Baru-baru ini, Perdana Menteri Pham Minh Chinh mengarahkan Kementerian Konstruksi untuk memimpin, berkoordinasi dengan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup serta instansi terkait lainnya, dalam meneliti pembentukan bursa hak penggunaan lahan.
Ringkasan: Resolusi No. 18-NQ/TW tanggal 16 Juni 2022 dari Komite Sentral tentang terus berinovasi dan meningkatkan institusi dan kebijakan, serta meningkatkan efektivitas dan efisiensi pengelolaan dan penggunaan lahan, menyatakan solusinya: "Publikasikan harga lahan, wajibkan transaksi melalui bursa, lakukan pembayaran melalui bank, dan hindari pembayaran tunai." Berdasarkan landasan politik ini, untuk memastikan pasar properti yang transparan dan terbuka, Perdana Menteri Pham Minh Chinh baru-baru ini mengarahkan Kementerian Konstruksi, berkoordinasi dengan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup serta instansi terkait lainnya, untuk meneliti pembentukan bursa hak penggunaan lahan. Untuk memberikan perspektif lebih lanjut tentang kebijakan ini, artikel ini mengkaji dasar, tujuan, kebutuhan, dan pengalaman beberapa negara, serta mengusulkan beberapa solusi terkait.
Dr. Doan Van Binh, Pengacara.
1. Bursa properti bukanlah hal baru di negara kita. Regulasi tentang bursa properti dan transaksi melalui bursa properti termasuk dalam ketentuan Undang-Undang Bisnis Properti Tahun 2014 yang bertujuan untuk meningkatkan transparansi dan keamanan dalam transaksi properti. Pasal 6, Ayat 3 Undang-Undang Bisnis Properti Tahun 2014 menetapkan: "Bursa properti adalah tempat di mana transaksi yang melibatkan pembelian, penjualan, pengalihan, penyewaan, subsewa, dan sewa-beli properti berlangsung."
Menurut peraturan hukum yang berlaku saat ini, bursa properti yang didirikan oleh perusahaan memiliki kegiatan sebagai berikut: Melakukan transaksi jual beli, pengalihan, penyewaan, subsewa, dan sewa-beli properti; menyelenggarakan penjualan, pengalihan, penyewaan, subsewa, dan sewa-beli properti; memperkenalkan, mendaftarkan, dan menyediakan informasi tentang properti kepada pihak yang berminat; memverifikasi dokumen properti untuk memastikan dokumen tersebut memenuhi persyaratan transaksi; bertindak sebagai perantara bagi para pihak untuk bertukar, menegosiasikan, dan menandatangani kontrak jual beli, pengalihan, penyewaan, subsewa, dan sewa-beli properti.
Pasal 1 ayat 1, Pasal 107 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata 2015 menetapkan bahwa real estat meliputi tanah; rumah dan bangunan yang melekat pada tanah; dan aset lain yang melekat pada tanah, rumah, dan bangunan. Dengan demikian, ruang lingkup kegiatan bursa real estat sudah mencakup layanan yang berkaitan dengan transaksi mengenai hak penggunaan tanah. Transaksi melalui bursa tidak bersifat wajib tetapi atas kebijakan pembeli dan penjual.
Baru-baru ini, Perdana Menteri menugaskan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup serta kementerian dan lembaga terkait untuk mempelajari pembentukan pertukaran hak penggunaan lahan. Inisiatif ini mencerminkan tekad Perdana Menteri dan Pemerintah untuk mendorong pembangunan ekonomi dan menarik perhatian masyarakat. Saat ini, model pertukaran hak penggunaan lahan masih dalam pembahasan. Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup sedang mengembangkan dua opsi untuk pertukaran hak penggunaan lahan untuk diajukan kepada Perdana Menteri untuk diputuskan, khususnya sebagai berikut:
- Opsi 1: Mengembangkan dan meningkatkan model pertukaran properti sesuai dengan Undang-Undang tentang Bisnis Properti, menuju model profesional dengan pengawasan negara.
- Opsi 2: Membangun platform perdagangan khusus untuk hak penggunaan lahan.
