Beberapa pemikiran tentang lantai perdagangan hak penggunaan lahan

[iklan_1]

Baru-baru ini, Perdana Menteri Pham Minh Chinh mengarahkan Kementerian Konstruksi untuk memimpin dan berkoordinasi dengan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup serta lembaga terkait untuk mempelajari pembentukan lantai perdagangan hak penggunaan lahan.

Ringkasan: Resolusi No. 18-NQ/TW tertanggal 16 Juni 2022 dari Komite Eksekutif Pusat tentang inovasi dan perbaikan berkelanjutan terhadap kelembagaan dan kebijakan, serta peningkatan efektivitas dan efisiensi pengelolaan dan pemanfaatan lahan, telah mengusulkan solusi: "Harga tanah publik, transaksi wajib melalui lantai perdagangan, pembayaran melalui bank, tanpa uang tunai". Berdasarkan landasan politik ini, agar pasar properti dapat beroperasi secara terbuka dan transparan, baru-baru ini, Perdana Menteri Pham Minh Chinh menginstruksikan Kementerian Konstruksi untuk memimpin dan berkoordinasi dengan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup serta instansi terkait untuk mengkaji pembentukan lantai perdagangan hak guna lahan. Untuk memberikan lebih banyak perspektif mengenai kebijakan ini, artikel ini menguraikan landasan, tujuan, kebutuhan, dan pengalaman beberapa negara, sehingga mengusulkan beberapa solusi terkait.

1. Lantai perdagangan properti bukanlah isu baru di negara kita. Peraturan mengenai lantai perdagangan properti dan transaksi melalui lantai perdagangan properti merupakan salah satu ketentuan dalam Undang-Undang Usaha Properti Tahun 2014 untuk meningkatkan transparansi dan keamanan dalam transaksi properti. Pasal 6, Pasal 3 Undang-Undang Usaha Properti Tahun 2014 menetapkan: "Lantai perdagangan properti adalah tempat terjadinya transaksi jual beli, pengalihan, sewa-menyewa, subsewa-beli, dan sewa-beli properti."

Berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku, lantai perdagangan properti didirikan oleh badan usaha yang kegiatannya sebagai berikut: Melakukan transaksi jual beli, pengalihan, penyewaan, subsewa, dan sewa beli properti; Mengorganisir penjualan, pengalihan, penyewaan, subsewa, dan sewa beli properti; Memperkenalkan, mendaftarkan, dan memberikan informasi kepada publik tentang properti kepada pihak yang berkepentingan untuk melakukan transaksi; Memeriksa kelengkapan dokumen properti guna memastikan kelayakan transaksi; Menjadi perantara bagi para pihak dalam melakukan pertukaran, negosiasi, dan penandatanganan kontrak jual beli, pengalihan, penyewaan, subsewa, dan sewa beli properti.

Pasal 107 KUHPerdata Tahun 2015, Ayat 1, menetapkan bahwa real estat meliputi tanah; rumah, bangunan yang melekat pada tanah; dan aset lain yang melekat pada tanah, rumah, dan bangunan. Dengan demikian, kegiatan Bursa Efek Real Estat mencakup jasa yang berkaitan dengan transaksi hak guna tanah. Transaksi melalui Bursa Efek Real Estat bersifat opsional, tetapi merupakan pilihan pembeli dan penjual.

Baru-baru ini, Perdana Menteri menugaskan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup beserta kementerian dan lembaga terkait untuk mengkaji pembentukan lantai perdagangan hak guna lahan. Kebijakan ini menunjukkan tekad Perdana Menteri dan Pemerintah untuk mengembangkan perekonomian dan menarik perhatian masyarakat. Saat ini, model lantai perdagangan hak guna lahan masih dibahas. Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup sedang mengembangkan dua opsi untuk lantai perdagangan hak guna lahan yang akan diajukan kepada Perdana Menteri untuk diputuskan, yaitu sebagai berikut:

- Pilihan 1: Mengembangkan dan meningkatkan model lantai perdagangan real estat sesuai dengan Undang-Undang tentang Bisnis Real Estat secara profesional dengan pengawasan Negara.

- Opsi 2: Bangun lantai perdagangan khusus untuk hak penggunaan lahan.

