Kondisi apa saja yang mesti dipenuhi oleh badan usaha properti maupun perorangan?

Mengurangi risiko penipuan dan penipuan

Melanjutkan program rapat di antara 2 periode masa sidang ke-6, pada sore hari tanggal 16 November, Panitia Tetap Majelis Permusyawaratan Rakyat (MPR) menyampaikan pendapat terhadap Rancangan Undang-Undang tentang Perumahan Rakyat (perubahan) dan Rancangan Undang-Undang tentang Usaha Properti (perubahan).

Melaporkan sejumlah isu utama dalam menjelaskan, menerima dan merevisi rancangan Undang-Undang tentang Bisnis Properti (perubahan), Ketua Komite Ekonomi Majelis Nasional Vu Hong Thanh mengatakan bahwa mengenai kondisi bagi organisasi dan individu ketika melakukan bisnis properti, Komite Tetap Komite Ekonomi melaporkan: Pada kenyataannya, menentukan tujuan mencari keuntungan dalam konsep bisnis dalam Klausul 21, Pasal 4 Undang-Undang Perusahaan tahun 2020 dan konsep bisnis properti dalam Klausul 1, Pasal 3 rancangan Undang-Undang tersebut sulit dilaksanakan.

Oleh karena itu, apabila tidak ada pengaturan tentang kriteria pembedaan berdasarkan skala, maka akan mengakibatkan semua kegiatan jual beli, sewa-menyewa, sewa-guna-usaha, pembelian rumah dan pekerjaan konstruksi memerlukan pendirian badan usaha properti, yang dalam praktiknya tidak memungkinkan.

Oleh karena itu, RUU ini diubah pada Pasal 3 dan Pasal 6 dengan menambahkan Pasal 4 pada Pasal 9 yang berbunyi: Badan usaha dan perseorangan yang melakukan kegiatan penjualan rumah dan bangunan bukan untuk tujuan usaha, atau kegiatan penjualan, penyewaan, atau persewa-belian rumah dan bangunan dalam skala kecil, tidak diwajibkan untuk memenuhi ketentuan dalam RUU ini, melainkan wajib melaporkan dan menyetor pajak.

Ketua Komite Ekonomi Majelis Nasional Vu Hong Thanh (Foto: Quochoi.vn).

Dalam hal terjadi jual beli, sewa-beli rumah atau pekerjaan konstruksi antara individu, kontrak harus diaktakan atau disahkan sesuai dengan ketentuan Pasal 43 Pasal 5, untuk menjamin keamanan hukum transaksi, membatasi risiko penipuan, kecurangan, dan tipu daya, serta melengkapi informasi ke dalam basis data transaksi real estat.

Bagi orang pribadi yang melakukan usaha properti skala kecil tidak diwajibkan mendirikan badan usaha properti, namun wajib memenuhi ketentuan dalam RUU ini, wajib melaporkan dan menyetor pajak, serta wajib memenuhi ketentuan lain dalam RUU ini. Ketentuan ini tidak berlaku bagi organisasi yang bertujuan untuk menjamin profesionalisme dan memperlancar pengelolaan negara.

Dalam hal lain, badan usaha milik daerah dan perorangan wajib mendirikan badan usaha milik daerah yang kegiatan usahanya berupa usaha pertanahan; Pemerintah menetapkan secara rinci ketentuan jumlah dan nilai setiap jenis usaha pertanahan untuk menentukan jenis usaha pertanahan skala kecil.

Selain itu, ketentuan bagi perorangan yang menjalankan usaha real estat pada Poin b, Klausul 3, Pasal 9 rancangan Undang-Undang yang disampaikan kepada Majelis Nasional untuk mendapatkan tanggapan pada Sidang ke-6 dibangun atas dasar ketentuan bagi organisasi dan perorangan yang berhak mendirikan dan mengelola perusahaan di Vietnam pada Klausul 1 dan Poin e, Klausul 2, Pasal 17 Undang-Undang Perusahaan tahun 2020.

Melalui penelaahan, Komite Tetap Komite Ekonomi menemukan bahwa pada kenyataannya, terdapat kasus-kasus di mana orang tidak memenuhi syarat untuk menjadi pendiri dan pengelola bisnis menurut ketentuan Undang-Undang Perusahaan, tetapi masih berhak untuk melakukan bisnis real estat dan melakukan transaksi perdata yang terkait dengan real estat.

Oleh karena itu, RUU ini direvisi pada Pasal 3 Pasal 9 agar tidak membatasi hak-hak yang sah dan sah menurut hukum organisasi dan perseorangan.

Deposit yang dapat ditagih hanya tidak melebihi 5% dari harga penjualan.

Mengenai uang jaminan dalam bisnis perumahan dan proyek konstruksi masa depan (Pasal 5, Pasal 23), beberapa pendapat sependapat dengan Opsi 1. Beberapa pendapat sependapat dengan Opsi 1 dan mengusulkan untuk menetapkan uang jaminan maksimum sebesar 5% dari harga jual atau harga sewa beli. Beberapa pendapat sependapat dengan Opsi 1 dan mengusulkan untuk menetapkan uang jaminan maksimum sebesar 10% sebagaimana ditetapkan oleh Pemerintah, tetapi tidak melebihi 10%. Beberapa pendapat sependapat dengan Opsi 1 dan mengusulkan untuk menetapkan uang jaminan maksimum sebesar 15%. Beberapa pendapat sependapat dengan Opsi 1 dan mengusulkan untuk menetapkan peraturan yang lebih spesifik.