Pedoman umumnya adalah mendirikan bursa properti yang dikelola oleh Negara, bukan dipercayakan kepada perusahaan swasta, dan memperluas cakupannya untuk mencakup semua jenis lahan yang diperdagangkan. Bursa ini harus terhubung dengan sistem informasi dan basis data lahan dan konstruksi untuk memastikan pembaruan yang sinkron.
Oleh karena itu, jika bursa hak guna lahan didirikan sesuai dengan pilihan yang disebutkan di atas, meskipun memiliki sifat yang sama dengan bursa properti sebagaimana diatur dalam Undang-Undang tentang Bisnis Properti saat ini (bertindak sebagai perantara dalam transaksi properti secara umum, dan hak guna lahan secara khusus), maka akan terdapat banyak perbedaan dalam organisasi dan operasinya. Dengan demikian, bursa hak guna lahan akan beroperasi "sebagai organisasi pelayanan publik Negara untuk tujuan pengelolaan."
Apakah perlu membentuk bursa hak penggunaan lahan terpisah? (Gambar ilustrasi)
2. Kebijakan pembentukan Bursa Hak Penggunaan Lahan dan opini awal dari lembaga negara terkait telah menarik perhatian dan diskusi dari kalangan bisnis, warga, peneliti, dan pembuat kebijakan.
Mengenai perlunya Bursa Hak Penggunaan Lahan, banyak pendapat telah menegaskan keuntungan perdagangan melalui bursa tersebut, seperti: mengendalikan status hukum bidang tanah dan properti real estat yang diperdagangkan; mengendalikan nilai transaksi aktual tanah, sehingga membentuk basis data tanah dan harga tanah yang mencerminkan nilai pasar secara akurat; meningkatkan kepercayaan, meminimalkan risiko dan sengketa saat memperdagangkan hak penggunaan lahan; mencegah penghindaran pajak, dan menciptakan lingkungan bisnis yang sehat...
Dapat dikatakan bahwa tujuan terbesar dalam mendirikan Bursa Hak Penggunaan Lahan adalah untuk memastikan transparansi informasi, meminimalkan risiko transaksi akibat kurangnya informasi, dan dengan demikian membangun sistem data yang relatif lengkap dan akurat tentang transaksi serta harga jual beli yang mendekati harga pasar, sehingga secara efektif melayani pengelolaan lahan dan bisnis properti oleh negara.
Meskipun demikian, terdapat banyak kekhawatiran mengenai perlunya Bursa Hak Penggunaan Lahan, terutama terkait aspek-aspek seperti peningkatan biaya dan prosedur yang membebani individu dan bisnis yang berpartisipasi dalam transaksi; sifat wajib transaksi melalui bursa akan membatasi kebebasan bertransaksi masyarakat; dan potensi "monopoli" informasi, konsekuensi negatif, manipulasi pasar, dan distorsi jika diwajibkan tanpa mekanisme kontrol dan operasional yang tepat.
Secara khusus, beberapa penilaian menunjukkan bahwa saat ini kita memiliki peraturan dan lembaga untuk memastikan transparansi pasar properti, seperti peraturan tentang syarat, prosedur, dan kontrak untuk transaksi properti; kewajiban transparansi investor dalam transaksi properti; dan pengesahan notaris atas kontrak transaksi properti…
Jadi, apakah masalah sebenarnya adalah kurangnya mekanisme dan alat manajemen, ataukah penggunaan alat yang ada secara tidak efektif, ataukah keterbatasan kapasitas dan tanggung jawab personel terkait? Oleh karena itu, "apakah pembentukan bursa hak penggunaan lahan akan membuat pasar lebih transparan masih merupakan hipotesis saat ini."
3. Untuk lebih mendukung penilaian kami, kami telah berkonsultasi dengan pengalaman beberapa negara di kawasan ini dan di seluruh dunia mengenai pertukaran hak penggunaan lahan dan solusi untuk memastikan transparansi dan keamanan dalam transaksi properti.
Melalui diskusi dengan kolega di asosiasi real estat di negara-negara seperti AS, Korea Selatan, Singapura, Thailand, dan Indonesia, kami menemukan bahwa negara-negara ini tidak memiliki bursa hak penggunaan lahan sendiri. Di AS, informasi tentang real estat (baik rumah maupun tanah) tersedia untuk umum di Portal Real Estat AS melalui Multiple Listing Service (MLS).
