Mengapa bisnis kesulitan menurunkan harga rumah?

[iklan_1]

Semua bisnis ingin menurunkan harga perumahan, memprioritaskan arus kas

Bapak Vo Hong Thang, Direktur Layanan Konsultasi dan Pengembangan Proyek, DKRA Group, berkomentar bahwa di pasar saat ini, banyak investor secara proaktif menurunkan harga rumah, memprioritaskan arus kas daripada keuntungan. Perusahaan menurunkan harga dengan mendukung pelanggan melalui metode pembayaran yang lebih panjang, suku bunga yang lebih rendah, mampu membayar 30%, bahkan 10% untuk menerima rumah, atau mendukung suku bunga, masa tenggang pokok...

Menurut Bapak Thang, pasokan proyek-proyek primer di pasar saat ini tidak banyak, dan jumlah proyek yang layak dijual sangat sedikit. Namun, sebagian besar investor, ketika layak dijual, memprioritaskan arus kas. Harga tinggi tidak akan laku, investor akan terjebak dengan arus kas, jadi tidak ada yang cukup bodoh untuk mematok harga tinggi saat ini, komentarnya.

Selain itu, Bapak Thang menyatakan bahwa proyek ini akan menggunakan formula paling dasar, yaitu laba ditambah biaya, untuk mendapatkan harga jual. Sebelumnya, investor dapat mengharapkan keuntungan hingga puluhan persen sebelum melakukannya, tetapi sekarang mereka bertekad untuk mencapai titik impas, bahkan merugi di beberapa tahap awal. Tujuan tertinggi investor saat ini adalah harga jual serendah mungkin, mengumpulkan dana secepat mungkin untuk menciptakan arus kas operasional.

Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), juga mengakui bahwa di pasar, beberapa investor proyek perumahan kelas atas dan proyek perumahan kelas menengah telah mengurangi harga jual melalui kebijakan diskon dan promosi, serta layanan purna jual yang menguntungkan pelanggan.

Vì sao doanh nghiệp gặp khó trong giảm giá nhà? - 1 — Beberapa proyek perumahan telah menurunkan harga melalui banyak kebijakan preferensial (Foto ilustrasi: Hai Long).

Bisnis ingin menurunkan harga perumahan, tetapi...

Seorang perwakilan investor yang melaksanakan proyek di Kota Ho Chi Minh dan Long An mengakui bahwa perusahaannya sungguh-sungguh ingin menurunkan harga rumah dan sungguh berharap harga rumah akan cukup rendah sehingga mudah diakses orang.

Namun, bisnis juga kesulitan mengurangi biaya input karena mereka tidak dapat menguranginya. Biaya input seperti biaya penggunaan lahan, kompensasi pembersihan lahan, bunga pinjaman bank, biaya tenaga kerja, pembelian material konstruksi, dan sebagainya, semuanya telah meningkat secara signifikan belakangan ini.

Sebuah proyek, dari memiliki kebijakan investasi hingga resmi dibangun, dapat memakan waktu hingga 5-7 tahun, bahkan dalam beberapa kasus mencapai 15 tahun, alih-alih rata-rata 3 tahun seperti yang diharapkan. Hal ini membuang banyak sumber daya, menyebabkan bisnis kehilangan biaya peluang. Belum lagi, bisnis juga memiliki komitmen kepada pemegang saham dan mitra mengenai laba minimum yang harus dicapai setiap tahun, kata orang ini.

Sebagai seseorang yang berpengalaman bertahun-tahun di pasar properti, Bapak Chau memahami betul kesulitan yang dihadapi para pelaku bisnis dalam menurunkan harga rumah. Beliau menunjukkan bahwa berbagai jenis biaya harus ditanggung oleh para pelaku bisnis, seperti biaya konstruksi, material, dan tenaga kerja; biaya keuangan; biaya manajemen yang terus meningkat, dan ada juga "biaya yang tidak disebutkan namanya".

Secara spesifik, biaya lahan proyek ini mencakup biaya kompensasi, biaya pembebasan lahan melalui penerimaan pengalihan hak guna lahan, pembayaran retribusi pemanfaatan lahan, sewa lahan, dan retribusi perlindungan sawah (jika sawah dimanfaatkan) kepada Negara. Biaya lahan mencapai sekitar 15% dari biaya proyek apartemen; sekitar 30% untuk proyek rumah bandar; sekitar 20% untuk proyek vila.

Khususnya, biaya kompensasi dan pembersihan lahan saat ini biasanya dipotong oleh instansi pemerintah yang berwenang sekitar 70% dari biaya aktual yang telah dikeluarkan perusahaan. Sisa biaya aktual yang belum dipotong dianggap sebagai laba dan perusahaan harus membayar pajak penghasilan badan tambahan sebesar 20%. Biaya-biaya ini kemudian dimasukkan ke dalam harga jual yang harus "ditanggung" oleh pelanggan saat membeli rumah.

