“Hidup sengsara, mati sengsara” karena membeli proyek yang tidak memenuhi syarat penjualan

Pasar properti di Selatan sedang pulih, dengan proyek-proyek baru berlomba-lomba untuk dibuka untuk dijual. Namun, ini juga saatnya banyak investor menghindari hukum untuk menjual proyek yang tidak memiliki prosedur hukum yang memadai, yang menyebabkan pelanggan "hidup sengsara, mati sengsara". Proyek-proyek yang tidak memenuhi persyaratan untuk dibuka untuk dijual.

“Hidup sengsara, mati sengsara” karena membeli proyek yang tidak memenuhi syarat penjualan

Pasar properti di Selatan sedang pulih, dengan proyek-proyek baru berlomba-lomba untuk dibuka untuk dijual. Namun, ini juga saatnya banyak investor menghindari hukum untuk menjual proyek yang tidak memiliki prosedur hukum yang memadai, yang menyebabkan pelanggan "hidup sengsara, mati sengsara". Proyek-proyek yang tidak memenuhi persyaratan untuk dibuka untuk dijual.

Proyek Charm Diamond dijual oleh investor sejak 2019, tetapi belum dibangun.

Mengidentifikasi proyek “ilegal”

Berdasarkan Undang-Undang tentang Usaha Properti Tahun 2023, suatu proyek properti yang layak untuk dipasarkan harus memiliki kelengkapan prosedur hukum seperti polis asuransi penanaman modal, Tata Usaha Negara (TPN), kewajiban perpajakan atas tanah yang telah diselesaikan, izin mendirikan bangunan, pondasi bangunan telah selesai dibangun, dan selanjutnya memperoleh izin dari instansi yang berwenang untuk membuka peluang penjualan produk properti di masa mendatang.

Namun, seringkali proyek tidak memenuhi semua persyaratan hukum, tetapi masih terbuka untuk dijual. Khususnya, sebagian besar proyek yang hanya memiliki Keputusan 1/500 telah mengundang pelanggan untuk menyetorkan dana guna memesan tempat tanpa menggunakan kata "terbuka untuk dijual".

Sebagai contoh, pada awal September 2024, di Kota Di An ( Binh Duong ), Proyek Apartemen Binh Thang (nama komersial Avenue Binh Thang) diperkenalkan ke pasar oleh investor dan berhasil mendapatkan dana "reservasi" dari para pelanggan. Menurut iklan, proyek ini dibangun di atas lahan seluas 3.351 m², dengan 2 basement, 35 lantai, terdiri dari 536 apartemen, dan harga jual 33-40 juta VND/m². Melalui riset, kami mengetahui bahwa proyek ini memiliki kebijakan investasi, Keputusan 1/500, dan izin mendirikan bangunan yang diberikan oleh Dinas Konstruksi Binh Duong, tetapi belum memenuhi kewajiban keuangannya dan belum dibangun.

Dinas Konstruksi Binh Duong mewajibkan investor untuk berkomitmen tidak menjual atau menerima uang dari pelanggan jika proyek tidak memenuhi persyaratan hukum. Selain itu, Dinas juga memiliki banyak dokumen yang merekomendasikan dan menginstruksikan pemerintah daerah untuk mengelola proyek-proyek di wilayah tersebut secara ketat, dan memasang rambu-rambu pemberitahuan di depan proyek-proyek properti yang tidak memenuhi persyaratan untuk memobilisasi modal.

Di Kota Baru Binh Duong, sebuah proyek bernama KH juga ditawarkan untuk dijual oleh investor. Sebagai pelanggan yang ingin membeli rumah, saya diperkenalkan oleh seorang karyawan bernama Chau. Ini adalah proyek perumahan komersial dan sosial. Investor menerima uang muka untuk memesan tempat. Kontrak uang muka akan ditandatangani secara resmi pada tanggal 15 Oktober, dan penjualan resmi akan dibuka pada tanggal 15 November. Namun, ketika ditanya tentang legalitasnya, Chau mengatakan bahwa proyek tersebut sedang mengajukan permohonan izin mendirikan bangunan.

Demikian pula, proyek The Felix (Kota Thuan An) yang diinvestasikan oleh C-Holding Joint Stock Company akan dibuka untuk penjualan mulai Juli 2024. Proyek ini dibangun di atas lahan seluas lebih dari 9.000 m², dengan 2 blok apartemen setinggi 40 lantai, termasuk 1.206 apartemen, dengan harga terendah 1,5 miliar VND/apartemen. Namun, Dinas Konstruksi Binh Duong menyatakan bahwa proyek ini tidak memenuhi syarat untuk memobilisasi modal dalam bentuk perumahan di masa mendatang karena tidak sah.

Di Kota Thuan An, Proyek Emerald Golf View juga sedang diperkenalkan ke pasar oleh Le Phong Group. Proyek ini mencakup 770 apartemen, dengan harga berkisar antara 45 hingga lebih dari 50 juta VND/m2. Proyek ini juga termasuk dalam daftar proyek yang tidak memenuhi syarat untuk dijual.