Platform ini mencantumkan informasi tentang rumah, tanah, properti sitaan, properti baru, properti bekas, properti komersial, properti investasi, dll., untuk memfasilitasi aktivitas jual beli bagi para broker. Ini termasuk MLS.com dan MLS di negara bagian non-pemerintah di AS.
Situs ini dioperasikan secara pribadi dan mengenakan biaya kepada penjual dalam proses transaksi real estat di AS. Semua properti yang ingin diperdagangkan di pasar harus terdaftar di MLS untuk pengungkapan publik. Transaksi harus dilakukan melalui broker berlisensi, biasanya broker untuk penjual dan pembeli. Biaya broker termasuk dalam harga jual, berkisar antara 1-10% tergantung pada negosiasi, lokasi, dan jenis properti. Biaya ini bervariasi menurut negara bagian, atau bahkan dalam satu negara bagian atau kota. Biaya tersebut dibagi di antara broker dan pihak lain yang terlibat dalam transaksi pada saat penutupan.
Di beberapa negara lain seperti Korea Selatan, Singapura, dan Indonesia, tidak ada pertukaran hak penggunaan lahan. Thailand memiliki Bank Tanah & Perumahan (atau singkatnya Bank Tanah) yang berfungsi dalam jual beli tanah, tetapi fokusnya adalah pada regulasi lahan dan mendukung masyarakat yang tidak memiliki lahan pertanian atau kehutanan. Layanan utamanya meliputi: deposito, pinjaman usaha, pinjaman konsumen untuk pembelian properti dan tanah, dana perwalian, layanan manajemen aset, dan valuta asing.
Dengan demikian, tren di banyak negara adalah membuat informasi tentang real estat secara umum dan tanah secara khusus lebih transparan pada satu platform, menggunakan aplikasi teknologi untuk mengelola dan melacak informasi dan transaksi real estat, sekaligus memanfaatkan informasi dari basis data umum untuk menyederhanakan prosedur dalam transaksi real estat dan pengalihan kepemilikan.
4. Berdasarkan pengalaman negara lain dan orientasi untuk membangun pertukaran hak penggunaan lahan di Vietnam, kami memiliki pemikiran sebagai berikut:
4.1. Apakah perlu mendirikan bursa hak penggunaan lahan terpisah?
Resolusi No. 18-NQ/TW tanggal 16 Juni 2022 dari Komite Sentral tentang terus berinovasi dan meningkatkan lembaga dan kebijakan, serta meningkatkan efektivitas dan efisiensi pengelolaan dan penggunaan lahan, mengarahkan: "Publikasikan harga lahan, wajibkan transaksi melalui bursa, lakukan pembayaran melalui bank, dan jangan menggunakan uang tunai." Dengan demikian, arahan Resolusi tersebut adalah "transaksi melalui bursa," bukan secara khusus "bursa hak penggunaan lahan" atau bursa yang didirikan dan dikelola langsung oleh negara.
Oleh karena itu, pertimbangan yang cermat diperlukan mengenai pembentukan Bursa Hak Penggunaan Lahan yang terpisah, menghindari tumpang tindih dengan bursa properti yang ada dan memastikan efektivitas dan efisiensinya setelah beroperasi. Jika Bursa Hak Penggunaan Lahan dibentuk sebagai organisasi pelayanan publik negara, proyek percontohan harus dikembangkan dan diimplementasikan di beberapa daerah, berdasarkan proyek tersebut harus dilakukan rangkuman dan evaluasi sebelum secara resmi diabadikan dalam Undang-Undang.
4.2. Apakah semua transaksi properti harus melalui perusahaan pialang?
Transaksi properti yang dilakukan melalui bursa menawarkan banyak keuntungan tetapi juga membawa potensi risiko, termasuk peningkatan prosedur, biaya, dan konsekuensi negatif, seperti yang telah kami uraikan di bagian 2 di atas.