Arahan umumnya adalah menetapkan prinsip bahwa lantai perdagangan properti dikelola oleh Negara, bukan diserahkan kepada badan usaha, dan sekaligus memperluas cakupannya hingga mencakup semua jenis tanah yang termasuk dalam transaksi. Lantai perdagangan tersebut harus terhubung dengan Sistem Informasi, basis data pertanahan, dan konstruksi agar dapat diperbarui secara sinkron dengan sistem.

Dengan demikian, jika lantai perdagangan hak guna tanah didirikan berdasarkan pilihan-pilihan di atas, meskipun memiliki sifat yang sama dengan lantai perdagangan real estat berdasarkan ketentuan Undang-Undang Usaha Real Estat yang berlaku (sebagai perantara dalam transaksi real estat pada umumnya, khususnya hak guna tanah), akan terdapat banyak perbedaan dalam organisasi dan operasionalnya. Dengan demikian, lantai perdagangan hak guna tanah akan beroperasi "sebagai organisasi layanan publik Negara untuk pengelolaan".

Apakah perlu mendirikan lantai perdagangan hak guna lahan tersendiri? (Foto ilustrasi)

2. Kebijakan pembentukan Bursa Hak Guna Usaha dan pendapat awal dari instansi negara terkait telah menyedot perhatian dan pembahasan kalangan dunia usaha, masyarakat, peneliti, dan pengambil kebijakan.

Menilik perlunya Bursa Hak Guna Tanah, banyak pendapat yang menyatakan bahwa perdagangan melalui bursa memiliki beberapa keuntungan, antara lain: mengendalikan legalitas bidang tanah dan aset tak bergerak yang diperdagangkan; mengendalikan nilai transaksi tanah riil, sehingga terbentuk basis data tanah, harga tanah mendekati harga pasar; meningkatkan kepercayaan, meminimalisir risiko dan sengketa dalam perdagangan hak guna tanah; mencegah kerugian pajak, menciptakan iklim usaha yang sehat...

Dapat dikatakan bahwa tujuan terbesar dibentuknya Bursa Hak Guna Usaha Pertanahan adalah menjamin adanya keterbukaan informasi, meminimalisir risiko dalam bertransaksi akibat minimnya informasi, sehingga membantu membangun suatu sistem data transaksi, harga beli dan harga jual yang relatif lengkap dan akurat mendekati harga pasar, sehingga dapat secara efektif melayani kepentingan negara dalam pengelolaan usaha pertanahan dan properti.

Namun, terdapat banyak kekhawatiran mengenai perlunya Bursa Hak Guna Usaha (BHU), terutama dalam hal-hal seperti menciptakan biaya dan prosedur yang semakin membebani masyarakat dan pelaku usaha yang bertransaksi; jika diwajibkan bertransaksi melalui bursa, hal ini akan membatasi kebebasan bertransaksi masyarakat; jika diwajibkan tanpa mekanisme pengendalian dan operasional yang baik, sangat mungkin menimbulkan "monopoli" informasi, negativitas, manipulasi, dan distorsi pasar.

Secara khusus, beberapa pendapat mengatakan bahwa kita sekarang memiliki peraturan dan lembaga untuk memastikan transparansi pasar real estat, seperti peraturan tentang persyaratan, prosedur, dan kontrak transaksi real estat; kewajiban transparansi investor dalam transaksi real estat; notaris kontrak transaksi real estat, dll.

Jadi, apakah masalahnya sebenarnya terletak pada kurangnya mekanisme dan perangkat manajemen, atau penggunaan perangkat yang ada secara tidak efektif; atau terbatasnya kapasitas dan tanggung jawab staf terkait? Oleh karena itu, "apakah pembentukan bursa hak guna lahan akan membantu menjadikan pasar lebih transparan atau tidak masih merupakan asumsi saat ini".

3. Untuk memperoleh dasar penilaian yang lebih kuat, kami telah mengkonsultasikan pengalaman beberapa negara di kawasan ini dan di dunia mengenai lantai perdagangan hak guna tanah dan solusinya guna memastikan transparansi dan keamanan dalam transaksi real estat.

Melalui diskusi dengan rekan-rekan di Asosiasi Real Estat di negara-negara seperti AS, Korea, Singapura, Thailand, Indonesia, dll., kami menemukan bahwa negara-negara ini tidak memiliki lantai perdagangan hak guna lahan sendiri. Di AS, informasi tentang real estat (baik rumah maupun tanah) dipublikasikan di Portal Informasi Real Estat AS melalui MLS (Multiple Listing Service Listings).

Platform ini menyediakan informasi tentang rumah, tanah, properti sitaan, properti baru, properti lama, properti komersial, properti investasi… untuk melayani aktivitas jual beli para broker. MLS.com atau MLS negara bagian bukan bagian dari pemerintah AS.

Situs ini dioperasikan secara pribadi dengan prinsip mengumpulkan biaya dari penjual dalam proses jual beli properti di AS. Setiap properti yang ingin diperdagangkan di pasar harus "terdaftar" di MLS agar informasinya dapat dipublikasikan. Pembelian dan penjualan harus dilakukan melalui broker berlisensi. Biasanya broker penjual dan broker pembeli. Biaya broker sudah termasuk dalam harga jual, berkisar antara 1-10%, tergantung pada negosiasi, lokasi, dan jenis properti. Biaya ini bervariasi di setiap negara bagian, atau bahkan di dalam satu negara bagian atau kota. Biaya ini dibagi antara broker dan pihak terkait dalam proses jual beli pada saat penutupan transaksi.

Di beberapa negara lain seperti Korea, Singapura, dan Indonesia, tidak terdapat lantai perdagangan hak guna lahan. Thailand memiliki Bank Tanah & Perumahan (atau Bank Tanah) yang berfungsi untuk membeli dan menjual tanah, tetapi utamanya untuk mengatur tata kelola lahan, mendukung masyarakat yang tidak memiliki lahan pertanian dan kehutanan. Layanan utama meliputi: Simpanan (penerimaan simpanan), pinjaman usaha, pinjaman konsumen untuk membeli properti, membeli tanah, dana perwalian, layanan manajemen aset, valuta asing...

Dengan demikian, tren di banyak negara adalah menjadikan informasi tentang real estat secara umum dan tanah secara khusus transparan dalam satu lantai, menggunakan aplikasi teknologi untuk mengelola dan mengumpulkan informasi tentang real estat dan transaksi real estat, serta memanfaatkan informasi dari basis data umum untuk menyederhanakan prosedur dalam transaksi dan transfer real estat.

4. Berdasarkan pengalaman negara lain dan orientasi pembentukan Bursa Hak Guna Lahan di Vietnam, kami memiliki beberapa pemikiran sebagai berikut:

4.1. Apakah perlu mendirikan lantai perdagangan hak guna lahan yang terpisah?

Resolusi No. 18-NQ/TW tertanggal 16 Juni 2022 dari Komite Eksekutif Pusat tentang upaya berkelanjutan untuk berinovasi dan meningkatkan kelembagaan serta kebijakan, serta meningkatkan efektivitas dan efisiensi pengelolaan dan pemanfaatan lahan, berfokus pada: "Harga tanah publik, transaksi wajib melalui lantai perdagangan, pembayaran melalui bank, tanpa uang tunai". Dengan demikian, orientasi Resolusi ini adalah "transaksi melalui lantai perdagangan" dan bukan secara khusus "lantai perdagangan hak guna lahan" atau harus berupa lantai perdagangan yang ditetapkan dan dikelola langsung oleh Negara.

Oleh karena itu, pembentukan Bursa Hak Guna Tanah yang terpisah perlu dipertimbangkan secara matang, menghindari tumpang tindih dengan bursa properti sesuai peraturan yang berlaku, dan memastikan efektivitas serta efisiensi saat Bursa mulai beroperasi. Jika Bursa Hak Guna Tanah dibentuk berdasarkan model organisasi layanan publik negara, perlu dilakukan penelitian dan pengembangan proyek percontohan untuk mendirikan Bursa di sejumlah daerah, yang kemudian dirangkum dan dievaluasi sebelum ditetapkan secara resmi dalam Undang-Undang.

4.2. Apakah semua transaksi real estat harus melalui lantai?

Transaksi real estat melalui lantai perdagangan memiliki banyak keuntungan tetapi juga memiliki potensi risiko, peningkatan prosedur, biaya, dan aspek negatif seperti yang kami sebutkan di bagian 2 di atas.

