Belajar dari pengalaman pahit, bisnis properti memfokuskan upaya mereka untuk menjual apa yang dibutuhkan pasar.

"Ketidakseimbangan" dalam penawaran menimbulkan risiko kenaikan harga rumah.

Pasar properti baru saja mengalami periode stagnasi, dengan penawaran dan permintaan yang menurun tajam, munculnya masalah hukum proyek, dan terhambatnya aliran modal. Banyak bisnis harus melewati masa yang sangat sulit, memberhentikan ribuan karyawan, atau bahkan menangguhkan operasi untuk sementara waktu.

Pada seminar baru-baru ini, Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), mengakui bahwa bisnis real estat telah mempelajari "pelajaran yang tidak akan pernah mereka lupakan" setelah Covid-19.

Selanjutnya, perusahaan harus fokus pada restrukturisasi, mengatasi masalah permodalan, dan meningkatkan pengembangan produk. Masalah terbesar, utang obligasi, juga ditangani secara "lunak" berkat dukungan Pemerintah dan Bank Negara Vietnam dengan surat edaran yang memperpanjang jangka waktu pembayaran dan menunda pembayaran utang obligasi.

Namun, Bapak Chau tetap sangat prihatin bahwa pasar properti Kota Ho Chi Minh tahun ini mungkin akan terus mengalami ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan perumahan. 71% dari pasokan masih termasuk dalam segmen kelas atas, sementara sisanya adalah kelas menengah, dengan kekurangan perumahan terjangkau dan perumahan sosial, menurut data hingga akhir tahun 2023.

Karena kendala hukum yang menyumbang 70% dari kesulitan pasar, Kota Ho Chi Minh memiliki 148 proyek real estat, termasuk proyek perumahan komersial dan sosial, yang belum dapat menyelesaikan prosedur investasi, konstruksi, dan bisnis atau telah dihentikan. Akibatnya, lebih dari 58.000 pembeli rumah di proyek-proyek ini belum menerima sertifikat kepemilikan mereka ("buku merah muda").

Kekurangan pasokan perumahan dapat menyebabkan harga perumahan melambung atau tetap tinggi, terutama mengingat semakin langkanya perumahan terjangkau dan perumahan sosial. Ketua HoREA (Asosiasi Real Estat Vietnam) percaya bahwa bisnis real estat perlu fokus pada restrukturisasi penawaran produk mereka, memprioritaskan perumahan terjangkau dan perumahan sosial untuk meningkatkan likuiditas, memenuhi kebutuhan nyata masyarakat, dan memastikan perkembangan pasar yang sehat.

Pasar properti menghadapi risiko kenaikan harga lebih lanjut karena kekurangan pasokan (Gambar ilustrasi: Trinh Nguyen).

Pasar sedang "tidak seimbang," dan kekurangan perumahan terjangkau adalah salah satu tantangan yang baru-baru ini disebutkan oleh Bapak Nguyen Xuan Quang, Ketua Dewan Direksi Nam Long Investment Company. Ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan di berbagai segmen real estat, krisis kepercayaan di kalangan pembeli rumah yang menyebabkan penurunan likuiditas, dan peningkatan persediaan adalah semua masalah yang dihadapi pasar.

Lebih lanjut, menurut Bapak Quang, bisnis juga menghadapi tantangan keuangan karena utang yang belum terbayar, dan penerbitan obligasi, meskipun diperpanjang, akan berlanjut hingga tahun 2024 dan 2025. Ketiga, ada tantangan hukum terkait proyek, karena beberapa undang-undang masih tumpang tindih. Sementara itu, permintaan akan perumahan tetap tinggi, dan segmen perumahan terjangkau dan perumahan sosial masih memiliki peluang untuk berkembang.

Ketidaksesuaian antara penawaran dan permintaan perumahan, yang berarti pasokan pasar sangat condong ke segmen kelas atas dan kekurangan perumahan terjangkau, telah diperingatkan oleh para ahli dan perwakilan lembaga pengatur selama bertahun-tahun. Baru-baru ini, opini cenderung mendorong bisnis untuk mengembangkan lini produk yang "dibutuhkan pasar" ini.

Menurut banyak ahli, perumahan terjangkau dan perumahan sosial akan menjadi segmen real estat pertama yang memasuki fase pemulihan tahun ini. Permintaan di segmen ini tetap sangat tinggi, sehingga meningkatkan likuiditas dan dengan cepat mengantarkan pasar ke fase baru setelah krisis.

Banyak bisnis yang ikut serta dalam persaingan ini.

