Tren paradoks berburu properti dengan batasan perencanaan untuk menginvestasikan uang

[iklan_1]

Berdasarkan peraturan, tanah yang sedang direncanakan dengan keputusan pemulihan tidak dapat dialihkan untuk hak guna lahan (penjualan tanah). Namun, jika tanah sedang direncanakan tetapi belum memiliki keputusan pemulihan, tergantung pada masing-masing kasus, pemilik tanah mungkin memiliki beberapa hak guna lahan yang dibatasi tetapi tetap dapat menjual tanahnya. Di pasar, tanah yang sedang direncanakan seringkali dijual dengan harga lebih murah.

Rumah-rumah 'berselancar' terdampak rencana mencari keuntungan

Ibu Nguyen Ngoc Anh ( Nam Dinh ) menceritakan bahwa setelah melalui berbagai pencarian, beliau akhirnya memutuskan untuk membeli sebidang tanah seluas 40 m2 di Jalan Dong Thien (Kelurahan Vinh Hung, Distrik Hoang Mai, Hanoi). Luas tanah tersebut adalah 5 m2, dengan jalur mobil di depan rumah selebar lebih dari 4 m, dan dijual oleh pemiliknya seharga 3 miliar VND, setara dengan hampir 75 juta VND/m2. Dibandingkan dengan sebidang tanah lain di lokasi yang sama dengan harga sekitar 100 juta VND/m2, sebidang tanah ini lebih murah 1 miliar VND. Namun, perlu dicatat bahwa tanah ini 100% masuk dalam rencana perluasan jalan.

Orang-orang sering takut lahan dilibatkan dalam perencanaan, tetapi saya berpikir berbeda. Kavling tanah yang terletak di jalan utama berisiko tinggi digusur. Namun, karena kavling tanah terletak jauh di dalam gang dan perencanaan telah disusun selama hampir sepuluh tahun tetapi tidak diimplementasikan, hal itu menjadi perencanaan yang tertunda dan mungkin harus dihapuskan. Pada saat itu, kavling tanah saya akan menghasilkan banyak keuntungan. Saat ini, dengan perencanaan 1/2000, masyarakat masih dapat membangun rumah biasa ,” jelas Ibu Ngoc Anh.

Ibu Ngoc Anh menambahkan bahwa orang tuanya telah tinggal di rumah tanpa buku merah di Jalan Bach Dang (Distrik Hai Ba Trung, Hanoi ) selama 30 tahun. Rumah tersebut juga terlibat dalam proyek pembangunan jalan, tetapi proyek tersebut belum terlaksana selama beberapa dekade, sehingga tidak memengaruhi tempat tinggal mereka.

" Membeli rumah yang sudah direncanakan atau belum, tergantung perspektif masing-masing. Harga properti sekarang terlalu tinggi, hanya tanah yang sudah direncanakan yang murah dan sesuai dengan pendapatan keluarga saya," ujar Ibu Ngoc Anh.

Banyak orang ingin membeli properti yang terdampak perencanaan. (Ilustrasi: Ngoc Vy).

Kepada wartawan, banyak pialang real estate mengatakan bahwa akhir-akhir ini tidak hanya masyarakat yang benar-benar membutuhkan perumahan, tetapi juga para investor cenderung membeli tanah yang bermasalah dalam perencanaan, menunggu ganti rugi, dan membeli tanah sambil menunggu perencanaan tersebut dicabut.

Bapak Pham Van Ho, seorang investor yang ahli dalam mencari lahan bermasalah perencanaan, mengatakan bahwa tidak semua lahan bermasalah perencanaan akan sulit dijual dan tidak akan ada pembeli. Jika 100% lahan bermasalah perencanaan, lahan yang terletak di jalan utama atau di kawasan perumahan yang telah lama dihuni masih dapat dibeli untuk ditinggali atau dibangun rumah untuk dijual. Jika lahan tersebut bermasalah perencanaan 1/2000, masih memungkinkan untuk dibangun rumah, jadi tidak ada masalah. Sedangkan untuk lahan yang bermasalah perencanaan 1/500, hindarilah.

Ia mengatakan bahwa pada tahun 2022, ia masih akan meraup miliaran berkat perdagangan properti di area yang terdampak perencanaan. Lebih tepatnya, ia membeli 3 apartemen di Dinh Cong (distrik Hoang Mai, Hanoi), masing-masing seluas 35m², dibangun 5 lantai baru, tetapi dengan harga hanya 4,6 miliar VND/apartemen karena perencanaan 100%. Sementara itu, harga sebidang tanah di lokasi yang sama sekitar 150 juta VND/m², setara dengan sekitar 5,3 miliar VND/apartemen.