Sesuai dengan kondisi praktis saat ini, menurut hemat kami, transaksi properti melalui Bursa perlu diatur sedemikian rupa sehingga memberikan dampak positif sebagaimana diatur dalam Rancangan Undang-Undang tentang Usaha Properti, agar secara bertahap dapat menumbuhkan kebiasaan dalam masyarakat, mendorong kemandirian pelaku usaha dalam memilih bentuk usaha dan transaksi, sekaligus mendorong Bursa untuk senantiasa meningkatkan mutu dan harga agar berdaya saing dan menarik minat konsumen sesuai dengan mekanisme pasar.

4.3. Apa yang dapat kita pelajari dari pengalaman negara-negara di kawasan ini dan dunia?

Setiap negara memiliki rezim kepemilikan lahannya sendiri. Namun, semua negara mengoperasikan pasar berdasarkan prinsip memastikan transparansi informasi. Kita dapat merujuk pada pengalaman negara-negara lain terkait basis data real estat, yaitu kewajiban pengungkapan informasi pada basis data real estat. Semua negara memiliki sistem informasi yang lengkap tentang pasar perumahan, lahan, dan real estat.

Hingga saat ini, kita belum melakukannya dengan baik dan belum mencapai hasil yang diharapkan. Kita perlu merangkum dan mengevaluasi kebijakan serta organisasi pelaksana ini untuk memperbaikinya agar kita dapat memiliki pusat data yang dapat mengoperasikan pasar yang transparan. Hal ini tepat dan layak dilakukan dalam konteks transformasi digital yang kuat di negara kita saat ini. Pengendalian arus kas, pengaturan, dan pemeriksaan transaksi melalui bank akan membantu mencapai tujuan ini.

Karena informasi pasar yang lengkap, pembayaran non-tunai akan membawa transparansi; ketika lantai transaksi transparan, masyarakat tidak akan dipaksa untuk mengikuti. Selain itu, dengan berkembangnya pasar jasa hukum, peningkatan penggunaan jasa notaris, pengacara, dan sebagainya dalam bertransaksi properti juga akan berkontribusi pada transparansi pasar, sehingga meminimalkan risiko dalam transaksi.

4.4. Rekomendasi

Model Pasar Modal Real Estat berdasarkan Undang-Undang tentang Usaha Real Estat telah disahkan dan secara praktis telah dilaksanakan untuk transaksi real estat yang meliputi hak guna tanah dan aset yang ada di atas tanah.

Lantai perdagangan real estat menyediakan layanan transaksi real estat untuk tujuan bisnis antara investor dan individu, dan dapat sepenuhnya menyediakan layanan transaksi real estat untuk tujuan non-bisnis antarindividu jika diperlukan. Hal ini juga menjadi perhatian para manajer dan menjadi salah satu alasan perlunya riset dan pendirian lantai perdagangan hak guna lahan.

Oleh karena itu, kami merekomendasikan pelaksanaan rencana penyempurnaan model Perdagangan Lantai Real Estat sesuai Undang-Undang tentang Usaha Properti secara profesional dengan pengawasan Negara.

Rencana ini sejalan dengan kebijakan Partai dan di bawah manajemen Negara, menghindari tumpang tindih fungsi, memperoleh data informasi untuk melayani administrasi, memastikan prinsip pasar, kebebasan berusaha, kebebasan memilih orang dan bisnis, dan mencapai efisiensi tanpa menciptakan aparatur baru, meningkatkan prosedur administratif, meningkatkan waktu, meningkatkan biaya kepatuhan, dll.

Mudah dilihat bahwa bahkan keikutsertaan lembaga-lembaga negara dalam rapat-rapat untuk membahas rencana pembentukan model lantai baru ini pun sangat mahal, dan waktu yang dibutuhkan untuk menghasilkan rencana yang sesuai, sinkron dengan undang-undang khusus lainnya, akankah cukup waktu untuk dimasukkan dalam Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen) yang diharapkan akan disahkan oleh Majelis Nasional pada bulan Oktober 2023, dan jika cukup waktu, apakah ini merupakan solusi yang tergesa-gesa sementara waktu untuk penelitian dan penilaian dampak terlalu singkat?

(Sumber: Koran Konstruksi)

[iklan_2]
Sumber