Investor “berkeringat” karena harga tanah di Hanoi

[iklan_1]

Banyak investor real estate di Hanoi "duduk diam" saat menyaksikan kenaikan harga tanah yang kacau dan virtual.

Pasar mulai mereda, namun harga masih naik

"Harga properti di Hanoi sedang naik sangat tinggi. Harga tanah di sekitar Jalan Lingkar 4 naik setidaknya 20% dibandingkan periode Tahun Baru Imlek. Kalau beli rumah atau tanah sekarang, kalau pemiliknya menawar 10 dong, saya tinggal bayar 6 dong, baru bisa negosiasi lagi. Harga saat ini sangat virtual, tidak mencerminkan nilai properti yang sebenarnya," ujar Bapak Ngo Xuan Chuc, Direktur pusat transaksi properti di Hanoi, kepada wartawan Surat Kabar Dau Tu.

Orang ini mengatakan bahwa harga tanah sedang naik tanpa alasan yang jelas, terutama melalui informasi dari mulut ke mulut dari penjual, tetapi volume transaksi tidak terlalu aktif pada kuartal kedua tahun 2024. Bahkan, fakta bahwa harga terus mencapai puncak baru membuat banyak pelanggan bingung dan ragu untuk mengeluarkan uang.

"Meskipun volume transaksi sebenarnya tidak banyak, para penjual terus menaikkan harga untuk menjajaki pasar. Demam di kuartal pertama 2024 kini telah mereda, dan antusiasme pembeli juga telah menurun," komentar Bapak Chuc.

Ketentuan mengenai daftar harga tanah tahunan dalam Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 menjadi alasan yang paling banyak digunakan oleh para penjual untuk menaikkan harga properti.

Senada dengan itu, Ibu Dinh Huong, seorang investor yang memiliki banyak pengalaman dalam memanfaatkan siklus pasar untuk "berselancar" juga mengungkapkan keraguannya terhadap konteks pasar saat ini.

"Harga properti di Hanoi sedang meningkat di semua segmen. Menurut pengamatan saya, jumlah transaksi saat ini hanya setara dengan periode setelah Tet, tetapi harga terus meningkat. Hal ini membuat saya dan banyak teman di komunitas investasi properti tidak terburu-buru berinvestasi," ujar Ibu Huong.

Mengutip fakta, investor ini mengatakan bahwa harga tanah di distrik Ha Dong meningkat 15-20% dibandingkan kuartal pertama tahun 2024. Kenaikan ini terjadi di sebagian besar wilayah, dari tempat ramai seperti distrik Van Quan hingga lokasi yang jauh dari pusat kota seperti distrik Yen Nghia.

"Di Distrik Ha Dong, sebidang tanah seluas 50 meter persegi yang dilalui jalan utama, terletak dekat dengan Jalan Lingkar 4, ditawarkan seharga VND3,5 miliar sebelum Tet, tetapi sekarang harganya telah naik menjadi VND7 miliar. Situasi harga properti yang naik dua kali lipat hanya dalam waktu setengah tahun bukanlah hal yang aneh lagi bagi daerah di sekitar Jalan Lingkar 4," ujar Ibu Huong.

Seorang anggota tim "perburuan lahan" yang memiliki sebidang tanah senilai hingga 300 miliar VND di Distrik Dong Anh mengungkapkan bahwa sebelum Tahun Baru Imlek tahun lalu, para spekulan telah membeli sebidang tanah di Xuan Canh dan Co Loa. Saat ini, harga kavling dengan lokasi strategis di area tersebut telah mencapai 200 juta VND/m2.

Menurut sumber ini, tim di atas mulai membeli sejumlah kavling tanah sejak tahun 2023 dengan harga sekitar 3 kali lipat lebih rendah dari harga saat ini. Banyak di antaranya merupakan properti sitaan bank, sehingga harganya lebih rendah dari harga pasar.

Saat membahas harga tanah saat ini, anggota kelompok spekulatif ini juga mengakui bahwa harganya telah dinaikkan secara berlebihan. Harga yang ditawarkan penjual mencerminkan ekspektasi di masa mendatang, alih-alih mencerminkan nilai sebenarnya produk saat ini.

Investor perlu tetap bersikap “dingin”

Para pelaku bisnis properti sepakat, aturan daftar harga tanah tahunan dalam Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 menjadi alasan paling banyak digunakan penjual untuk menaikkan harga properti.

Sebelumnya, harga kompensasi didasarkan pada kerangka harga tanah yang dikeluarkan Pemerintah setiap lima tahun. Kesenjangan waktu ini menciptakan kesenjangan yang besar antara harga kompensasi dan harga transaksi aktual. Namun, berdasarkan undang-undang baru, harga tanah akan ditentukan berdasarkan prinsip pasar, sehingga ketika perusahaan melaksanakan proyek, biaya kompensasi untuk pembersihan lahan akan meningkat dibandingkan sebelumnya. Untuk memastikan target keuntungan, investor terpaksa menaikkan harga produk bagi pengguna akhir.

"Ketika harga apartemen, ruko, dan vila naik, segmen properti residensial tidak bisa lepas dari persaingan. Meskipun daftar harga tanah tahunan baru akan berlaku pada tahun 2026, para broker memanfaatkan alasan ini untuk mendongkrak harga jual saat ini," analisis Ibu Huong.

Investor ini menambahkan, dalam konteks tiga undang-undang terkait properti, yakni Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, Undang-Undang Perumahan Tahun 2023, dan Undang-Undang Usaha Properti Tahun 2023 yang baru diberlakukan sejak 1 Agustus lalu, investor belum memiliki dasar yang kuat untuk menanamkan modalnya pada transaksi besar.

Senada dengan itu, Bapak Ngo Xuan Chuc juga mengatakan bahwa investor sebaiknya tetap tenang dan menghindari FOMO (fear of missing out) dengan mengikuti pasar. Jika memungkinkan, pembeli dapat menunggu hingga akhir tahun untuk melihat lebih jelas dampak dari ketiga undang-undang baru tersebut, lalu mengambil keputusan akhir.

Menurut survei oleh situs informasi Batdongsan.vn tentang situasi pasar real estat pada kuartal kedua tahun 2024, jumlah pencarian tanah untuk dijual di Hanoi (kavling tanah, tanah perumahan) dalam 6 bulan pertama tahun ini meningkat sebesar 118% dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun 2023.

Meskipun sentimen pembeli menunjukkan pemulihan positif, para ahli dari situs web ini menyatakan bahwa pasar kemungkinan besar tidak akan mengalami fluktuasi besar pada kuartal berikutnya. Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa pembeli masih ingin melihat dampak lebih lanjut dari kebijakan manajemen dan suku bunga deposito yang kembali naik.

Sentimen ini tercermin jelas dalam hasil survei 325 broker mengenai situasi transaksi tanah pada kuartal kedua tahun 2024. Hasilnya, 35% broker menyatakan volume transaksi stabil; dan 29% menyatakan volume transaksi menurun.

Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Utama Batdongsan.com, berkomentar bahwa eksplorasi ini akan berlangsung dari sekarang hingga akhir kuartal keempat tahun 2024 dan berakhir pada awal tahun 2025. Sektor properti baru dapat pulih sepenuhnya ketika pasar memasuki fase stabil. Fase ini diperkirakan akan berlangsung paling cepat pada kuartal pertama tahun 2026.

Komentar (0)