Para investor menunjukkan kehati-hatian terhadap saham VRG.

Setelah koreksi tajam pada awal April 2025 yang menyebabkan saham real estat industri anjlok secara menyeluruh, pasar saham dengan cepat pulih dengan kuat dan terus mencapai level tertinggi baru.

Namun, saham Saigon VRG Investment Company (kode saham SIP) bergerak ke arah yang berlawanan, secara konsisten diperdagangkan di bawah rata-rata pergerakan 200 hari (MA200). Ini menunjukkan bahwa tren penurunan masih dominan.

Dari tanggal 24 Juli hingga 11 November, saham SIP turun 20,6%, dari VND 68.400 menjadi VND 54.300 per saham. Jika dihitung dari awal tahun 2025, penurunan tersebut mencapai 31,3% dibandingkan dengan harga puncak VND 79.020 (26 Maret).

Menurut data dari SSI Securities Corporation, saham ini saat ini diperdagangkan dengan rasio P/E sebesar 10,61 kali - jauh lebih rendah daripada rata-rata industri sebesar 17,81 kali. Antara tahun 2018 dan 2023, valuasi saham berfluktuasi antara 7,03 dan 27,41 kali, menunjukkan bahwa saham tersebut saat ini berada pada diskon yang signifikan.

Pergerakan harga saham berlawanan dengan tren umum, meskipun hasil bisnis Saigon VRG Investment terus positif. Pada tahun 2024, pendapatan mencapai 7.078 miliar VND, menunjukkan pertumbuhan yang stabil dibandingkan periode yang sama. Dari jumlah tersebut, penyediaan layanan utilitas seperti listrik, air, dan utilitas lainnya menyumbang 90,7% dari total pendapatan, sementara sewa lahan setelah pengembangan infrastruktur hanya mencapai 389 miliar VND, setara dengan 5%. Struktur ini berlanjut pada sembilan bulan pertama tahun 2025, dengan pendapatan utilitas mencapai 5.617 miliar VND (89,1%) dan pendapatan sewa lahan hanya mencapai 310 miliar VND (4,9%).

Meskipun berfokus pada pengembangan real estat industri, struktur pendapatan Saigon VRG Investment lebih condong ke utilitas operasional – sektor yang menghasilkan arus kas yang lebih konsisten dan stabil. Perusahaan ini menyediakan layanan listrik, air, pengolahan limbah, dan pengoperasian infrastruktur kepada ribuan bisnis yang menyewa lahan di kawasan industri. Ini merupakan aliran pendapatan tahunan yang berulang, menciptakan keunggulan arus kas jangka panjang.

Sebaliknya, segmen penyewaan lahan industri mencatat pendapatan yang rendah karena metode akuntansi spesifiknya. Saigon VRG Investment memilih untuk mengalokasikan pendapatan selama 50 tahun, sesuai dengan jangka waktu sewa lahan, alih-alih mengakui semuanya sekaligus. Hal ini secara akurat mencerminkan sifat kontrak jangka panjang, tetapi membuat laporan keuangan jangka pendek kurang mengesankan dibandingkan dengan perusahaan sejenis yang biasanya mengakui seluruh nilai kontrak sekaligus.

Hingga akhir tahun 2024, tingkat hunian pabrik di tiga kawasan industri Dong Nam, Le Minh Xuan 3, dan Phuoc Dong mencapai 95,13%. Secara khusus untuk lahan industri, Phuoc Dong (Area A) mencapai hunian 96%; Dong Nam mencapai 89%, sedangkan Phuoc Dong (Area B) hanya mencapai 24% (tersisa 685,28 hektar); Phuoc Dong Fase 2 mencapai 43% (tersisa 290,95 hektar), Fase 3 belum dikembangkan (tersisa 394,33 hektar); Le Minh Xuan 3 mencapai 32% (tersisa 106,06 hektar) dan Loc An - Binh Son mencapai 67% (tersisa 117,46 hektar). Hal ini menunjukkan bahwa perusahaan masih memiliki ruang ekspansi yang signifikan dalam operasi penyewaan lahannya di tahun-tahun mendatang.

Selain memiliki potensi sumber daya lahan, perusahaan ini juga memiliki kapasitas keuangan yang solid. Per tanggal 30 September 2025, Saigon VRG Investment memiliki kas sebesar VND 5.913 miliar, yang setara dengan 20,8% dari total aset, dan juga mencatat pendapatan jangka panjang yang belum diterima (pembayaran sewa lahan yang diterima di muka) sebesar VND 12.822,5 miliar, yang setara dengan 45,1% dari total modal. Ini merupakan cadangan signifikan yang secara bertahap akan diperhitungkan dalam beberapa tahun mendatang.

Menurut KB Securities Vietnam, Saigon VRG Investment saat ini memiliki sekitar 1.189 hektar lahan dengan prosedur hukum yang telah selesai, mencapai tingkat pembebasan lahan sebesar 78%. Perusahaan dapat menyewakan 50-60 hektar setiap tahun selama periode 2025-2026, sambil mempertahankan arus kas yang stabil dari penyediaan fasilitas kepada pelanggan yang sudah ada.

Namun, prospek jangka pendek tetap menantang dalam konteks perdagangan global, khususnya dengan kebijakan tarif timbal balik yang meningkatkan hambatan untuk menarik investasi asing langsung (FDI) di industri teknologi tinggi, termasuk komponen/peralatan elektronik, AI, dan semikonduktor – sektor-sektor yang telah mengalami pergeseran signifikan dalam beberapa tahun terakhir. Hal ini secara tidak langsung memberikan tekanan kompetitif pada kemampuan Saigon VRG Investment untuk menarik klien. Oleh karena itu, pada paruh kedua tahun 2025 dan tahun 2026, luas lahan yang disewa oleh Saigon VRG Investment diproyeksikan akan melambat dibandingkan tahun 2024.

Meskipun demikian, model bisnisnya yang sangat defensif, arus kas yang stabil dari fasilitas kawasan industri, dan cadangan lahan bersih yang besar menjadikan Saigon VRG Investment sebagai perusahaan yang berpotensi mempertahankan pertumbuhan berkelanjutan dalam jangka panjang.

Sumber: https://baodautu.vn/tam-ly-de-chung-cua-nha-dau-tu-voi-co-phieu-cua-vrg-d439085.html