Dengan pasar yang terus menetapkan level harga baru, pola pikir "setiap inci tanah bernilai emas" mendorong perhatian pembeli, menjadikan lahan perumahan di Hanoi sebagai target utama.

Kenaikan harga properti, penetapan tolok ukur baru, tingginya permintaan lahan perumahan di Hanoi , dan peraturan terbaru tentang penggadaian sertifikat tanah… adalah beberapa berita properti terkini.

Properti berupa tanah menjadi pilihan alternatif karena harganya tidak dinaikkan secara artifisial seperti pada apartemen. (Foto: Linh An)

Harga properti terus meningkat.

Menurut Ibu Pham Thi Mien, Wakil Direktur Lembaga Penelitian dan Evaluasi Pasar Properti Vietnam (Asosiasi Pialang Properti Vietnam), harga properti terus mencetak rekor baru, jauh melebihi tingkat pertumbuhan pendapatan sebagian besar penduduk.

Secara spesifik, indeks harga properti untuk apartemen di Hanoi dan Ho Chi Minh City pada kuartal kedua tahun 2024 meningkat masing-masing sebesar 58% dan 27% dibandingkan dengan kuartal kedua tahun 2019. Proyek apartemen komersial yang terjangkau telah sepenuhnya menghilang dari kota-kota ini. Bahkan apartemen kelas menengah pun semakin langka, secara bertahap disalip oleh segmen kelas atas dan mewah, dengan lebih dari 80% apartemen yang diluncurkan di Hanoi dan Ho Chi Minh City pada tahun 2024 dibanderol dengan harga 50 juta VND/m2 atau lebih tinggi. Banyak proyek apartemen baru yang diluncurkan memiliki harga mencapai puluhan ribu USD per meter persegi.

Harga apartemen di pasar primer yang terus tinggi telah menyebabkan lonjakan harga apartemen lama, dengan banyak unit berusia puluhan tahun diperdagangkan dengan harga dua atau tiga kali lipat dari harga serah terima aslinya. Menyusul lonjakan harga apartemen ini, harga rumah terpisah, termasuk vila dan rumah deret, juga meningkat secara signifikan, termasuk beberapa proyek di distrik/kabupaten yang jauh dari pusat Hanoi, karena pasokan di pusat kota semakin langka.

Sebelumnya, harga vila yang mencapai ratusan juta VND per meter persegi dianggap tinggi, tetapi sekarang beberapa vila diiklankan dengan harga hingga 1 miliar VND per meter persegi dan masih dianggap normal. Harga tanah juga terus meningkat. Banyak provinsi dan kota mengalami "ledakan" lokal pada lahan yang legal karena aktivitas investasi yang meningkat atau penawaran dan permintaan buatan yang diciptakan oleh kelompok investor tertentu untuk menaikkan harga. Di beberapa provinsi dan kota, seperti Hai Duong , harga telah melampaui puncak ledakan tahun 2022.

Ibu Mien meyakini bahwa, dalam jangka pendek, harga properti primer akan sulit menurun, terutama di segmen apartemen – jenis perumahan yang terutama memenuhi kebutuhan perumahan di daerah perkotaan. Hal ini karena, dalam konteks permintaan properti yang terus meningkat, terutama permintaan investasi, pengembang akan memprioritaskan pengembangan segmen kelas atas untuk memaksimalkan keuntungan karena lahan semakin langka, biaya konstruksi meningkat, dan infrastruktur serta fasilitas semakin ditingkatkan.

Kerangka hukum baru ini menyingkirkan pengembang dengan kapasitas keuangan yang lemah, memaksa pengembang yang tersisa di "arena permainan" untuk mengembangkan kawasan perkotaan skala besar dengan infrastruktur dan fasilitas terintegrasi, serta dampak yang luas. Ini berarti biaya yang lebih tinggi, sehingga sulit bagi harga properti untuk turun.

Pada saat yang sama, fakta bahwa pasar hanya menyisakan pengembang dengan sumber daya keuangan yang kuat, kemampuan yang sudah ada, atau keunggulan dalam akuisisi lahan akan terus mempertahankan monopoli pasokan, dan pengembang besar akan terus menentukan harga pasar, seringkali pada tingkat yang lebih tinggi untuk memaksimalkan keuntungan.

Lahan perumahan di Hanoi sangat diminati.