Menurut perkiraan dan model penelitian Savills, untuk memenuhi kebutuhan perumahan penduduknya, Kota Ho Chi Minh membutuhkan sekitar 50.000 apartemen, dengan 60-70% dari total pasokan tersebut berasal dari segmen perumahan terjangkau. Namun, Kota Ho Chi Minh mengalami kekurangan produk-produk ini, dan pasokan terkonsentrasi di pasar-pasar tetangga seperti Binh Duong, Dong Nai, dan Long An, tetapi bahkan itu mungkin tidak cukup untuk memenuhi permintaan.

Proyek apartemen pinggiran kota menargetkan pelanggan di Kota Ho Chi Minh yang membeli untuk tujuan hunian maupun investasi. Harga jual apartemen 2 kamar tidur saat ini sekitar 2 miliar VND per unit, yang sangat cocok untuk keluarga kecil.

Dengan pasar yang begitu luas, banyak bisnis dengan cepat memasuki persaingan untuk memperluas pasokan produk-produk yang sangat likuid ini. Perusahaan Nam Long menerapkan strategi yang berfokus pada produk perumahan terjangkau yang memenuhi permintaan pasar, memperkuat kebijakan dukungan, mengelola persediaan, dan meningkatkan penjualan. Target pendapatan untuk tahun ini sekitar VND 6.657 miliar, yang berasal dari proyek-proyek utama di Kota Ho Chi Minh, Long An, dan Can Tho .

Perusahaan An Gia dengan tegas memilih untuk mengembangkan proyek di segmen menengah dan terjangkau karena memenuhi permintaan pasar. Para pemimpin An Gia percaya bahwa segmen ini terus menunjukkan "kekuatan yang tak tertandingi" bahkan ketika pasar sedang booming atau stagnan, memenuhi kebutuhan sebagian besar orang dan menawarkan likuiditas yang tinggi.

Demikian pula, TT Capital Investment Joint Stock Company, bersama dengan dua mitra Jepang, Cosmos Initia (anggota Daiwa House Group) dan Koterasu, juga meluncurkan usaha patungan jangka panjang untuk mengembangkan proyek real estat terjangkau di Kota Ho Chi Minh dan provinsi-provinsi sekitarnya. Usaha patungan tersebut mengumumkan akan menginvestasikan sekitar $150 juta selama lima tahun ke depan, dengan tujuan menghadirkan sekitar 1.000 apartemen terjangkau ke pasar setiap tahunnya.

Perusahaan patungan tersebut juga mengumumkan bahwa mereka telah menyelesaikan kontribusi modal untuk sebuah proyek di dekat Vincom Di An, Kota Di An, Provinsi Binh Duong, dengan skala hampir 2.000 unit apartemen, dengan harga di bawah 2 miliar VND per unit. Menurut informasi terbaru, proyek tersebut saat ini sedang menjalani prosedur yang diperlukan untuk diluncurkan ke pasar mulai kuartal ketiga tahun ini.

Terkait perumahan sosial, pemerintah memiliki rencana untuk membangun setidaknya 1 juta unit perumahan sosial bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja kawasan industri selama periode 2021-2030. Banyak bisnis telah mendaftar untuk memenuhi target ini dan secara bertahap mewujudkannya.

Novaland Group telah mendaftarkan diri untuk berinvestasi dalam pembangunan 200.000 unit perumahan sosial di Kota Ho Chi Minh dan provinsi-provinsi sekitarnya. Hoang Quan Group bertujuan untuk menyelesaikan 50 proyek, setara dengan 50.000 unit, pada tahun 2030. Jumlah unit yang didaftarkan oleh kedua perusahaan ini setara dengan seperempat dari total target yang ditetapkan oleh Pemerintah.

Sebelumnya, sejumlah perusahaan real estat besar seperti Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam, Becamex… telah berkomitmen untuk membangun perumahan sosial. Dari komitmen menjadi kenyataan, Vingroup telah memulai pembangunan banyak proyek perumahan sosial di wilayah Utara dan Tengah.

Munculnya kembali perumahan terjangkau dan perumahan sosial kemungkinan akan menarik perhatian pasar yang signifikan dalam waktu dekat. Pasokan jenis perumahan ini dapat meningkat pesat di daerah pinggiran Kota Ho Chi Minh dalam 1-2 tahun ke depan, mengurangi "dahaga" akan kepemilikan rumah di kalangan orang-orang yang benar-benar membutuhkan perumahan.

Namun, dengan 70% pasokan perumahan masih berada di segmen kelas atas, likuiditas pasar yang lesu, dan masalah hukum proyek yang belum terselesaikan, bisnis masih membutuhkan restrukturisasi yang kuat. Hal ini terutama berlaku ketika pasar obligasi telah mengalami "pendaratan lunak" tetapi tekanan jatuh tempo tetap ada.

Oleh karena itu, banyak yang percaya bahwa bisnis masih perlu merencanakan restrukturisasi produk, terus meningkatkan kesehatan keuangan mereka, dan memperkuat operasional mereka agar lebih sehat sebelum memasuki persaingan baru.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm