Pasar properti belum cukup kuat untuk “mengatasi kemiringan” namun tidak lagi “di luar kendali”

Pada sore hari tanggal 12 Oktober, Asosiasi Real Estat Vietnam (VNREA) dan Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam (VARS) bersama-sama menyelenggarakan acara untuk mengumumkan Laporan "Penilaian proses pemulihan pasar real estat Vietnam pada kuartal ketiga tahun 2023 dan Prakiraan situasi pasar pada kuartal keempat tahun 2023".

Transaksi properti kembali ramai

Dalam pidato pembukaannya, Ibu Pham Thi Mien - Wakil Kepala Departemen Riset Pasar dan Konsultasi Promosi Investasi Real Estat, VARS, mengutip data penelitian VARS, mengatakan bahwa likuiditas di pasar real estat secara bertahap membaik, terutama dibandingkan dengan periode sulit di akhir tahun lalu dan bulan-bulan pertama tahun ini.

Pasar mulai mencatat lebih banyak titik terang. Ini adalah wilayah-wilayah dengan ekonomi maju, perhatian dan fokus pada promosi investasi di bidang infrastruktur dan transportasi, dengan banyak sumber pasokan yang sesuai dengan permintaan seperti Hanoi, Hai Phong, Lao Cai, Da Nang, Kota Ho Chi Minh, dll.

Ibu Mien mengatakan bahwa hasil di atas merupakan hasil dari upaya, koneksi, dan koordinasi yang erat antara lembaga pengelola negara dan badan usaha. Khususnya, hampir 20 peraturan perundang-undangan dan tindakan terkait telah diterbitkan oleh Pemerintah secara berkelanjutan dan intensif, dengan konten yang semakin mendekati kebutuhan pasar dan badan usaha.

"Meskipun pasar belum cukup kuat untuk 'mengatasi kemiringan', pasar telah terhindar dari risiko 'kehilangan kendali'," kata Ibu Mien.

Real estate telah melewati masa yang paling sulit, transaksi secara bertahap pulih dalam kuantitas dan kualitas.

Data dalam laporan menunjukkan bahwa jumlah transaksi di seluruh pasar telah meningkat seiring waktu, dengan semakin banyaknya produk yang sesuai dengan kebutuhan masyarakat yang diperkenalkan ke pasar. Dengan demikian, pada kuartal ketiga tahun 2023, pasar mencatat hampir 6.000 transaksi, 1,5 kali lebih tinggi dibandingkan kuartal kedua dan lebih dari dua kali lipat dibandingkan kuartal pertama tahun 2023.

Namun, dibandingkan periode sebelumnya, total transaksi dalam 9 bulan pertama tahun 2023 hanya sekitar 50% dibandingkan periode yang sama tahun lalu dan sekitar 20% dibandingkan periode demam tanah. Hal ini disebabkan pasar perumahan sosial dan perumahan terjangkau masih kekurangan pasokan, akibat kenaikan harga rumah yang terus berlanjut dan belum ada tanda-tanda akan berhenti.

Meramalkan masa depan, laporan VARS dengan jelas menunjukkan bahwa pemulihan ekonomi seiring dengan perkiraan pertumbuhan ekonomi yang positif tentu akan mendorong peningkatan permintaan properti di semua segmen, mulai dari apartemen hingga kantor sewa, pabrik, properti ritel... Terutama dalam situasi pasokan yang ketat karena berbagai alasan, kenaikan harga properti di masa mendatang merupakan sesuatu yang patut dipertimbangkan.

Lebih lanjut, Ibu Mien juga menyebutkan bahwa Bank Negara telah menurunkan suku bunga acuan sebanyak 4 kali berturut-turut sejak Maret 2023. Suku bunga pinjaman bank telah disesuaikan turun secara signifikan, berkisar antara 6,7% hingga 10%, mendekati level awal 2022, turun dari 0,4% menjadi 3,5% dibandingkan dengan akhir kuartal kedua 2023. Ini merupakan suku bunga yang menguntungkan bagi para pembeli rumah. Membeli rumah untuk ditinggali selama periode ini akan memanfaatkan sepenuhnya tingkat kredit dan harga.

Perlu lebih banyak mekanisme bagi investor untuk membangun perumahan sosial

Berbagi pada acara tersebut, Bapak Le Dinh Chung - Anggota Kelompok Kerja Riset Real Estat VARS, Direktur Jenderal SGO Homes mengatakan bahwa pasar real estat di kota-kota besar telah menunjukkan tanda-tanda mencapai titik terendah, dengan fokus pada segmen apartemen dan perumahan dengan harga di bawah 10 miliar VND di kawasan inti pusat.

