Banyak proyek yang terhenti; anggota Majelis Nasional mengusulkan untuk hanya memungut deposit jika semua persyaratan bisnis terpenuhi.

Video : Opini para anggota Majelis Nasional mengenai RUU Bisnis Properti yang telah diubah pada pagi hari tanggal 31 Oktober. (Sumber: quochoi.vn)

Secara khusus, selama pembahasan di Majelis Nasional mengenai amandemen Undang-Undang tentang Bisnis Properti pada pagi hari tanggal 31 Oktober, delegasi Tran Hong Nguyen (delegasi Binh Thuan ) menyatakan persetujuannya dengan usulan bahwa "Pengembang proyek properti hanya diperbolehkan mengumpulkan uang muka dari pelanggan ketika proyek perumahan atau konstruksi telah memenuhi semua syarat untuk memulai usaha dan telah melakukan transaksi sesuai dengan ketentuan Undang-Undang ini."

Menurut Ibu Nguyen, opsi ini lebih aman bagi pelanggan, yang merupakan pihak yang lebih lemah dalam transaksi properti, karena uang muka hanya dibayarkan ketika properti tersebut layak untuk bisnis dan kedua belah pihak telah resmi menandatangani kontrak, sehingga membatasi kemungkinan perselisihan.

Perwakilan Tran Hong Nguyen – Anggota delegasi Majelis Nasional dari provinsi Binh Thuan. (Foto: quochoi.vn).

Ibu Nguyen juga mengomentari Opsi 2: “Pengembang proyek real estat hanya diperbolehkan mengumpulkan uang muka sesuai kesepakatan dengan pelanggan apabila desain dasar proyek telah dinilai oleh lembaga negara dan pengembang memiliki salah satu dokumen hak penggunaan lahan yang diatur dalam Pasal 24 Undang-Undang ini. Perjanjian uang muka harus secara jelas menyatakan harga jual atau harga sewa-beli rumah atau proyek konstruksi. Jumlah uang muka maksimum diatur oleh Pemerintah tetapi tidak boleh melebihi 10% dari harga jual atau harga sewa-beli rumah atau proyek konstruksi, dengan memastikan hal tersebut sesuai dengan kondisi perkembangan sosial -ekonomi di setiap periode dan untuk setiap jenis real estat.”

Ibu Nguyen menyatakan pendapatnya: Mengumpulkan uang muka sejak desain dasar proyek dinilai oleh lembaga negara dan investor memiliki salah satu dokumen hak penggunaan lahan seperti yang ditunjukkan pada opsi kedua akan menyebabkan waktu yang sangat lama antara penerimaan uang muka dan pelaksanaan proyek sebenarnya, sehingga menciptakan lebih banyak risiko bagi pelanggan.

Sementara itu, pasar properti baru-baru ini mengalami banyak perkembangan kompleks, dengan pengembang proyek properti masih memanfaatkan perjanjian deposit dan kontrak kontribusi modal untuk menaikkan modal secara sewenang-wenang, yang menyebabkan gangguan terhadap ketertiban dan keamanan publik.

" Realitas menunjukkan bahwa banyak proyek, setelah menerima deposit, tetap tidak terlaksana bahkan setelah 5 atau 10 tahun. Oleh karena itu, perwakilan tersebut percaya bahwa diperlukan regulasi untuk mengontrol dan membatasi terjadinya situasi ini secara lebih ketat... ", tegas Ibu Nguyen.

Sementara itu, delegasi Nguyen Dai Thang (Hung Yen) memilih opsi 2.

Para delegasi menjelaskan bahwa proposal ini secara jelas mendefinisikan keadaan di mana pengembang diperbolehkan untuk mengumpulkan uang muka sebagaimana disepakati dengan pelanggan; proposal ini memperjelas isi perjanjian uang muka dan jumlah uang muka, memastikan transparansi dan melindungi hak dan kepentingan sah dari organisasi dan individu yang telah menandatangani kontrak untuk pembelian atau sewa proyek perumahan atau konstruksi; dan proposal ini membatasi bisnis properti untuk menggunakan uang muka sebagai sarana penggalangan modal.