Tanah dan rumah menjadi pilihan alternatif karena harganya tidak sefluktuatif harga apartemen. Survei oleh Batdongsan.com.vn menunjukkan bahwa harga rumah di distrik-distrik pusat kota seperti Dong Da, Ba Dinh, Thanh Xuan, Cau Giay, Nam Tu Liem, Ha Dong, dan Hoang Mai telah mencatat kenaikan rata-rata 10-20% sejak awal tahun. Volume transaksi di agen properti yang khusus menjual tanah dan rumah di Hanoi telah meningkat rata-rata 10-30% dalam tiga bulan terakhir, bertepatan dengan periode ketika harga apartemen berfluktuasi secara liar.

Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Jenderal Batdongsan.com.vn, juga menyatakan bahwa data pasar properti Batdongsan.com.vn menunjukkan bahwa rumah tunggal dan rumah deret mempertahankan tingkat minat yang stabil. Dalam tiga bulan pertama tahun 2024, rumah tunggal dan rumah deret menunjukkan tren peningkatan volume transaksi dan minat di semua rentang harga. Secara khusus, minat meningkat tajam di hampir semua distrik dan kecamatan di Hanoi.

Secara spesifik, dibandingkan dengan awal tahun 2023, minat terhadap rumah pribadi di distrik Nam Tu Liem meningkat sebesar 43%, Hoang Mai sebesar 28%, Dong Da sebesar 21%, Ha Dong sebesar 26%, dan Thanh Xuan sebesar 12%. Mengenai harga, harga rata-rata rumah pribadi di Hanoi meningkat dari 95 juta VND/m2 pada kuartal pertama tahun 2021 menjadi 164 juta VND/m2 pada kuartal kedua tahun 2024.

Dengan demikian, tingkat kenaikan harga rata-rata rumah terpisah cukup stabil, rata-rata 15-20% per tahun tergantung pada wilayahnya. Stabilitas ini, tanpa fluktuasi harga atau kenaikan yang tidak menentu, menjaga volume transaksi rumah terpisah dan rumah deret tetap stabil dan konsisten, menjadikannya target yang menarik bagi pembeli dan investor di tengah fluktuasi harga apartemen yang terus-menerus di Hanoi.

Pakar real estat Tran Huu Xiem, Ketua MSP Land System, mengatakan bahwa banyak faktor yang menjamin pertumbuhan real estat perumahan di masa depan, menyebabkan modal bergeser secara signifikan ke segmen ini.

Secara khusus, perubahan hukum dalam Undang-Undang Pertanahan dan Undang-Undang Bisnis Properti yang baru disahkan mendorong perkembangan pasar properti ke arah yang transparan dan sehat. Secara khusus, harga tanah di masa mendatang diperkirakan akan meningkat karena perubahan frekuensi pembaruan harga, karena kerangka harga tanah dan daftar harga tanah tahunan tidak lagi diperbarui.

Selain itu, harga lahan, rumah petak, dan rumah tunggal dengan status hukum yang jelas juga akan meningkat seiring dengan semakin ketat, transparan, dan jelasnya persyaratan rinci untuk pemberian sertifikat hak guna lahan untuk lahan yang tidak disengketakan; serta semakin telitinya penentuan harga.

Lebih lanjut, Ketua MSP Land System percaya bahwa, terkait dengan pola pikir tradisional Vietnam yang menyatakan "setiap inci tanah bernilai emas," real estat perumahan selalu menarik karena tingginya permintaan akan kepemilikan rumah dan akumulasi aset di kalangan masyarakat Vietnam. Kelangkaan lahan di daerah perkotaan, ditambah dengan permintaan yang terus meningkat, juga akan mendorong kenaikan harga dan transaksi. Oleh karena itu, segmen ini selalu dianggap sebagai tempat yang aman bagi modal, menarik baik pembeli real estat maupun investor.

Bac Giang mengeluarkan peraturan terbaru tentang pembagian lahan.

Komite Rakyat Provinsi Bac Giang baru saja mengeluarkan Keputusan Nomor 24 yang merinci batasan alokasi lahan untuk lahan permukiman, batasan pengakuan lahan permukiman; luas minimum dan syarat pembagian dan penggabungan lahan; batasan alokasi lahan pertanian; batasan alokasi lahan yang tidak terpakai kepada individu untuk digunakan; batasan penerimaan pengalihan lahan pertanian; kriteria dan syarat untuk mengubah tujuan penggunaan lahan sawah, lahan hutan lindung, lahan hutan khusus, dan lahan hutan produksi menjadi tujuan lain; dan jenis dokumen pengguna lahan lainnya sebelum tanggal 15 Oktober 1993, yang berlaku di provinsi ini.

