut mungkin tidak menghasilkan imbal hasil yang diharapkan. Jika Anda tetap ingin berinvestasi di properti ini, Anda perlu menyesuaikan harga sewa atau mengurangi biaya operasional untuk mencapai tingkat imbal hasil yang diinginkan.

Misalnya, katakanlah Anda membeli sebuah apartemen seharga 2 miliar VND, menurut aturan 2%, pendapatan sewa bulanan minimum untuk memastikan keuntungan yang baik adalah 40 juta VND.

Kawasan real estate di Hanoi (Foto: Tran Khang).

Jika arus kas sewa mencapai 50 juta VND/bulan, ini menunjukkan bahwa ini merupakan investasi potensial. Sebaliknya, jika harga sewa hanya mencapai 30 juta VND/bulan, Anda perlu mempertimbangkan untuk menyesuaikan harga sewa atau mengurangi biaya untuk mencapai tingkat pengembalian yang diinginkan.

Namun, aturan 2% hanyalah perkiraan kasar dan tidak menjamin keakuratan mutlak potensi keuntungan properti apa pun. Banyak faktor lain yang memengaruhi imbal hasil investasi real estat yang sebenarnya. Misalnya, arus kas sewa bulanan bergantung pada jenis properti, lokasi, area dan fasilitas, serta kondisi pasar.

Beberapa alat alternatif lainnya

Aturan 2% adalah alat sederhana dan populer yang digunakan banyak investor untuk menentukan profitabilitas properti sewaan dengan cepat. Namun, ini hanyalah aturan umum dan Anda tetap perlu menganalisisnya lebih cermat saat memutuskan untuk berinvestasi. Anda dapat menggunakan beberapa metode lain untuk mendapatkan perspektif yang lebih beragam sebelum berinvestasi.

Yang pertama adalah Pengganda Sewa Kotor (GRM). Ukuran ini menghitung rasio antara harga beli properti dan total sewa tahunan. Misalnya, jika harga properti 3 miliar VND dan total sewa tahunan 300 juta VND, GRM-nya adalah 10. Umumnya, GRM yang lebih rendah menunjukkan peluang investasi yang lebih menarik. Namun, kelemahan alat ini adalah tidak memperhitungkan biaya operasional.

Yang kedua adalah Pendapatan Operasional Bersih (NOI). Metrik ini menghitung laba tahunan properti setelah dikurangi biaya operasional sebelum pajak dan cicilan hipotek. NOI memberikan gambaran yang lebih jelas tentang profitabilitas properti. Jika rasio NOI positif, properti tersebut menghasilkan pendapatan sewa yang cukup untuk menutupi biaya operasional.

Yang ketiga adalah Analisis Arus Kas. Tidak hanya berfokus pada pendapatan sewa, analisis arus kas juga mempertimbangkan semua arus kas termasuk biaya operasional, bunga, pajak, dll. Arus kas positif merupakan faktor penting untuk menjaga likuiditas dan memastikan keuntungan berkelanjutan.

Yang keempat adalah Tingkat Kapitalisasi (Cap Rate). Ukuran ini menghitung tingkat pengembalian tahunan atas total investasi properti. Tingkat Kapitalisasi dihitung dengan membagi NOI dengan harga beli properti. Tingkat Kapitalisasi yang lebih tinggi menunjukkan peluang investasi yang lebih baik, tetapi biasanya disertai risiko yang lebih tinggi.

Kelima, Analisis Nilai Masa Depan. Alih-alih hanya berfokus pada keuntungan saat ini, pertimbangkan nilai properti di masa mendatang. Namun, metode ini seringkali membutuhkan pengalaman dan pengetahuan real estat.

Dengan menggabungkan alternatif-alternatif ini, investor dapat membangun strategi investasi yang komprehensif untuk membuat keputusan investasi yang lebih komprehensif dan terinformasi.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm