ANTD.VN - Bapak Nguyen Quoc Hung, Wakil Ketua dan Sekretaris Jenderal Asosiasi Perbankan Vietnam (VNBA), meyakini bahwa bank seharusnya tidak memberikan pinjaman sebagai uang muka untuk perumahan, dan bahwa perlu dilakukan pengendalian penggunaan modal pinjaman sesuai tujuan yang dimaksud dalam kasus pinjaman kontribusi modal.
Pengetatan regulasi terhadap pinjaman uang muka rumah sangat diperlukan.
Undang-Undang tentang Bisnis Properti yang telah diamandemen, yang baru-baru ini disahkan oleh Majelis Nasional pada Sidang Keenam Majelis Nasional ke-15, mencakup beberapa poin baru seperti peraturan yang menetapkan bahwa uang muka yang dikumpulkan dari pelanggan untuk sewa-beli perumahan atau proyek konstruksi tidak boleh melebihi 5% dari harga jual; dan mengurangi rasio pembayaran untuk sewa-beli perumahan di masa mendatang menjadi 50% dari sebelumnya 70%.
Mengomentari peraturan baru ini, Nguyen Quoc Hung, Wakil Presiden dan Sekretaris Jenderal Asosiasi Perbankan Vietnam (VNBA), menyatakan persetujuannya.
Bapak Hung berpendapat bahwa peraturan yang menetapkan uang muka tidak lebih dari 5% dari harga jual atau sewa-beli dari pelanggan sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Perlindungan Konsumen yang telah diubah. Peraturan ini bertujuan untuk memastikan bahwa sifat uang muka (bukan untuk tujuan mobilisasi modal) cukup substansial untuk memastikan bahwa baik pemberi uang muka maupun penerima uang muka menyadari dan memenuhi persyaratan dan keinginan pembeli rumah.
 |
Tuan Nguyen Quoc Hung |
Mengenai masalah pinjaman uang muka perumahan, Bapak Hung berpendapat bahwa lembaga kredit seharusnya tidak diperbolehkan memberikan pinjaman semata-mata untuk uang muka perumahan. Hal ini karena, menurut Undang-Undang tentang Lembaga Kredit dan surat edarannya, untuk semua pinjaman (termasuk pinjaman hipotek yang dijamin dengan rekening tabungan), nasabah harus memiliki rencana pinjaman, menunjukkan kontrak pembelian, rencana pembayaran, dan bukti sumber pembayaran…
Jadi, jika nasabah meminta pinjaman dari bank semata-mata untuk uang muka, untuk mengamankan perjanjian pembelian, rencana seperti apa yang akan disertakan? Seberapa efektifkah hal itu? Dan berdasarkan peraturan apa bank akan memberikan pinjaman uang muka jika tidak ada rencana komprehensif untuk pembelian rumah yang mencakup uang muka? Oleh karena itu, menurut Bapak Hung, jika pinjaman uang muka diberikan secara terpisah, bank tidak memiliki dasar untuk memberikan pinjaman.
Bahkan dalam kasus di mana pelanggan membuat rencana pembelian yang mencakup uang muka untuk mengamankan pinjaman, mereka harus berkomitmen untuk memiliki setidaknya 20-30% dari modal mereka sendiri. “Jadi, jika uang muka itu untuk mengamankan kesepakatan, mengapa meminjam dari bank? Karena peminjam sudah membutuhkan setidaknya 20-30% dari modal mereka sendiri. Saya tidak bisa membayangkan mengapa seseorang perlu meminjam uang dari bank untuk uang muka guna mengamankan kesepakatan, padahal itu bukan kontrak penjualan?” – tanya Bapak Hung.
Bahkan dalam kasus perbankan, berdasarkan kontrak penjualan yang mencakup perjanjian deposit untuk meminjamkan jumlah deposit (jika ada), bank tetap akan menghadapi potensi risiko jika uang deposit yang dipinjamkan digunakan oleh penjual. Oleh karena itu, ketika memberikan pinjaman, disepakati dengan pelanggan bahwa uang tersebut harus disimpan di bank sampai kewajiban dipenuhi.