Oleh karena itu, peraturan tersebut menyatakan bahwa syarat-syarat untuk membagi bidang tanah adalah sebagai berikut: untuk tanah permukiman, luas tanah permukiman minimum harus 32m2, lebar muka minimum harus 4m, dan kedalaman minimum dari garis bangunan (jika ada) harus 5,5m untuk bidang tanah asli dengan kedalaman yang sudah ada 5,5m atau lebih.

Dalam kasus di mana lahan tersebut direklamasi oleh Negara dan kedalaman yang ada kurang dari 5,5m, maka kedalaman minimum yang harus dipenuhi adalah 3m.

Mengenai batasan alokasi lahan untuk individu, menurut peraturan baru, untuk lahan perumahan di daerah perkotaan dalam kelurahan Kota Bac Giang (tidak termasuk kasus di mana kecamatan dalam batas administratif distrik dan kota diubah menjadi kelurahan atau kotapraja karena pembentukan, pembagian, atau penggabungan batas administratif baru), maksimumnya adalah 100m2.

Lahan permukiman perkotaan di kota-kota; lahan permukiman di kota yang diubah menjadi kelurahan; lahan permukiman di kelurahan kota Viet Yen; lahan permukiman di kecamatan Dinh Tri, Song Khe, Tan Tien, Dong Son, Tan My, Song Mai di Kota Bac Giang; lahan permukiman di kecamatan dalam batas wilayah Kota Bac Giang yang diubah menjadi kelurahan; lahan permukiman pedesaan yang berdekatan dengan jalan tol, jalan raya nasional, dan jalan provinsi dengan luas maksimal 120m2.

Luas lahan permukiman di komune yang berada dalam batas administratif distrik dan kota yang telah diubah menjadi kelurahan atau kotapraja karena pembentukan, pembagian, atau penggabungan batas administratif (setelah Resolusi Komite Tetap Majelis Nasional tentang pembentukan, pembagian, dan penggabungan batas administratif berlaku) dibatasi maksimal 200m2.

Luas lahan permukiman di wilayah tengah distrik, kota, dan permukiman dibatasi maksimal 300m2. Luas lahan permukiman di wilayah pegunungan distrik dan permukiman dibatasi maksimal 360m2.

Dalam kasus di mana bidang tanah dibentuk sebelum 18 Desember 1980, luas lahan permukiman ditentukan sebesar 5 kali batas alokasi lahan permukiman yang sesuai dengan setiap wilayah atau daerah, tetapi tidak melebihi luas bidang tanah yang saat ini digunakan, dan maksimal 800m2.

Dalam kasus di mana bidang tanah dibentuk antara tanggal 18 Desember 1980 dan sebelum tanggal 15 Oktober 1993, batas lahan permukiman yang diakui ditentukan oleh tiga kali batas alokasi lahan permukiman yang sesuai dengan setiap wilayah dan area, tetapi luas total tidak boleh melebihi luas bidang tanah yang saat ini digunakan, dengan maksimum 600m2.

Keputusan ini berlaku efektif sejak tanggal 21 September dan menggantikan Keputusan Nomor 40 Tahun 2021 dan Keputusan Nomor 44 Tahun 2023 dari Komite Rakyat Provinsi.

Syarat-syarat di mana pengguna tanah dapat menggadaikan hak penggunaan tanah mereka diatur dalam Pasal 45 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024. (Foto: Ha Phong)

Peraturan penting terkait penggadaian sertifikat hak milik tanah.

Syarat-syarat di mana pengguna tanah dapat menggadaikan hak penggunaan tanah mereka diatur dalam Pasal 45 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024.

Syarat-syarat untuk melaksanakan hak untuk menggadaikan sertifikat hak milik tanah.

Berdasarkan Pasal 45 ayat 1 Undang-Undang Pertanahan 2024, pengguna tanah dapat menggadaikan hak penggunaan tanah mereka apabila kondisi berikut terpenuhi:

