Membeli rumah untuk disewakan dengan keuntungan besar: Tips cek cepat

Jual beli properti merupakan bentuk investasi properti yang populer di Vietnam saat ini. Investor seringkali menuai banyak keuntungan dari jenis bisnis ini karena potensi keuntungannya yang stabil dan kemampuan untuk mengakumulasi aset dalam jangka panjang.

Namun, berinvestasi dalam properti sewa juga membawa risiko tertentu. Meskipun Anda memiliki properti, tidak selalu mudah untuk menemukan penyewa atau menghasilkan pendapatan sewa yang stabil. Selain itu, biaya pengelolaan, pemeliharaan, dan perbaikan juga dapat memengaruhi profitabilitas investor.

Jadi, adakah cara untuk menentukan apakah suatu properti layak diinvestasikan untuk mendapatkan pendapatan sewa? BiggerPockets – platform media sosial terbesar untuk investasi real estat di AS – mengungkapkan aturan 2% untuk membantu investor menilai potensi kesepakatan real estat dengan cepat.

Terapkan aturan 2%.

Aturan 2% adalah alat sederhana namun efektif yang digunakan untuk membuat penilaian awal potensi profitabilitas properti sewaan. Menurut aturan ini, pendapatan sewa bulanan suatu properti harus sama dengan atau lebih tinggi dari 2% dari harga pembelian properti agar dianggap sebagai investasi yang menguntungkan.

Pertama, Anda perlu menentukan jumlah uang yang dibutuhkan untuk membeli properti, termasuk biaya terkait seperti pajak, biaya administrasi, dan jasa perantara. Selanjutnya, Anda perlu menghitung pendapatan sewa yang diharapkan.

Anda dapat mengumpulkan data ini sendiri atau melalui perusahaan pialang real estat profesional.

Jika pendapatan sewa bulanan sama dengan atau lebih tinggi dari 2% dari harga pembelian, properti ini berpotensi menjadi investasi yang baik.

Jika pendapatan sewa bulanan kurang dari 2% dari harga pembelian, investasi ini mungkin tidak akan memberikan pengembalian yang diharapkan. Jika Anda masih ingin berinvestasi di properti ini, Anda perlu menyesuaikan harga sewa atau mengurangi biaya operasional untuk mencapai tingkat pengembalian yang diinginkan.

Sebagai contoh, anggaplah Anda membeli apartemen seharga 2 miliar VND. Menurut aturan 2%, pendapatan sewa bulanan minimum untuk memastikan pengembalian yang baik adalah 40 juta VND.

Kompleks real estat di Hanoi (Foto: Tran Khang).

Jika pendapatan sewa mencapai 50 juta VND per bulan, itu menunjukkan potensi investasi yang menguntungkan. Sebaliknya, jika pendapatan sewa hanya 30 juta VND per bulan, Anda perlu mempertimbangkan untuk menyesuaikan harga sewa atau mengurangi pengeluaran untuk mencapai pengembalian investasi yang diinginkan.

Namun, aturan 2% hanyalah perkiraan kasar dan tidak menjamin keakuratan mutlak untuk potensi keuntungan dari properti apa pun. Banyak faktor lain yang memengaruhi pengembalian investasi aktual di bidang properti. Misalnya, pendapatan sewa bulanan bergantung pada jenis properti, lokasi, ukuran dan fasilitas, serta kondisi pasar.

Beberapa alat alternatif

Aturan 2% adalah alat sederhana dan populer yang digunakan banyak investor untuk menentukan profitabilitas properti sewaan dengan cepat. Namun, ini hanyalah aturan umum, dan Anda tetap perlu melakukan analisis yang lebih menyeluruh sebelum memutuskan untuk berinvestasi. Anda dapat menggunakan beberapa metode lain untuk mendapatkan perspektif yang lebih beragam sebelum berinvestasi.

Pertama, ada Pengali Sewa Bruto (Gross Rent Multiplier/GRM). Metrik ini menghitung rasio antara harga pembelian properti dan total sewa tahunan. Misalnya, jika sebuah properti berharga 3 miliar VND dan total sewa tahunannya adalah 300 juta VND, maka GRM-nya adalah 10. Secara umum, GRM yang lebih rendah menunjukkan peluang investasi yang lebih menarik. Namun, kelemahan dari alat ini adalah tidak memperhitungkan biaya operasional.

Kedua, ada Pendapatan Operasional Bersih (Net Operating Income/NOI). Indikator ini menghitung pengembalian tahunan atas properti setelah dikurangi biaya operasional, sebelum pajak dan pembayaran hipotek. NOI memberikan gambaran yang lebih jelas tentang profitabilitas properti. Jika NOI positif, properti tersebut menghasilkan pendapatan sewa yang cukup untuk menutupi biaya operasional.

Ketiga, ada Analisis Arus Kas. Analisis arus kas tidak hanya berfokus pada pendapatan sewa; analisis ini mempertimbangkan semua arus kas masuk dan keluar, termasuk biaya operasional, pembayaran bunga, pajak, dan lain-lain. Arus kas positif sangat penting untuk menjaga likuiditas dan memastikan profitabilitas yang berkelanjutan.

Yang keempat adalah Tingkat Kapitalisasi (Cap Rate). Ukuran ini menghitung tingkat pengembalian tahunan atas total investasi properti. Cap Rate dihitung dengan membagi NOI (Net Operating Income) dengan harga pembelian properti. Cap Rate yang lebih tinggi menunjukkan peluang investasi yang lebih baik, tetapi biasanya disertai dengan risiko yang lebih tinggi.

Kelima adalah analisis nilai masa depan. Alih-alih hanya berfokus pada keuntungan saat ini, pertimbangkan nilai properti di masa depan. Namun, metode ini seringkali membutuhkan pengalaman dan pengetahuan tentang real estat.

Dengan menggabungkan alternatif-alternatif ini, investor dapat membangun strategi investasi komprehensif untuk membuat keputusan investasi yang lebih tepat dan menyeluruh.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm