Pembatalan besar-besaran atas uang jaminan lelang tanah di pinggiran Hanoi: Kegagalan untuk menghentikan ini akan mendistorsi pasar.

Pembatalan deposit secara besar-besaran setelah penawaran harga tanah yang tinggi: Para ahli menyebut kasus Tan Hoang Minh sebagai sebuah "pelajaran".

Pasar baru-baru ini dikejutkan oleh harga penawaran tertinggi dalam lelang tanah di pinggiran Hanoi . Di distrik Hoai Duc, harga penawaran tertinggi untuk tanah berkisar antara lebih dari 90 hingga 133 juta VND/m2. Di distrik Thanh Oai, harga penawaran tertinggi untuk tanah berkisar antara 51 hingga 100 juta VND/m2, berkali-kali lipat lebih tinggi dari harga awal.

Namun, segera setelah lelang, sebagian besar penawar yang menang menjual kembali barang-barang mereka dengan harga lebih tinggi, yaitu 400 juta hingga 600 juta VND per barang. Pada puncaknya, banyak barang dijual kembali dengan harga lebih dari 800 juta VND di atas harga penawaran tertinggi. Namun, hanya beberapa hari kemudian, selisih harga tersebut turun menjadi sekitar 100-200 juta VND.

Terlebih lagi, setelah lelang tersebut, harga tanah di daerah sekitarnya langsung melonjak sebesar 5-10 juta VND/m2. Bahkan para makelar pun ragu untuk membeli pada saat itu, karena khawatir akan menjual kembali dengan keuntungan, dan percaya bahwa harga tanah terlalu tinggi dibandingkan dengan infrastruktur di sekitarnya.

Yang perlu diperhatikan adalah peningkatan jumlah deposit yang tidak dibayar. Misalnya, dalam lelang 68 bidang tanah di daerah Ngo Ba, desa Thanh Than, komune Thanh Cao (distrik Thanh Oai, Hanoi), 55 bidang tanah tidak dibayar depositnya, termasuk satu bidang yang dimenangkan dengan harga 100,5 juta VND/m2. Dari 13 bidang tanah yang pembayarannya dilakukan penuh, harga tertinggi hanya sedikit di atas 55 juta VND/m2.

Berbicara dengan seorang reporter dari surat kabar Dan Tri, Bapak Dinh Minh Tuan, Direktur Batdongsan.com.vn di wilayah Selatan, mengatakan bahwa masalah dengan lelang di Hanoi terletak pada kenyataan bahwa harga awal yang ditetapkan untuk pembeli untuk memberikan uang muka terlalu rendah. Misalnya, harga rata-rata di mana beberapa properti berhasil dilelang adalah 30 juta VND/m2, tetapi harga awalnya hanya 7 juta VND/m2. Ini menunjukkan bahwa harga masuk terlalu mudah ditetapkan.

Selain itu, terbatasnya pasokan produk di pasaran menyebabkan mereka yang telah melakukan deposit ingin membeli dan menjual kembali. Sementara itu, mengizinkan penjualan kembali dalam jangka waktu singkat juga menciptakan keterbatasan tertentu, yang memengaruhi pasar secara keseluruhan.

Dr. Dinh The Hien, seorang ahli ekonomi , menyatakan bahwa mereka yang benar-benar ingin membeli biasanya akan mengerahkan upaya dan waktu untuk meneliti secara menyeluruh harga tanah dan pasar properti di daerah tersebut. Tindakan memberikan uang muka menunjukkan keinginan kuat mereka untuk membeli.

Namun, saat ini, beberapa lelang tanah di Hanoi mengalami fenomena penyitaan uang muka secara massal. Menurut Bapak Hien, pertanyaan yang perlu diajukan adalah apakah mereka yang berpartisipasi benar-benar ingin membeli tanah atau justru merusak kebijakan negara yang baik?

Dari 68 bidang tanah yang dilelang di Thanh Oai pada tanggal 10 Agustus, 55 di antaranya hangus karena uang deposit hangus (Foto: Duong Tam).

"Lelang tanah menunjukkan keterbukaan dan transparansi. Ini adalah kebijakan yang tepat dan konsisten dengan ekonomi pasar. Negara melelang tanah dengan harapan dapat menjualnya dengan harga yang sesuai dengan pasar. Target audiensnya adalah mereka yang benar-benar membutuhkan perumahan atau investasi jangka panjang, bukan mereka yang terlibat dalam spekulasi untuk menaikkan harga," kata Bapak Hien.

Menurut Bapak Hien, lelang tanah baru-baru ini di pinggiran Hanoi menunjukkan tanda-tanda yang tidak biasa. Fakta bahwa mereka yang memenangkan penawaran tinggi kemudian secara massal meninggalkan uang muka mereka juga turut bertanggung jawab atas terganggunya pasar properti. Beliau mengutip "pelajaran" dari lelang tanah Tan Hoang Minh, di mana serupa, para penawar menawarkan harga yang sangat tinggi dan kemudian meninggalkan uang muka mereka. Hal ini menciptakan efek domino, yang menyebabkan lonjakan besar harga properti di Thu Thiem.

"Oleh karena itu, saya percaya bahwa penawaran tinggi baru-baru ini yang diikuti dengan penyitaan uang muka adalah disengaja dan terencana, bukan sekadar kasus pembayaran yang kurang. Ada kemungkinan mereka menggunakan lelang untuk menciptakan sensasi di daerah tempat mereka memiliki sejumlah besar lahan," kata Bapak Hien.

Jika dibiarkan tanpa pengawasan, masalah kehilangan deposit bisa terus berlanjut.

Mengenai konsekuensi lelang dengan harga tinggi yang diikuti dengan penyitaan uang muka, Dr. Dinh The Hien berpendapat bahwa, pertama, hal itu berdampak negatif pada kebijakan lelang Negara. Kedua, lelang semacam itu menjadi alat untuk mengganggu dan mendistorsi pasar properti lokal. Hal ini, pada gilirannya, berdampak negatif pada perekonomian secara keseluruhan dan pasar properti. Sementara itu, Negara berupaya menstabilkan pasar properti untuk mendorong pembangunan ekonomi.

Menurut Bapak Hien, jika tidak ada tindakan tegas untuk mencegah praktik penawaran harga tinggi lalu meninggalkan uang jaminan, situasi ini dapat berlanjut di lelang lainnya.

Bapak Dinh Minh Tuan menambahkan bahwa setelah lelang yang menimbulkan kehebohan di pasar, tidak hanya investor tetapi juga masyarakat umum akan memikirkan harga 100-130 juta VND/m2 untuk lahan yang terletak 25-30 km dari pusat Hanoi. Harga ini juga menjadi patokan bagi kenaikan harga lahan secara tidak normal dalam radius tersebut, terlepas dari nilai bisnis atau penggunaannya. Lebih jauh lagi, lelang selanjutnya di daerah lain kemungkinan akan memiliki harga yang lebih tinggi lagi.

Praktik penawaran yang tidak wajar dapat menyebabkan berbagai konsekuensi negatif bagi pembeli rumah, bisnis investasi, dan bahkan dapat menggoyahkan seluruh pasar.

Secara khusus, orang-orang yang benar-benar membutuhkan rumah akan kesulitan melakukannya selama periode ini, karena penjual akan mempertahankan pola pikir untuk menaikkan harga di atas nilai pasar. Mereka yang memiliki uang akan bergegas membeli tanah dengan harapan mendapatkan keuntungan. Selain itu, mereka yang tidak benar-benar membutuhkan perumahan akan memfokuskan uang mereka pada real estat daripada kegiatan ekonomi lainnya. Mereka yang membutuhkan rumah tidak memiliki cukup uang untuk membelinya, sementara mereka yang memiliki uang menimbunnya dalam bentuk tanah.

