Para investor khawatir dengan kenaikan harga tanah di Hanoi.

Banyak investor properti di Hanoi yang tetap tidak aktif, menyaksikan lonjakan harga yang kacau dan artifisial di segmen lahan.

Pasar sudah mendingin, tetapi harga masih terus naik.

“Harga properti di Hanoi meroket. Tanah di sekitar Jalan Lingkar 4 telah meningkat setidaknya 20% dibandingkan periode Tahun Baru Imlek. Jika Anda membeli tanah atau rumah sekarang, dan pemiliknya meminta 10 dong, saya hanya akan menawarkan 6 dong dan kemudian bernegosiasi lebih lanjut. Harga saat ini sangat tinggi dan tidak mencerminkan nilai sebenarnya dari properti tersebut,” kata Bapak Ngo Xuan Chuc, Direktur sebuah pusat transaksi properti di Hanoi, kepada wartawan dari surat kabar Dau Tu.

Sumber ini menyatakan bahwa harga tanah dinaikkan secara artifisial, terutama melalui informasi dari mulut ke mulut antar penjual, namun volume transaksi tidak terlalu aktif pada kuartal kedua tahun 2024. Lebih lanjut, kenaikan harga yang terus memecahkan rekor telah menyebabkan banyak pelanggan merasa khawatir dan ragu untuk berinvestasi.

"Meskipun volume transaksi sebenarnya tidak tinggi, para penjual terus menaikkan harga untuk mengukur pasar. Kegilaan di kuartal pertama tahun 2024 kini telah mereda, dan antusiasme dari para pembeli juga menurun," komentar Bapak Chuc.

Regulasi mengenai tabel harga tanah tahunan dalam Undang-Undang Pertanahan tahun 2024 merupakan alasan yang paling sering digunakan oleh penjual untuk menaikkan harga properti.

Demikian pula, Ibu Dinh Huong, seorang investor berpengalaman yang tahu bagaimana memanfaatkan siklus pasar untuk "berselancar di pasar," juga menyatakan kehati-hatian dalam konteks pasar saat ini.

“Harga properti di Hanoi terus meningkat di semua segmen. Dari pengamatan saya, volume transaksi saat ini hanya setara dengan periode setelah Tahun Baru Imlek, tetapi harga terus naik. Hal ini membuat saya dan banyak teman saya di komunitas investasi properti ragu untuk berinvestasi,” kata Ibu Huong.

Sebagai bukti, investor ini menyatakan bahwa harga tanah di distrik Ha Dong meningkat sebesar 15-20% dibandingkan dengan kuartal pertama tahun 2024. Peningkatan ini terjadi di sebagian besar wilayah, mulai dari tempat-tempat ramai seperti kelurahan Van Quan hingga lokasi yang lebih jauh dari pusat kota seperti kelurahan Yen Nghia.

“Di distrik Ha Dong, sebidang tanah seluas 50 m2 yang dilalui jalan utama, terletak tepat di sebelah Jalan Lingkar 4, ditawarkan untuk dijual seharga 3,5 miliar VND sebelum Tết, tetapi sekarang harganya telah meningkat menjadi 7 miliar VND. Situasi harga properti yang berlipat ganda hanya dalam setengah tahun bukanlah hal yang aneh lagi di daerah sekitar Jalan Lingkar 4,” kata Ibu Huong.

Anggota kelompok "perburuan lahan", yang saat ini menguasai sejumlah bidang tanah senilai hingga 300 miliar VND di distrik Dong Anh, mengungkapkan bahwa bahkan sebelum Tahun Baru Imlek tahun lalu, kelompok-kelompok spekulatif telah membeli sejumlah bidang tanah di Xuan Canh dan Co Loa. Saat ini, bidang tanah dengan lokasi strategis di daerah-daerah tersebut telah mencapai harga 200 juta VND/m2.

