Pasar terus menetapkan tingkat harga baru, dengan pola pikir 'setiap inci tanah adalah emas', tanah perumahan Hanoi menjadi incaran pembeli

Harga properti terus meningkat, pembangunan lahan baru, lahan hunian di Hanoi sangat diminati, peraturan terbaru tentang hipotek buku merah... adalah berita properti terkini.

Properti residensial menjadi pilihan lain karena kenaikan harganya tidak sekacau apartemen. (Foto: Linh An)

Harga properti terus naik

Ibu Pham Thi Mien, Wakil Direktur Institut Penelitian dan Evaluasi Pasar Real Estat Vietnam (Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam) mengatakan bahwa harga real estat terus-menerus mencapai level baru, pada level tinggi, jauh melampaui tingkat pertumbuhan pendapatan mayoritas orang.

Secara spesifik, indeks harga properti apartemen pada kuartal kedua tahun 2024 di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh masing-masing meningkat sebesar 58% dan 27% dibandingkan dengan kuartal kedua tahun 2019. Proyek apartemen komersial yang terjangkau telah menghilang sepenuhnya di wilayah perkotaan. Bahkan segmen apartemen kelas menengah semakin langka, secara bertahap "didominasi" oleh segmen kelas atas dan mewah ketika lebih dari 80% pasokan apartemen yang dijual di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh pada tahun 2024 dihargai mulai dari 50 juta VND/m² atau lebih. Banyak proyek apartemen yang baru diluncurkan memiliki harga puluhan ribu dolar AS per 1m².

Tingginya harga apartemen real estat primer telah menyebabkan harga apartemen lama "melonjak tajam", dengan banyak apartemen yang telah digunakan selama puluhan tahun diperjualbelikan dengan harga dua atau tiga kali lipat dari harga saat serah terima. "Menyusul" lonjakan harga apartemen, harga jual rumah yang melekat pada tanah, termasuk vila dan townhouse, juga "mengambil momentum" untuk meningkat, termasuk beberapa proyek di distrik yang jauh dari pusat kota Hanoi ketika pasokan di pusat kota semakin langka.

Jika dulu harga unit vila yang mencapai ratusan juta per meter persegi dianggap tinggi, kini vila dijual dengan harga hingga 1 miliar VND per meter persegi, yang masih dianggap wajar. Harga tanah juga terus meningkat. Banyak provinsi dan kota telah mencatat fenomena "memanasnya" lahan legal di daerah akibat kegiatan reinvestasi atau karena beberapa kelompok investor menciptakan penawaran dan permintaan palsu untuk mendongkrak harga. Di beberapa provinsi dan kota seperti Hai Duong , harga telah melampaui "puncak demam" pada tahun 2022.

Ibu Mien yakin bahwa dalam jangka pendek, harga properti primer hampir tidak akan turun, terutama segmen apartemen—jenis yang memenuhi kebutuhan perumahan terutama di wilayah perkotaan. Mengingat permintaan properti, terutama investasi, yang terus meningkat, investor akan memprioritaskan pengembangan segmen kelas atas untuk memaksimalkan keuntungan di saat dana tanah semakin langka, biaya konstruksi meningkat, dan infrastruktur serta utilitas yang diinvestasikan dengan kualitas yang semakin tinggi.

Koridor hukum baru tersebut mengeliminasi investor dengan kapasitas keuangan yang lemah, sehingga memaksa investor yang tersisa di "taman bermain" untuk mengembangkan kawasan perkotaan besar dengan infrastruktur dan utilitas yang sinkron, dengan pengaruh yang besar, yang berarti biaya tinggi, juga membuat harga real estat sulit turun.

Sementara itu, pasar hanya dihuni oleh investor-investor yang memiliki potensi finansial bagus, kapasitas yang ada kuat atau keunggulan dalam menciptakan dana tanah, yang akan terus mempertahankan fenomena pasokan monopoli, investor besar akan terus menentukan harga pasar, ke arah yang lebih tinggi untuk memaksimalkan keuntungan.

Lahan perumahan di Hanoi sangat diminati

Properti residensial menjadi pilihan lain ketika kenaikan harga tidak didorong secara "kacau" seperti apartemen. Survei Batdongsan.com.vn menunjukkan bahwa harga rumah pribadi di distrik pusat kota Dong Da, Ba Dinh, Thanh Xuan, Cau Giay, Nam Tu Liem, Ha Dong, Hoang Mai... mencatat kenaikan harga rata-rata 10-20% sejak awal tahun. Volume transaksi di lantai khusus penjualan tanah residensial di Hanoi meningkat rata-rata 10-30% dalam 3 bulan terakhir, di saat harga apartemen terus melonjak.

Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Utama Batdongsan.com.vn, juga mengatakan bahwa data pasar properti Batdongsan.com.vn mencatat bahwa minat terhadap rumah pribadi dan rumah bandar tetap stabil. Dalam tiga bulan pertama tahun 2024, volume transaksi dan minat terhadap rumah pribadi dan rumah bandar cenderung meningkat di semua rentang harga. Minat meningkat tajam terutama di hampir seluruh distrik di Hanoi.

Secara spesifik, dibandingkan dengan awal tahun 2023, minat terhadap rumah pribadi di Distrik Nam Tu Liem meningkat sebesar 43%, diikuti oleh rumah pribadi di Hoang Mai sebesar 28%, Dong Da sebesar 21%, Ha Dong sebesar 26%, dan Thanh Xuan sebesar 12%. Dari segi harga, harga rumah pribadi di Hanoi meningkat dari rata-rata 95 juta VND/m2 pada kuartal pertama tahun 2021 menjadi 164 juta VND/m2 pada kuartal kedua tahun 2024.

Dengan demikian, rata-rata kenaikan harga rumah pribadi cukup stabil, mencapai rata-rata 15-20% per tahun, tergantung wilayahnya. Stabilitas inilah, tanpa gejolak harga, dan gejolak kenaikan harga, yang membuat jumlah transaksi rumah pribadi dan townhouse tetap stabil, teratur, dan menarik perhatian pembeli dan investor di tengah fluktuasi harga apartemen di Hanoi.

Pakar real estat Tran Huu Xiem, Ketua MSP Land System, mengatakan bahwa ada banyak faktor yang menjamin pertumbuhan real estat perumahan di masa mendatang, yang menyebabkan arus kas bergeser kuat ke segmen ini.

Secara khusus, perubahan hukum dalam Undang-Undang Pertanahan dan Undang-Undang Usaha Properti yang baru disahkan mendorong perkembangan pasar properti ke arah yang transparan dan sehat. Khususnya, harga properti residensial di masa mendatang diperkirakan akan meningkat seiring dengan perubahan frekuensi pembaruan harga ketika kerangka harga tanah dan tabel harga tanah dihapus dan diperbarui setiap tahun.

Di samping itu, harga tanah, rumah bandar, dan rumah pribadi pada produk yang status hukumnya jelas juga akan meningkat apabila syarat-syarat pemberian sertifikat hak guna usaha atas tanah yang digunakan tanpa sengketa menjadi lebih rinci, akurasi penilaiannya semakin ketat, transparan, dan jelas.

Selain itu, Ketua MSP Land System meyakini bahwa, sejalan dengan pola pikir "setiap jengkal tanah adalah emas" yang diwariskan leluhur kita, properti residensial selalu menarik karena tingginya permintaan perumahan dan kepemilikan properti di kalangan masyarakat Vietnam. Kelangkaan lahan di pusat kota, sementara permintaan terus meningkat, juga akan mendorong peningkatan harga jual dan transaksi. Oleh karena itu, segmen ini selalu dianggap sebagai tempat berlindung yang aman untuk arus kas, yang menarik pembeli dan investor nyata.

Bac Giang menerbitkan peraturan terbaru tentang pembagian lahan

Komite Rakyat Provinsi Bac Giang baru saja mengeluarkan Keputusan No. 24 yang merinci batasan alokasi lahan perumahan, batasan pengakuan lahan perumahan; luas minimum dan ketentuan pembagian dan konsolidasi bidang tanah; batasan alokasi lahan pertanian; batasan alokasi lahan yang tidak digunakan untuk digunakan perorangan; batasan penerimaan transfer lahan pertanian; kriteria dan ketentuan perubahan tujuan penggunaan lahan persawahan, lahan hutan lindung, lahan hutan khusus, lahan hutan produksi untuk tujuan lain; jenis dokumen lain milik pengguna lahan sebelum tanggal 15 Oktober 1993 yang berlaku di provinsi tersebut.