Konsekuensi selanjutnya adalah bahwa bisnis domestik dan asing yang berinvestasi dalam proyek-proyek besar akan menghadapi kesulitan yang lebih besar dalam pengadaan lahan, dan biaya modal mereka bahkan dapat meningkat berkali-kali lipat.

Selain itu, efek domino dapat terjadi di seluruh pasar dan segmen lainnya. Misalnya, proyek apartemen di pusat Hanoi dapat mengalami kenaikan harga yang tajam, mungkin mencapai 100 juta VND/m2, di tengah kelangkaan lahan, permintaan tinggi, dan kenaikan harga tanah; proyek berbasis lahan juga dapat meningkat sebesar 300-400 juta VND/m2… Fluktuasi ini akan menyebabkan ketidakstabilan di pasar properti dalam jangka pendek.

Para ahli meyakini bahwa jika praktik penawaran harga tinggi kemudian meninggalkan uang muka tidak dicegah, hal itu bisa terulang kembali (Foto: Duong Tam).

Pakar ini menekankan bahwa tanpa tindakan korektif, tingkat harga secara umum akan meningkat. Karena setelah lelang, orang tidak akan lagi mengingat berapa banyak orang yang kehilangan uang muka mereka. Mereka hanya akan mengingat hasil akhir dan harga akhir. Hal ini akan membekas di benak orang berapa kali harga di daerah ini telah meningkat, sehingga pasti akan memengaruhi pasar secara keseluruhan.

Sanksi diperlukan.

Mengenai langkah-langkah pencegahan, Dr. Dinh The Hien menyarankan agar lelang di berbagai daerah perlu dilakukan dengan rencana yang ketat dan aman. Selanjutnya, proses penilaian tanah untuk menentukan harga awal harus melibatkan perusahaan penilai yang bertanggung jawab atas penilaian tersebut. Harga awal harus sesuai dengan nilai pasar. Akibatnya, uang jaminan yang dibutuhkan untuk berpartisipasi dalam lelang harus sebanding dengan nilainya.

Secara khusus, langkah-langkah harus diambil untuk melarang atau untuk jangka waktu tertentu mereka yang sebelumnya telah membatalkan penawarannya dari berpartisipasi dalam lelang. Sebelum lelang, panitia penyelenggara harus menyeleksi aplikasi, serupa dengan proses penawaran lainnya. Lebih lanjut, setiap daerah juga dapat mengusulkan rencana dan peraturan tambahan yang disesuaikan dengan kebutuhan spesifiknya untuk memastikan efisiensi bagi Negara dan masyarakat.

Menurut Bapak Dinh Minh Tuan, solusinya adalah menaikkan harga input dan membatasi partisipasi dalam perdagangan spekulatif. Pada saat yang sama, lembaga pengatur harus menetapkan sanksi, seperti denda 2-3 kali lipat dari jumlah deposit, untuk memastikan para peserta memenuhi kewajiban mereka.

Menawarkan solusi, Bapak Le Dinh Chung - anggota Gugus Tugas Riset Pasar Asosiasi Makelar Properti Vietnam (VARS) - menyarankan agar diambil langkah-langkah untuk menetapkan harga awal yang lebih tinggi daripada saat ini. Selain itu, alih-alih peraturan saat ini yang menetapkan uang muka 20% dari harga awal, sebaiknya dinaikkan menjadi sekitar 30-50%. Hal ini akan mencegah pihak-pihak yang berniat berpartisipasi dalam lelang tanah dengan motif tersembunyi.

Lebih lanjut, menurutnya, investor dapat diminta untuk mentransfer uang jaminan ke rekening panitia penyelenggara. Jika investor memenangkan lelang, uang jaminan akan ditahan oleh panitia penyelenggara untuk pembayaran; jika terjadi kekurangan, dana tambahan akan dibayarkan.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm