Dari pelajaran seumur hidup, bisnis real estat berfokus pada penjualan apa yang dibutuhkan pasar.

Pasokan "tidak selaras", risiko kenaikan harga rumah

Pasar properti baru saja melewati masa "stasis", ketika penawaran dan permintaan menurun tajam, masalah hukum proyek terbelit, dan sumber modal terhambat. Banyak bisnis harus melewati masa yang sangat sulit, memangkas ribuan karyawan, dan bahkan menghentikan sementara operasionalnya.

Bapak Le Hoang Chau - Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) - pada konferensi baru-baru ini mengakui bahwa bisnis real estat telah mempelajari "pelajaran yang tak terlupakan" setelah Covid-19.

Setelah itu, perusahaan harus fokus pada restrukturisasi, penyelesaian masalah permodalan, dan pengembangan produk. Masalah terbesar, utang obligasi, juga ditangani secara "lunak", berkat dukungan Pemerintah dan Bank Negara melalui surat edaran yang memperpanjang jangka waktu pembayaran utang dan memperpanjang utang obligasi.

Namun, Bapak Chau masih khawatir bahwa pasar properti di Kota Ho Chi Minh tahun ini kemungkinan akan terus mengalami ketidakseimbangan pasokan dan permintaan perumahan. Sebanyak 71% pasokan masih berada di segmen kelas atas, sisanya di segmen menengah, dan masih minimnya produk terjangkau dan perumahan sosial, berdasarkan data hingga akhir tahun 2023.

Akibat masalah hukum yang menyumbang 70% kesulitan pasar, Kota Ho Chi Minh memiliki 148 proyek real estat, perumahan komersial, dan perumahan sosial yang belum dapat menyelesaikan prosedur investasi, konstruksi, dan bisnis atau telah ditangguhkan. Akibatnya, lebih dari 58.000 pembeli rumah di proyek-proyek tersebut belum mendapatkan "buku merah muda".

Kelangkaan pasokan perumahan dapat menyebabkan harga perumahan yang tinggi atau bahkan melonjak, mengingat semakin langkanya perumahan terjangkau dan perumahan sosial. Ketua HoREA berpendapat bahwa bisnis real estat perlu meningkatkan struktur produk, dengan berfokus pada perumahan terjangkau dan perumahan sosial untuk meningkatkan likuiditas, memenuhi kebutuhan riil masyarakat, dan memastikan perkembangan pasar yang sehat.

Pasar real estat menghadapi risiko kenaikan harga perumahan yang berkelanjutan karena kurangnya pasokan (Ilustrasi: Trinh Nguyen).

Pasar yang "tidak selaras" dan kurangnya produk perumahan terjangkau juga merupakan beberapa tantangan yang baru-baru ini disebutkan oleh Bapak Nguyen Xuan Quang, Ketua Dewan Direksi Nam Long Investment Company. "Ketidak selarasan" antara penawaran dan permintaan di berbagai segmen real estat, krisis kepercayaan pembeli rumah yang menyebabkan penurunan likuiditas, dan peningkatan inventaris merupakan masalah yang harus dihadapi pasar.

Selain itu, menurut Bapak Quang, bisnis juga menghadapi tantangan keuangan ketika utang masih ada, dan obligasi, meskipun diperpanjang, akan tetap ada pada tahun 2024 dan 2025. Ketiga, tantangan hukum proyek ketika beberapa undang-undang masih tumpang tindih. Sementara itu, permintaan riil untuk perumahan masih tinggi, dan segmen perumahan terjangkau dan perumahan sosial masih memiliki peluang untuk berkembang.

Fenomena "perbedaan fase" antara penawaran dan permintaan perumahan, yang berarti pasokan pasar condong ke segmen perumahan kelas atas dan terdapat kekurangan perumahan terjangkau, telah diperingatkan oleh para ahli dan perwakilan lembaga manajemen selama bertahun-tahun. Baru-baru ini, berbagai pendapat diarahkan untuk mendorong bisnis mengembangkan lini produk yang "dibutuhkan pasar" ini.

Menurut banyak pakar, perumahan terjangkau dan perumahan sosial akan menjadi segmen real estat yang akan memasuki fase pemulihan pertama tahun ini. Permintaan di segmen ini masih sangat tinggi, sehingga mendorong likuiditas, yang segera membawa pasar ke fase baru pascakrisis.

Banyak bisnis yang ikut serta dalam perlombaan ini

Menurut estimasi dan model riset Savills, untuk memenuhi kebutuhan perumahan masyarakat, Kota Ho Chi Minh membutuhkan sekitar 50.000 apartemen untuk memenuhi kebutuhan perumahan riil, dan 60-70% dari total pasokan berasal dari segmen perumahan terjangkau. Namun, Kota Ho Chi Minh kekurangan produk-produk ini dan pasokannya terkonsentrasi di pasar-pasar tetangga seperti Binh Duong, Dong Nai, dan Long An , tetapi mungkin tidak mencukupi.