Untuk segmen tanah belum ada sinyal positif namun sudah ada tanda-tanda akan terjadi penembusan harga terendah pada lelang jenis tanah, di daerah sekitar Hanoi , harganya sekitar 2 miliar VND, dengan tingkat penyerapan 70%-80% dengan harga lelang sekitar 5% lebih tinggi dari harga awal, dapat segera dipindahtangankan dengan selisih 30-50 juta VND/kavling.

Hanya segmen wisata resor yang masih suram, volume transaksi tetap stagnan karena sentimen investor di pasar.

Bapak Le Dinh Chung - Direktur Jenderal SGO Homes berbicara di acara tersebut.

Menyampaikan pandangannya tentang penyediaan perumahan sosial, Bapak Nguyen Hoang Nam - Anggota Kelompok Kerja Penelitian dan Pengembangan Real Estat VARS, Direktur Jenderal G-Home JSC menegaskan bahwa kebijakan Negara membangun 1 juta unit perumahan sosial sangat manusiawi.

Namun, pada kenyataannya, Bapak Nam mengatakan perlu diakui bahwa 1 juta unit rumah susun (SUS) tidak cukup untuk memenuhi kebutuhan pasar saat ini. Sekalipun proyek tersebut terlaksana secara maksimal, masyarakat masih memiliki banyak permintaan kepemilikan.

Sementara itu, proses pelaksanaan, pembangunan dan pembukaan penjualan proyek perumahan sosial masih banyak menghadapi permasalahan, mulai dari mekanisme hukum, regulasi, syarat pembelian, hingga kasus-kasus yang memenuhi syarat polis.

Secara khusus, Bapak Nam menunjukkan situasi saat ini di mana orang-orang merasa sangat sulit untuk mengakses perumahan sosial karena banyak peraturan yang terlalu ketat, mengklasifikasikan orang kaya dan miskin, membuat perumahan sosial tidak terjangkau bagi banyak golongan orang.

Di sisi investor, pelaksanaan pembangunan perumahan sosial juga merupakan masalah yang sulit karena berbagai kendala, mulai dari mekanisme, kebijakan, hingga kapasitas keuangan perusahaan. Menurut Bapak Nam, pembangunan perumahan sosial "sulit sekaligus berisiko".

Di pasar, bahkan terdapat situasi perumahan sosial yang "tidak terjual" karena area pembangunan berada di lokasi yang kurang menguntungkan, sehingga tidak memenuhi kebutuhan hidup penghuni. Banyak investor menghabiskan waktu dan uang untuk membangun, tetapi "tersiksa" oleh prosedur administratif selama puluhan tahun. Setelah selesai dan dibuka untuk dijual, jika terjadi kerugian, mereka harus menanggungnya sendiri, dan jika keuntungannya lebih dari 10%, mereka terpaksa mengembalikannya kepada negara - Pak Nam berpendapat bahwa hal ini tidak masuk akal.

Oleh karena itu, Direktur Jenderal G-Home JSC menyarankan agar kebijakan perumahan ditujukan kepada semua lapisan masyarakat. Peraturan mengenai penerima manfaat kebijakan perumahan sosial perlu diubah agar lebih tepat sasaran. Perumahan sosial tidak dijual kepada orang kaya, melainkan ditujukan kepada mereka yang berpenghasilan kena pajak, memiliki tabungan, tetapi tidak dapat mengakses perumahan komersial yang saat ini harganya sangat tinggi.

Bersamaan dengan itu, mekanisme dan kebijakan bagi investor hendaknya dibangun ke arah yang lebih terbuka dan “terbuka”, serta perlu diapresiasi, didorong, dan diciptakan kondisi agar badan usaha pembangunan perumahan sosial memperoleh peluang yang lebih besar untuk meneruskan pembangunannya.

Sebagai penutup, Bapak Tran Van Binh - Wakil Ketua dan Sekretaris Jenderal VARS mengatakan bahwa di masa mendatang, selain kendala hukum dan permodalan, kepercayaan pelanggan dan investor merupakan "penghalang" terakhir yang perlu diatasi agar pasar properti benar-benar dapat kembali normal.

Pasar properti pada kuartal keempat tahun 2023 diperkirakan akan menjadi batu loncatan menuju transformasi di tahun 2024. Gambaran pasar secara keseluruhan tentu akan menunjukkan banyak titik terang baru, terutama di area dengan banyak ruang untuk pengembangan, dengan perencanaan yang sinkron dan modern, infrastruktur yang diminati dan difokuskan pada investasi, serta tingkat harga yang rendah .

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bds-chua-vuot-doc-nhung-da-khong-con-mat-phanh-a630823.html