Dijual murah... tetap merupakan penawaran yang bagus.
Di sepanjang Jalan Nguyen Huu Tho (Distrik Nha Be, Kota Ho Chi Minh), nama-nama pemilik proyek seperti Hoang Anh Gia Lai, Phu Hoang Anh, Phu Long, Tai Nguyen, Novaland , dan lain-lain, dulunya sangat banyak, tetapi sekarang secara bertahap menghilang. Sebagai gantinya, terdapat lebih banyak perusahaan asing seperti Phu My Hung (Taiwan), GS (Korea), dan Keppel Land (Singapura). Perubahan kepemilikan yang tenang namun cepat sedang terjadi antara perusahaan domestik dan asing. Banyak proyek yang dijual kembali dengan harga yang sangat rendah.
Banyak proyek telah diakuisisi oleh Keppel Land.
Pemimpin sebuah kelompok properti di Kota Ho Chi Minh mengatakan bahwa ia terpaksa menjual beberapa proyeknya yang paling diminati kepada Keppel Land untuk melunasi pokok dan bunga pinjaman bank. Ketika ditanya tentang harga jualnya, ia dengan sedih menyatakan bahwa jika harga pasar adalah 10 dong, ia hanya akan menjualnya kepada mitra asing tersebut seharga 6 dong.
"Saat ini, bisnis domestik sudah tidak memiliki dana untuk melaksanakan proyek. Bahkan jika mereka punya uang, mereka tidak akan berani melakukannya karena tidak ada yang bisa memastikan mereka akan mampu menjual produk mereka dalam kondisi saat ini. Mereka tidak bisa maju, dan mereka juga tidak bisa mundur. Lebih baik menjual semuanya saja untuk meringankan beban," desahnya, tak mampu menyembunyikan kesedihannya.
Orang ini juga mengakui adanya penyesalan, tetapi mengingat pembayaran yang terus berjalan tanpa adanya pendapatan, jika mereka hanya "mempertahankan" proyek tersebut, bunga bank akan menghabiskan semuanya dalam satu atau dua tahun, sehingga menjualnya dengan harga murah merupakan suatu kelegaan. Menurut orang ini, perusahaan asing tidak berinvestasi di setiap proyek. Mereka hanya memprioritaskan proyek-proyek dengan dokumentasi hukum yang lengkap. Terutama, karena mereka tahu bahwa perusahaan domestik "kekurangan uang tunai," perusahaan asing menekan mereka untuk membeli proyek dengan harga rendah.
"Keluarga saya hanya punya satu stoples beras. Ketika habis, kami harus meminjam dari tetangga. Tapi kami hanya bisa meminjam sekali atau dua kali sebelum mereka kehabisan beras, dan kami pun demikian, karena kami tidak punya tempat lain untuk meminta bantuan. Itulah mengapa beberapa bisnis gulung tikar dalam 6 bulan, beberapa dalam 9 bulan, dan beberapa dalam setahun. Jadi sekarang, bahkan dengan harga rendah, kami harus menjual semua yang kami miliki untuk membeli beras dan bertahan hidup," kata orang ini dengan getir, menggunakan metafora.
Faktanya, hanya dengan mengamati kenyataan, tidak sulit untuk melihat bahwa banyak proyek besar telah berganti nama, yang berarti terjadi perubahan kepemilikan. Hanya saja, perusahaan-perusahaan tersebut tidak mengumumkannya. Bahkan Novaland Group, merek besar di pasar properti, terpaksa menjual banyak proyeknya kepada Gamuda Land Group dari Malaysia.
Kesulitan yang berkepanjangan dan kurangnya prospek optimis telah menyebabkan banyak bisnis berebut mitra untuk "menjual diri mereka sendiri." Pemimpin sebuah grup real estat besar di Kota Ho Chi Minh menyesalkan bahwa ia menawarkan proyek-proyeknya kepada mitra asing dengan harga rendah, tetapi tidak ada yang membelinya, dan tidak ada yang setuju untuk berinvestasi karena proyek-proyek tersebut tidak memiliki dokumentasi hukum yang lengkap dan biaya penggunaan lahan. Demikian pula, Grup DK, setelah hampir setahun bekerja sama dengan mitra Jepang, ditawari investasi atau penjualan langsung sebuah proyek; DK akan bertanggung jawab atas semua penjualan, bahkan dengan pembagian keuntungan berdasarkan rasio kontribusi. Namun, mereka belum menyelesaikan kesepakatan tersebut dan saat ini sedang menunggu untuk melihat apa yang terjadi. Ketidakmampuan untuk menjual, menghasilkan pendapatan, dan menarik mitra telah menjerumuskan grup tersebut ke dalam kesulitan yang belum pernah terjadi sebelumnya. "Hampir semua staf telah pergi, proyek-proyek terhenti, dan risiko kebangkrutan sangat tinggi meskipun memiliki aset yang signifikan," keluh pemimpin grup tersebut.
Mendukung perusahaan-perusahaan terkemuka
Bapak Huynh Phuoc Nghia, Direktur Pusat Ekonomi , Hukum, dan Manajemen (Universitas Ekonomi Kota Ho Chi Minh), berpendapat bahwa bisnis domestik yang harus menjual aset kepada bisnis asing meninggalkan banyak konsekuensi negatif bagi masyarakat dan ekonomi karena kontribusi mereka berkurang, atau bahkan hilang. Lebih lanjut, dibutuhkan waktu 5, atau bahkan 10 tahun untuk pulih ke tingkat sebelum krisis karena kerugian aset sangat signifikan. Meskipun belum ada penelitian yang secara jelas menunjukkan jumlah kerugian yang tepat, dapat diperkirakan bahwa kerugian aset dapat berkisar antara 20-30%, atau bahkan hingga 50%.
“Secara kasat mata, banyak orang berpikir bahwa perusahaan asing yang mengakuisisi saham akan memberikan dana tambahan bagi bisnis domestik untuk investasi berkelanjutan, yang berpotensi membantu pemulihan pasar. Setelah krisis, hal itu mungkin akan mengarah pada transparansi pasar yang lebih besar dan perbaikan peraturan perundang-undangan. Namun, pada kenyataannya, bisnis domestik menghabiskan bertahun-tahun membangun merek yang cukup kuat untuk bersaing dengan mitra asing. Sekarang, diakuisisi dan dipaksa menjual aset dengan harga murah sangat menyakitkan. Oleh karena itu, pemerintah perlu mempertimbangkan untuk menghilangkan hambatan bagi setiap bisnis dan setiap proyek untuk meminimalkan situasi ini,” kata Bapak Nghia.
Hambatan dalam menyetujui kebijakan investasi untuk proyek perumahan komersial dan sosial, serta masalah yang berkaitan dengan obligasi korporasi, berada di bawah wewenang Pemerintah. Namun, masalah yang berkaitan dengan lahan publik yang tersebar, biaya penggunaan lahan, dan penerbitan sertifikat kepemilikan tanah berada di bawah wewenang pemerintah daerah. Adapun proyek-proyek yang ditangguhkan sementara untuk ditinjau, akses ke kredit, pengurangan suku bunga, dan pemotongan pajak, penyelesaian masalah-masalah ini dan penyuntikan modal awal akan menciptakan likuiditas di pasar dan meringankan kesulitan bagi bisnis.
Tuan Le Hoang Chau
Bapak Pham Lam, Wakil Ketua Asosiasi Broker Real Estat Vietnam, juga setuju bahwa butuh bertahun-tahun bagi Vietnam untuk memiliki perusahaan real estat besar seperti Vingroup, Sun Group, Him Lam, Masterise Homes, Novaland, Hung Thinh… Perusahaan-perusahaan ini merupakan perusahaan terkemuka di pasar, sehingga mereka tidak hanya berdampak pada real estat tetapi juga banyak industri lain, mulai dari kredit, konstruksi, bahan bangunan, tenaga kerja, desain interior, furnitur… Oleh karena itu, ketika bisnis menghadapi kesulitan, perlu ada pendekatan dan mekanisme terobosan untuk mendukung mereka, terutama perusahaan-perusahaan terkemuka, agar pulih. Karena pemulihan mereka akan mendorong bisnis, industri, dan seluruh perekonomian kembali bangkit. Pada saat yang sama, hal itu akan membantu menghidupkan kembali proyek-proyek yang sudah mati, membatasi pemborosan. Secara khusus, hal itu akan mencegah sumber daya yang telah dibangun oleh bisnis domestik selama bertahun-tahun jatuh ke tangan perusahaan asing dengan harga murah.
Mengingat pengalaman pahit melihat proyek-proyek diakuisisi oleh perusahaan asing dengan harga murah, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, mengenang tahun 2007, ketika Vietnam bergabung dengan WTO, saat perusahaan asing "membanjiri" Vietnam. Namun, saat itu, ia tidak khawatir tentang perusahaan atau proyek real estat domestik yang diambil alih oleh entitas asing. Bahkan, di banyak sektor, perusahaan domestik tidak hanya mempertahankan pangsa pasar mereka tetapi juga mengungguli perusahaan asing. Tetapi pada kuartal ketiga tahun 2022, HoREA mengeluarkan peringatan pertamanya tentang risiko beberapa perusahaan real estat besar dan terkenal serta proyek-proyek bernilai tinggi diakuisisi oleh entitas asing. Contoh utamanya adalah pengalihan proyek senilai $1,5 miliar kepada mitra asing dengan harga yang sangat rendah oleh salah satu grup real estat terbesar di Vietnam. Saat ini, banyak proyek dan grup real estat besar di Vietnam telah "diambil alih" oleh perusahaan asing, dengan hingga 49% saham mereka diakuisisi.
"Perusahaan asing sedang 'berburu dan membeli' proyek-proyek terbaik di pasar properti Vietnam dengan harga di bawah biaya produksi. Beberapa perusahaan asing mengatakan kepada saya bahwa jika ada perusahaan yang menjual proyek, mereka harus diperkenalkan kepada perusahaan tersebut. Kita harus menerima kenyataan ini karena bisnis dan pasar sangat lemah dan sangat membutuhkan modal. Untuk mengendalikan hal ini, solusi mendasar adalah meningkatkan ketahanan dan kekuatan bisnis domestik secara umum, termasuk bisnis properti. Secara khusus, tindakan segera perlu diambil untuk menghilangkan hambatan dalam kewenangan di setiap tingkatan – di tingkat pemerintah, kementerian, dan daerah – sehingga bisnis dapat melaksanakan proyek, membangun kepercayaan dengan pelanggan, meningkatkan likuiditas, dan pulih," tegas Bapak Chau.
Tautan sumber
Komentar (0)