“Berdasarkan pengalaman saya selama bertahun-tahun di industri perbankan, saya percaya bahwa pinjaman tidak seharusnya diberikan semata-mata untuk tujuan deposit. Dalam kasus-kasus luar biasa, dengan mempertimbangkan rencana keseluruhan, mungkin dapat disepakati dengan nasabah untuk mengizinkan deposit selama masa jaminan kontrak, tetapi uang tersebut harus tetap berada di rekening deposit nasabah atau penjual dan tidak dapat digunakan kecuali kontrak pembelian telah diselesaikan. Jumlah deposit tersebut kemudian dimasukkan ke dalam jumlah pinjaman untuk pembelian rumah sesuai dengan rencana keseluruhan saat permohonan pinjaman diajukan,” kata Bapak Hung.
Persyaratan bagi bank untuk mengendalikan penggunaan dana pinjaman tidak dapat dihapuskan.
Baru-baru ini, Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) mengusulkan agar Bank Negara Vietnam mengubah dan menambah Surat Edaran No. 39/2016 untuk menghapus peraturan tentang "pengendalian penggunaan modal pinjaman yang tepat" oleh lembaga kredit.
Alasan yang diberikan oleh HoREA adalah bahwa jika pelanggan "meminjam untuk membayar kontribusi modal sesuai dengan kontrak kontribusi modal, kontrak kerja sama investasi, atau kontrak kerja sama bisnis untuk melaksanakan proyek," maka jumlah pinjaman ini telah ditransfer oleh lembaga kredit ke rekening investor proyek, yang berarti bahwa peminjam telah menggunakan modal pinjaman untuk tujuan yang dimaksudkan yaitu "membayar kontribusi modal."
Namun, Bapak Nguyen Quoc Hung berpendapat bahwa, menurut peraturan, khususnya Pasal 3, Ayat 94 Undang-Undang tentang Lembaga Kredit 2010; dan Pasal 1 dan 2, Ayat 24 Surat Edaran No. 39/2016/TT-NHNN, lembaga kredit memiliki hak dan kewajiban untuk memeriksa dan mengawasi penggunaan modal pinjaman dan pembayaran utang oleh nasabah. Lebih lanjut, Pasal 2, Ayat 14 Peraturan Pemerintah No. 88/2019/ND-CP menetapkan sanksi administratif, dengan denda hingga VND 20.000.000 bagi lembaga kredit yang melanggar peraturan tersebut.
Dengan peraturan-peraturan mengenai sanksi administratif yang telah disebutkan di atas, hukum perbankan telah menegaskan bahwa inspeksi dan pengawasan merupakan kewajiban wajib bagi para pemberi pinjaman, yang berasal dari kepentingan bersama dalam operasional perbankan.
"Teori dan praktik menunjukkan bahwa risiko yang timbul dari peminjam (nasabah) juga dapat berubah menjadi risiko bagi sistem perbankan. Oleh karena itu, peminjam harus menyadari kewajiban mereka, mematuhi pemeriksaan dan pengawasan secara ketat, dan tidak dapat menggunakan alasan apa pun untuk menunda atau menghindari pemenuhan kewajiban tersebut."
"Tanggung jawab lembaga kredit adalah melakukan pengecekan sebelum, selama, dan setelah pemberian pinjaman. Prosedur dan peraturan pemberian pinjaman oleh lembaga kredit sangat jelas, spesifik, dan harus dipatuhi secara ketat," katanya.
Mengenai penerbitan obligasi, Bapak Hung menyatakan bahwa bisnis dan organisasi yang ingin menerbitkan obligasi untuk mengumpulkan modal harus mengembangkan rencana penerbitan yang menguraikan tujuan, lokasi investasi, efektivitas, dan potensi keuntungan. Barulah kemudian mereka dapat menentukan suku bunga. Investor berhak mengetahui apakah investasi tersebut selaras dengan tujuan penerbitan. Hal ini memastikan mereka memahami bahwa suku bunga yang mereka terima mencerminkan profitabilitas proyek tersebut.
Oleh karena itu, menurut Bapak Hung, usulan untuk menghapus peraturan tentang "pengendalian penggunaan dana pinjaman yang tepat" bertentangan dengan hukum dan praktik internasional.
Tautan sumber
Komentar (0)