Bapak Thang juga menyarankan agar lembaga penyusun peraturan tersebut meneliti dan mendefinisikan secara jelas syarat-syarat untuk proyek perumahan dan konstruksi yang sedang dibangun. Dengan demikian, izin hanya boleh diberikan kepada investor untuk menjual perumahan yang sedang dibangun di daerah-daerah di mana komponen proyek telah memenuhi syarat berupa desain yang telah disetujui untuk proyek infrastruktur penting yang telah selesai sesuai jadwal.

Pada saat yang sama, jelaskan makna dari "persyaratan untuk menyelesaikan sesuai dengan jadwal proyek".

Pada pagi hari tanggal 31 Oktober, Majelis Nasional membahas Undang-Undang tentang Bisnis Properti yang telah diamandemen. Foto: (quoc hoi.vn).

Selain itu, Perwakilan Thang juga menyarankan agar lembaga penyusun rancangan undang-undang tersebut secara jelas mendefinisikan tanggung jawab untuk membangun, memperbarui, mengelola, dan memanfaatkan basis data tentang perumahan dan pasar properti; mengungkapkan informasi tentang perumahan dan pasar properti secara publik dalam sistem informasi perumahan dan pasar properti; serta menghubungkan, berbagi, dan menyediakan informasi dan data tentang perumahan dan pasar properti kepada lembaga dan organisasi terkait sebagaimana diatur dalam undang-undang, yang seharusnya menjadi tanggung jawab Kementerian Konstruksi.

Senada dengan pandangan Perwakilan Thang, Perwakilan Nguyen Thi Viet Nga (Hai Duong) juga mendukung pemilihan opsi 2.

Para delegasi berpendapat bahwa peraturan tersebut akan menciptakan kondisi yang lebih menguntungkan bagi bisnis dan investor untuk berkembang, terutama dalam konteks bisnis properti yang menghadapi banyak kesulitan.

Berinvestasi dalam sebuah proyek membutuhkan pendanaan yang signifikan, jadi mengizinkan pengembang untuk mengumpulkan uang muka lebih awal akan membantu mereka mengamankan modal tambahan untuk investasi kembali, sehingga meningkatkan peluang dan menarik pelanggan potensial.

" Meskipun pendekatan regulasi ini mungkin menimbulkan lebih banyak risiko bagi pelanggan, perwakilan tersebut menekankan bahwa hal ini perlu diatasi dengan memperketat manajemen dan meningkatkan akuntabilitas lembaga manajemen negara yang berwenang."

"Secara khusus, sejak tahap seleksi investor awal, sangat penting untuk memastikan kapasitas dan kemampuan investor dalam melaksanakan proyek. Membatasi risiko, seperti pada Opsi 1, yang hanya mengizinkan pengembang proyek real estat untuk mengumpulkan deposit ketika proyek perumahan atau konstruksi memenuhi syarat untuk beroperasi, akan membatasi peluang bisnis dan bertentangan dengan tujuan mendorong dan menciptakan mekanisme untuk pengembangan bisnis," ungkap perwakilan tersebut.

Jumlah uang muka yang diusulkan tidak boleh melebihi 5% dari harga jual.
Perwakilan Huynh Thi Phuc (Delegasi Majelis Nasional Provinsi Ba Ria - Vung Tau) menyatakan bahwa, setelah berkonsultasi dengan Asosiasi Real Estat dan melakukan survei lapangan, uang muka 5% dianggap sebagai jumlah yang wajar menurut praktik umum.
Delegasi tersebut mengusulkan amandemen Pasal 23 ayat 5 sebagai berikut: “ Investor proyek real estat hanya dapat menerima uang muka yang telah disepakati dengan pelanggan apabila proyek tersebut memiliki rancangan dasar yang telah dinilai oleh lembaga negara dan investor memiliki salah satu dokumen hak penggunaan lahan sebagaimana diatur dalam Pasal 2 ayat 24 Undang-Undang ini.”
Perjanjian uang muka harus secara jelas menyatakan harga jual atau sewa rumah atau proyek konstruksi; jumlah uang muka maksimum adalah sebagaimana yang ditetapkan oleh Pemerintah tetapi tidak boleh melebihi 5% dari harga jual atau sewa rumah atau proyek konstruksi, dengan memastikan hal tersebut sesuai dengan kondisi perkembangan sosial ekonomi pada setiap periode .”

Ngoc Vy

Sumber