Memiliki Sertifikat Hak Penggunaan Lahan atau Sertifikat Kepemilikan Perumahan dan Hak Penggunaan Lahan atau Sertifikat Hak Penggunaan Lahan, Kepemilikan Perumahan dan Aset Lain yang Melekat pada Lahan, kecuali dalam kasus-kasus berikut: (1) Pewarisan hak penggunaan lahan; (2) Konversi lahan pertanian ketika konsolidasi lahan, pertukaran lahan, pemberian hak penggunaan lahan kepada Negara, komunitas perumahan; (3) Organisasi ekonomi dengan modal investasi asing yang menerima pengalihan proyek real estat; (4) Rumah tangga dan individu yang menggunakan lahan yang belum diberikan Sertifikat hak penggunaan lahan, Sertifikat kepemilikan rumah dan hak penggunaan lahan, Sertifikat hak penggunaan lahan, kepemilikan rumah dan aset lain yang melekat pada lahan, Sertifikat hak penggunaan lahan, kepemilikan aset yang melekat pada lahan, tetapi memenuhi syarat untuk pemberian Sertifikat hak penggunaan lahan, kepemilikan aset yang melekat pada lahan, diperbolehkan untuk mengalihkan hak penggunaan lahan, menyewakan, menyewakan kembali hak penggunaan lahan, dan menyumbangkan modal dengan hak penggunaan lahan untuk melaksanakan proyek.

Tanah yang bebas dari sengketa atau di mana sengketa telah diselesaikan oleh otoritas negara yang berwenang, putusan pengadilan, atau putusan arbitrase yang telah berlaku secara hukum.

Hak penggunaan lahan tidak dapat disita atau dikenakan tindakan lain untuk memastikan penegakan putusan sebagaimana diatur dalam undang-undang tentang penegakan putusan perdata. Dalam jangka waktu penggunaan lahan, hak penggunaan lahan tidak dapat dikenakan tindakan darurat sementara sebagaimana diatur dalam undang-undang.

Apakah kontrak hipotek yang menggunakan sertifikat hak milik tanah perlu dilegalisir oleh notaris?

Sesuai dengan Pasal 27 ayat 3 Undang-Undang Pertanahan tahun 2024, pengesahan dan otentikasi kontrak dan dokumen yang melaksanakan hak-hak pengguna tanah harus dilakukan sebagai berikut:

Kontrak untuk pengalihan, donasi, hipotek, atau kontribusi modal menggunakan hak penggunaan tanah, atau hak penggunaan tanah dan aset yang melekat pada tanah, harus dinotariskan atau disertifikasi, kecuali sebagaimana diatur dalam poin b dari klausul ini.

Perjanjian sewa, perjanjian sewa sub-sewa untuk hak penggunaan lahan, hak penggunaan lahan dan aset yang melekat pada lahan, perjanjian untuk konversi hak penggunaan lahan pertanian; perjanjian untuk pengalihan atau kontribusi modal dalam bentuk hak penggunaan lahan, hak penggunaan lahan dan aset yang melekat pada lahan, dan aset yang melekat pada lahan di mana salah satu atau kedua pihak yang terlibat dalam transaksi tersebut adalah organisasi yang bergerak di bidang usaha properti, harus dilegalisasi atau disertifikasi sesuai dengan persyaratan para pihak.

Dokumen-dokumen yang berkaitan dengan pewarisan hak guna tanah, hak penggunaan tanah, dan aset yang melekat pada tanah harus dilegalisasi atau disahkan sesuai dengan ketentuan hukum perdata. Legalisasi dan pengesahan dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan tentang legalisasi dan pengesahan. Oleh karena itu, ketika menggadaikan sertifikat hak milik tanah, kontrak gadai harus dilegalisasi atau disahkan.

Dokumen apa saja yang dibutuhkan untuk hipotek sertifikat tanah?

Secara khusus, menurut Pasal 27 Peraturan Pemerintah Nomor 99/2022/ND-CP, orang yang mengajukan pendaftaran hipotek harus menyerahkan satu set dokumen, termasuk hal-hal berikut: Formulir permohonan asli sesuai dengan mẫu số 01a; Akta jaminan atau akta jaminan yang dilegalisir/disahkan (1 asli atau 1 salinan yang dilegalisir);

Sertifikat asli (sertifikat hak milik tanah, sertifikat hak milik rumah) kecuali dalam kasus di mana pendaftaran tindakan pengamanan diserahkan bersamaan dengan: (1) Dokumen pendaftaran tanah dan properti; atau; (2) Dokumen yang membuktikan kepemilikan properti yang melekat pada tanah.

Apakah tanah yang digadaikan bisa dijual?

Berdasarkan Pasal 320 ayat 8 dan Pasal 321 ayat 5 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata 2015, pemberi gadai tidak diperbolehkan menjual, menukar, atau memberikan harta yang digadaikan, kecuali dengan persetujuan penerima gadai. Oleh karena itu, pemberi gadai hanya berhak menjual tanah tersebut jika penerima gadai menyetujuinya.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html