Situasi ini tidak hanya terjadi di provinsi-provinsi pinggiran, tetapi juga di Kota Ho Chi Minh. Proyek Fitato di Kota Thu Duc, yang diinvestasikan oleh Hung Phu Invest Company, memiliki 383 apartemen dengan harga jual 46-60 juta VND/m2. Departemen Konstruksi Kota Ho Chi Minh mengumumkan bahwa proyek ini tidak memenuhi syarat untuk dijual dan memobilisasi modal.

Membeli rumah 5 tahun lalu tapi belum ada pembangunan

Konsekuensi dari membeli rumah di proyek yang tidak memenuhi syarat untuk dijual dan mobilisasi modal membuat banyak pelanggan menderita, harus mengajukan keluhan di mana-mana.

Ibu Thuy Anh, seorang pelanggan yang membeli apartemen di kompleks Charm Diamond, kompleks proyek Charm City (Kota Di An, Provinsi Binh Duong), mengatakan bahwa pada tahun 2019, Charm Group membuka penjualan apartemen di kompleks Charm Diamond, dan ia membeli apartemen tersebut dengan harga hampir 2 miliar VND. Namun, hingga akhir tahun 2024, proyek ini belum juga selesai dibangun, meskipun ia telah menggelontorkan dana yang sangat besar.

"Ada ratusan pelanggan seperti saya yang membeli rumah di proyek ini. Pada tahun 2021 dan 2022, kami telah bekerja sama dengan investor berkali-kali, bahkan mengajukan gugatan dan menuntut pengembalian harga pembelian rumah, tetapi investor menolak membayar," ujar Ibu Thuy Anh dengan nada kesal.

Juga dibuka untuk dijual pada tahun 2019, Proyek LDG Sky (Di An City), yang diinvestasikan oleh Perusahaan Saham Gabungan Investasi LDG, memiliki 1.670 apartemen, harga jual pada tahun 2019 adalah 30 juta VND/m2, tetapi setelah 5 tahun, proyek tersebut belum dibangun karena tidak memiliki cukup dokumen hukum.

Bapak Huynh Pham Tuan Anh, Wakil Direktur Departemen Konstruksi Binh Duong, mengatakan bahwa investor, pengembang proyek, dan perusahaan pialang sering "menghindari hukum" dengan memobilisasi modal dalam berbagai bentuk, seperti formulir permohonan prioritas, formulir setoran, dan formulir pendaftaran permohonan.

Beberapa proyek yang hanya memiliki dokumen hukum dasar telah mengorganisir mobilisasi modal tanpa memenuhi persyaratan dan tanpa persetujuan dari pihak berwenang. Transaksi ini berpotensi berisiko.

Menurut pengacara Tran Duc Phuong (Asosiasi Pengacara Kota Ho Chi Minh), banyak investor yang kapasitas keuangannya lemah, sehingga mereka sengaja mengakali hukum untuk memobilisasi modal tanpa mengindahkan hukum. Inilah alasan mengapa serangkaian proyek belakangan ini, meskipun telah berhasil mengumpulkan hingga 95% dari nilai apartemen, belum berhasil mendistribusikan rumah kepada pelanggan. Banyak investor bahkan menggadaikan proyek yang mereka jual kepada pelanggan ke bank, yang menyebabkan para pembeli rumah terjerumus ke dalam situasi yang sama seperti tersandera.

“Sejak tahun 2020 hingga sekarang, saya telah menerima banyak tuntutan hukum dari klien terhadap investor karena mereka secara tidak sengaja membeli proyek yang tidak memiliki dokumen hukum yang memadai, tetapi menjualnya, menerima uang dari klien, dan kemudian tidak membangun,” kata Bapak Phuong.

Menurut pengacara Phuong, kenyataan bahwa banyak investor "sengaja atau tidak sengaja" melanggar peraturan perundang-undangan tentang jual beli real estat tanpa izin dari pihak berwenang berdampak negatif terhadap pasar dan membebankan risiko pada nasabah.

Investor sering berdalih bahwa hal ini menguntungkan pelanggan karena membeli lebih awal akan mengurangi harga, memilih produk yang bagus, dan perusahaan akan memiliki dana untuk membangun proyek. Namun, hal ini terjadi ketika bisnis sedang menguntungkan, tetapi jika terbelit prosedur, masalah hukum, modal, dll., proyek akan terbengkalai selama bertahun-tahun. Pada akhirnya, pembelilah yang akan menderita.

"Pembeli rumah harus mempertimbangkan dengan cermat dan sama sekali tidak membeli proyek atau rumah yang sedang dibangun di masa mendatang ketika investor tidak memiliki dokumen hukum yang memadai. Sebaiknya mereka menghubungi pihak berwenang setempat untuk mencari tahu sebelum menandatangani dokumen atau mentransfer uang kepada perusahaan pialang atau investor proyek untuk menghindari risiko," saran pengacara Phuong.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/song-do-chet-do-vi-mua-du-an-chua-du-dieu-kien-mo-ban-d228630.html