Proyek yang diam-diam 'berganti nama dan pemilik'

Dijual murah meriah...masih seneng

Di sepanjang Jalan Nguyen Huu Tho (Distrik Nha Be, Kota Ho Chi Minh), jika sebelumnya nama-nama pemilik proyek seperti Hoang Anh Gia Lai, Phu Hoang Anh, Phu Long, Tai Nguyen, Novaland ... ramai bermunculan, kini perlahan menghilang. Sebagai gantinya, muncul perusahaan asing seperti Phu My Hung (Taiwan), GS (Korea), dan Keppel Land (Singapura). Perubahan nama terjadi secara diam-diam namun cepat antara perusahaan domestik dan asing. Di antara mereka, banyak proyek dialihkan dengan harga yang belum pernah terjadi sebelumnya.

Banyak proyek telah diakuisisi oleh Keppel Land.

Pemimpin sebuah grup real estat di Kota Ho Chi Minh mengatakan bahwa ia terpaksa menjual beberapa proyek terbaiknya kepada Keppel Land untuk mendapatkan uang guna membayar pokok dan bunga kepada bank. Ketika ditanya tentang harga jual, ia dengan sedih mengatakan bahwa jika harga pasar saat itu 10 dong, ia sekarang akan menjualnya kepada mitra asing hanya dengan 6 dong.

"Saat ini, perusahaan-perusahaan domestik tidak lagi punya uang untuk melaksanakan proyek. Kalaupun punya uang, mereka tidak akan berani melakukannya karena tidak ada yang yakin mereka bisa menjual produk dalam situasi seperti ini. Mereka tidak bisa maju, mereka tidak bisa mundur. Jadi, lebih baik mereka menjual untuk menenangkan pikiran mereka," ia mendecakkan lidah, tak mampu menyembunyikan kesedihannya.

Orang ini juga mengakui bahwa hal itu sangat disayangkan, tetapi dalam konteks harus membayar tetapi tidak ada pendapatan, jika proyek tersebut dibiarkan begitu saja, bunga bank akan "dimakan" dalam 1 atau 2 tahun, sehingga menjualnya dengan harga murah juga merupakan berkah. Menurut orang ini, tidak semua proyek diinvestasikan oleh perusahaan asing. Mereka hanya memprioritaskan proyek-proyek yang memiliki dokumen legal. Perlu disebutkan bahwa karena mereka mengendalikan perusahaan domestik yang "haus uang", perusahaan asing menekan untuk membeli proyek dengan harga murah.

"Keluarga saya punya setoples beras. Kalau beras kami habis, kami terpaksa pinjam dari tetangga. Tapi kami cuma bisa pinjam sekali atau dua kali sebelum mereka kehabisan, dan kami juga begitu karena tidak ada tempat lain. Jadi, ada bisnis yang tutup dalam enam bulan, ada yang sembilan bulan, ada yang setahun. Jadi sekarang, meskipun harganya murah, kami terpaksa menjualnya untuk beli beras supaya bisa bertahan hidup," orang ini membandingkan dengan getir.

Faktanya, jika kita melihat realitanya, tidak sulit untuk melihat bahwa banyak proyek ternama telah berganti nama, yang berarti berganti pemilik. Hanya saja, perusahaan-perusahaan tersebut tidak mengumumkannya. Bahkan Novaland Group, merek besar di pasar properti, terpaksa menjual banyak proyeknya kepada Gamuda Land Group dari Malaysia.

Kesulitan ini telah berlangsung terlalu lama dan belum ada tanda-tanda positif untuk hasilnya, sehingga saat ini, banyak bisnis berlarian mencari mitra untuk "menjual diri". Pemimpin sebuah grup real estat besar di Kota Ho Chi Minh mengeluh bahwa ia menawarkan proyeknya kepada mitra asing dengan harga murah, tetapi tidak ada yang membelinya, dan tidak ada yang bekerja sama untuk berinvestasi karena proyek tersebut belum menyelesaikan prosedur hukum dan belum membayar biaya penggunaan lahan. Atau seperti DK Group, selama hampir setahun ini, mereka telah bekerja sama dengan mitra Jepang untuk mengundang kontribusi modal atau menjual proyek secara langsung; DK akan bertanggung jawab atas semua penjualan, meskipun keuntungan dibagi berdasarkan rasio kontribusi, tetapi hingga saat ini mereka belum menutup usaha, mereka berada dalam mentalitas menunggu dan melihat. Tidak dapat menjual produk, tidak memiliki pendapatan, dan tidak dapat meminta kerja sama, grup ini telah jatuh ke dalam situasi sulit yang belum pernah terjadi sebelumnya. "Hampir semua staf telah pergi, proyek ini "tergantung pada derek", risiko kebangkrutan sangat tinggi meskipun banyak aset," keluh pemimpin grup ini.

Mendukung perusahaan terkemuka

Bapak Huynh Phuoc Nghia, Direktur Pusat Ekonomi , Hukum, dan Manajemen (Universitas Ekonomi Kota Ho Chi Minh), mengatakan bahwa perusahaan domestik yang terpaksa menjual aset kepada perusahaan asing akan menimbulkan banyak konsekuensi bagi masyarakat dan perekonomian ketika kontribusi mereka berkurang, atau bahkan hilang. Tidak hanya itu, pemulihan seperti sebelum krisis akan memakan waktu 5, bahkan 10 tahun, karena aset-aset tersebut telah "menguap" terlalu banyak. Meskipun belum ada penelitian yang secara jelas menunjukkan berapa besar kerugian perusahaan, perkiraan kasarnya adalah kerugian aset dapat mencapai 20-30% dari nilai aset, bahkan hingga 50%.