Proyek apartemen di pinggiran kota menyasar pelanggan di Kota Ho Chi Minh yang membeli untuk tempat tinggal dan investasi. Harga jual apartemen 2 kamar tidur sekitar 2 miliar VND/unit, sangat cocok untuk keluarga kecil.

Dengan pasar yang begitu besar, banyak bisnis dengan cepat berlomba-lomba untuk memperluas pasokan produk yang sangat likuid ini. Perusahaan Nam Long menerapkan strategi berfokus pada produk perumahan terjangkau yang memenuhi permintaan pasar, mempromosikan kebijakan pendukung, mengelola inventaris, dan meningkatkan penjualan. Target pendapatan tahun ini sekitar 6.657 miliar VND, yang berasal dari proyek-proyek utama di Kota Ho Chi Minh, Long An, dan Can Tho .

Perusahaan An Gia dengan tegas memilih untuk mengembangkan proyek di segmen menengah dan terjangkau karena memenuhi kebutuhan pasar. Para pemimpin An Gia percaya bahwa segmen ini tetap membuktikan "kekuatannya yang tak terkalahkan" bahkan ketika pasar sedang makmur atau stagnan, memenuhi kebutuhan mayoritas masyarakat dan memiliki likuiditas yang tinggi.

Perusahaan Saham Gabungan Investasi Modal TT dan dua mitra Jepang, Cosmos Initia (anggota Daiwa House Group) dan Koterasu, juga telah meluncurkan usaha patungan jangka panjang untuk mengembangkan proyek-proyek real estat terjangkau di Kota Ho Chi Minh dan provinsi-provinsi sekitarnya. Usaha patungan ini mengumumkan akan berinvestasi sekitar 150 juta dolar AS dalam 5 tahun ke depan, dengan target menghadirkan sekitar 1.000 apartemen terjangkau ke pasar setiap tahunnya.

Perusahaan patungan tersebut juga menyatakan telah menyelesaikan penyertaan modal untuk sebuah proyek di dekat Vincom Di An, Kota Di An, Provinsi Binh Duong dengan skala hampir 2.000 apartemen, dengan harga jual di bawah 2 miliar VND/apartemen. Menurut informasi terbaru, proyek tersebut sedang menjalani prosedur yang diperlukan agar dapat mulai dipasarkan mulai kuartal ketiga tahun ini.

Terkait perumahan sosial, Pemerintah memiliki proyek pembangunan setidaknya 1 juta unit perumahan sosial bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja kawasan industri pada periode 2021-2030. Banyak badan usaha telah mendaftar untuk melaksanakan target ini dan secara bertahap merealisasikannya.

Novaland Group telah terdaftar untuk berinvestasi dalam pembangunan 200.000 unit perumahan sosial di Kota Ho Chi Minh dan provinsi-provinsi sekitarnya. Hoang Quan Group menargetkan penyelesaian 50 proyek, setara dengan 50.000 unit, pada tahun 2030. Jumlah yang terdaftar untuk kedua unit ini setara dengan 1/4 dari total target yang ditetapkan Pemerintah.

Sebelumnya, sejumlah perusahaan real estat besar seperti Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam, Becamex… telah berkomitmen membangun perumahan sosial. Dari komitmen hingga realisasi, Vingroup telah memulai banyak proyek perumahan sosial di wilayah Utara dan Tengah.

Kembalinya perumahan terjangkau dan perumahan sosial kemungkinan akan menarik minat pasar yang besar dalam waktu dekat. Pasokan produk ini kemungkinan akan melonjak di pasar-pasar suburban Kota Ho Chi Minh dalam 1-2 tahun ke depan, sehingga meredakan "kehausan" akan kepemilikan rumah bagi mereka yang benar-benar membutuhkan perumahan.

Namun, dalam konteks 70% pasokan perumahan masih berada di segmen kelas atas, likuiditas pasar sulit, dan masalah hukum proyek belum terselesaikan, bisnis masih membutuhkan restrukturisasi yang kuat. Terutama ketika pasar obligasi telah "mendarat lunak" tetapi tekanan jatuh tempo masih ada.

Oleh karena itu, banyak pendapat yang mengatakan bahwa pelaku bisnis tetap perlu merencanakan restrukturisasi produk, terus membenahi kesehatan keuangan, dan memperkuat aparatur agar memiliki tubuh yang lebih sehat sebelum memasuki persaingan baru.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm