'Manipulasi real estat tidak kalah canggih dibandingkan dengan manipulasi saham'

Mengingat manipulasi real estat tidak kalah berbahayanya dengan perilaku serupa dalam saham, delegasi Majelis Nasional mengusulkan untuk melarangnya guna menghindari manipulasi harga dan gelembung di pasar.

Rancangan Undang-Undang tentang Usaha Properti (perubahan) melengkapi sejumlah perbuatan yang dilarang dalam usaha properti, seperti pemalsuan dokumen, sengaja memalsukan dan tidak mengumumkan informasi tentang properti yang diperdagangkan; penipuan, menipu konsumen...

Berbicara pada sesi diskusi Majelis Nasional pada tanggal 31 Oktober, Bapak Trinh Xuan An (anggota penuh waktu Komite Pertahanan dan Keamanan Nasional) mengusulkan untuk menambahkan tindakan memanipulasi dan menetapkan harga real estat ke dalam daftar kegiatan terlarang di bidang bisnis ini.

Ia menganalisis bahwa memanipulasi pasar properti tidak kalah berbahayanya dengan perilaku serupa di pasar saham. Manipulasi tidak hanya dilakukan dengan menawar harga tinggi lalu mengabaikan deposit, tetapi juga dengan menggunakan satu proyek untuk "menaikkan" harga proyek lain, yang menyebabkan gelembung dan menciptakan tingkat harga yang sangat tinggi dibandingkan dengan kenyataan.

"Jika tidak ditangani secara tuntas, akan terjadi gelembung, seperti kasus perusahaan properti Tiongkok, China Evergrande Group," ujar An, seraya menambahkan bahwa manipulasi dan penetapan harga properti perlu dilarang dalam undang-undang, dan khususnya mengecualikan kasus-kasus tertentu.

Bapak Trinh Xuan An (anggota penuh waktu Komite Pertahanan dan Keamanan Nasional) berbicara pada sesi pembahasan rancangan Undang-Undang tentang Bisnis Properti (yang telah diubah) pada pagi hari tanggal 31 Oktober. Foto: Media Majelis Nasional

Berbagi pandangan yang sama, Bapak Nguyen Huu Thong (Wakil Kepala Delegasi Provinsi Binh Thuan ) dan Trinh Lam Sinh (Wakil Kepala Delegasi Provinsi An Giang) mengusulkan untuk menambahkan peraturan yang melarang tindakan memanipulasi dan mengganggu pasar real estat.

Bapak Thong mencatat bahwa kolusi dalam lelang hak guna lahan dan lelang yang bertujuan untuk menaikkan harga di daerah sekitarnya merupakan hal yang umum. Hal ini menyebabkan harga tanah naik, dan orang-orang yang benar-benar membutuhkan perumahan tidak dapat membeli tanah dan membangun rumah.

Sementara itu, Bapak Nguyen Van Manh (Anggota Komite Ekonomi ) juga menyinggung tindakan terlarang dalam bisnis properti. Ia menyatakan bahwa peraturan tentang pengumpulan dan penggunaan uang untuk pembelian dan penjualan properti dengan sistem sewa-beli di masa mendatang dari pembeli dan penyewa-beli adalah ilegal. Dibandingkan dengan peraturan yang berlaku saat ini, rancangan undang-undang ini menghapuskan tindakan mobilisasi dan perampasan modal secara ilegal, menurut Bapak Manh. Tindakan ini secara tidak sengaja menciptakan celah dalam penggunaan modal oleh investor, sekaligus menciptakan saluran lain untuk mobilisasi modal.

Ia mengusulkan agar regulasi terkait larangan pendudukan ilegal tetap dipertahankan untuk membatasi terjadinya perilaku tersebut di dunia nyata.

Peraturan tentang jaminan untuk transaksi perumahan di masa mendatang (perumahan, real estat di atas kertas) juga mendapat banyak komentar dalam sesi diskusi. Saat ini, rancangan undang-undang mengusulkan dua opsi. Pertama, investor proyek hanya dapat menerima jaminan ketika perumahan dan pekerjaan konstruksi memenuhi syarat untuk beroperasi. Atau, investor menerima jaminan sesuai kesepakatan dengan pelanggan ketika proyek memiliki desain dasar yang telah dinilai oleh badan pemerintah dan memiliki salah satu dokumen hak guna lahan. Jumlah jaminan maksimum diatur oleh Pemerintah, tetapi tidak lebih dari 10% dari harga jual atau sewa.

Ibu Tran Hong Nguyen (Wakil Ketua Komite Hukum) memilih opsi 1 karena beliau yakin opsi tersebut memiliki risiko yang lebih rendah bagi pembeli—pihak yang lemah dalam transaksi. Uang muka hanya dibayarkan jika properti memenuhi persyaratan bisnis dan kedua belah pihak menandatangani kontrak, sehingga meminimalkan terjadinya sengketa.

Jika investor menerima uang muka saat proyek sudah memiliki desain dasar yang disetujui, atau sudah memiliki salah satu dokumen hak guna lahan (opsi 2), menurut Ibu Nguyen, pembeli akan menanggung banyak risiko, karena waktu yang dibutuhkan sejak menerima uang muka hingga proyek dibangun cukup lama.

Faktanya, pasar properti belakangan ini rumit, dengan investor proyek memanfaatkan deposito dan kontrak kontribusi modal untuk mengumpulkan modal secara sembarangan. "Banyak proyek yang telah menerima deposito setelah 5 atau 10 tahun belum terlaksana, sehingga perlu ada regulasi untuk 'memperketat' deposito untuk proyek properti yang akan dibentuk di masa mendatang," Wakil Ketua Komite Hukum menyampaikan pendapatnya.