Di permukaan, banyak orang berpikir bahwa perusahaan asing yang membeli kembali saham akan memberi perusahaan domestik lebih banyak uang untuk terus berinvestasi, yang dapat membantu pemulihan pasar. Setelah krisis, hal ini dapat membantu pasar menjadi transparan dan hukum akan lebih lengkap. Namun kenyataannya, perusahaan domestik membutuhkan waktu bertahun-tahun untuk membangun merek yang cukup kompetitif dengan mitra asing. Setelah diakuisisi, menjual aset dengan harga rendah sangatlah menyakitkan. Oleh karena itu, Pemerintah perlu mempertimbangkan untuk menghilangkan hambatan bagi setiap perusahaan dan setiap proyek guna meminimalkan situasi ini," ujar Bapak Nghia.

Kesulitan dalam menyetujui kebijakan investasi untuk perumahan komersial, perumahan sosial, penerbitan obligasi korporasi... berada di bawah kewenangan Pemerintah. Masalah lahan publik yang tersebar, biaya penggunaan lahan, dan penerbitan buku merah muda... berada di bawah kewenangan daerah. Proyek-proyek yang ditangguhkan sementara untuk ditinjau, akses kredit, penurunan suku bunga, pengurangan pajak... jika semuanya diselesaikan dan diinjeksi modal awal akan menciptakan likuiditas bagi pasar dan membantu bisnis mengatasi kesulitan.

Tuan Le Hoang Chau

Bapak Pham Lam, Wakil Presiden Asosiasi Broker Real Estat Vietnam, juga sepakat bahwa Vietnam membutuhkan waktu bertahun-tahun untuk memiliki perusahaan real estat besar seperti Vingroup, Sun Group, Him Lam, Masterise Homes, Novaland, Hung Thinh... Perusahaan-perusahaan ini merupakan perusahaan terkemuka di pasar, sehingga tidak hanya memengaruhi sektor real estat tetapi juga banyak industri lainnya, mulai dari kredit, konstruksi, bahan bangunan, tenaga kerja, interior, produk kayu... Oleh karena itu, ketika perusahaan menghadapi kesulitan, harus ada arahan dan mekanisme terobosan untuk mendukung perusahaan, terutama perusahaan terkemuka, untuk pulih. Karena pemulihan mereka akan mendorong perusahaan lain, industri lain, dan seluruh perekonomian untuk pulih. Pada saat yang sama, hal ini akan membantu menghidupkan kembali proyek-proyek yang "mati secara klinis" dan mengurangi pemborosan. Terutama, sumber daya yang telah dibangun oleh perusahaan domestik selama bertahun-tahun tidak akan jatuh ke tangan perusahaan asing dengan harga murah.

Menyaksikan proyek-proyek diakuisisi oleh perusahaan asing dengan harga murah, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) Le Hoang Chau mengenang bahwa pada tahun 2007, ketika Vietnam bergabung dengan WTO, perusahaan-perusahaan asing juga "membanjiri" Vietnam. Namun, saat itu, ia tidak khawatir perusahaan atau proyek real estat akan diakuisisi oleh asing. Faktanya, di banyak bidang, perusahaan domestik tidak hanya mempertahankan pangsa pasar tetapi juga mengalahkan perusahaan asing. Namun, pada kuartal ketiga tahun 2022, untuk pertama kalinya, HoREA memperingatkan tentang risiko beberapa perusahaan real estat bermerek besar dan beberapa proyek bernilai tinggi diakuisisi oleh asing. Biasanya, perusahaan real estat terbesar di Vietnam mengalihkan proyek senilai 1,5 miliar dolar AS kepada mitra asing dengan harga yang sangat rendah. Saat ini, banyak proyek dan perusahaan real estat besar di Vietnam juga telah "diakuisisi" oleh asing dengan kepemilikan saham hingga 49%.

"Perusahaan asing "berburu" di pasar properti Vietnam untuk mencari dan membeli proyek terbaik, dengan harga di bawah biaya operasional. Sebuah perusahaan asing mengatakan kepada saya bahwa jika ada perusahaan yang menjual proyek, mereka harus memperkenalkannya. Kita juga harus menerima kenyataan ini karena perusahaan dan pasar sangat lemah dan sangat membutuhkan modal. Untuk mengatasi masalah ini, solusi mendasarnya adalah meningkatkan ketahanan dan kekuatan perusahaan domestik secara umum, termasuk perusahaan properti. Secara khusus, yang perlu segera dilakukan adalah menghilangkan hambatan yang berada di bawah wewenang setiap tingkatan, baik di tingkat Pemerintah, kementerian, maupun daerah, agar perusahaan dapat melaksanakan proyek, membangun kepercayaan dengan pelanggan, meningkatkan likuiditas, dan pulih," tegas Bapak Chau.

Tautan sumber: https://thanhnien.vn/nhung-du-an-am-tham-thay-ten-doi-chu-185230602230353681.htm