Untuk menyesuaikan dengan kondisi praktis saat ini, kami percaya bahwa transaksi properti melalui bursa harus diatur sedemikian rupa sehingga mendorongnya, seperti yang diusulkan dalam Rancangan Undang-Undang tentang Bisnis Properti. Hal ini secara bertahap akan membentuk kebiasaan di masyarakat, membantu mendorong otonomi entitas dalam memilih metode bisnis dan transaksi, dan pada saat yang sama, memaksa bursa untuk terus meningkatkan kualitas dan harga guna memastikan daya saing dan menarik pelanggan sesuai dengan mekanisme pasar.
4.3. Pelajaran apa yang dapat dipetik dari pengalaman negara-negara di kawasan ini dan di seluruh dunia?
Setiap negara memiliki sistem kepemilikan tanahnya sendiri. Namun, semua negara mengoperasikan pasar mereka berdasarkan prinsip memastikan transparansi informasi. Kita dapat belajar dari pengalaman negara lain mengenai basis data real estat dan pengungkapan informasi wajib dalam basis data tersebut. Semua negara memiliki sistem informasi yang komprehensif tentang perumahan, tanah, dan pasar real estat.
Sampai saat ini, kita belum melakukannya dengan cukup baik, dan belum mencapai hasil yang diinginkan. Kita perlu merangkum dan mengevaluasi kebijakan dan implementasinya untuk memperbaikinya dan membangun pusat data untuk mengoperasikan pasar yang transparan. Hal ini tepat dan layak dalam konteks transformasi digital yang kuat yang saat ini sedang berlangsung di negara kita. Mengontrol aliran uang, mengatur dan memeriksa transaksi perbankan akan membantu mencapai tujuan ini.
Karena informasi pasar yang lengkap dan pembayaran tanpa uang tunai akan membawa transparansi; ketika pasar transparan, orang tidak dipaksa untuk mengikuti. Selain itu, dengan perkembangan pasar jasa hukum, peningkatan penggunaan jasa notaris, pengacara, dan lain-lain oleh masyarakat saat melakukan transaksi properti juga akan berkontribusi pada transparansi pasar dan meminimalkan risiko transaksi.
4.4. Rekomendasi
Model Pertukaran Properti, sebagaimana didefinisikan dalam Undang-Undang tentang Bisnis Properti, telah dilegalkan dan telah diimplementasikan secara praktis untuk transaksi properti, termasuk hak penggunaan lahan dan aset di atas lahan.
Bursa properti menyediakan layanan untuk transaksi properti untuk tujuan bisnis antara investor dan individu, dan juga dapat menyediakan layanan untuk transaksi properti non-bisnis antar individu jika diperlukan. Hal ini juga menjadi perhatian regulator dan dianggap sebagai salah satu alasan perlunya meneliti dan mendirikan bursa hak guna lahan.
Oleh karena itu, kami mengusulkan penerapan rencana untuk meningkatkan model Bursa Properti sesuai dengan Undang-Undang tentang Bisnis Properti, dengan tujuan menciptakan model profesional yang diawasi oleh negara.
Pendekatan ini selaras dengan kebijakan Partai, memastikan manajemen negara, menghindari tumpang tindih fungsi, menyediakan data dan informasi untuk tata kelola, menjamin prinsip-prinsip pasar, kebebasan berbisnis, dan kebebasan memilih bagi warga negara dan bisnis, serta efektif tanpa menciptakan birokrasi baru, meningkatkan prosedur administratif, waktu, atau biaya kepatuhan.
Jelas bahwa bahkan partisipasi lembaga negara dalam pertemuan untuk membahas pembentukan model pertukaran baru ini sangat mahal. Lebih jauh lagi, apakah waktu yang dibutuhkan untuk mengembangkan rencana yang sesuai dan konsisten dengan undang-undang khusus lainnya akan cukup untuk memasukkannya ke dalam rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diubah) yang diharapkan akan disahkan oleh Majelis Nasional pada Oktober 2023? Dan bahkan jika cukup, apakah itu akan menjadi solusi yang tergesa-gesa mengingat waktu yang sangat singkat yang tersedia untuk penelitian dan penilaian dampak?
(Sumber: Surat Kabar Konstruksi)
Sumber
Komentar (0)