Setelah itu, Tuan Ho menjualnya lagi seharga 5 miliar VND/rumah, dengan perhitungan ia mendapat keuntungan lebih dari 1 miliar VND dari 3 rumah tersebut.

Bapak Ho juga menambahkan bahwa beliau baru saja membeli sebidang tanah seluas 500 m² di distrik Long Bien, yang menurut rencana akan dijadikan taman hijau. Beliau mengatakan bahwa area ini telah disetujui untuk perencanaan hampir 15 tahun yang lalu, dan saat ini banyak rumah telah dibangun di sini sehingga kemungkinan untuk mengubah lahan ini menjadi lahan perumahan sangat tinggi.

" Kalau lahan itu dicabut dan dialihfungsikan menjadi lahan pemukiman, saya bisa untung besar ," ungkap Pak Ho.

Hati-hati terhadap risiko, risiko modal terpendam

Bapak Nguyen Anh Tuan, Direktur Tuan Anh Real Estate, mengatakan bahwa tren berburu rumah dan tanah dengan perencanaan matang telah lama menjadi tren yang "cocok" bagi banyak investor. Namun, belakangan ini, terutama sejak awal tahun 2021, tren tersebut semakin "panas".

" Banyak proyek perencanaan yang tertunda di Hanoi, sehingga pelanggan dengan dana terbatas bersedia mencari segmen ini untuk membeli properti murah. Faktanya, ada proyek perencanaan 50 tahun yang belum terlaksana, sementara di lokasi yang sama, harga tanah yang direncanakan bisa setengah dari harga sebidang tanah yang tidak termasuk dalam perencanaan. Jika perencanaan tersebut cukup beruntung untuk dihapus, pelanggan akan mendapatkan keuntungan besar ," kata Bapak Tuan.

Banyak properti dan tanah yang terkena dampak perencanaan memiliki harga yang cukup murah, sesuai dengan anggaran banyak orang. (Foto ilustrasi).

Selain itu, menurut Bapak Tuan, belakangan ini, banyak investor yang mencari rumah dan kavling tanah yang sebagian sudah tercakup dalam perencanaan pembangunan karena harganya jauh lebih murah dibandingkan kavling tanah di lokasi serupa. Mereka cenderung tinggal di rumah dan menunggu rencana pembangunan untuk menaikkan harga tanah.

Namun, Tuan Tuan mengingatkan bahwa meskipun pembelian tanah yang direncanakan menguntungkan, risikonya juga sangat tinggi.

Bapak Tuan menganalisis bahwa, pada dasarnya, perencanaan "tertunda" adalah istilah yang digunakan untuk merujuk pada situasi tidak terlaksananya atau terlambatnya rencana yang memuat pemanfaatan lahan. Dengan demikian, semua real estat di wilayah yang telah diumumkan oleh instansi pemerintah untuk direklamasi untuk tujuan tertentu tetapi tidak dilaksanakan sesuai rencana, merupakan produk real estat yang terjebak dalam perencanaan "tertunda".

Batas waktu untuk menentukan apakah suatu proyek "ditangguhkan" atau tidak diatur secara jelas dalam Pasal 8, Pasal 49 Undang-Undang Pertanahan tahun 2013, yang diubah dan ditambah pada tahun 2019. Lebih spesifik lagi, setelah pengumuman pencabutan, maksimal tiga tahun, jika tidak ada keputusan resmi yang menjelaskan atau mengubah tujuan penggunaan, otoritas pemberi persetujuan yang berwenang harus menyesuaikan atau membatalkan perencanaan.

Namun, pada kenyataannya, proses ini tidak terjadi hanya dalam beberapa hari atau minggu. Pembeli mungkin harus menunggu bertahun-tahun untuk mengetahui nasib proyek tersebut. Jika mereka memilih berinvestasi di lahan dengan perencanaan yang tertunda, ini berarti mengubur modal.

Selain itu, apabila membeli rumah atau tanah dengan perencanaan "tertunda" yang sudah ada rencana tata ruang tahunan dari tingkat kabupaten, maka pembeli akan dibatasi dalam memanfaatkan, menggunakan, membangun, merenovasi, dan memperbaiki rumah tersebut.

Selain itu, jika berinvestasi pada produk properti yang sedang dalam perencanaan "tertunda" dan ingin melepasnya, pembeli akan menghadapi banyak kesulitan dalam menemukan mitra transfer dan transaksi. Hal ini dikarenakan, secara psikologis, sebagian besar nasabah masih takut propertinya sedang direncanakan.

Ngoc Vy

[iklan_2]
Sumber