Menurut sumber ini, kelompok tersebut mulai membeli sejumlah besar lahan pada tahun 2023 dengan harga sekitar tiga kali lebih rendah dari nilai pasar saat ini. Banyak dari lahan tersebut merupakan properti sitaan bank, sehingga harganya jauh lebih rendah dibandingkan nilai pasar.

Saat membahas tren harga tanah saat ini, anggota kelompok spekulatif ini juga mengakui bahwa harga dinaikkan secara berlebihan. Harga yang dikutip oleh penjual mencerminkan ekspektasi di masa depan, bukan nilai sebenarnya dari properti tersebut saat ini.

Investor perlu tetap tenang.

Secara umum, pelaku bisnis properti sepakat bahwa peraturan mengenai tabel harga tanah tahunan dalam Undang-Undang Pertanahan tahun 2024 merupakan alasan yang paling sering digunakan oleh penjual untuk menaikkan harga properti.

Sebelumnya, harga kompensasi didasarkan pada kerangka harga tanah yang dikeluarkan pemerintah setiap lima tahun. Jeda waktu ini menciptakan perbedaan yang signifikan antara harga kompensasi dan harga transaksi sebenarnya. Namun, berdasarkan undang-undang baru, tanah akan dinilai berdasarkan prinsip pasar; oleh karena itu, ketika bisnis melaksanakan proyek, biaya kompensasi dan pembebasan lahan akan meningkat dibandingkan sebelumnya. Untuk memastikan profitabilitas, investor terpaksa menaikkan harga jual produk mereka kepada pengguna akhir.

"Seiring kenaikan harga apartemen, ruko, dan vila, segmen properti lahan tidak bisa tidak terpengaruh. Meskipun daftar harga lahan tahunan baru akan diterapkan pada tahun 2026, para broker sudah menggunakan alasan ini untuk mendorong harga jual lebih tinggi," analisis Ibu Huong.

Investor ini menambahkan bahwa, mengingat ketiga undang-undang terkait real estat – Undang-Undang Tanah 2024, Undang-Undang Perumahan 2023, dan Undang-Undang Bisnis Real Estat 2023 – baru berlaku pada tanggal 1 Agustus, investor belum memiliki dasar yang kuat untuk berkomitmen pada transaksi skala besar.

Senada dengan pandangan tersebut, Bapak Ngo Xuan Chuc juga menyarankan agar investor tetap tenang dan menghindari terpengaruh oleh FOMO (fear of missing out/ketakutan ketinggalan) di pasar. Jika memungkinkan, pembeli dapat menunggu hingga akhir tahun untuk menilai dampak dari ketiga undang-undang baru tersebut dengan lebih baik sebelum mengambil keputusan akhir.

Menurut survei Batdongsan.vn tentang pasar properti pada kuartal kedua tahun 2024, pencarian tanah dijual di Hanoi (lahan kosong, lahan perumahan) meningkat sebesar 118% dalam enam bulan pertama tahun ini dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun 2023.

Meskipun mencatat pemulihan positif dalam sentimen pembeli, para ahli dari situs berita online ini mengatakan bahwa pasar kemungkinan tidak akan mengalami fluktuasi signifikan pada kuartal berikutnya. Hal ini karena pembeli masih ingin melihat dampak lebih lanjut dari kebijakan moneter dan suku bunga deposito kembali meningkat.

Sentimen ini jelas tercermin dalam hasil survei terhadap 325 broker properti mengenai transaksi tanah pada kuartal kedua tahun 2024. Menurut survei tersebut, 35% broker menyatakan bahwa volume transaksi tetap stabil; 29% percaya bahwa volume transaksi menurun.

Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Jenderal Batdongsan.com, meyakini bahwa fase eksplorasi ini akan berlangsung dari sekarang hingga akhir kuartal keempat tahun 2024 dan berakhir pada awal tahun 2025. Hanya ketika pasar memasuki fase stabil, semua jenis properti dapat pulih sepenuhnya. Fase ini diprediksi akan terjadi paling cepat pada kuartal pertama tahun 2026.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-toat-mo-hoi-vi-gia-dat-nen-ha-noi-d222125.html