Pasar pergudangan dan pabrik sedang booming

Setelah periode stagnasi, pasar gudang dan pabrik siap pakai di Selatan mulai menyaksikan banyak transaksi dan menunjukkan banyak prospek positif dalam jangka panjang.

Permintaan lebih positif

Pada kuartal ketiga tahun 2024, segmen gudang siap pakai modern di wilayah Selatan akan memiliki lebih dari 103.000 m2 gudang baru, yang dikembangkan oleh BWID dan Vietnam Industrial Park.

Secara khusus, BWID menandai kehadirannya di Long An dengan penyelesaian proyek pergudangan dua lantai seluas total 64.000 m². Sementara itu, Vietnam Industrial Park secara bersamaan meluncurkan proyek tahap II di Ho Nai Industrial Park (Dong Nai) dan Phu An Thanh Industrial Park (Long An), menyediakan tambahan ruang multifungsi seluas hampir 40.000 m², yang dapat digunakan untuk pergudangan dan produksi.

Tren konversi aset terus berlanjut pada kuartal terakhir. Menurut laporan JLL Vietnam, wilayah utara Provinsi Binh Duong mencatat lebih dari 18.000 m² proyek gudang siap pakai yang dikonversi menjadi pabrik siap pakai. Pada akhir kuartal ketiga 2024, total pasokan gudang siap pakai modern meningkat menjadi 2 juta m², naik 4,4% secara kuartalan dan 14,7% secara tahunan. Dari jumlah tersebut, BWID dan Mapletree masing-masing menyumbang 30% dan 20% dari total pasokan.

Pasar real estat industri dulunya merupakan pasar tradisional, yang sebagian besar dikembangkan oleh investor domestik. Namun, dalam beberapa tahun terakhir, minat dan investasi dari investor asing, seperti Singapura, Korea, dan Thailand, semakin meningkat.

- Ibu Pham Ngoc Thien Thanh, Kepala Departemen Riset dan Konsultasi CBRE di Kota Ho Chi Minh

Pasokan meningkat, sementara tingkat hunian juga positif. Menurut JLL, setelah periode stagnasi, pasar logistik di wilayah Selatan memasuki paruh kedua tahun ini dengan penyerapan bersih positif, mencapai hampir 160.000 m² pada kuartal ketiga 2024. Sewa baru sebagian besar ditandatangani oleh penyewa yang melayani pasar domestik, termasuk produsen dan penyedia layanan logistik pihak ketiga (3PL). Oleh karena itu, fasilitas yang terletak di area inti dengan koneksi mudah ke Kota Ho Chi Minh terus diminati.

CBRE juga mencatat aktivitas penyewaan gudang dan pabrik siap pakai yang dinamis pada kuartal terakhir. Tingkat hunian gudang rata-rata meningkat 7% dibandingkan kuartal sebelumnya, mencapai 68%; tingkat hunian pabrik siap pakai meningkat 3% dibandingkan kuartal sebelumnya, mencapai 84%. Pelanggan yang membutuhkan gudang siap pakai di wilayah Selatan berasal dari produsen di sektor teknologi tinggi, komponen elektronik, dan logistik, serta ekspansi perusahaan di sektor e-commerce.

Bapak Alex Crane, Direktur Pelaksana Knight Frank Vietnam, berkomentar bahwa karena faktor eksternal, investor mendekati pasar dengan hati-hati, tetapi pasar masih menunjukkan beberapa tanda pemulihan. Beliau mengatakan bahwa peningkatan pasokan, bersama dengan sedikit kenaikan harga sewa yang diminta, menunjukkan bahwa pelaku bisnis semakin yakin terhadap prospek jangka panjang pasar.

“Pengembangan dan pemanfaatan pabrik siap pakai yang berkelanjutan merupakan sinyal positif, yang memberikan motivasi lebih bagi penyewa untuk mempertimbangkan Vietnam sebagai tujuan investasi atau ekspansi bisnis yang tepat,” ujar Bapak Alex Crane.

Selain itu, menurut pakar ini, pasar gudang di wilayah selatan sangat bergantung pada permintaan ekspor dan pertumbuhan konsumsi domestik. Setelah 2024, ketika pemilu dunia berakhir, terutama pemilu presiden AS, kebutuhan pasar akan lebih jelas dan dapat mendorong permintaan gudang di wilayah selatan.

Diskon untuk merangsang likuiditas

Likuiditas pasar di segmen pergudangan dan pabrik telah membaik secara signifikan, tetapi Ibu Trang Le, Direktur Senior Konsultasi dan Riset (JLL Vietnam), mengakui bahwa permintaan masih relatif rendah dibandingkan akhir tahun lalu. "Ekspor belum sepenuhnya pulih, sehingga pusat distribusi mempertahankan skalanya saat ini, alih-alih berekspansi untuk mengantisipasi lonjakan barang yang tiba-tiba di akhir tahun seperti biasa."

Untuk menjaga likuiditas, ujar Ibu Trang, beberapa proyek dengan imbal hasil sewa rendah telah mengadopsi strategi stimulus permintaan yang lebih kuat melalui penurunan harga sewa. Khususnya, di kawasan berkembang di luar pusat kota, harga sewa pada kuartal ketiga menurun signifikan dibandingkan kuartal sebelumnya, sementara harga di kawasan inti tetap stabil.

Rata-rata harga sewa yang diminta untuk gudang siap pakai modern di Selatan sedikit menurun menjadi USD 4,85/m2/bulan, turun 0,4% QoQ, tetapi masih naik 3,1% YoY.

"Para pemilik properti masih fleksibel dan menciptakan kondisi yang menguntungkan untuk negosiasi guna mendukung penyewa di tengah lesunya pasar. Salah satu insentif signifikan di beberapa gudang yang baru selesai dibangun adalah periode bebas sewa lebih dari 6 bulan untuk sewa 3 tahun," tambah Ibu Trang. Situasi sewa di bulan-bulan terakhir tahun ini diperkirakan akan membaik karena kuartal keempat biasanya merupakan musim puncak, tetapi peningkatan yang diharapkan tidak terlalu dramatis.

Senada dengan itu, Bapak Alex Crane menyampaikan bahwa dalam jangka pendek pasar pergudangan akan menghadapi sejumlah kesulitan akibat meningkatnya pasokan dan berkurangnya penyerapan. Namun, pakar ini meyakini prospek jangka menengah hingga panjang sektor properti industri di wilayah Selatan masih sangat positif, dengan banyaknya proyek berkualitas tinggi dan harga sewa yang terjangkau.

Para ahli Knight Frank memprediksi pasar akan pulih secara signifikan pada tahun 2025. Beberapa proyek yang tertunda pada periode sebelumnya kini telah selesai, seiring dengan meningkatnya kepercayaan investor, yang diharapkan dapat mendorong permintaan lahan industri. Lokasi strategis kawasan ini, infrastruktur yang lebih baik, dan kebijakan preferensial akan terus memainkan peran kunci dalam menarik investasi asing langsung dan mendorong pertumbuhan ekonomi.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html