Sementara itu, Bapak Nguyen Dai Thang (Wakil Kepala Delegasi Khusus Provinsi Hung Yen) dan Bapak Pham Van Hoa memilih opsi 2, karena mereka beranggapan bahwa regulasi sudah jelas dalam hal investor boleh mengambil uang jaminan, berapa jumlah uang jaminannya, dan sudah terbuka untuk umum serta transparan.

Bapak Pham Van Hoa mengatakan bahwa investor tidak memiliki 100% modal untuk menjalankan proyek dan harus meminjam dari bank. Uang muka sebesar 10% dari nilai apartemen yang dijual juga sesuai dengan kenyataan. "Rumah seharga 1 miliar, uang muka 10% berarti 100 juta, rumah seharga 4 miliar uang mukanya 400 juta. Saya pikir bagi nasabah jumlah ini tidak besar ketika mereka membeli rumah. Nasabah membayar uang muka di muka, terkadang investor menjual rumah dengan harga lebih rendah," ujarnya.

Lebih lanjut, investor yang memiliki dokumen hak guna tanah untuk menerima deposit, menurutnya, "tidak curang". Oleh karena itu, rancangan undang-undang perlu menyediakan regulasi yang fleksibel agar investor dapat memobilisasi modal untuk melaksanakan proyek, sehingga tercipta kepercayaan antara investor dan nasabah.

Peraturan tentang penyelesaian kewajiban keuangan atas tanah saat pengalihan proyek properti juga dibahas. Pada sidang ke-5 (Juni), Ketua Komite Ekonomi Vu Hong Thanh, saat menyampaikan laporan yang menjelaskan dan menerima Komite Tetap Majelis Nasional, mengatakan bahwa banyak pendapat yang setuju dengan persyaratan "penyelesaian kewajiban wajib" sebelum pengalihan proyek. Namun, ada juga pendapat bahwa kondisi harus diciptakan bagi investor yang tidak lagi memiliki kapasitas yang memadai.

Oleh karena itu, Komite Tetap Majelis Nasional mengusulkan dua opsi.

Pertama , apabila penanam modal mengalihkan tetapi belum memenuhi kewajiban finansial berkenaan dengan tanah proyek atau bagian proyek yang dialihkan dengan Negara, maka kedua belah pihak dapat sepakat untuk tetap melaksanakan kewajiban finansial yang belum dipenuhi.

Kedua, apabila penanam modal yang mengalihkan telah mempunyai keputusan untuk mengalokasikan atau menyewa tanah untuk pelaksanaan proyek dari instansi negara yang berwenang dan telah memenuhi kewajiban keuangan berkenaan dengan tanah proyek (biaya penggunaan tanah, sewa tanah, pajak, retribusi, dan lain-lain), maka tidak diharuskan memiliki sertifikat hak guna tanah untuk seluruh atau sebagian proyek yang dialihkan.

Komite Tetap Majelis Nasional memilih opsi 1. Opsi ini memastikan regulasi yang ketat dan mencegah terpilihnya investor yang tidak memenuhi syarat untuk mentransfer proyek dan menghasilkan keuntungan.

Bapak Pham Van Hoa setuju untuk memilih opsi 1, yang berarti ketika investor mengalihkan proyek atau sebagian proyek kepada pihak lain, penerima proyek harus memenuhi kewajiban keuangan kepada Negara. Bapak Hoa mengatakan bahwa Negara tidak akan rugi apa pun karena kewajiban keuangan akan tetap dipenuhi.

"Investor yang "kurang gizi" dan tidak lagi mampu melanjutkan proyek baru harus memindahkan mereka, dan memaksa mereka untuk memenuhi kewajiban keuangan sebelum dapat bertransaksi bukanlah hal yang disarankan," ujarnya.

Bapak Pham Van Hoa menyampaikan pendapatnya pada sesi pembahasan rancangan Undang-Undang tentang Bisnis Properti (perubahan) pada pagi hari tanggal 31 Oktober. Foto: Media Majelis Nasional

Bapak Trinh Xuan An, anggota Komite Pertahanan dan Keamanan Nasional, juga mengatakan bahwa fleksibilitas diperlukan dalam pengalihan proyek properti. Beliau menyarankan agar para pihak diizinkan untuk menegosiasikan kewajiban keuangan mereka sendiri kepada Negara.

Anggota tetap Komite Sains, Teknologi, dan Lingkungan Hidup Nguyen Ngoc Son prihatin bahwa saat ini terdapat banyak pemahaman berbeda tentang makna "pengalihan sebagian atau seluruh proyek real estat".

Bapak Son menyebutkan fakta bahwa lembaga investigasi dan inspeksi juga menghadapi kesulitan dalam menangani proyek yang mengubah investor melalui berbagai bentuk, seperti pengalihan hak guna lahan dan aset yang melekat pada tanah, serta penjualan aset yang melekat pada tanah. Oleh karena itu, beliau menyarankan agar rancangan undang-undang ini perlu mendefinisikan konsep dan metode pengalihan aset secara jelas untuk menghindari eksploitasi.

Majelis Nasional diperkirakan akan memberikan suara untuk meloloskan rancangan Undang-Undang tentang Bisnis Properti (diamandemen) pada tanggal 27 November.

Tuan Minh

Tautan sumber: https://vnexpress.net/thao-tung-bat-dong-san-tinh-vi-khong-kem-trong-chung-khoan-4671132.html