Biaya konstruksi mencapai sekitar 50% dari biaya proyek apartemen, sekitar 30% dari biaya proyek rumah bandar, dan sekitar 20% dari biaya proyek vila. Biaya-biaya ini terus meningkat, misalnya, harga 1m2 luas lantai untuk apartemen telah meningkat menjadi 12-13 juta VND/m2, dibandingkan sebelumnya yang hanya sekitar 7-8 juta VND/m2.

Biaya keuangan, termasuk bunga pinjaman kredit dan pembayaran bunga atas sumber modal lain, biasanya mencapai sekitar 10% dari biaya. Biaya manajemen biasanya mencapai sekitar 5% dari biaya.

Dengan biaya "tanpa nama", nilai pengeluaran ini tidaklah kecil. Namun, karena "legalitas, keabsahan, dan kewajaran" pengeluaran tersebut menurut ketentuan Undang-Undang Pajak tidak terjamin, pengeluaran tersebut tidak termasuk dalam biaya investasi proyek dan pada akhirnya dimasukkan dalam harga jual yang harus ditanggung oleh pembeli rumah.

Bapak Chau menganalisis bahwa semua biaya di atas dihitung dalam kondisi pasar normal, sekitar 3 tahun untuk proyek perumahan komersial. Jika diperpanjang karena masalah hukum seperti yang terjadi dalam beberapa tahun terakhir, total biaya investasi akan meningkat secara signifikan.

Vì sao doanh nghiệp gặp khó trong giảm giá nhà? - 2 — Banyak biaya masukan saat membangun suatu proyek melebihi anggaran (Ilustrasi: Quang Anh).

Apa solusinya?

Seorang perwakilan bisnis yang mengembangkan banyak proyek di Long An dan Dong Nai mengatakan bahwa untuk menurunkan harga perumahan, pasar membutuhkan kerja sama banyak lembaga dan anggota di pasar.

Orang ini menyarankan agar Negara mempertimbangkan insentif pajak penggunaan lahan untuk proyek perumahan sosial dan perumahan pekerja; bank dapat memfasilitasi bisnis untuk meminjam modal guna melaksanakan proyek dengan suku bunga preferensial. Khususnya, proses penyelesaian prosedur dan dokumen persetujuan proyek perlu dipercepat dan diimplementasikan dengan cepat agar bisnis tidak perlu memperpanjang waktu pelaksanaan.

Sebagai Ketua HoREA, Bapak Le Hoang Chau mengusulkan berbagai solusi komprehensif. Bagi pelaku bisnis, Bapak Chau menyarankan agar investor mengurangi ekspektasi keuntungan, tidak mempertahankan harga tinggi, meningkatkan diskon, dan menerapkan kebijakan promosi dan purnajual untuk merangsang permintaan, meningkatkan kepercayaan pelanggan, serta menciptakan arus kas dan likuiditas.

Bisnis juga perlu mengalihkan investasinya ke segmen perumahan terjangkau, dengan harga yang sesuai dengan pendapatan masyarakat. Program pembangunan setidaknya 1 juta unit apartemen perumahan sosial pada periode 2021-2030 dapat membantu bisnis mengakses paket kredit senilai VND120.000 miliar dengan suku bunga 1,5-2% lebih rendah daripada suku bunga komersial normal.

Selain itu, bisnis dapat berpartisipasi dalam program untuk membangun kembali gedung apartemen lama, merenovasi dan merelokasi rumah di sepanjang kanal, dan membangun kembali daerah perkotaan lama yang bobrok.

Di sisi negara, Bapak Chau menyarankan agar lembaga-lembaga negara yang berwenang berfokus pada penghapusan hambatan hukum guna meningkatkan pasokan proyek perumahan, yang merupakan dasar bagi peningkatan pasokan perumahan terjangkau dan perumahan sosial. Peningkatan pasokan perumahan ini akan membantu menstabilkan harga perumahan sesuai dengan hukum penawaran dan permintaan serta hukum persaingan pasar.

Selain itu, Asosiasi mengusulkan agar Kementerian Konstruksi segera menyerahkan peraturan terperinci kepada Pemerintah mengenai tahapan proyek investasi pembangunan perumahan sebagaimana diatur dalam Pasal 34 Undang-Undang Perumahan Tahun 2023. Hal ini bertujuan untuk menstandardisasi proses dan prosedur administratif persetujuan proyek perumahan komersial dan perumahan sosial, sehingga mempersingkat waktu pelaksanaan prosedur investasi yang menggunakan lahan.

Asosiasi juga mengusulkan agar Komite Tetap Majelis Nasional mempertimbangkan untuk menyelesaikan Rancangan Undang-Undang tentang Perubahan Pertanahan untuk membangun mekanisme dan kebijakan tentang penggunaan lahan yang efektif dan ekonomis untuk melaksanakan proyek real estat.

Khususnya, proyek perumahan komersial dan proyek perumahan sosial dijamin konsisten dan sesuai dengan Undang-Undang Perumahan dan Undang-Undang Bisnis Properti 2023, menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi investor untuk mengakses tanah, memastikan tidak ada kerugian pendapatan anggaran.

[iklan_2]
Sumber