Beberapa pendapat setuju dengan Opsi 2. Beberapa pendapat setuju dengan Opsi 2 dan mengusulkan untuk mengurangi suku bunga simpanan maksimum menjadi 5%.

Untuk memastikan hakikat jaminan dan sekaligus membatasi risiko bagi pembeli dan penyewa, yang seringkali merupakan pihak yang lebih lemah, RUU ini direvisi dalam Pasal 23 Pasal 5 sebagai berikut: “Investor proyek properti hanya diperbolehkan memungut jaminan paling tinggi 5% dari harga jual atau harga beli rumah dan bangunan dari pembeli apabila rumah dan bangunan tersebut telah memenuhi semua persyaratan untuk dapat beroperasi sesuai dengan ketentuan dalam Undang-Undang ini. Perjanjian jaminan harus mencantumkan secara jelas harga jual atau harga beli rumah dan bangunan tersebut.”

Investor proyek real estat hanya diperbolehkan memungut uang muka tidak lebih dari 5% dari harga jual (Foto: Huu Thang).

Bahasa Indonesia: Mengenai pembayaran dalam pembelian, sewa beli rumah dan pekerjaan konstruksi masa depan (Klausul 3, Pasal 25), dengan mempertimbangkan pendapat Anggota Majelis Nasional, rancangan Undang-Undang tersebut direvisi dalam Klausul 3, Pasal 25 menurut 2 pilihan berikut:

Opsi 1: “Jika pembeli atau penyewa belum menerima Sertifikat Hak Guna Usaha atas Tanah, Hak Milik Rumah, dan Aset Lain yang melekat pada tanah, penjual atau penyewa tidak boleh mengambil alih lebih dari 95% dari nilai kontrak; sisa nilai kontrak akan dibayarkan ketika instansi pemerintah yang berwenang telah memberikan Sertifikat Hak Guna Usaha atas Tanah, Hak Milik Rumah, dan Aset Lain yang melekat pada tanah kepada pembeli atau penyewa.”

Opsi ini bertujuan untuk memastikan stabilitas kebijakan saat ini; nasabah diperbolehkan mempertahankan sebagian nilai kontrak sambil menunggu penerbitan Sertifikat. Keterbatasan opsi ini adalah ketika nasabah menanggung risiko tidak membayar 100% nilai kontrak, kepemilikan tidak dapat dipastikan; dalam beberapa kasus, nasabah menunda penyelesaian kewajiban pembayaran karena tidak perlu segera menerima sertifikat, meskipun investor telah memenuhi komitmennya dan lembaga negara yang berwenang telah menerbitkan sertifikat.

Opsi 2: “Jika pembeli atau penyewa belum mendapatkan Sertifikat Hak Guna Usaha (SHU), Hak Milik Rumah (HGB), dan aset lain yang melekat pada tanah, penjual atau penyewa tidak boleh mengambil alih lebih dari 95% dari nilai kontrak. Sisa nilai kontrak akan ditransfer oleh pelanggan ke rekening investor yang dibuka di lembaga kredit untuk pengelolaan, dan investor tidak boleh menggunakan jumlah ini; pelanggan akan menikmati pendapatan yang timbul dari jumlah ini. Investor hanya dapat menggunakan jumlah ini dari setiap pelanggan setelah instansi pemerintah yang berwenang telah memberikan Sertifikat Hak Guna Usaha (SHU), Hak Milik Rumah (HGB), dan aset lain yang melekat pada tanah kepada pembeli atau penyewa rumah atau pekerjaan konstruksi.”

Rencana ini bertujuan untuk memastikan konsistensi dan keselarasan dengan ketentuan mengenai waktu penetapan hak milik dalam Rancangan Undang-Undang dan Rancangan Undang-Undang tentang Perumahan (perubahan), ketentuan tentang penyelesaian kewajiban keuangan sesuai ketentuan dalam Rancangan Undang-Undang tentang Pertanahan (perubahan); memastikan terpenuhinya kewajiban pembayaran pelanggan.

Keterbatasan opsi ini adalah bahwa pelanggan harus membayar sisa 5% dari nilai kontrak selama Sertifikat belum diterbitkan; namun, menerima pendapat deputi Majelis Nasional, opsi ini menetapkan bahwa pendapatan yang timbul dari jumlah uang ini dinikmati oleh pelanggan.

Selain itu, Pasal 80 Ayat 5 RUU tersebut telah menambahkan ketentuan mengenai tanggung jawab Bank Negara dalam mengelola dan membayar keuntungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 25 Ayat 3.

Panitia Tetap Komisi Ekonomi mengusulkan agar tetap mempertahankan dua opsi dan melakukan pemungutan suara untuk meminta pendapat anggota DPR sebagai dasar bagi Panitia Tetap DPR untuk mempertimbangkan dan memutuskan masalah ini .

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/to-chuc-ca-nhan-kinh-doanh-bat-dong-san-phai-dap-ung-dieu-kien-gi-a636255.html