Dengan demikian, dalam peraturan tersebut secara tegas disebutkan bahwa syarat-syarat pembagian tanah, bagi tanah perumahan, harus memiliki luas tanah perumahan minimal 32 meter persegi, lebar muka bangunan minimal 4 meter, dan kedalaman terhadap batas bangunan (jika ada) minimal 5,5 meter untuk bidang tanah asal dengan kedalaman yang sudah ada 5,5 meter atau lebih.

Dalam hal bidang tanah sesudah Negara mengambil kembali tanahnya, kedalaman bidang tanah yang ada kurang dari 5,5 m, maka kedalaman minimalnya adalah 3 m.

Mengenai batasan alokasi tanah perumahan bagi perorangan, menurut peraturan baru, untuk tanah perumahan perkotaan di lingkungan kota Bac Giang (kecuali untuk komune di dalam batas administratif distrik dan kota yang diubah menjadi lingkungan dan kota karena batas administratif yang baru dibentuk, dipecah, atau digabungkan), maksimumnya adalah 100 meter persegi.

Tanah permukiman perkotaan di kota-kota, tanah permukiman di kota-kota yang diubah menjadi kelurahan; tanah permukiman di kelurahan kota Viet Yen; tanah permukiman di komune: Dinh Tri, Song Khe, Tan Tien, Dong Son, Tan My, Song Mai di kota Bac Giang; tanah permukiman di komune di dalam batas-batas kota Bac Giang yang diubah menjadi kelurahan; tanah permukiman di daerah pedesaan di sepanjang jalan bebas hambatan, jalan raya nasional, jalan provinsi dengan luas maksimum 120 meter persegi.

Tanah permukiman di dalam komune di dalam batas wilayah administratif kabupaten dan kota yang berubah menjadi lingkungan dan kota kecil karena adanya batas wilayah administratif baru yang dibentuk, dimekarkan, atau digabung (setelah berlakunya Resolusi Komite Tetap Majelis Nasional tentang batas wilayah administratif baru yang dibentuk, dimekarkan, atau digabung) adalah maksimum 200 meter persegi.

Luas lahan perumahan di komune dataran tengah, baik di distrik, kota, maupun kota kecil, maksimum 300 m2. Luas lahan perumahan di komune pegunungan, baik di distrik, kota, maupun kota kecil, maksimum 360 m2.

Dalam hal bidang tanah tersebut terbentuk sebelum tanggal 18 Desember 1980, maka luas bidang tanah pemukiman ditetapkan sebesar 5 kali batas peruntukan tanah pemukiman untuk setiap kawasan atau wilayah yang ditentukan, namun tidak melebihi luas bidang tanah yang dipergunakan dan paling banyak 800 m2.

Dalam hal bidang tanah tersebut terbentuk sejak tanggal 18 Desember 1980 sampai dengan sebelum tanggal 15 Oktober 1993, batas pengakuan tanah pemukiman ditetapkan sebesar 3 kali batas peruntukan tanah pemukiman yang sesuai untuk masing-masing kawasan atau wilayah yang ditentukan, namun luas keseluruhannya tidak melebihi luas bidang tanah yang dipergunakan dan paling banyak 600 m2.

Keputusan ini berlaku mulai tanggal 21 September dan menggantikan Keputusan No. 40/2021 dan Keputusan No. 44/2023 dari Komite Rakyat Provinsi.

Ketentuan bagi pengguna tanah untuk menggadaikan hak guna tanah diatur dalam Pasal 45 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024. (Foto: Ha Phong)

Peraturan penting tentang hipotek buku merah

Ketentuan bagi pengguna tanah yang dapat menggadaikan hak guna usaha atas tanah diatur dalam Pasal 45 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024.

Syarat-syarat Pelaksanaan Hak Tanggungan Buku Merah

Sesuai dengan Pasal 45 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, pengguna tanah dapat menggadaikan hak pakai atas tanah apabila memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:

Memiliki Sertifikat Hak Guna Usaha atas Tanah atau Sertifikat Hak Milik Rumah dan Hak Guna Usaha atas Tanah atau Sertifikat Hak Guna Usaha atas Tanah, Hak Milik Rumah dan Hak Milik atas Tanah, dan Hak Milik atas Tanah lainnya, kecuali: (1) Pewarisan Hak Guna Usaha atas Tanah; (2) Alih Fungsi Tanah Pertanian dalam rangka Penggabungan Lahan, Tukar-menukar, atau Hibah Hak Guna Usaha atas Tanah kepada Negara atau Masyarakat; (3) Badan Usaha Milik Negara yang menerima pengalihan proyek properti; (4) Rumah tangga dan perorangan yang memanfaatkan tanah yang belum memperoleh Sertifikat Hak Guna Usaha atas Tanah, Sertifikat Hak Milik Rumah dan Hak Guna Usaha atas Tanah, Sertifikat Hak Guna Usaha atas Tanah, Hak Milik atas Rumah dan Hak Guna Usaha atas Tanah, Hak Milik atas Tanah, dan Hak Milik atas Tanah lainnya, Sertifikat Hak Guna Usaha atas Tanah, Hak Milik atas Tanah, tetapi berhak memperoleh Sertifikat Hak Guna Usaha atas Tanah, Hak Milik atas Tanah, Hak Milik atas Tanah, dapat melakukan pengalihan hak guna usaha atas tanah, menyewakan, menyewakan kembali hak guna usaha atas tanah, dan memberikan modal dengan menggunakan hak guna usaha atas tanah untuk melaksanakan proyek.

Tanah tidak dalam sengketa atau sengketanya telah diselesaikan oleh instansi negara yang berwenang, suatu putusan atau keputusan pengadilan, atau suatu putusan arbitrase yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap.

Hak guna tanah tidak dapat disita atau diambil tindakan lain untuk menjamin pelaksanaan putusan sesuai dengan ketentuan undang-undang tentang pelaksanaan putusan perdata. Selama masa berlaku hak guna tanah, hak guna tanah tidak dapat diambil tindakan darurat sementara sesuai dengan ketentuan undang-undang.

Apakah kontrak hipotek buku merah harus diaktakan?

Sesuai dengan Pasal 27 Undang-Undang Agraria dan Tata Ruang Tahun 2024 Pasal 3, pengesahan dan pengesahan perjanjian dan dokumen yang menggunakan hak guna tanah dilakukan sebagai berikut:

Perjanjian pengalihan, hibah, hipotek, dan kontribusi modal yang menggunakan hak guna usaha atas tanah, hak guna usaha, dan benda yang melekat pada tanah, wajib dibuatkan akta notaris atau surat kuasa, kecuali sebagaimana dimaksud pada huruf b Pasal ini.

Perjanjian sewa-menyewa, perjanjian subsewa hak guna tanah, hak guna tanah dan harta kekayaan yang melekat pada tanah, perjanjian alih fungsi hak guna tanah pertanian, perjanjian pengalihan, penyertaan modal berupa hak guna tanah, hak guna tanah dan harta kekayaan yang melekat pada tanah, harta kekayaan yang melekat pada tanah, yang salah satu pihak atau pihak-pihak yang bertransaksi adalah suatu badan usaha real estat, wajib diaktakan atau disahkan berdasarkan permintaan para pihak.

Dokumen pewarisan hak guna tanah, hak guna tanah, dan aset yang melekat pada tanah diaktakan atau disahkan sesuai dengan ketentuan hukum perdata. Notarisasi dan pengesahan dilakukan sesuai dengan ketentuan hukum tentang notarisasi dan pengesahan. Oleh karena itu, ketika mengajukan hak tanggungan buku merah, perjanjian hak tanggungan harus diaktakan dan disahkan.

Apa saja yang termasuk dalam berkas hipotek buku merah?

Khusus pada Pasal 27 Peraturan Pemerintah Nomor 99 Tahun 2022/ND-CP, pemohon pendaftaran KPR menyerahkan kelengkapan dokumen sebagai berikut: Asli formulir permohonan Nomor 01a; Akta Penjaminan atau Akta Penjaminan yang dilegalisasi oleh Notaris atau dilegalisasi (1 asli atau 1 fotokopi yang dilegalisasi);

Sertifikat asli (buku merah, buku merah muda) kecuali pengajuan permohonan pendaftaran hak tanggungan bersamaan dengan: (1) Permohonan pendaftaran perubahan hak atas tanah dan benda yang melekat pada tanah; atau; (2) Permohonan penetapan hak milik atas benda yang melekat pada tanah.

Apakah tanah yang digadaikan bisa dijual?

Sesuai dengan Pasal 320, Pasal 8, dan Pasal 321, Pasal 5, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Tahun 2015, pemberi hipotek tidak diperbolehkan menjual, menukarkan, atau menghibahkan tanah yang digadaikan, kecuali jika disetujui oleh penerima hipotek. Dengan demikian, pemberi hipotek hanya diperbolehkan menjual tanah tersebut jika disetujui oleh penerima hipotek.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html